Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /73 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn Årstad, gnr. 158 bnr. 797 mfl., Gyldenpris Høyegården Arealplan-ID Kort om planforslaget Ard Arealplan AS fremmer på vegne av Høyegården AS planforslag for et område på Løvstakksiden, ca. 10 daa, beliggende langs Gyldenprisveien. Oversiktskart Planområdet sett fra nord. Innenfor planområdet ligger Høyegården, tidligere kjent som Kristian Høyes vinfabrikk fra ca Byggene nyttes i dag til kontor, lager, dagsenter og bolig. I planforslaget legges det til rette for opprustning av anlegget til boligformål, herunder tilpasninger i bygningsmassen. I tillegg viser planforslaget et nytt leilighetsbygg. Totalt er det planlagt 35 boenheter. Uteoppholdsarealene er vist på bakkeplan, dekke og tak. Parkeringsanlegget er vist under dekke med uteoppholdsareal. Planområdet omfatter også tilliggende kommunal veg, Gyldenprisveien, samt eksisterende boligblokker i nr. 18 og 20. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 6

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale og aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Kulturmiljø, utnyttelsesgrad, byggehøyder og arealformål Hele planområdet inngår i hensynssone kulturmiljø i forslaget til revisjon av kommuneplanens arealdel (KPA 2018). I kommunedelplanen for Puddefjorden Damsgårdssundet inngår planområdet i områder der det skal tas spesielt hensyn til byform og kulturminner. Høyegården er her omtalt som «monumentale bygg». Videre fremkommer det at eventuelle nybygg skal utformes med høy kvalitet og i samsvar med eksisterende omgivelser. I KPA 2018 inngår planområdet i ytre fortettingssone. Her fremkommer det at grad av utnytting og byggehøyder skal tilpasses omgivelsene, og det skal legges vekt på variasjon i boligtilbudet. %-BRA skal være mellom % og ny bebyggelse skal ikke gi vesentlig reduksjon av sol- og utsiktsforhold for eksisterende boliger. I planforslaget legges det til rette for opprustning og transformasjon av Høyegården med tilliggende arealer til boligformål. Nytt formål krever endringer i eksisterende bygningsmasse og hage. I planmaterialet er det blant annet skissert følgende endringer: Rivning av tilbygg i nordvest (dagens varelevering), felt BBB2 Fjerning av dagens hage (nytt dekke med uteoppholdsarealer, parkering under) Heis og trappehus Større takopplett Noen større vinduer og dører Garasjeport i nordvestre hjørne av eksisterende bygg, felt BBB1 Gangbro mellom feltene BBB1 og BBB2 I tillegg er det planlagt store endringer innvendig. «Søylehallen», med søyler og kryssvelvtak, er imidlertid planlagt bevart. Den største endringen utgjør det foreslåtte nybygget, plassert på den ubebygde delen av eiendommen; fire etasjer pluss loftsetasje mot nabo i sørøst og to etasjer inn mot gatetunet. Grad av utnytting er oppgitt til %-BRA=125 %. Av kulturminnedokumentasjonen fremkommer det at den tidligere Høyes vinfabrikk representerer et kulturminne fra en unik del av norsk industrihistorie. I tillegg innehar bygningsmassen arkitektoniske kvaliteter. Etter fagetatens vurdering er den tidligere Høyes vinfabrikk en «skjult perle». Fagetaten støtter forslagsstillers ønske om transformasjon til boligformål, vern gjennom bruk. En transformasjon til boligformål, herunder innpassing av nybygg, krever imidlertid stor varsomhet. Etter fagetatens vurdering er de foreslåtte bygningsmessige endringene godt tilpasset kulturmiljøet og nødvendige for å sikre tilfredsstillende bokvalitet. Her er imidlertid Side 2 av 6

3 flere viktige detaljer i illustrasjonsprosjektet som må sikres bedre i plankartet med tilhørende bestemmelser. Når det gjelder nybygget, innehar det gode arkitektoniske kvaliteter. Bygget utgjør imidlertid et for stort volum, tett på nabobebyggelsen i sørøst; ca. 3 m høyere og ca. 6 m mellom byggene. Det vises her blant annet til KPA 2018 der det fremkommer at «Ny bebyggelse skal ikke gi vesentlig reduksjon av sol- og utsiktsforhold for eksisterende boliger». Etter fagetatens vurdering må det gjøres tiltak for å redusere volumet og ulempene for nabobebyggelsen. Aktuelle tiltak kan blant annet være reduksjon i byggehøyden, større avstand til nabobebyggelsen, endringer i vindusinndeling og takopplett m.m. Større avstand til nabobebyggelsen vil også være positivt for en eventuell tverrforbindelse her, jf. avsnittet Trafikk, parkering og gangforbindelser. Ovennevnte er formidlet til forslagsstiller. Uteoppholdsarealer I KPA 2018 fremkommer det krav om 75 m 2 uteoppholdsareal per boenhet (ytre fortettingssone); maks 40 % på tak og altan, min. 40 % som fellesareal samt at alle boenheter skal ha noe privat uteareal. I tillegg er det krav om at 50 % av arealet på bakkeplan skal ha sol i 4 timer ved vårjevndøgn. I planforslaget er felles uteoppholdsareal fordelt på bakkeplan, dekke over parkeringsanlegget og takterrasser. Private utearealer løses som hage, terrasse eller balkong. Samlet uteoppholdsareal per boenhet er oppgitt til 50 m 2. Planforslaget tilfredsstiller ikke KPA 2018 når det gjelder mengde og krav til sol (4 timer sol på halve arealet ved jevndøgn). Sett i forhold til planområdets beliggenhet (nord for Løvstakken) og ønsket om å legge til rette for vern gjennom bruk, finner fagetaten likevel å kunne anbefale løsningen. Etter fagetatens vurdering vil fordelingen av arealer på bakkeplan, dekke og takterrasser gi forskjellige kvaliteter og bruksmuligheter, herunder sikre mest mulig sol. Støy Planområdet er belastet med veitrafikkstøy. Absolutte krav i denne forbindelse er minst et soverom med åpnevindu mot stille side samt uteoppholdsarealer der støynivået ikke overstiger 55 db, jf. KPA I henhold til støyrapporten er det behov for skjermingstiltak for å tilfredsstille disse kravene. De foreslåtte støyskjermingstiltakene (opptil 2 m høy skjerm, tett rekkverk, eventuelt innglasset balkong) kan imidlertid komme i konflikt med antikvariske hensyn. I støyrapporten Side 3 av 6

4 foreslås det derfor at en ny støyfaglig vurdering bør gjennomføres i prosjekteringsfasen for å kontrollere skjermingseffekten og avveie tiltakene mot antikvariske hensyn. Fagetaten støtter en slik fremgangsmåte, men ber samtidig forslagsstiller utrede om tiltak utenfor planområdet, som nevnt i rapporten, er realiserbare; skjermingstiltak ved Løvstakktunnelen og fartsreduksjon i Gyldenprisveien. Prinsipielt bør tiltak som reduserer støyen ved eller nær kilden prioriteres. Passive tiltak som fartsreduksjon bør også vurderes før mer aktive tiltak på eller nær bygningsmassen. Dette er særlig viktig i områder med vernehensyn. Trafikk, parkering og gangforbindelser Gyldenprisveien er en kommunal samlevei. Innenfor planområdet er kjørebanen angitt med bredde ca. 7 m og ensidig fortau ca. 2 m (mindre deler har et smalt tosidig fortau). Deler av veien er belastet med kantparkering. Buss linje 10 går gjennom planområdet. I mulighetsstudien «Tverrforbindelser fra Damsgårdssundet til Løvstien» er Gyldenprisveien registrert som trasé med stigning under 1:12 (8 %) som tilsvarer rullevennlig forbindelse. I tillegg viser mulighetsstudien snarveier, eksisterende og forslag til nye. Med henvisning til ovennevnte, vil det være ønskelig med økt fortausbredde og fjerning av kantparkeringen. Når det gjelder snarveiene, utgjør disse viktige tverrforbindelser. Hvorvidt det er ønskelig og mulig å innarbeide en ny tverrforbindelse gjennom planområdet må vurderes nærmere. Fagetaten ønsker tilbakemeldinger på forannevnte. Utsnitt av mulighetsstudien «Tverrforbindelser fra Damsgårdssundet til Løvstien» Når det gjelder parkering, er dette foreslått løst under dekke (uteoppholdsareal) i felt BBB1. Innkjøring i nordvestre hjørne av eksisterende bygg i felt BBB1. Parkeringsdekningen er oppgitt til 0,6 0,8 plass per 100 m 2 BRA. I tillegg er det avsatt areal til sykkelparkering, herunder arealer for vask og reparasjon, vogner og lastesykler. Etter fagetatens vurdering er parkering løst på en tilfredsstillende måte. Barn og unge Etter fagetatens vurdering er barn og unge interesser tilfredsstillende ivaretatt. Renovasjon Den renovasjonstekniske planen angir en løsning med nedgravde bunntømte containere innenfor området merket med # 1 på plankartet. Disse må tømmes med kranbil. Etter fagetatens vurdering bør en løsning med mobilt bossug, eventuelt sammen med naboblokkene (felt BBB3), vurderes. En slik løsning er mer fleksibel i forhold til plassering av nedkast og sugepunkt, krever ikke kranbil og vil kunne frigjøre areal som i dag brukes til renovasjon i felt BBB3. Side 4 av 6

5 Planmateriellet For å kunne legge til rette for høy kvalitet i det fremtidige byggeprosjektet er det etter fagetatens vurdering nødvendig å detaljere plankartet ytterligere samt bearbeide bestemmelsene. Dette må gjøres før saken fremmes til 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg til forslaget om bevaring og transformasjon av Høyegården til boligformål samt nytt leilighetsbygg tilpasset det historiske miljøet. Dette er i samsvar med en ønsket byutvikling. Etter fagetatens vurdering må det imidlertid arbeides videre med følgende: Utformingen av nybygget; redusere volumet og ulempene for nabobebyggelsen Støyskjermingstiltakene Eventuell tverrforbindelse gjennom planområdet Eventuelle forbedringer i tverrsnittet for Gyldenprisveien Renovasjonsløsningen Detaljering av plankartet og bestemmelsene Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 158 bnr. 797 mfl., Gyldenpris - Høyegården Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 5 av 6

6 Vedlegg: A. Plankart datert , dok.nr. 72 filnr. 20 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.nr. 72 filnr. 7 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert , dok.nr. 72 filnr. 19 D. Merknadsskjema datert , dok.nr. 72 filnr. 18 E. Merknadskart, dok.nr. 72 filnr. 17 F. Illustrasjonsplan datert , dok.nr. 72 filnr. 4 G. Perspektiver datert , dok.nr. 72 filnr. 11 H. Planløsninger datert , dok.nr. 72 filnr. 12 I. Snitt og oppriss datert , dok.nr. 72 filnr. 5 J. Sol- og skyggediagrammer datert , dok.nr. 72 filnr. 9 K. Temakart datert , dok.nr. 72 filnr. 10 L. Kulturminnerapport datert mars 2019, dok.nr. 72 filnr. 15 M. Renovasjonsteknisk avfallsplan (RTP) datert , dok.nr. 72 filnr.21 N. Støyrapport datert , dok.nr. 72 filnr. 22. O. Vurdering av innkjøring til parkeringskjeller datert , dok.nr. 72 filnr. 31 P. VA-rammeplan datert , dok.nr. 72 filnr Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se saksnr Kopi: Ard Arealplan AS v/ hgo@ardarealplan.no Høyegården AS, Gyldenprisveien 16, 5056 Bergen Side 6 av 6