Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten. REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /36 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /36 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: ÅRSTAD, GNR. 15 BNR. 429 MFL., DELFELT S7 MINDEMYREN AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard arealplan as fremmer på vegne av BOB Eiendomsutvikling as planforslag for et område på Mindemyren, ca. 24 daa, beliggende langs Kanalveien og Elvebakken. Ortofoto planområde Oversiktskart I planforslaget legges det til rette for bolig, undervisning, barnehage, idrettshall, næring og kirkeformål. NLA høgskolen overtar NRK sine lokaler, den tidligere Martens brødfabrikk, felt BOP1, (brødfabrikken) og administrasjonsbygget, felt BOP2, (rotunden). Begge byggene (ark. Geir Grung) er markert som bevaringsverdige i områdereguleringen for Mindemyren. Rotunden forutsettes påbygd med tre etasjer (inkl. tilbaketrukket toppetasje) i samsvar med tidligere planer for bygget. Høgskolen vil i tillegg kunne nytte deler av den planlagte bebyggelsen langs Kanalveien, feltene BKB1 og 2, (1. og 2. etasje). Totalt planlegges det for opp mot 1900 studenter og 150 ansatte. Langs Kanalveien (feltene BKB1 og 2) og på arealet bak brødfabrikken og rotunden (felt BKB3) ønsker BOB Eiendomsutvikling as å bygge boliger, totalt ca. 238 boenheter. Felt BBH er avsatt til barnehage (ca. 80 barn). Planlagt idrettshall, tilknyttet høgskolen, er plassert under de planlagte boligene i felt BKB3. Kirkeformålet er plassert i brødfabrikken i sambruk med høgskolen. I planforslaget legges det til rette for publikumsrettede virksomheter i deler av 1. etasjene; kafe i rotunden og eventuelt dagligvarebutikk i felt BKB1/2. Samlet bruksareal utgjør m 2 (eksklusiv parkering). Byggehøydene varierer mellom 3 og 10 etasjer. Kjøreadkomsten er vist fra Elvebakken med parkering under felt BBH. Planforslaget forutsetter riving av noen tidligere næringsbygg samt et bolighus innenfor felt BBH (Elvebakken 10). Side 1 av 8

2 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Foreliggende planforslag er det første som fremmes for 1. gangs behandling etter at områdereguleringen ble vedtatt, og planforslaget blir således viktig/legger føringer for utviklingen av «Mindebyen». Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten har imidlertid kommentarer til både innholdet og fremstillingen, jf. nedenfor. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/kulturminner Planområdet omfatter delfelt S7 i områdereguleringen for Mindemyren, arealplan-id , samt tilliggende arealer i sør og nordøst (uregulert). Delfelt S7 er regulert med maksimal BRA= m 2 (eksklusiv parkering) og maksimal byggehøyde på kote +42 (tilsvarer byggehøyde på ca. 25 m/8 etg.). Brødfabrikken og rotunden omfattes av hensynssone bevaring kulturmiljø i områdereguleringen med følgende bestemmelse: 8.3 Bygg, kulturminner, mm. som skal bevares innenfor S7 (H570_3) Opplevelsen og integriteten til anlegget for tidligere Martens Brødfabrikk skal bevares. Siktlinjer inn til eksisterende anlegg fra tilhørende gangakser og byrom i områdereguleringsplanen vektlegges. Hovedtrekk i eksteriør for Brødfabrikkens Hovedbygg, Mellombygg og Administrasjonsbygg skal bevares. Administrasjonsbygg/rotunden kan bygges på dersom det er i tråd med bygningen sin karakter. Det kan etableres flere etasjeplan i hovedbygg. Verkstedbygg kan rives. En kulvert som går tvers over tomten, hensynssone H410, og som ikke kan flyttes/bygges over, legger klare føringer for utforming av planlagt bebyggelse langs Kanalveien, blant annet sikringssone med fri høyde på 7 m. Ovennevnte utgjør viktige og sentrale føringer for utnytting av delfelt S7. I tillegg må det tas stilling til bystyrets ønske om at det kan vurderes høyere utnyttelse for deler av Mindemyren, gjennom variasjon i byggehøydene, jf. bystyrets vedtak i områdereguleringen: Pkt. 3 Bystyret tiltrer at det i oppfølgende detaljplaner bør kunne vurderes høyere utnyttelse. Merknad 3 Bystyret mener at det med fordel kan vurderes å bygge høyere i deler av området og vil se positivt på forslag om dette. En viktig forutsetning vil være variasjon i byggehøyder, gjerne ved bruk av såkalte «Air Rights». I planforslaget er samlet bruksareal oppgitt til m 2 (eksklusiv parkering). Dette omfatter også felt BBH som for det meste ligger utenfor delfelt S7. Innenfor delfelt S7 ligger bruksarealet på ca m 2. Maksimal byggehøyde er oppgitt til kote +49,5 (tilsvarer 10 etg. i felt BKB2). Side 2 av 8

3 For hvilke delfelt det eventuelt er riktig/naturlig med høyere utnyttelse/økte byggehøyder i forhold til begrensningene i områdereguleringen, vil bli vurdert både utfra forholdet ved det enkelte delfelt og gjennom en overordnet vurdering. Foreliggende planforslag utfordrer områdereguleringen både når det gjelder grad av utnytting ( m 2 BRA) og byggehøyder (+ 7,5 m). Etter fagetatens vurdering er det her ikke behov for økte byggehøyder for å skape variasjon, jf. bystyrets vedtak. Planforslaget inneholder både brødfabrikken og rotunden, særegne og bevaringsverdige bygg som utgjør tilstrekkelig variasjon i planforslaget. Etter fagetatens vurdering er det heller ikke nødvendig med byggehøyder på 10 etasjer for å etablere en tydelig urban bebyggelse. I tillegg stiller fagetaten spørsmål ved kvaliteten på fellesarealet inne i gårdsrommet i felt BKB2. Stor byggehøyde kombinert med et lite, lukket areal på bakken gir reduserte oppholdskvaliteter. Redusert byggehøyde og en mer åpen/inviterende inngang til gårdsrommet (halvoffentlig) vil være positivt, jf. illustrasjonen nedenfor. Gode arealer på bakkeplan er viktig. Bystyrets anbefaling om at det i..oppfølgende detaljplaner bør kunne vurderes høyere utnyttelse legges ikke til grunn her. Illustrasjon av planlagt bygg i felt BKB2, sett fra nord Som det fremgår av bestemmelsene til områdereguleringen, skal det vektlegges gode siktlinjer inn til de bevaringsverdige byggene, jf. illustrasjonen nedenfor. Etter fagetatens vurdering viser siktlinjen fra pkt. B en teoretisk siktsektor på gateplan. Den reelle siktsektoren vil etter fagetatens vurdering bli vesentlig mindre; redusert av diverse søyler og utkragninger. Denne siktsektoren må sikres bedre, noe som også er påpekt av Hordaland fylkeskommune i planprosessen. Side 3 av 8

4 Elvebakken 10 (1917) er i kulturminnegrunnlaget for Wergeland vist som et bevaringsverdig bygg. I planforslaget er bygget forutsatt revet for å gi plass til barnehagen, felt BBH, samt kunne etablere parkeringsanlegg under denne. Etter fagetatens vurdering kan en rivning forsvares under forutsetning av at det etableres en barnehage på tomten. En alternativ parkeringsløsning, sammen med delfelt S8 (nord for planområdet), vil imidlertid kunne åpne muligheten for bevaring av Elvebakken 10 og eventuelt integrere denne i barnehagetomten. En slik løsning må utredes før plansaken fremmes for 2. gangs behandling. Utsnitt av plankartet Bomiljø og byliv Dersom man skal lykkes med «Mindebyen», må det i detaljreguleringene legges til rette for både et godt bomiljø og et aktivt byliv. Riktig byfortetting kan gi mange positive virkninger, blant annet redusert bilbruk, gode/trygge forbindelseslinjer, gode attraksjoner/målpunkt, variert beboersammensetning, bygninger med blandede funksjoner, god arkitektur og økt trivsel. Flere mennesker vil blant annet kunne sikre etablering og drift av «byfortettingsgodene»; kafeer, kulturtilbud m.m. Dersom fortettingen går for langt og kvaliteten blir for dårlig, vil det imidlertid kunne gå utover både bomiljøet og bylivet; redusert trivsel og handel. Dette er forhold som må inngå i den totale vurderingen av planforslaget. Støy og luftforurensning I overordnede planer er det i støyutsatte områder krav om gjennomgående leiligheter, stille side og uteareal med støynivå under 55 db. I planforslaget legges det til rette for ny bebyggelse langs Kanalveien, feltene BKB1 og BKB2. Høyeste støynivå ved fasade mot Kanalveien er oppgitt til 64 db. De fleste leilighetene vil imidlertid kunne få stille side (< 55 db) mot øst/gårdsrommet. For felt BKB1 har imidlertid forslagsstiller valgt en løsning med små leiligheter (utleie) ut mot Kanalveien. Disse vil kun få stille side mot innglasset balkong. For øvrige deler av planområdet kan alle støykrav tilfredsstilles uten særlige tiltak. Varierte leilighetsstørrelser, herunder også små/rimelige utleieleiligheter, er positivt for bylivet. Dette må imidlertid ikke gå på bekostning av bokvalitet. Etter fagetatens vurdering kan ikke innglasset balkong defineres som stille side. Dette har også vært Fylkesmannens oppfatning i tilsvarende plansaker. På denne bakgrunnen vil fagetaten ikke kunne anbefale en slik løsning. Alle leilighetene må ha stille side, åpnevindu ut i det fri. Utredningen av luftforurensning viser tilfredsstillende luftkvalitet, utenfor både gul og rød luftforurensningssone. Rapporten konkluderer med at avbøtende tiltak ikke anses som nødvendig. Side 4 av 8

5 Trafikk og parkering Planområdet får kjøreadkomst fra Elvebakken via eksisterende kryss i Kanalveien. Planforslaget viser nye fortau langs Elvebakken. Eksisterende bebyggelse langs Elvebakken (felt BFS) har per i dag ikke tilfredsstillende avkjørselsforhold. Økt trafikk (bil og gange) som følge av flere planlagte utbygginger i området vil kunne forverre situasjonen ytterligere. Planforslaget må bearbeides og vise løsninger for trafikksikring av eksisterende avkjørsler. Når det gjelder parkering, legges det i planforslaget til rette for en dekning som er betydelig lavere enn det som fremkommer i både områdereguleringen og i forslaget til KPA Det forutsettes en viss sambruk av plassene. I henhold til mobilitetsplanen vil dette føre til at 90 % av all trafikk til og fra planområdet må utføres med andre reisemidler enn bil. Fagetaten vurderer det som positivt at det i planforslaget legges til rette for en reisemiddelfordeling som i all hovedsak baseres på gange, sykkel og kollektivbruk. En slik løsning vil imidlertid kreve særlig god tilrettelegging for gående og syklende, noe som også fremkommer i mobilitetsplanen. Etter fagetatens vurdering må det derfor arbeides videre med detaljløsninger for å optimalisere forholdende for gående og syklende, blant annet: All sykkelparkering for boligene må etableres som lett tilgjengelig innendørs parkering med tilstrekkelige arealer for sykkelvogner, lastesykler, vask og reparasjon. Den øvrige sykkelparkeringen må også være lett tilgjengelig, sikker parkering under tak og med lett tilgang til garderobefasiliteter Hente/bringe løsningen for barnehagen må vurderes nærmere Flere HC-plasser, økes utover 5 % pga. lav parkeringsdekning I henhold til områdereguleringen er det en målsetting å samle bilparkeringen i få og robuste anlegg. Etter fagetatens vurdering må det derfor vurderes hvilke muligheter en felles parkeringsløsning med delfelt S8 kan gi. Barnehage felt BBH I planforslaget legges det til rette for barnehage (ca. 80 barn) innenfor felt BBH, på dekke over parkeringsanlegget, felt SPH. Utearealet er fordelt på tre områder; rundt barnehagebygget, på taket av bygget samt bak brødfabrikken. I tillegg vil idrettshallen (planlagt under felt BKB3) kunne benyttes av barnehagen. Det fremgår av planbeskrivelsen at barnehagen vil mangle 350 m 2 uteoppholdsareal. Forslagsstiller ønsker derfor å søke om å få godkjent barnehagen etter bybarnehagestandarden. Det planlegges 6 parkeringsplasser for ansatte, men ingen hente/bringe plasser. Etter fagetatens vurdering vil boligandelen innenfor områdereguleringen på Mindemyren bli vesentlig høyere enn tidligere antatt, kanskje opp mot 4000 boenheter. I tillegg fører utviklingen på Mindemyren til økt boligbygging i randsonen. Dette fører igjen til store utfordringer når det gjelder å skaffe tilstrekkelig antall barnehageplasser i en bydel som per i dag ikke har tilfredsstillende dekning. Inversjon, luftforurensning og støy fører til ytterligere utfordringer når det gjelder å finne nye egnede barnehagetomter. Planmyndigheten har et særlig ansvar for å sikre den sosiale infrastrukturen i utbyggingsområder, jf. merknad 4 til områdereguleringen der bystyret understreker viktigheten av at det blir tilrettelagt for barnehager på Mindemyren. Disse vil også kunne bidra med opparbeidede lekearealer som er tilgjengelig utenom åpningstiden og eventuelt som bydelshus/forsamlingslokale. Fagetaten legger videre til grunn at det kan etableres nærmiljøanlegg/ballbane ved Kristianborgvannet/Solheimsvannet/Leaparken som tilbud til de større barna. Side 5 av 8

6 Med henvisning til forannevnte må de få tomtene som er egnet til barnehageformål, sikres før det avsettes arealer til utbygging. I planforslaget må derfor felt BKB3 reguleres til barnehageformål i tillegg til felt BBH. Disse feltene utgjør til sammen ca m 2. En større barnehagetomt vil også gi flere muligheter når det gjelder møblering av tomten, herunder bevaring av naturterreng. Hvorvidt den bevaringsverdige villaen i Elvebakken 10 kan inngå i barnehagetomten må også vurderes nærmere. Det må i tillegg påpekes at deler av felt BUT (ca. 320 m 2 ), som forslagsstiller forutsetter skal inngå som en del av utearealet til barnehagen, er i områdereguleringen for Wergeland (arealplan-id ) avsatt til sentrumsformål/torg. Fagetaten kan ikke anbefale en tilfeldig omregulering for deler av planen for Wergeland uten at dette er vurdert i en større sammenheng. Fagetaten vil også peke på forhold rundt parkeringsdekning, hente/bringe situasjonen og varelevering. Dette er detaljer som det må arbeides videre med. Oversikt uteoppholdsareal barnehage/boliger Gjenåpning av lukket vassdrag Langs den kommunale vegen Elvebakken ligger et gammelt elveløp som ble lagt i rør for mange tiår siden. Gjenåpning av rørlagte vassdrag har mange positive effekter, blant annet i forhold til overvannshåndtering, biologisk mangfold og som estetiske elementer i landskapet. I kommuneplanens arealdel fremkommer det en generell henstilling om å vurdere åpning av lukkede vassdrag. Ved planoppstart ble dette spesielt bemerket av Grønn etat (nå Bymiljøetaten). Etter fagetatens vurdering må det utarbeides en mulighetsstudie for gjenåpning av den lukkede elvestrekningen fra Tveitevannet til Kanalveien og hvorvidt dette kan innarbeides i planforslaget. Langs denne elvestrekningen er det per i dag under utarbeidelse/behandling to planforslag. I tillegg er det avslått en byggesak som berører elvestrekningen. Hvorvidt det finnes forhold som kan vanskeliggjøre en gjenåpning, må avklares gjennom mulighetsstudien. Planfremstilling Forslaget til plankart og bestemmelser inneholder flere feil/mangler og er således ikke i samsvar med kommunens kravspesifikasjon. Dette er forhold som må rettes opp før 2. gangs behandling. Side 6 av 8

7 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og tjenesteyting samt hovedgrepet i planforslaget. Her er flere gode forhold ivaretatt; lav parkeringsdekning, gode gangforbindelser, kafe i rotunden, dagligvarebutikk, idrettshall, barnehage m.m. Etter fagetatens vurdering må imidlertid planforslaget bearbeides videre, jf. punktene nedenfor. Byggehøydene/grad av utnytting må forholde seg til maksimalkravet i områdereguleringen Sikten inn til rotunden må bedres av hensyn til kulturminneinteressene i området I tillegg til felt BBH må også felt BKB3 reguleres til barnehage Det må utredes om Elvebakken 10 kan bevares og inngå i barnehagetomten Felles parkeringsløsning med delfelt S8 må utredes Tilkomsten til gårdsrommet i felt BKB1 må bearbeides. Den må bli mer åpen/inviterende Alle boenhetene må ha tilgang til stille side, innglasset balkong defineres ikke som stille side Løsningene for sykkelparkering må bearbeides Flere HC-plasser må innarbeides Avkjørslene i felt BFS må utbedres Areal som omfattes av områdereguleringen på Wergeland, samt deler av torg T3, må tas ut av planforslaget Det må utredes om det lukkede vassdraget kan gjenåpnes og innarbeides i planforslaget Plankart og bestemmelser må revideres Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Årstad, gnr. 15, bnr. 429 mfl., delfelt S7 Mindemyren, arealplan-id Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Planforslaget må bearbeides videre i henhold til punktene som fremkommer under avsnittet Konklusjon. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingssjef Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 7 av 8

8 Vedlegg: A. Plankart, datert , dok. 34 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok. 34 fil 23 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok. 34 fil 21 D. Merknadsskjema, datert , dok. 34 fil 17 E. Illustrasjonsplan, datert , dok. 34 fil 16 F. Snitt B1, datert , dok. 34 fil 13 G. Snitt B2, datert , dok. 34 fil 12 H. Snitt B3, datert , dok. 34 fil 11 I. Illustrasjon, byrommet mellom brødfabrikken og idrettshallen, dok. 34 fil 7 J. Illustrasjon, barnehagen sett fra sørøst mot nordvest, dok. 34 fil 8 K. Illustrasjon, utbygging med bybanen i Kanalveien, dok. 34 fil 9 L. Illustrasjon, oversiktsbilde BKB2 mot rotunden, dok. 34 fil 10 M. Illustrasjon, sikt sørover mot felt BKB1, dok. 21 fil 11 N. Illustrasjon, skoleplassen, dok. 21 fil 20 O. Illustrasjon, utsikt innenfra i rotunden, dok. 21 fil 21 P. Stedsanalyse datert , dok. 21 fil 25 Q. Støyrapport datert , dok. 34 fil 14 R. Utredning av luftforurensning datert , dok. 21 fil 27 S. Trafikkanalyse datert , dok. 21 fil 34 T. Mobilitetsplan datert , dok. 21 fil 33 U. Oversikt felles uteareal på tak, dok. 34 fil 19 V. Oversikt uteoppholdsareal barnehage-boliger, dok. 34 fil 20 W. Prinsipp gangforbindelser og utvendig sykkelparkering, dok. 34 fil 24 X. Prinsipp kjøremønster, dok.34 fil 25 Y. Siktlinjer til brødfabrikken og rotunden, dok. 34 fil 26 Z. Prinsipp utvendig soneinndeling, dok. 34 fil 27 Æ. Kulturminnedokumentasjon, dok. 21 fil 28, 29, 31og 32 Ø. Va-rammeplan, dok. 21 fil Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Ard arealplan as, Nygårdsgaten 114, 5008 Bergen BOB Eiendomsutvikling as, postboks 7280, 5020 Bergen Side 8 av 8