Laksevåg, gnr. 130, bnr. 34, Alvøen/Ellingshaugen, boliger. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /26 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HEIS Dato: Laksevåg, gnr. 130, bnr. 34, Alvøen/Ellingshaugen, boliger. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, offentlig ettersyn Kort om planforslaget Ard arealplan AS (konsulent) fremmer på vegne av Alvøen eiendommer AS (forslagsstiller) planforslag for et område på Ellingshaugen ved Alvøen i Laksevåg bydel. Figur 1: Oversiktsbilde som viser planområdets avgrensning (oransje strek). Planområdet ligger i et etablert boligområde med både verneverdig bebyggelse og nyere eneboliger i kulturmiljøet Alvøen. Planen grenser til nyere bebyggelse i vest, og vernet bebyggelse i nord, øst og sør. Tilkomst til planområdet er via fylkesveg 197 Alvøveien og privat veg Ellingshaugen. Deler av privat veg Ellingshaugen er inkludert i plangrensen for å sikre frisikt og tilkomst til boligene. Hovedformålet med planen er å omregulere fra formål barnehage til frittliggende boliger på eiendom 130/34, og videreføre reguleringen av eiendommene 130/80 og 130/81 til eneboliger med forslag om justert utnyttelsesgrad og byggehøyde. Til sammen reguleres det 4 eneboliger gjennom planforslaget (felt BFS1 4) med maksimal utnyttelsesgrad på henholdsvis 45 % -BRA for BFS1, 35 % -BRA for BFS2 og BFS3 og 40 % -BRA for felt BFS4. Boligene foreslås med maksimal byggehøyde på 7 meter Side 1 av 10

2 over gjennomsnittlig planert terreng, og saltak med takvinkel på mellom 30 og 45. Parkering skal løses på den enkelte tomt. Det er utarbeidet en flystøyrapport for planområdet som konkluderer med at en oppnår tilfredsstillende støyforhold i tråd med støyforskriften, vurdert ut fra både gjeldende kommuneplan og 2-bane situasjon på Flesland i For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (bolig) og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Flystøy Alvøen ligger innenfor gul flystøysone i gjeldende kommuneplanens arealdel Sweco har utarbeidet en støyrapport på oppdrag fra forslagsstiller. I denne rapporten er støykartet fra kommuneplanens arealdel og støyprognosene for 2030-situasjon utarbeidet av Avinor/SINTEF i 2014 lagt til grunn for beregningene. Ifølge Sweco er flystøy beregnet av SINTEF i beregningsprogrammet NORTIM. De har utført beregninger i 4 meters høyde over lokalt terreng. Det er hentet støynivå i ulike punkt på tomten fra SINTEF sine beregninger med programvaren NORPOINTS. Det konkluderes med at tomtene har lavere støy, uavhengig av hvilken støyprognose som legges til grunn, enn det Fylkesmannen/Miljøverndepartementet krever for flystøybelastet uteareal i Bergen. Det er ikke vist illustrasjon i støyrapporten over hvor punktene er tatt på tomtene. Støybelastningen er ikke høyere enn L den = 52 db, slik at alle fasader vil være tilfredsstillende som stille side, og det trengs ikke tas spesielle hensyn ved plassering av soverom. I rapporten står det at utearealene kan plasseres hvor som helst på tomtene (vedlegg L). Kulturmiljø og formål Planområdet er lokalisert innenfor kulturmiljøområdet Alvøen, og området er avmerket med hensynssone kulturmiljø i KPA2010. Historisk ble Alvøen bygget opp rundt industrivirksomheten som startet rundt 1700-tallet (jf. KDP kystsoneplan). Alvøen har fremdeles intakt bebyggelse fra den første store industrioppbyggingen, og fra senere faser i næringsvirksomheten. Disse har antikvarisk verdi og er viktige å ivareta. Området Alvøen er vernet gjennom regulering, med spesialområde vern etter eldre plan- og bygningslovs bestemmelse I bestemmelsene til kommuneplanens arealdel står det at nybygging innenfor verneområder skal ta hensyn til verneverdige kulturmiljø. I forslagsstillers planbeskrivelse er det innarbeidet en kulturminnedokumentasjon for området, jf. s. 15 vedlegg C. Planområdet grenser til verneverdig bebyggelse i nord, øst og sør, jf. figur 2 hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse (se under). Forslagsstiller har foreslått å regulere boliger som i stor grad har tatt elementer fra den verneverdige bebyggelsen. Den nye bebyggelsen er utformet med utgangspunkt i det typiske Alvøen-huset som dominerer i området. De historiske linjene vil da kunne være mer synlige Side 2 av 10

3 (forsterkes) i området. Fagetaten sendte over planforslaget til forhåndsuttale til Byantikvaren for å få innspill til tilnærmingen som her foreslås for å etablere ny bebyggelse i et verneverdig område. De uttaler at prinsippet er greit i dette området, men at det gjerne kan være litt mer variasjon i detaljnivå på husene. Dette må derimot fanges opp i en byggesak, og variasjonene må være innenfor rammene som er foreslått i bestemmelsene. En annen tilnærming kunne være å ha et noenlunde likt volum og tak, og samtidig skape variasjoner slik at ny bebyggelse kunne skilles fra den verneverdige. Fagetaten har ingen innvendinger mot det valgte prinsippet. Figur 2: Oversikt over hvilket år de ulike bygningene i området ble bygget. Hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. Formålsendring Planområdet er avsatt til «Bebyggelse og anlegg» i gjeldende kommuneplan (KPA2010). Arealet er regulert gjennom eldre reguleringsplan med planid , med bestemmelser fra moderplan med ID I denne er felt BFS1 og felt BFS2 regulert til frittliggende småhusbebyggelse, og felt BFS3 og BFS4 regulert til «Almennyttig formål». I forbindelse med oppstartsmøte ble spørsmålet om en omregulering av arealet fra barnehage til bolig avklart med Byrådsavdeling for barnehage og skole. Tilbakemeldingen fra dem på det tidspunktet var at tomten ble vurdert som for liten til det regulerte formålet, og at barnehageområdet 17, som omfatter blant annet Alvøen, forventes å ha en barnehagedekning på 101,8 % dekning i 2019, mens i 2024 forventes det en dekning på 99 %. Forslagsstiller ønsker å omregulere arealet til 2 eneboligtomter. Fagetaten har med bakgrunn i dette stilt seg positiv til en formålsendring. Feltene BFS1 og BFS2 er inkludert i planen for å gi de en økt utnyttelsesgrad og høyde, mer i samsvar med dagens eneboliger. I hovedsak videreføres reguleringen fra gjeldende plan for disse tomtene. Side 3 av 10

4 Eneboligtomtene BFS1 4 Det er foreslått en økning i antall etasjer, fra én etasje med maksimal grunnmurshøyde på 80 cm i gjeldende reguleringsplan (plankart ID , bestemmelsene ID ), til 1,5 etasjer + kjeller i planforslaget. Gjennom planforslaget søker forslagsstiller om å øke utnyttelsesgraden, gjennom økt byggehøyde og endret fotavtrykk for to eneboligtomter, i tillegg til å omregulere fra allmennyttig formål til bolig. Gjennom bestemmelsene stilles det strenge krav til blant annet materialbruk og takform på bygningene, og materialbruk på uteoppholdsarealene. Sammenlignet med bestemmelsene til området i gjeldende plan presiseres nå kravene i større grad i det omsøkte planforslaget. Kravene er beskrevet i forslag til bestemmelser (pkt. 5.1) og i forslagsstillers planbeskrivelse (s. 30). Forslagsstiller oppgir følgende utnyttelsesgrad for de ulike boligfeltene: Fotavtrykkene til hovedbyggene i feltene BFS1 og BFS2 samsvarer i hovedsak med fotavtrykk regulert i gjeldende plan, jf. figur 3. Det er de foreslåtte tilbyggene som gir et større fotavtrykk innenfor de feltene. Tilbyggene er vist i illustrasjoner, se figur under med utsnitt fra feltene BFS1 og BFS2. Disse er gitt en maks mønehøyde, men er ellers ikke sikret gjennom plankart eller forslag til bestemmelser. Fagetaten er positiv til en oppdeling slik det er vist i illustrasjoner og anbefaler at grepet i større grad sikres. Dette kan sikres gjennom å gjøre prinsippet med to bygningskropper (en hoveddel + en noe mindre), som vist i illustrasjonsplan, bindende gjennom reguleringsbestemmelsene. Figur 3: Figur hentet fra forslagsstillers planbeskrivelse. Den viser grunnflate i gjeldende plan (grønn linje) opp mot grunnflate i nytt planforslag. Side 4 av 10

5 Private uteoppholdsareal Gjeldende kommuneplan stiller krav til minimum 150 m² privat uteareal til den enkelte enebolig. I illustrasjonsplan er utearealet til den enkelte bolig avmerket. Sol- og skyggeillustrasjonene viser at deler av utearealet vil ha sol kl. 15 jevndøgn (20.mars) (figur 4). Figur 4: Utsnitt fra sol- og skyggeillustrasjon utarbeidet av plankonsulent. Det viser situasjonen for planområdet kl. 15 jevndøgn. I forslag til bestemmelser punkt står det «Eksisterende terreng og vegetasjon skal søkes bevart for å få et variert uteområde». Ifølge plankonsulent er de planlagte boligene i BFS1 og BFS2 lagt i terrenget for å hindre for mye sprenging og planering. De planlagte byggene har en underetasje bestående av garasje og boder, og en hovedetasje løftet opp med god tilgang til terreng, og en loftsetasje. Underetasjen / 1.etasjen vil bli delvis dekket av terrenget. Prinsippet er vist i figur 5 under, hentet fra vedlegg E. Figur 5: Utsnitt fra snittegningene utarbeidet av plankonsulent (Vedlegg E). I illustrasjonene for feltene BFS3 og BFS4 fremstår mye av uteoppholdsarealet som planert ut og vist med et dekke. Plankonsulent har bemerket at terrenginngrepene som er vist innenfor Side 5 av 10

6 BFS3 og BFS4 er for å få universell tilkomst til boligene. Til tross for at terrenget innenfor de feltene er forholdsvis flatt er det behov for terrenginngrep/murer for å oppnå universell tilkomst til boligene, og slak nok stigning på rampe /gangveg opp til inngang. De sier videre at det som står i er fremdeles intensjonen, men det gjelder nødvendigvis ikke på hele tomten. Fagetaten anbefaler at terrenget i størst mulig grad ivaretas fremfor at tomtene planeres ut. Parkering I bestemmelsene står det at det skal avsettes 2 bilparkeringsplasser og 2 sykkelplasser innenfor den enkelte tomt. Det er også tatt inn et punkt om garasje: «Garasje kan oppføres enten som frittstående bygg eller integreres i boligbygningen. Maks størrelse på frittliggende garasje er 30 m² og maks høyde 4,5 meter». I feltene BFS 1 og BFS2 er parkering vist i kjeller til bygningene i illustrasjoner, og i feltene BFS3 og BFS4 er det vist garasjer i illustrasjoner. Parkering i kjeller er ikke i tråd med byggeskikken i området, hvor parkering i hovedsak er løst i garasjer eller som overflateparkering. Når ny bebyggelse skal oppføres med element fra den verneverdige bebyggelsen så bør dette i større grad gjennomføres også når det gjelder parkering. Fagetaten ser derimot at ved å legge parkering i kjeller for feltene BFS1 og BFS2 oppnås det mer uteomhusareal. I bestemmelsene til gjeldende plan står det at «for hver enkelt bolig skal det avsettes plass for 1 garasje samt plass for oppstilling av minst 1 bil. Garasje kan oppføres i nabogrense, og sammen i nabogrense under ett tak». Fagetaten stiller spørsmål ved hvorfor det ikke er valgt en løsning med felles garasje for feltene; en felles for BFS1 og 2, og en for BFS3 og 4. Alvøen er et område med mindre gunstig kollektivtilbud, og befolkningen i dette området vil i større grad benytte seg av bil i hverdagen. Det bør oppfordres og legges til rette for bruk av elbil og sykkel ved nybygging, og fagetaten anbefaler at følgende ordlyd tas inn i bestemmelsene for parkering: Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser og det skal tilrettelegges for gunstig plassering av sykkelparkering under tak/i garasje. Barn og unges interesser I kommuneplanens arealdel stilles det krav om 50 m² fellesareal per enhet. I gjeldende reguleringsplan er det avsatt areal for felles lek og uteoppholdsareal i umiddelbar nærhet til planområdet. Det er ikke regulert et nytt fellesareal i forslag til detaljregulering, men i forslag til bestemmelser er det stilt krav om 50 m² fellesareal per enhet. Ved omdisponeringen av barnehagetomten til boligformål reduseres mengden areal til lek i nærmiljøet. Forslagsstiller påpeker at lekearealet er lite i bruk i dag, og at de nye boligene vil få store hageareal som kan erstatte kravet til fellesareal. I tillegg vises det til det regulerte felles lekearealet som ikke er opparbeidet til bruk. Det anbefales at forslag til bestemmelser bearbeides og at kravet om 50 m² fellesareal per enhet utgår. Fremfor et krav om 50 m² fellesareal per enhet, så skal det innarbeides et krav til å opparbeide / tilrettelegge det regulerte fellesarealet i gjeldende reguleringsplan til lek for små barn. På dette arealet er det derimot spor etter mulig kulturminne (figur 6). Fagetaten avventer en uttalelse fra Byantikvaren i forbindelse med høringen, på hvilke begrensninger / muligheter det vil være for å gjøre tiltak på det regulerte arealet rundt det eventuelle kulturminnet. Fagetaten ser ikke for seg at det legges opp til større terrengbearbeidelser, men at det sikres en tilrettelegging av et felles møtested i nærområdet med lekeapparat for små barn (sandkasse, huskestativ o.l.) og deres foreldre (benker o.l.). Side 6 av 10

7 Arealet som i dag benyttes til lek er regulert til felles parkering i gjeldende plan (figur 6). Alvøen Eiendommer AS (forslagsstiller) står som eier av arealet. Fagetaten stiller spørsmål ved om dette arealet burde blitt omregulert til lekeareal, hvis det ikke er mulig å realisere noe innenfor det regulerte fellesarealet. Figur 6: Området som er markert i begge figurbildene med oransje farge foreslås tilrettelagt som felles møtested med lekeapparat for små barn. Det øvre bilde viser ortofoto hvor forslaget til plan er lagt inn, og det nedre bildet viser gjeldende reguleringsplan. Rød farge er barnehageformål, grå farge er felles parkering og veger, og grønn farge er felles lekeområde. Planfremstilling Det må påregnes justeringer og rettinger av planmateriell før innsending av planforslaget til 2. gangs behandling. Side 7 av 10

8 Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (frittliggende småhusbebyggelse) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Prinsippet med to bygningskropper (en hoveddel + en noe mindre), som vist i illustrasjonsplan, gjøres bindende gjennom reguleringsbestemmelsene. Garasjeløsning for feltene BFS1 og 2, og BFS3 og 4 vurderes på nytt. Sikre opparbeidelse /tilrettelegging av et felles møtested i nærområdet med lekeapparat for små barn. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 10

9 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Laksevåg, Gnr. 130, bnr. 34, Alvøen/Ellingshaugen, boliger, detaljregulering Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Prinsippet med to bygningskropper (en hoveddel + en noe mindre), som vist i illustrasjonsplan, gjøres bindende gjennom reguleringsbestemmelsene. Garasjeløsning for feltene BFS1 og 2, og BFS3 og 4 vurderes på nytt. Sikre opparbeidelse / tilrettelegging av et felles møtested i nærområdet med lekeapparat for små barn. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Mette Svanes etatsleder/plansjef Petter Wiberg avdelingsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Forslag til plankart datert , dok. 29 fil 14 B. Forslag til reguleringsbestemmelser, datert , dok. 29 fil 5 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok. 30 fil 2 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok. 29 fil 11 E. Illustrasjonsplan og snitt datert , dok. 29 fil 9 F. Snitt av bygg datert , dok. 29 fil 16 G. 3D illustrasjoner datert , dok. 29 fil 3 H. Sol- og skyggeillustrasjoner eksisterende situasjon datert , dok. 29 fil 17 I. Sol- og skyggeillustrasjoner planlagt situasjon datert , dok. 29 fil 18 J. Bygningstegninger datert , dok. 29 fil 9 K. Illustrasjon fasader datert , dok. 29 fil 7 L. Flystøyrapport revidert , dok. 29 fil 19 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10