BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /33 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HAFO Dato: Årstad, gnr. 159 bnr. 52 mfl., Reperbanen. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering Kort om planforslaget Asplan Viak AS fremmer på vegne av Gerdt Meyer Bruun AS planforslag for Reperbanen med tilliggende arealer på Fjøsanger. Planområdet Oversiktskart Forslagsstiller ønsker å utvikle eiendommen til studenthybler med tilhørende funksjoner og har inngått en intensjonsavtale med Studentsamskipnaden i Bergen (SIB). Det legges i planforslaget til rette for å utvikle området gjennom to byggetrinn. Byggetrinn 1 viser innvendig transformasjon av det fredete repslageranlegget (totalt 14 bygninger) til ca. 174 studenthybler med tilhørende funksjoner der selve reperbanen er foreslått benyttet til sykkelparkering og lagerplass. Byggetrinn 2 viser ny bebyggelse med ca. 276 studenthybler. Den nye bebyggelsen består av to nybygg i 4 og 5 etasjer med lengder på hhv. 90 m og 80 m. Ett bolighus (ikke i forslagsstillers eie) forutsettes revet ved realisering av nybyggene. Planforslaget omfatter også eksisterende kontorbygg (med mulig utvidelse), tre eksisterende bolighus samt vegetasjonsbelte mot Solheim gravplass. Krav om utbedring/trafikksikring av eksisterende avkjørsler til Fjøsangerveien er knyttet til etablering av studenthybler. Krav til fremtidig/permanent adkomst fra Mindeveien er knyttet til utvidelse av eksisterende kontorbygg. Totalt viser planforslaget 15 parkeringsplasser for studenthyblene og kontorbebyggelsen, plassert under ny bebyggelse. Side 1 av 6

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet studenthybler og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Arealbruksformål og kulturmiljø Bygging av studentboliger er et prioritert formål, jf. «5-års visjon for studentboligbygging i Bergen». Her fremkommer det at repslageranlegget langs Fjøsangerveien kan være aktuelt for ombygging og videreutvikling til studenthybler. Fagetaten støtter bygging av studenthybler, men kombinasjonen studenthybler, fredet anlegg og nærheten til Solheim gravplass er utfordrende. Repslageranlegget er fredet som et helhetlig teknisk kulturminne. Det er imidlertid ikke anledning til å frede bruken av bygningene. Det må derfor aksepteres at fredede bygninger tas i bruk til andre formål (vern gjennom bruk). Planmyndigheten skal imidlertid påse at fredede bygg/anlegg ikke omreguleres til en bruk som ikke er forenlig med fredningsformålet. Etter fagetatens vurdering er repslageranlegget ved Fjøsangerveien en «skjult perle». Anlegget burde således transformeres til en arealbruk som mer åpnet anlegget for allmennheten, f.eks. en type kommersiell bruk, kultur- og kreative næringer, bevertning m.m. som også ivaretok repslageranleggets historie og identitet, eventuelt i kombinasjon med museal virksomhet. Fagetaten ser imidlertid at dette kan være krevende å få til, både utfra økonomiske forhold og det faktum at anlegget ligger noe utenfor sentrum. Fagetaten støtter således forslagsstillers ønske om transformasjon/nybygging til studenthybler, men vurderer det slik at omfanget må reduseres, jf. under avsnittet Grad av utnytting/byggehøyder. Det må her bemerkes at nærværende planforslag angir kombinert formål bolig (studenthybler) og tjenesteyting for repslageranlegget. Dette åpner opp for publikumsrettede funksjoner, og fagetaten vil anbefale at denne muligheten benyttes slik at anlegget ikke blir et rent studentanlegg. I henhold til planmaterialet krever en transformasjon til studenthybler kun mindre fasadeendringer i den fredede bebyggelsen. Unntaket er I-bygget der det planlegges vesentlige inngrep i vestfasaden (opp mot Solheim gravplass). Dette er forhold som kulturminnemyndigheten må ta stilling til. Fagetaten er imidlertid skeptisk til studenthybler i I-bygget, jf. utsnitt av illustrasjonsplanen nedenfor, da disse vil få vindusfasade mot Solheim gravplass i en avstand på kun 6 m. Etter fagetatens vurdering bør I-bygget med sentral beliggenhet ved fagetatens foreslåtte uterom nyttes til felles-/allmenne funksjoner. Når det gjelde selve reperbanen, er denne foreslått benyttet til sykkelparkering. Hvorvidt dette er en arealbruk som er forenlig med fredningsformålet, må avklares gjennom høringen. Grad av utnytting/byggehøyder Felt BBB, området for bygging av nye studenthybler, er vist med en utnyttelsesgrad på % - BRA=250 %. Illustrasjonsplanen viser her to nybygg i 4 og 5 etasjer med lengder på hhv. 90 m og 80 m. Området er i kommuneplanens arealdel vist som byggeområde (ikke Side 2 av 6

3 senterområde). Langs de store kollektivårene åpnes det for en differensiert utnyttelsesgrad på % -BRA= %. Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren. Etter fagetatens vurdering er det særlig forholdet til det unike kulturmiljøet, Solheim gravplass, bomiljøet for de fremtidige studentene og forholdet til naboene som må vurderes når utnyttelsesgraden/byggehøydene skal fastlegges. Fagetaten slutter seg til det valgte plangrepet som bygger videre på og forsterker reperbanens langstrakte bygningsstruktur, men vurderer det slik at de foreslåtte nybyggene må reduseres betydelig. Den viste utbyggingen blir for dominerende i forhold til det fredede repslageranlegget og nabobebyggelsen. I tillegg kommer bebyggelsen for tett på Solheim gravplass. Den høye utnyttingen gjør det også vanskelig å sikre gode og funksjonelle uterom for de fremtidige studentene. En redusert utbygging, jf. illustrasjonen nedenfor, vil etter fagetatens vurdering svare på forannevnte utfordringer. De reduserte volumene vil bedre kunne tilpasses kulturmiljøet og nabobebyggelsen, avstanden til gravplassen økes, og det sikres et større sentralt uterom i overgangen mellom eksisterende og ny bebyggelse, ved den grønne tverrforbindelsen opp mot Mindeveien. En slik løsning vil legge til rette for/prioritere et sentralt uterom med mest mulig sol, noe som er spesielt viktig i områdene på Løvstakkens skyggeside. I tillegg vil antall hybler med støyutsatt fasade reduseres (fjerning av øverste etasje i nybygg 1 og 2). Etter en samlet vurdering anbefaler fagetaten at de planlagte nybyggene reduseres i både lengde og høye slik det fremkommer på illustrasjonen nedenfor; nybygg 1: fra 90 til 70 m lengde og fra 4 til 3 etg., nybygg 2: fra 80 til 60 m lengde og fra 5 til 4 etg. Utsnitt av illustrasjonsplan med forslag til reduksjoner i lengde og byggehøyde Alternativt bør nybygg 2 deles opp i to volumer. Dette vil sikre en bedre overgang til eksisterende boligbebyggelse ovenfor. Fagetaten legger til grunn at det oppnås enighet vedrørende erverv av gnr. 159 bnr Selv med de foreslåtte reduksjonene i lengde og byggehøyde representerer forslaget et betydelig utbyggingsvolum i området. En eventuell ytterligere reduksjon må imidlertid vurderes opp mot det prioriterte formålet som studenthybler representerer. Side 3 av 6

4 Adkomst og parkering Planområdet har i dag to avkjørsler fra Fjøsangerveien og totalt ca. 60 parkeringsplasser. Problemstillingene rundt avkjørslene er først og fremst knyttet til trafikksikkerhet; kryssing av gang- og sykkelvegen, vanskelige siktforhold, høy hastighet og stor trafikk. I nærværende planforslag er utbedring/trafikksikring av avkjørslene knyttet til etableringen av studenthyblene. Søndre avkjørsel utgjør den midlertidige adkomsten til planområdet. Avkjørselen vil imidlertid måtte opprettholdes som adkomst til eksisterende boliger sørover langs Fjøsangerveien. Den fremtidige/permanente adkomsten til planområdet, ny veg fra Mindeveien, er foreslått knyttet til etablering av nytt kontorbygg i felt BK. I planforslaget vises også forslag til utbedringer av nordre avkjørsel. Denne avkjørselen vil trolig kun i begrenset grad bli benyttet av fremtidige beboere innenfor planområdet. Selv om antall parkeringsplasser reduseres fra dagens ca. 60 plasser til ca. 15 plasser ved full utbygging av studenthybler og kontorbygg, vurderer fagetaten det som viktig å fjerne mest mulig av trafikken i avkjørselen til Fjøsangerveien. Etter fagetatens vurdering er det derfor både riktig og naturlig at den fremtidige adkomsten knyttes til den største utbyggingen i planområdet, felt BBB, nybygg 1 og 2, ca. 276 studenthybler. Statens vegvesen forutsetter tilsvarende i sin uttalelse til planoppstart. Selv med lav parkeringsdekning vil tiltaket generere trafikk, blant annet ved inn- og utflytting m.m. Den fremtidige/permanente adkomstvegen utgjør en forlengelse av dagens adkomstveg fra Mindeveien. Vegen vil gå gjennom et etablert boligområde og krysse eksisterende gangforbindelse (SGG2 og 3). Med henvisning til den lave parkeringsdekningen i planområdet, vurderer fagetaten løsningen som tilfredsstillende. Som avbøtende tiltak viser planforslaget en ny felles parkeringsplass (SPP3) for eksisterende bebyggelse, slik at kantparkeringen i gaten kan fjernes. Støy, luftforurensning og uteareal Planområdet er sterkt belastet med vegtrafikkstøy fra Fjøsangerveien, opptil 80 db på de mest utsatte fasadene (rød støysone > 65 db). I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel fremkommer det at det ikke tillates oppføring av/bruksendring til støyfølsom bebyggelse (boliger) i rød støysone. I senterområdene kan det imidlertid vurderes å øke grenseverdien til 73 db under forutsetning av soverom mot stille side, balansert ventilasjon, eventuelt solavskjerming/kjøling, at krav til innendørs støynivå tilfredsstilles, tilfredsstillende luftkvalitet innendørs og på uteoppholdsareal samt uteoppholdsareal under 55 db. I nærværende planforslag legges det opp til planløsninger som sikrer flest mulig hybler med vindu mot stille side (< 55 db), dog åpnes det for ensidige hybler med støy på fasade opp til 73 db. Dersom støy på fasade overstiger 73 db, skal hyblene være gjennomgående med vindu mot stille side. Med henvisning til at studenthybler er et prioritert satsingsområde, vil fagetaten kunne anbefale avvik fra kommuneplanens krav om ikke å tillate boliger i rød støysone samt kravet om soverom mot stille side. For øvrig vil fagetaten presisere følgende: Studenthybler som får fasade mot støyutsatt side (> 55 db) skal ha balansert ventilasjon, eventuelt solavskjerming/kjøling Det skal tilstrebes planløsninger som sikrer at flest mulig av studenthyblene får vindu mot stille side, < 55 db Innendørs støynivå skal tilfredsstille teknisk forskrift (TEK) Tilfredsstillende luftkvalitet innendørs og på uteoppholdsarealene skal dokumenteres Side 4 av 6

5 Ingen private uteoppholdsarealer 5 m² felles uteoppholdsareal (< 55 db) per studenthybel Eventuelle fasadeendringer på de fredede bygningene må avklares med kulturminnemyndigheten Regulering av studentboliger Praksis i Bergen har vært slik at arealene avsettes til boligformål samt at «formålet» «studentboliger» og aktøren SIB bindes opp gjennom planbestemmelsene. SIB har da stått som «garantist» for at hyblene kun nyttes som midlertidig bolig for studenter, og at hyblene ikke kan selges på det frie boligmarkedet som enkeltobjekter. Under disse forutsetningene har det blitt godkjent avvik fra kommuneplanbestemmelsene vedrørende bokvalitet. Kommuneplanbestemmelsene inneholder viktige rammer for bokvalitet. Det er av vesentlig betydning at disse overholdes slik at det ikke vedtas planer med reduserte bokvaliteter som kan fører til uheldige presedensvirkninger. Nærværende planforslag krever også vesentlige avvik fra kommuneplanbestemmelsene; blant annet minstestørrelse for boenhet, krav til uteoppholdsareal, parkeringsdekning og støy. Fagetaten anbefaler avvikene under forutsetning av at hyblene kun nyttes som midlertidig bosted/studentboliger. Formelt kan ikke studentboliger fastlegges som eget planformål eller bindes opp gjennom planbestemmelsene. Problemstillingen bør derfor, etter fagetatens vurdering, løses fra sentralt hold. Inntil videre legges gjeldende praksis til grunn ved at «formålet» «studentboliger» bindes opp i planbestemmelsene. I tillegg anbefaler fagetaten at planforslaget ikke vedtas før det er inngått avtale med SIB der de forplikter seg til å bygge studentboliger i henhold til den aktuelle planen. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet studenthybler og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen vesentlige merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Utnyttelsesgraden i felt BBB må reduseres betydelig Ny adkomstveg fra Mindeveien må etableres i forbindelse med utbygging av felt BBB Det må legges til rette for et større uteoppholdsareal med gode solforhold Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 5 av 6

6 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 159 bnr. 52 mfl., Reperbanen, arealplan-id Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Utnyttelsesgraden i felt BBB må reduseres betydelig Ny adkomstveg fra Mindeveien må etableres i forbindelse med utbygging av felt BBB Det må legges til rette for et større uteoppholdsareal med gode solforhold ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok.nr. 35 filnr. 4 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok.nr 36 filnr. 4 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.nr. 36 filnr. 3 D. Merknadsskjema, datert , dok.nr. 30 filnr. 42 E. Illustrasjonsplan byggetrinn 1, datert , dok.nr. 35 filnr. 2 F. Illustrasjonsplan byggetrinn 2, datert , dok.nr. 35 filnr. 3 G. Solstudie, datert , dok.nr. 36 filnr. 5 H. Snitt, datert , dok.nr. 34 filnr. 3 I. Plan 1 og 2, datert , dok.nr. 30 filnr. 13 J. Plan 3-5, datert , dok.nr. 30 filnr. 14 K. Fasader med endringer, datert , dok.nr. 30 filnr. 12 L. Støyberegninger, datert , dok.nr. 70 filnr. 62 M. Kulturminnedokumentasjon, datert , dok.nr. 30 filnr. 39 N. ROS-analyse, datert , dok.nr. 30 filnr. 53 O. Trafikkvurdering, datert , dok.nr. 30 filnr. 65 P. VA-rammeplan, datert , dok.nr. 30 filnr. 70 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se s.nr Kopi: Gerdt Meyer Bruun as, Fjøsangerveien 71, 5073 Bergen Asplan Viak as, postboks 2304 Solheimsviken, 5824 Bergen Side 6 av 6