BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /66 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO BERGENHUS, GNR. 168 BNR. 91 MFL. SANDVIKSVEIEN 160 AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Elsesro Brygge AS planforslag for et område sør for Gamle Bergen museum. Planområdet utgjør ca. 22,8 daa. Det er i dag lite drift på de aktuelle eiendommene; nedslitte bygninger med store volum. Med unntak av eneboligen på naboeiendommen viser planforslaget riving av all eksisterende bebyggelse. Planlagt bebyggelse er vist som 5 boligblokker (80 boenheter) i 4 til 6 etasjer. Samlet utnyttelsesgrad for området er oppgitt til %-BRA=198 %. Uteoppholdsarealene er vist på bakken og som takterrasser. Adkomsten er vist fra Sandviksveien. Parkeringsanlegget skal plasseres under bygg/terreng, felt BBB2. Eksisterende småbåthavn, ca. 120 plasser, er i planforslaget endret til felles småbåtanlegg, 50 plasser. Planforslaget legger også til rette for en mulig utvidelse av gang- og sykkelvegen langs Åsaneveien. I tillegg er grøntbeltet langs Åsaneveien inntatt som vegetasjonsskjerm. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Side 1 av 6

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 7 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det med hovedvekt på tema der det er innvendinger/motforestillinger pekt på følgende: Utnyttelsesgraden og byggehøydene må reduseres, jf. kulturmiljøet og adkomstvegen Negativ til økt trafikk på Sandviksveien (postvegen) Eventuell tunnel fra Sandviken sykehus (sammen med bybanen) bør utredes nærmere Parkeringsdekningen må avklares nærmere Viktig å legge til rette for god tilkomst til Gamle Bergen museum, fra land og sjø Bruken av sjøområdet; bygging ut i sjø og størrelsen på småbåthavnen må avklares nærmere Det må sikres allmenn tilkomst til sjøfronten Ønsker ikke balkonger mot hopene Ber om ytterligere bearbeiding av det arkitektoniske uttrykket Mer av løvskogen mot Åsaneveien må ivaretas Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetaten vurderer det slik at disse ikke krever ny varsling. Kort oppsummert innebærer endringene: Antall boligblokker er redusert fra 6 til 5 Antall boenheter er redusert fra 100 til 80 Reduksjon i byggehøyder Antall parkeringsplasser/-dekning er redusert Antall båtplasser er redusert fra ca. 120 til 50 Sikret offentlig forbindelse til sjøfronten Avsatt areal for sambruk med Gamle Bergen museum, felt BKB Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene/de mest sentrale temaene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Kulturmiljøet og Gamle Bergen museum Kulturmiljøet i Sandviken har en meget høy verneverdi. I nærområdet er dette blant annet representert ved Reperbanekvartalet, sjøbodene, hopene, postveien, Strandens grend, lyststedet Måseskjæret samt Gamle Bergen museum. I dette området ligger det også forholdsvis store utbyggingspotensialer. I tillegg til nærværende planforslag vises det blant annet til vedtatt reguleringsplan for Lerøy Seafood Group asa sin eiendom (nylig kjøpt av Rolf Olsen eiendom as og Profier as), Rolf Olsen eiendom as og Profier as sine eiendommer (planarbeid pågår) og Sandviken eiendom Side 2 av 6

3 (planarbeid pågår). Videre er det vedtatt at en fremtidig bybane til Åsane får trasé gjennom området. Området har også potensial for å kunne utvikles til et viktig område i turistsammenheng, bl.a. gjennom istandsettelse/utvikling av Reperbanekvartalet (repslageri, håndverk, museum, kultur, servering m.m.) og videreutvikling av Gamle Bergen museum. Utfordringen i dette viktige kulturhistoriske området blir således å tilpasse ny bebyggelse og nye funksjoner til det gamle på en harmonisk måte slik at de historiske bebyggelses- og kommunikasjonsstrukturene bevares og tydeliggjøres. For å kunne ivareta disse verdiene vurderer fagetaten det som viktig at nybygg får høy kvalitet på både arkitektonisk uttrykk og materialbruk, samt at byggehøyder og volum holdes på et forholdsvis lavt nivå. Det er også viktig at trafikkbelastningen i området ikke blir for stor. Videre vil etablering av offentlige plasser, bedre tilrettelegging for gang- og sykkeltrafikken, samt offentlig tilgang til sjøfronten være gode tiltak for å ivareta og synliggjøre kulturhistorien i Sandviken. Vektlegging av kulturmiljøet fremkommer både i kommuneplanens arealdel, kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden nord samt i uttalelsene fra Hordaland fylkeskommune, byantikvaren og Gamle Bergen museum. Nærværende planforslag er ikke i direkte konflikt med kulturminnene i området (eksisterende bebyggelse i planområdet rives, begrenset kulturminneverdi). Etter fagetatens vurdering er det da særlig to forhold som får betydning for kulturmiljøet; forholdet til Gamle Bergen museum og trafikkbelastningen i området, herunder på Den Trondhjemske postvei. Planområdet grenser i nord og vest til Gamle Bergen museum (arealplan-id ). I tillegg er området opp mot Åsaneveien vist som allmennyttig formål (museum) i kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden nord. Gamle Bergen museum er inne i en fase der videre utviklingsmuligheter vurderes. I følge museet er målet helårs drift med en vesentlig økning i antall besøkende. Det er blant annet planer om et nytt visningssenter samt utvikling av et maritimt miljø i sjøfronten. Planområdets beliggenhet, ved søndre adkomst til Gamle Bergen museum, stiller store krav til planlagt utbygging. Med henvisning til den utviklingen som er planlagt sør for Gamle Bergen museum (Reperbanekvartalet, bybanen m.m.) samt museets utviklingsplaner langs sjøfronten, er det grunn til å anta at søndre adkomst vil få en vesentlig større betydning i fremtiden. Nærværende planforslag viser gode løsninger for utbygging i dette sårbare området. Bygningsmassen er oppdelt i 5 volumer med varierende størrelser, høyder samt ulike møneretninger og takvinkler. Illustrasjonene viser et moderne arkitektonisk uttrykk som tar opp i seg elementer fra den omkringliggende, historiske bebyggelsen. I tillegg vises åpning av 2 hoper samt deler av Storemølleelven. Alt dette er gode grep i forhold til kulturmiljøet. Det er også avsatt et fellesområde, felt BKB, for den planlagte bebyggelsen og Gamle Bergen museum. Arealet skal opparbeides til et attraktivt uteoppholdsareal for de nye beboerne og besøkende til museet. Området vil i tillegg kunne fungere som et velkomstområde for museet og kan bebygges med mindre bygg knyttet til sykkelparkering, informasjon m.m. Sammen med den tilliggende offentlige gang- og sykkelveg (SGS2) vil løsningen sikre en mer åpen og inviterende inngang til museet fra sør, herunder bedre siktforholdene til Masteboden samt sikre universell utformet adkomst til museets område ved sjøen. Planområdet ligger innenfor sjøfronten, S8 i kommuneplanens arealdel. Her er rammene for utnyttelsesgrad oppgitt til % -BRA=200 % og byggehøyde 16 m. Side 3 av 6

4 Nærværende planforslag ligger totalt sett innenfor rammen når det gjelder utnyttelsesgrad (% - BRA =198 %). Når det gjelder byggehøyder, ligger bygg A, C og D stort sett innenfor rammen, mens bygg E (25,5 m) og bygg B (21,25 m) utfordrer vedtatt byggehøyde på 16 m. Etter fagetatens vurdering kan imidlertid byggehøyden for bygg E forsvares ut fra høydeforskjellen mellom Sandviksveien og Åsaneveien. Når det gjelder bygg B, representerer dette et kraftig volum som etter fagetatens vurdering kunne vært noe nedskalert. Fagetaten ser imidlertid at prinsippet om nedtrapping i byggehøyde fra øst («Lerøyplanen») til vest (Gamle Bergen museum) er et godt grep som tar hensyn til kulturmiljøet. Variasjonene i møneretning og takvinkler vil også være tiltak som demper skalaen. Totalt sett vurderer fagetaten planforslaget som tilfredsstillende når det gjelder tilpasning til kulturmiljøet, herunder utnyttelsesgrad og byggehøyder. Utsnitt av illustrasjonsplan Adkomst Når det gjelder adkomst, har forslagsstiller utredet flere alternativer; tunnel fra Sandviken sykehus, ny vei parallelt med den Trondhjemske postvei samt utbedring av postveien. Alle disse alternativene er imidlertid forkastet på grunn av for høye kostnader/ forholdet til postveien som kulturminne. Nærværende planforslag baserer seg således på dagens tilkomst fra Gjensidigekrysset via Sandviksveien og frem til planområdet, totalt ca. 800 m, hvorav postveien utgjør ca. 450 m. Adkomstvegen er regulert i plan «Lerøyplanen», herunder hensynssone for postveien. Etter fagetatens vurdering er det viktig å holde biltrafikken på et forholdsvis lavt nivå både ut fra veikapasitet, trafikksikring og med bakgrunn i områdets store kulturminneverdier. I tillegg vektlegges det at postveien inngår som en del av bydelsruten for sykkel med potensial for videre utvikling til en viktig gjennomgående gang- og sykkelveg. Side 4 av 6

5 Den totale trafikkbelastningen på postveien forbi Strandens grend utgjøres av planlagt utbygging innenfor nærværende planforslag (80 boenheter, ca. 75 parkeringsplasser) samt potensialet i «Lerøytomten». I gjeldende plan («Lerøyplanen») er det lagt til rette for næringsutvikling, ca m² BRA med tilhørende ca. 100 parkeringsplasser. Under visse forutsetninger skal disse parkeringsplassene fjernes/flyttes, jf. reguleringsbestemmelsene. Det er nå imidlertid kjent at Profier AS og Rolf Olsen Eiendom AS har kjøpt «Lerøytomten» og ønsker å omregulere denne til boligformål. Hvilket boligpotensial som ligger i denne tomten, må avklares gjennom en fremtidig planprosess. Fagetaten forutsetter imidlertid at det også i denne plansaken legges til grunn en utnytting og parkeringsløsning/-dekning som i minst mulig grad belaster postveien og Strandens grend. På denne bakgrunn kan fagetaten anbefale forslaget til adkomst og parkeringsløsning/- dekning i nærværende planforslag. En eventuell løsning med tunnel fra Sandviken sykehus, i samarbeid med den fremtidige bybaneutbyggingen til Åsane, ville kunne medført at stort sett all trafikk på postveien forbi Strandens grend ble fjernet. Løsningen ville bl.a. kunne styrket postveien som kulturminne, lekegate samt gang- og sykkelveg. I tillegg ville den planlagte utbyggingen i området, nærværende planforslag og «Lerøyplanen», fått en adkomstveg av vesentlig bedre standard. Løsningen hadde også åpnet for nye utviklingsmuligheter for Gamle Bergen museum. Både Statens vegvesen og Lerøy Seafood Group asa peker på i sine uttalelser at løsningen bør utredes nærmere. Forslagsstiller har, etter dialog med Lerøy Seafood Group asa, konkludert med at løsningen ikke er økonomisk realistisk. Fagetaten tar dette til etterretning. Det påpekes samtidig at en utbygging etter nærværende planforslag vil umuliggjøre en fremtidig løsning med tunnel, jf. utbygging av felt BBB2. Sjøfronten Det er viktig å sikre allmenn tilkomst til sjøfronten. I nærværende planforslag er det regulert offentlig gangveg frem til «reketrappen». I tillegg er det vist offentlig gangveg fra gatetunet i «Lerøyplanen», i bro over den planlagte reetablerte hopen og frem til Masteboden i Gamle Bergen. Fagetaten vurderer dette som tilfredsstillende løst. I nærværende planforslag er deler av planlagt bebyggelse forutsatt å krage ut over sjøen, jf. bygg B i illustrasjonsplanen. At bygget strekker seg ut i sjøen, er i samsvar med de historiske tradisjonene i Sandviken. Løsningen vil også støtte opp om/forsterke den planlagte reetableringen av hopen. Eksisterende småbåthavn til Hui invest as (kommersiell utleiehavn med ca. 120 plasser) er i nærværende planforslag foreslått endret til felles småbåtanlegg for beboere i planområdet og redusert til maksimalt 50 plasser. Løsningen vil medføre en reduksjon i beslaglagt sjøareal samt at biltrafikken til anlegget fjernes. Adkomsten til anlegget er også flyttet bort fra «reketrappen» og er således ikke til hinder for allmenn ferdsel. Fagetaten støtter denne endringen. Leke- og uteoppholdsarealer Det fremkommer av planmaterialet at planforslaget oppfyller kommuneplanens minimumskrav (25 m²/boenhet), herunder deler på takterrasse. I tillegg ligger planområdet gunstig til i forhold til offentlige utearealer, Gamle Bergen museum og byfjellene. Rekkefølgekrav Det er i forslaget til bestemmelser inntatt tilsvarende rekkefølgekrav som i «Lerøyplanen»; utbedring/ombygging av Gjensidigekrysset og Sandviksveien. Side 5 av 6

6 Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering er barn og unges interesser tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Det bemerkes imidlertid at tilfredsstillende barnehagedekning må dokumenteres før utbygging kan igangsettes. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 168 bnr. 91 mfl. Sandviksveien 160. Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok.nr. 71 filnr. 4 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.nr. 73 filnr. 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert , dok.nr. 72 filnr. 2 D. Merknadsskjema datert , dok.nr. 67 filnr. 7 E. Illustrasjonsplan datert , dok.nr. 70 filnr. 2 F. Snitt 1-4 datert , dok.nr. 67 filnr. 10 G. Snitt 5-6 datert , dok.nr. 67 filnr. 9 H. Illustrasjoner datert , dok.nr. 62 filnr. 13 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se s.nr Side 6 av 6