BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /50 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA Dato: YTREBYGDA GNR, 107, BNR. 17, DEL AV BNR. 21, 24 MFL. LANGENESET, REGULERINGSPLAN AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget ABO Plan & arkitektur AS (konsulent) fremmer på vegne av Langenesveien Utbygging AS, Hallstein Aadland, OBOS Nye hjem AS, Hamlet Eiendom AS, Midgardgruppen AS, Berent Friele AS, Arnold Birkeland, Eide Entreprenør AS, Jostein Aadland, Atle Aadland mfl. planforslag for utbygging av ca. 275 nye boliger på Espeland og Ådland i Ytrebygda bydel. Planområdet ligger mellom Ådlandsbekken i nord og Kviturspollen i sør, jf. oversiktskart nedenfor. Figur 1. Planområdet vist på Flyfoto ( kilde planbeskrivelsen) Side 1 av 9

2 Bakgrunnen for planarbeidet er forslag om å tilrettelegge området for utbygging av nye boliger. I utgangspunktet var startet opp / planlagt startet opp 4 ulike reguleringsplaner innenfor planområdet. Det ble på denne bakgrunn tatt initiativ fra kommunens side til samordning av disse planene til en plan. Planforslaget omfatter nye boliger i ubebygde områder, og som fortetting i eksisterende boligområder. I østre del av planområder mot Hjellestadvegen legges i hovedsak opp til blokk- og rekkehusbebyggelse, mens det i vestre del av planområdet planlegges frittliggende småhusbebyggelse. Det er lagt opp til grad av utnytting med fra BRA 50% til 125%. Det er lagt opp til noen nye naust i tilknytning til eksisterende naustområder. Områdene langs sjøen er ellers satt av til grønnstruktur. Det planlegges ny Langenesveg med fortau nord i planområdet, og stenging av eksisterende kryss ved Hjellestadvegen. Det etableres nytt kryss ved Hjellestadvegen på Ådland, og som også omfatter omlegging av vegatkomt til Øykjeneset. Området ligger innenfor gul flystøysone. Dette krever særskilte tiltak. Den østlige del av området er også utsatt for vegtrafikkstøy fra Hjellestadvegen som krever tiltak. Nedenfor følger skisse som viser illustrasjon av planområde med ny bebyggelse vist med oransje farge. Videre følger 3D perspektiv sett fra sør. Illustrasjonsplan Side 2 av 9

3 3D perspektiv sett fra sør. Gjeldende planer I kommuneplanenes arealdel 2010 ( KPA2010), stadfestet av Miljøverndepartementet , er området i hovedsak avsatt til byggeområde. Videre er en del avsatt til landbruk-, natur- og friluftsområde, og noen mindre deler som friområder. Det foreslåtte planområde var i utgangspunktet også tatt med i arbeidet med KPA 2010 i sin helhet, men dette ble tatt ut på bakgrunn av innsigelser til kommuneplanen. Det er opplyst at endringene skal tas med i prosessen ved videre rullering av kommuneplanen. Planområdet inngår også i kommunedelplan for Mildehalvøya (planid ), og hvor arealdisponeringen tilsvarer KPA2010. Det pågår også arbeid med kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland (planid ), men planforslag her er pt. ikke lagt ut på høring. Det er vedtatt ny reguleringsplan for Hjellestadvegen(planid ) i Planforslaget er i hovedsak samordnet med denne reguleringsplanen. Planprosessen Varsel om oppstart av planarbeid ble kunngjort i Bergens Tidende den Videre ble varslingsbrev om oppstart sendt berørte grunneiere ogg offentlige instanser Det ble dessuten avholdt orienteringsmøte for grunneierne den Det ble i etterkant foretatt en utvidelse av planområde nordover mot Ådland. Dette ble varslet berørte grunneiere og offentlige etater den For den sørvestre del av planområde og hvor planlagt bebyggelse ligger innenfor LNFområde i KPA 2010, og tidligere kommuneplan, er for øvrig tidligere behandlet prinsippsak i Komite for miljø og byutvikling i møte den , sak Komiteen fattet følgende vedtak : I medhold av plan- og bygningslovens 30, første ledd, anbefaler komité for miljø og Side 3 av 9

4 byutvikling oppstart av planarbeid for: Ytrebygda gnr. 107, bnr 17, del av bnr 21, 24 mfl. Langaneset. Reguleringsplan med formål bolig med følgende vilkår: 1. Rekkefølgebestemmelse i forhold til opprusting av Hjellestadveien. 2. Rekkefølgebestemmelse og utbyggingsavtale i forhold til fortau langs Langenesveien. Reguleringsområdet utvides til å dekke også Langenesveien. 3. Boliger trekkes bort fra strandsonen som er synlig fra sjøen, og for å gjør dette området tilgjengelig for allmennheten. 4. Tilrettelegge badeplass/er for områdets beboere. 5. Innpasse turvei gjennom grønnkorridor i utkanten i deler av planområdet mot det utenforliggende LNF området. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om øvrige tema og fullstendig beskrivelse av planforlaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Hovedformål Hovedformålet med planforslaget er boliger, og dette er i hovedsak i samsvar med arealdisponeringen i KPA2010. Deler av planforslaget er imidlertid ikke i samsvar med overordnet formål i KPA Del av byggeområde i den nordlige delen er innenfor LNFområde i KPA Dette gjelder tilsvarende for del av byggeområde mot sør-vest. For den sør vestre del av planområde har Komite for miljø- og byutvikling behandlet prinsippavgjørelse for om oppstart av planarbeid etter tidligere plan- og bygningslovs 30. Planarbeidet ble anbefalt startet opp på nærmere vilkår, jf. ovenfor. Utfra dette finner fagetaten det riktig å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn. Grad av justering mellom byggeområde og LNF-områdene i KPA 2010/omdisponering av LNF-område til byggeområde vil bli vurdert nærmere på bakgrunn av merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. Utnyttelsegrad/byggehøyder/estetikk Overordnede rammer for utnyttelsesgrad fremgår av bestemmelsene til KPA 2010 punkt 23. Her fremgår at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren. Innenfor områder avsatt til bebyggelse og anlegg skal utnyttelsesgrad maksimalt være BRA% 60 for boligbebyggelse. Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % for de store kollektivårene. I det foreliggende planforslag er utnyttelsesgrad oppgitt til BRA % fra 50% til 125 % for de ulike byggetomtene. Slik fagetaten tolker begrepet «langs de store kollektivårene,.», jf i kommuneplanens arealdel, vil ikke nærværende planforslag omfattes av dette da det ligger langt fra bybanen til Flesland og at det pr. i dag er begrenset bussforbindelse langs Hjellestadvegen. På generelt grunnlag ønsker kommunen imidlertid å legge til rette for økt boligbygging, også i områder som ligger utenfor de prioriterte fortettingsområdene (senterområder). Forslagstillerne har i denne sammenheng påpekt at det foreligger reguleringsplan for ny Hjellestadveg som generelt tilrettelegger for tilfredsstillende Side 4 av 9

5 atkomst til planområde, samt pågående arbeid med kommunedelplan for Birkeland, Liland, Ådland og Espeland hvor det legges opp til økt boligbygging generelt i området nord for planområde. Fagetaten legger til grunn at det innenfor planområde i utgangspunktet kan legges til rette for en høyere utnyttelsegrad enn BRA 60% i alle fall på enkelte av delområdene, men vil vurdere dette nærmere på bakgrunn av merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. Det bemerkes i denne sammenheng at planlagt blokkbebyggelse i den nordøstlige delen av planområde fremstår som forholdsvis høyt utnyttet, jf. 3D perspektiv nedenfor, og at dette ikke nødvendigvis innebærer en god tilpasning til grønnstrukturen opp mot Ådlandsbekken, bebyggelsen i strøket og terrengforholdene ellers. Naust og småbåtanlegg Eksisterende naust er og småbåtanlegg er tatt inn i planene. I tilknyttning til eksisterende anlegg er lagt inn noen nye nautsområder med tilhørende småbåtanlegg for å gi mulighet for kai/brygge/utlegging av flytebrygge. Naust i område UN1 er planlagt som ett felles naust for boligene i BB1 og BB4. Nye naust er avgrenset i størrelse og mønehøyde. Det vises for øvrig til omtale i planbeskrivelsen side 46. Det bemerkes at etablering av nye naust innenfor Bergen kommune ikke vil være kurant selv om disse etableres i tilknytning til eksisterende naustområder, jf. bla. innsigelse og merknader til KPA Dette utfra hensynet til å unngå nedbygging av strandsonen. Dette må vurderes nærmere vil vurdere dette nærmere på bakgrunn av merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. Trafikk/veg/parkering Planforslaget innebærer som nevnt at det etableres ny Langenesveg, og med nytt kryss ved Hjellstadvegen. I følge planbeskrivelsen side 43 er kryssløsningen mv. drøftet med vegmyndighetene/statens vegvesen. Side 5 av 9

6 Ny Langenesveg planlegges med to kjørefelt og fortau. Dette gjelder også vestre del av veg. På parti av strekningen foreslås redusert standard med enfeltsveg med fortau og møteplasser for å tilpasse vegen til eksiterende bebyggelse. Utfra planbeskrivelsen side 51 vil det være behov for grunnavståelse for tilgrensende eiendommer for å muliggjøre gjennomføring av planen. Det fremgår ikke om planforslaget skjer i forståelse med de grunneiere som er berørt av behovet for utvidelse av Langenesveien, og Fagetaten forutsetter at dette avklares gjennom den videre prosess. Det er lagt til grunn parkeringsdekning på 1,4 plasser pr. 100 kvm. BRA og 2 sykkelsplasser pr. 100 kvm BRA. Dette i samsvar med bestemmelsene til KPA For blokkbebyggelse BB1-BB4 og for rekkehusbebyggelse i BKS4 er det lagt opp til at parkerings skjer i parkeringskjeller. Flystøy/vegtrafikkstøy Planområdet ligger innenfor område med flystøy fra Bergen lufthavn. Det er markert som område med gul støysone. Den østlige delen av planområde er også belastet med vegtrafikkstøy. Etter punkt 15 i bestemmelsene til KPA 2010 kan ny støyfølsom bebyggelse ( boliger) vurderes i byggeområder dersom avbøtende tiltak gir tilfredsstillende støyforhold. Utendørs oppholdsareal for boliger skal ikke ha støynivå over Lden=55dB. Som grunnlag for vurdeing av om boliger kan oppføres, eventuelt med avbøtende tiltak kreves støyfaglig vurdering. Det foreligger slik vurdering fra Sweco Norge AS datert Om forholdet til støy heter det følgende i planbeskrivelsen side 45 : Side 6 av 9

7 Fagetaten legger til grunn at forholdet til støy i planområdet er tilfredsstillende vurdert. Det synes å være på det rene at støybelastning på utendørs oppholdsarealer overstiger grensen på Lden=55dB i bestemmelsene til KPA 2010, og at dette nødvendiggjør avbøtende tiltak for å redusere støyen til under denne grensen. Eneste mulige tiltak her er etter det som fremgår ovenfor overbygging og innglassing av deler av uteområdene. Det har generelt vært diskutert om dette er tiltak som er akseptable som avbøtende tiltak for støy, men fagetaten finner det riktig å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn med disse forslagene. Forholdet til støy og avbøtende tiltak vil bli vurdert nærmere på bakgrunn av merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. Natur og forholdet til naturmangfoldsloven. Det foreligger rapport fra februar 2014 fra NNI resources AS vedr. verdsetting og vurdering av konsekvenser av endret arealbruk for natur & biomangfold. Utfra konklusjonene i rapporten er gjort følgende endringer i planforslaget, jf. side 53 og 54 i planbeskrivelsen. Fagetaten legger utfra dette til grunn at hensynet til naturmangfold er tilstrekkelig ivaretatt i planforslaget. Det legges uansett til grunn at dette vurderes nærmere av aktuelle høringsinstanser ved offentlig ettersyn. Side 7 av 9

8 Barn og unges interesser mv. Forholdet til barn- og unges interesser, friluftsaktiviteter mv er beskrevet på side i planbeskrivelsen. Utfra dette er ikke registrert aktivitet av betydning knyttet til barn- og unges lek mv. i områdene foreslått til utbygging. Det vises for øvrig til planbeskrivelsen på dette punkt. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader slik det fremgår av saksutredningen ovenfor. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling, etter oppsummering av merknader og uttalelser etter offentlig ettersyn. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: - Ytrebygda gnr, 107, bnr. 17, del av bnr. 21, 24 mfl. Langeneset, Detaljreguleringsplan vist på plankart sist datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Illustrasjonsplan E. 3D Perspektiver F. Støyrapport Sweco G. Rapport Naturmangfold Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9