Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Laksevåg, Gnr. 130, Bnr. 34, Alvøen/Ellingshaugen, boliger, Reguleringsplan Hva saken gjelder: Saken gjelder planforslag for et område på Ellingshaugen ved Alvøen i Laksevåg bydel, fremmet av Ard arealplan AS på vegne av Alvøen eiendommer AS. Hovedformålet med planen er å omregulere en tomt fra barnehageformål til 2 eneboliger, og videreføre regulering for to andre eneboligtomter. De 4 nye eneboligene skal innpasses i en eksisterende boligstruktur som har stor kulturminneverdi, og er i gjeldende reguleringsplan som bevaringsområde. I planområdet står det i dag et nedlagt barnehagebygg som forutsettes revet. I forbindelse med oppstart gjorde Byrådsavdeling for barnehage og skole en vurdering som konkluderte med at tomten var for liten til barnehageformål. Det er også gjort en vurdering av barnehagedekningen i Alvøen. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan Fagetatens vurdering og anbefaling: Forslag til ny kommuneplan Alvøen/Ellingshaugen ligger i forslag til ny kommuneplan i «hensynssone kulturmiljø», og «hensynssone landskap». Området er definert som sone 4, der vesentlig nybygging ikke tillates. Det kan tillates enebolig eller tomannsbolig innenfor tillatt utnyttingsgrad. Kulturmiljø og formål Planområdet er lokalisert innenfor kulturmiljøområdet Alvøen. Historisk ble Alvøen bygget 1

2 opp rundt industrivirksomheten som startet rundt 1700-tallet. Alvøen har original og intakt bebyggelse fra den første industrioppbyggingen. Disse har stor antikvarisk verdi og er viktige å ivareta. Det er utarbeidet en kulturminnedokumentasjon som er vedlagt saken. Det er satt konkrete føringer på utforming av ny bebyggelse som til en viss grad ser til strøkskarakteren og de verneverdige Alvøen-husenes estetikk i forslag til reguleringsbestemmelser. Illustrasjoner viser hvordan bestemmelsene kan følges opp med hensyn til utformingen av husene. Byantikvaren har uttalt seg til tilnærmingen som foreslås og har ikke innvendinger til denne, men peker på at de nye husene estetisk sett bør skilles fra de gamle. Byantikvaren peker på behov for å opprettholde autentisitet og et tydelig skille mellom gammelt og nytt. Nye bygg skal representere vår tid, der stilkopiering skal unngås. Dette bør gjøres ved å holde bygningsvolumer og møneretninger i tråd med strøkskarakter, men at de nye husene karakteriseres ved bruk av gjennomtenkte detaljer. Møneretninger er av stor betydning i et bevaringsverdig bygningsmiljø, der møneretninger fremtrer så klart som ved de gamle husene langs bl.a. Ellingshaugen. Fagetaten støtter byantikvarens vurdering av møneretninger. Når det gjelder bygningenes møneretning og hva som er hensiktsmessig, er det fagetatens vurdering at felt BFS3 og boligens planløsning fint kan tilpasses dens funksjoner, med møneretning lik BFS 4. Plankartet anbefales justert slik at møneretning for BFS3 tilsvarer møneretning for BFS4. Uttalelser og merknader ved offentlig ettersyn: Det bør legges vekt på at tiltaket skal representere vår tid i større grad, for å unngå stilkopiering Krav til støyfaglig utredning for hver enkelt bolig må medtas i bestemmelsene Kulturminnedokumentasjon må oppdateres med bedre dokumentasjon og illustrasjoner Barnehagebygget som forutsettes revet, må dokumenteres før riving kan tillates Område- og strøkskarakter krever at alle elementer tilpasses terreng og natur Eksisterende struktur i området må videreføres, og BFS3 anbefales rotert 90 grader Parkering nord øst i planområdet bør omreguleres til lekeareal, og tilrettelegges ved rekkefølgekrav Det anbefales at veikryss fra privat veg til fylkesveg oppgraderes til N100- standard Plandokumenter sier ingenting om slukkevannkapasitet for området. Høyden på bebyggelsen er ikke i tråd med strøkskarakter, eller i henhold til plan og bygningsloven. Det anbefales at kommunen deltar på befaring og at utbygger demonstrerer høyden på planlagte bygninger. Dobbelgarasje i kjeller må unngås, det bør settes opp frittstående garasjer i stedet Kommunen bes om å vurdere begrensninger på antall boenheter, med hensyn til trafikksikkerhet i området Veikryss må opparbeides Endringene foretatt etter offentlig ettersyn, jf vedlegg E. Kulturminnedokumentasjon er utbedret Bygninger skissert i forslaget er i større grad tilpasset terreng Mindre reduksjoner i byggehøydene for BFS1 og 2 Plattinger er noe redusert i størrelse, i planskisser Garasje for BFS 1 og 2 er slått sammen og lagt mellom boliger, delvis inn i terreng Planområdet er utvidet; areal omreguleres til lekeareal «f_blk» Det medtas i forslag til planbestemmelser at utleiedel ikke tillates ( 5.1.1) Forslag til planbestemmelser beskriver volumdeling av boligenheter ( ) Mindre justeringer i reguleringsbestemmelsene 2

3 Ved offentlig ettersyn hadde fagetaten kommentarer på opparbeidelsen av uteoppholdsarealet for noen av boligene. I illustrasjoner for feltene BFS 3 og BFS4 fremsto mye av uteoppholdsarealet som planert og vist med dekke. Dette var ifølge forslagsstiller delvis for å få til universell tilkomst til boligene. Fagetaten anbefalte at terrenget i størst mulig grad ble ivaretatt fremfor at tomtene planeres ut. I bestemmelser punkt står det «Eksisterende terreng og vegetasjon skal søkes bevart for å få et variert uteområde». Illustrasjoner vedlagt planforslaget viser fortsatt utstrakt bruk av støttemurer og plattinger/hellelagte plan. Illustrasjoner viser ikke et variert uteområde, og det er ikke ønskelig med harde flater på hele uteoppholdsarealet. Det er heller ikke i tråd med det bevaringsverdige kulturmiljøet på Alvøen. Fagetaten har satt opp nye bestemmelser der krav til hensynsfull opparbeiding av uteområder i større grad vektlegges (pkt. 1.3 i fagetatens forslag), og anbefaler at disse blir vedtatt. Flystøy Alvøen ligger innenfor gul flystøysone i kommuneplanens arealdel Sweco har utarbeidet støyrapport på oppdrag fra forslagstiller (vedlegg N). I rapporten er støykartet fra kommuneplanens arealdel og støyprognosene for 2030-situasjon (utarbeidet av Avinor/SINTEF 2014) lagt til grunn for beregningene. Det konkluderes med at tomtene har lavere støy uavhengig av hvilken prognose som legges til grunn enn det Fylkesmannen og Miljøverndepartementet krever for støybelastet uteareal. Støybelastningen er ikke høyere enn Lden = 52 db, slik at alle fasader vil være tilfredsstillende som stille side. Det settes krav om dokumentering av tilfredsstillende støynivå på uteområder før søknad om tillatelse til tiltak. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til formål småhusbebyggelse og det planfaglige grepet i planforslaget. Møneretning i felt BFS3 anbefales derimot endret slik at den er i tråd med hovedretninger i nabolagets bevaringsverdige bygningsmiljø. Dette innebærer en ca. 90 graders rotering, lik felt BFS4 i planforslaget. Samtidig anbefaler fagetaten at deres forslag til reguleringsbestemmelser vedtas fremfor forslagsstillers forslag til reguleringsbestemmelser. Bakgrunnen for alternativt forslag til reguleringsbestemmelser er i større grad å åpne for en variasjon, både i forhold til de verneverdige husene samt blant de 4 nye eneboligene. Det er ikke tatt inn konkrete føringer i fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser som utelukker bebyggelsen slik den er illustrert i planforslaget, ut over fagetatens anbefaling om å endre møneretning i felt BFS3 på plankart og illustrasjonsplan. Dette vil medføre en re-planlegging av felt BFS3 med hensyn til plassering av bebyggelse og uteoppholdsareal. I anbefalt forslag til vedtak er det med bakgrunn i det overnevnte foreslått å fremme fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser i punkt 1 c, og avvise forslagsstillers forslag til reguleringsbestemmelser i punkt 2. 3

4 3D - illustrasjon BFS3-4, BFS3 markert med pil BFS1-2 Eksisterende bebyggelse bilder fra Google street view. 4

5 Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Byrådet vil vise til politiske mål for arealutviklingen i Bergen kommune, nedfelt i kommuneplanens samfunnsdel 2030, og gjennom rulleringen av kommuneplanens arealdel. I samfunnsdelens visjon uttrykkes det at Bergen skal være en aktiv og attraktiv by, og at hensynet til å bevare byens særpreg er et sentralt tema. Mål formulert i samfunnsdelen 2030: «Bydelene i Bergen ligger i et frodig og variert landskap. Bydelene har sin egen historie, sine særegenheter og sine kulturtradisjoner. Nyere tids utbygging er en viktig del av bydelens identitet og samtidig et uttrykk for Bergens modernitet. Vern av kulturminner, og mye av det nye som er bygget i bydelene, har ikke fått samme oppmerksomhet og pleie som i byens sentrale deler. Det finnes umistelige stedskvaliteter og fremragende arkitektur og byplangrep også her ( ). Bergen skal ta vare på og videreutvikle byens historiske særpreg». Planforslaget for Ellingshaugen Planforslaget som fremmes er i hovedsak i samsvar med tillatt arealutnyttelse i gjeldende planer og i forslag til ny kommuneplan, sone 4. Intensjonen med planforslaget er å innpasse fire nye eneboliger i eksisterende bygningsmiljø og samtidig ivareta hensyn til verneverdier. Byrådet vil ikke motsette seg forslaget om å omdisponere tomten som er regulert til barnehage og som i dag ikke er i bruk. Byrådsavdeling for barnehage og skole uttalte i forbindelse med oppstart at den var for liten til barnehageformål. Det er gjort en vurdering av barnehagedekningen i Alvøen. I den nye barnehagebruksplan er det oppgitt en samlet dekningsgrad for Laksevåg på 92,7 %, og en dekning på 81,8 % i Alvøen-området. Byrådet vil peke på verdien av å ta vare på historien som dette karakteristiske bygningsmiljøet som har vokst fram rundt det historiske industrianlegget og hovedgården i Alvøen representerer. Byrådet ønsker derfor at dette bygningsmiljøet opprettholder sin unike karakter som et intakt bygningsmiljø også for fremtiden. Byrådet vil gjerne vise til en ny veileder utgitt av Riksantikvaren som uttrykker at ivaretakelse av byens historiske egenart og verdi må baseres på bevaring av eldre bebyggelse, og at nye tiltak (nybygg, påbygg og tilbygg) viderefører de egenskapene og kvalitetene som kjennetegner det historiske bymiljøet. I enhetlige, homogene områder bør kontrasterende uttrykk som ikke viderefører kulturmiljøets kvaliteter unngås. Særpreget til dette småskala boligmiljøet er små hvite eldre trehus med hager, som er supplert med flere små uthus og boder. I tillegg kommer noen omkringliggende og nyere hvitmalte eneboliger. I planforslaget ønsker man å videreføre dette prinsippet ved at hvert enkelt nytt hus foreslås som hvitmalte hus med saltak, og at det kan etablere en ekstra bygningskropp på hver eiendom. Byrådet viser også til innspill fra Byantikvaren som peker på behov for å opprettholde autentisitet og samtidig skape et tydelig skille mellom gammelt og nytt. Byantikvaren peker på at dette bør gjøres ved å holde bygningsvolumer og møneretninger i tråd med strøkskarakter, men at de nye husene karakteriseres ved bruk av gjennomtenkte detaljer. Fagetaten sluttet seg til dette synspunktet, og anbefaler i likhet med byantikvaren som minimum en justert møneretning for felt BFS3. 5

6 Utsnitt av plankart Byrådet slutter seg til synspunktene fra Byantikvaren og Plan- og bygningsetaten, og peker på at disse hensynene er godt ivaretatt med foreslått løsning. Denne innebærer at møneretning er foreslått snudd og at bygningsvolumer er i samsvar med strøkskarakteren. Samtidig ivaretar fagetatens forslag til bestemmelser nødvendig fleksibilitet for å tilføre variasjoner og gjennomtenkte detaljer i utforming av de nye bygningene, jf. Byantikvarens oppfordring om å unngå stilkopiering av eksisterende bygninger. Forslaget om et mindre bygningsvolum i tillegg til hovedbygningen på hver tomt kan forsvares utfra en tilpasning til et bygningsmiljø med mange små uthus og boder. Dette må forutsette at plassering og møneretninger bidrar til en god struktur som sikrer boligene gode private utearealer med sol og gjennomtenkt plassering av vindusflater. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefalinger og slik dette fremkommer i de justerte planbestemmelsene pkt 1.3 og 2.4, Dette gjelder krav til terrengtilpasning/skånsom terrengopparbeiding, der sidearealer i størst mulig grad skal tilbakeføres til opprinnelig stand. Unødvendig utsprenging eller oppfylling skal unngås. Byrådet slutter seg også til fagetatens øvrige vurderinger, og vil særlig peke på følgende forhold: Barn og unges interesser; i dag benyttes areal som i gjeldende plan er regulert til parkering, til lekeareal. For å sikre dagens bruk foreslås arealet omregulert til strøkslekeplass (f_lek). Parkering; tilrettelegging for lading av elbil og sykkel på den enkelte tomt. Trafikale forhold; innspill fra Statens vegvesen om oppgradering av avkjørsel fra den private vegen til fv 197 er ikke hensyntatt. Dette er begrunnet med at formålsendringen i planforslaget faktisk gir en reduksjon i beregnet trafikkmengde, og at det dermed ikke er rimelig å kreve slik oppgradering av avkjørsel. Byrådets konklusjon Byrådet slutter seg til forslag til detaljreguleringsplan for Ellingshaugen. Byrådet understreker at det særpregede bygningsmiljøet på Alvøen krever spesiell omtanke med hensyn til at ny bebyggelse blir godt innpasset i dette bygningsmiljøet og får en utforming, plassering og terrengbehandling som passer godt inn i de eksisterende strukturene. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger og anbefaling i saken. Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser anbefales vedtatt. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. 6

7 Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven jf. samme lovs vedtas følgende: a. Laksevåg, Gnr. 130, Bnr. 34, Alvøen/Ellingshaugen, boliger, Reguleringsplan ArealplanID , vist på plankart datert b. Med følgende endringer i plankart og illustrasjonsplan: Møneretning for felt BFS3 endres i plankart og i illustrasjonsplan slik at den tilsvarer møneretning i felt BFS4. c. Fagetatens forslag til reguleringsbestemmelser, datert Før kunngjøring må plankart, reguleringsbestemmelser, planbeskrivelse og illustrasjonsplan rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 22. mai 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser (fagetatens forslag) datert C. Reguleringsbestemmelser (forslagsstillers forslag) datert D. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert F. Merknadsskjema til oppstart, datert G. Forslagsstillers begrunnelse for detaljerte planbestemmelser, datert H. Illustrasjonsplan og snitt, datert I. 3D-illustrasjoner, udatert J. Fotomontasje, udatert K. Sol- og skyggeillustrasjoner, eksisterende situasjon, datert L. Sol- og skyggeillustrasjoner, ny situasjon, M. Sol- og skyggeillustrasjon, jevndøgn N. Flystøyrapport, datert O. Kulturminnedokumentasjon,