Planområdet. Byrådssak 1256 /16. Fana, Gnr. 13, Bnr. 525, Rieber Mohns vei, Spørsmål om oppstart av planarbeid. Prinsippsak ESARK

Transkript

1 Byrådssak 1256 /16 Fana, Gnr. 13, Bnr. 525, Rieber Mohns vei, Spørsmål om oppstart av planarbeid. Prinsippsak ASRO ESARK Hva saken gjelder: Bevaringsverdig villa (til venstre) foreslås revet. Foreslått nybygg på tomten Asplan Viak AS (konsulent) fremmer på vegne av Bara Eiendom AS (forslagsstiller) ønske om oppstart av detaljplan for et område ved Rieber Mohns vei i Fana bydel, like syd for Storetveitmarken. Forslagsstiller ønsker å rive bevaringsverdig villa. Området er på ca 3,3 daa og ligger i et eldre boligstrøk med villaer tegnet av en rekke kjente bergensarkitekter. Disse er representative for det som ofte kalles Bergensskolen innen arkitektur, en retning som har hovedtrekk fra Arts and Crafts, lokal byggeskikk og kjennetegnes spesielt av god terrengtilpasning. Bygningen framstår i dag som dårlig vedlikeholdt utvendig. På grunn av strøkets kulturhistoriske og arkitektoniske karakter fremmes spørsmålet om riving /nybygg med høyere utnyttelse og annet formuttrykk, som en prinsippsak. Gjeldende planer og rammebetingelser Kommuneplanens arealdel 2010 (KPA) har følgende bestemmelser maks 60 % BRA. kulturminner, krav til planer ( 12) hensynssone historisk veifar, 10 m buffersone ( ) konsesjonsområde fjernvarme Flesland, krav til infrastruktur ( ) I følge KPA s retningslinjene for boligfortetting, skal tomter mindre enn 10 daa tilpasses strøkskarakteren. Historisk veifar Planområdet Reguleringsplaner: Området er uregulert, men det er vedtatt / pågår planer i nærområdet som delvis berører området. Se mer informasjon i fagnotatet. 1

2 Bakgrunnen for spørsmål om oppstart av planarbeidet Det har tidligere vært fremmet forslag til utnyttelse av tomten. Foreliggende planforslag skisserer 10 boenheter i to leilighetsbygg på 3 etasjer + parkering i underetasje. Planområdet ligger i kort gangavstand til Storetveitvegen med bussruter og ca 850 meter i gangavstand til bybanestoppet på Fantoft. Skissene som ble sendt inn til oppstartsmøte og som ligger ved prinsippsaken, foreslår en utnyttingsgrad for tomten, på % BRA = 80%. Forslagstiller ønsker spørsmålet om oppstart av reguleringsplan vurdert som prinsippsak, da forslaget har høyere utnyttelse enn det KPA anbefaler (60% BRA), det bryter med strøkets karakter og forutsetter at en river verneverdig bygg. Forslagsstillers forslag Forslagsstiller har sympati med byantikvarens ønsker om bevaring. Det vises imidlertid til fire andre tomter i området som fortettes. Dersom framtidens mål om boligutvikling skal skje som fortetting, er det vesentlig at også store eldre villatomter fortettes. De mener at kulturfaglige interesser må veies opp mot praktiske og økonomiske argumenter. Dette kan gjøres gjennom en planprosess. Det vises til at Fylkeskonservatoren har uttalt at de ikke vil fremme innsigelse om eksisterende bygning på tomten rives Forslagsstiller mener fagetaten vurderer saken ut fra en særinteresse når de mener eksisterende bygning må bevares. Innkomne uttalelser ved innkalling til oppstartsmøte Byantikvaren Byantikvaren kan ikke anbefale planforslaget da det ikke tar hensyn til viktige kulturminneverdier. Bygningen er tegnet av Ole Landmark, og ligger i et strøk med flere bygg tegnet av kjente Bergensarkitekter. Dette er et område som ut fra kulturminnehensyn stiller strenge krav til en eventuell fortetting, både bygningsmiljøet og historiske veifar. Fylkeskonservatoren Fylkeskonservatoren er enig med Byantikvaren om at bygget har klare arkitektoniske kvaliteter og ligger i et framstående villaområde med historisk veifar like ved. Fylkeskonservatoren vil fraråde rivning av stående villa, særlig med bakgrunn i at den er del i et kulturmiljø av høy verdi, men vil ikke motsette seg rivning. Gjenbruk og transformasjon av stående bygningsmasse kan vurderes, eller dokumentasjon av bygningen, dersom riving tillates. Fagetatens vurdering Forholdet til det historiske vegfaret Rieber Mohns vei tangerer tomten i vest. Veien er et historisk veifar avsatt som hensynssone bevaring både i KPA og gjeldende reguleringsplan. Byantikvaren skal i henhold til KPA høres ved tiltak som berører hensynssonen. Atkomsten til planområdet er foreslått endret i foreliggende skisseprosjekt og må følgelig utredes i forhold til kulturminnet. Områdets kultur- og arkitekturhistoriske verdi Slik det fremgår av uttalelsene til både Hordaland fylkeskommune og Byantikvaren ligger eiendommen i et strøk med store eldre villaer, med store hager og grøntanlegg omkring. Området inneholder flere særpregede bygg som er tegnet av anerkjente arkitekter, fra det som er kalt Bergensskolen, som hadde sin storhetstid på 1930 tallet. Arkitektene fra den perioden skapte en syntese mellom tradisjonell vestnorsk byggeskikk og arkitektur. Arkitektene var Frederik Konow Lund, Hans Wichmann Rohde, Johan Lindstrøm, Per Grieg, Kristian Bjerknes, Andres Nortvedt og Ludolf Eide Parr. Deres faglige faddere lokalt var Einar Oscar Schou, Egill Reimers og Ole Landmark. Det er Ole Landmark som har tegnet boligen på gnr 13 bnr 525 som nå foreslås revet. Bergensskolens arkitektur beskrives mer inngående i fagnotatet. 2

3 Strøkskarakteren Det er et særpreget område med bygg som er utformet og godt tilpasset til landskapet. Fagetaten mener at ved fortetting på enkelt- eiendommer bør ikke hver bygning vurderes for seg og ut fra et preg av manglende vedlikehold, men ut fra den sammenhengen det har som viktig arkitekturhistorisk kulturmiljø i et grønt landskap. Fagetaten mener det kan åpnes opp for å innpasse nye bygg på eiendommen, men muligheten for å bevare eksisterende bygning må vurderes. Fagetaten tolker både Byantikvaren og fylkeskommunen slik at man kan åpne for fortetting og ny bruk av eksisterende bygning (det er ikke snakk om fredning). Kommentar til andre fortettingsprosjekter i området Plankonsulentens viser til det er vedtatt og pågår planarbeid for fortettingsprosjekter i området, blant annet Rieber Mohns veg 9, Stabburvegen, Brennhaugen og Villa Storhaugen. Fagetaten peker på at disse prosjektene gjelder nybygg på ubebygde arealer. Kun en enebolig uten kulturminneverdi ble fjernet i det ene prosjektet. Fagetaten understreker at det bør utarbeides et alternativ som viser bevaring av eksisterende bygning. Fylkeskommunens holdning tolkes at de sterkt anbefaler bevaring av bygningen, men at de ut fra et regionalt eller nasjonalt kulturminneperspektiv ikke ser det påkrevet å fremme innsigelse. Kommentar til innsendt skisseforslag: Fagetatens mener det bør utarbeides to alternative forslag til fortetting, ett med bevaring av eksisterende bygg med et moderne nybygg tilpasset strøkets karakter ett med riving/nybygg også tilpasset strøkets karakter. Villa Storhaugen Etaten er positiv til moderat bygningsvolum i tre etasjer og parkering under bakken. Fagetaten finner imidlertid foreliggende skisse-forslaget lite stedstilpasset. Det viser to leilighetsbygg på tre etasjer plassert i en utsprengt bygge-grop. Dette står i kontrast til eksisterende villabebyggelse der hovedgrepet og kvalitetene ligger i at byggene er tilpasset naturterrenget, uten utsprenging og omforming av dette. Avstand mellom blokkene gir ikke vesentlig luft rundt byggene. Villa Brun Fagetaten påpeker også at i redegjørelsen for prinsippsaken pekes det på at det avsettes en buffer mot Konow Lund-villaen (Villa Brun) i øst, men her er det skissert parkeringsplasser på bakkeplan inn mot en skjæring, som kommer svært nær det bevaringsverneverdige nabobygget. Skisseforslaget viser en utnytting på 80 % BRA, en utnyttelse som i henhold til KPA kan tillates i områder med god kollektivdekning. Dette er høyere enn bestemmelse i KPA om 60% BRA i dette området. Kommentar til kulturminnemyndighetene sine innspill Fagetaten støtter byantikvaren i at ved planlegging av ny utbygging på eiendommen, må alternative utbyggingsforslag som ivaretar Ole-Landmark-villaen vurderes. 3

4 Fagetaten forstår fylkeskommunen/fylkeskonservator slik at de «ikke vil motsette seg rivning», men at fortetting på eiendommen og rivning av bygningen likevel har «potensiale for konflikt for nasjonale kulturminneinteresser». De anbefaler derfor tett dialog med byantikvaren i et videre planarbeid. Dette betyr at eiendommen/ bygningen vurderes å ha en verneverdi som kan reguleres med hensynssone bevaring av kulturmiljø gjennom plansaken. Fagetatens konklusjon Fagetaten kan slutte seg til oppstart av planarbeid dersom det legges til grunn noen forutsetninger. Planarbeidet må ha fokus på det spesielle arkitekturhistoriske bygnings- og kulturmiljøet i området. Det forventes at måten de gamle bygningene er plassert og tilpasset i landskapet, kan inspirere til hvordan ny utbygging kan utformes. Det må etter fagetatens oppfatning utarbeides to alternative planforslag: -Ett planalternativ må vise forslag til hvordan ny bebyggelse kan innpasses på tomten samtidig med at eksisterende boligbygg bevares og benyttes til nye boenheter. Det kan eventuelt vurderes om noe av den nyere delen av eksisterende bygningsanlegget kan utgå, mens hovedbygningen består, - dersom byantikvaren godtar dette. -Ett planalternativ som viser rivning av villa med ett nytt prosjekt som vektlegger god tilpassing til kultur- og naturmiljøet. Byrådens vurdering: Byråden viser til områdets unike kulturhistoriske og arkitektoniske kvaliteter som er utfyllende beskrevet av fagetaten. Byråden vil ikke motsette seg planarbeid på tomten, men mener dette må gjøres på områdets og tomtens premisser. Byråden slutter seg til fagetatens anbefaling om at det bør utarbeides et alternativ som viser bevaring av eksisterende bolig, der det legges til rette for nybygg tilpasset strøkets karakter når det gjelder terrengtilpasning, volum og materialbruk. Det kan som fagetaten foreslår eventuelt vurderes om noe av den nyere delen av eksisterende bygningsanlegget kan utgå, mens hovedbygningen består. Foreliggende utbyggingsalternativ bryter etter byrådens vurdering sterkt med strøkets karakter når det gjelder volum, grad av utnyttelse og tilpasning til terrenget. Byråden viser til KPA s retningslinjer som sier at nye prosjekt bør ha en viss størrelse, på mer enn 10 daa, om området skal gis en ny identitet som bryter med det eksisterende. KPA s bestemmelse om utnyttelse på 60% BRA bør ligge fast på grunn av områdets karakter. Området ligger i for lang avstand til kollektivtransport, noe som trolig vil medføre økt trafikkbelastning på veier med relativt lav standard, som i tillegg utgjør historiske veifar. Byråden anbefaler at det startes opp planarbeid på eiendommen, der planforslaget skal legge til rette for nybygg med inntil to boenheter som tilpasses verneverdig Ole Landmark-villa, innenfor KPA s bestemmelse om maks 60 % BRA. Hovedbygningen beholdes i planen som en del av nytt utbyggingsprosjekt. Det er på gang mange prosjekter i området. For å sikre en helhetlig forvaltning av kulturminner i hele kommunen, vil byrådet i løpet av perioden utarbeide en kulturminneplan med utgangspunkt i Riksantikvarens veileder. I arbeidet med planen vil en kunne identifisere områder som kommunen prioriterer for særskilt kartlegging av kulturminner og landskapsverdier, blant annet for å ta vare på bergensk arkitekturhistorie. Kulturminneplanen vil avklare rammer for videre utvikling av dette området. Vedtakskompetanse: I henhold til byrådssak , om byrådets delegasjonsvedtak etter plan- og bygningsloven 12-11, skal prinsipielle reguleringsspørsmål avklares så tidlig som mulig i planprosessen. Terskelen for å legge slike spørsmål frem for byrådet i en tidlig fase, skal være lav. 4

5 Byråden for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: Byrådet gir sin tilslutning til at det startes opp et planarbeid for reguleringsplan (detaljregulering) for Fana, Gnr 13, Bnr 525, Rieber Mohns vei, under følgende forutsetninger: 1. Planforslaget skal legge til rette for nybygg med inn til to boenheter som tilpasses verneverdig Ole Landmark-villa slik at hovedbygningen beholdes som en del av det nye utbyggingsprosjektet. Planarbeid som innebærer rivning av Ole Landmark-villa vil bli avvist 2. Utnyttelsen av tomten skal ligge innenfor KPA s bestemmelse om maks 60% BRA. Ved innpassing av ny bebyggelse må det søkes god terrengtilpasning. Inngrep nær verneverdig bebyggelse må unngås. Planløsningen må videreføre naturlig terreng, trær og natursteinsmurer som del av uteanlegg. Det skal sikres tilstrekkelige buffersoner mellom ny og eksisterende verneverdig bebyggelse. 3. Begrunnelse framgår av saken. Dato: 28. juni 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Forslagsstillers beskrivelse, datert B. Illustrasjoner datert C. Fylkeskommunens uttalelser til oppstartsmøte D. Byantikvarens uttalelse til oppstartsmøte E. Antikvarisk vurdering Rieber Mohnsvei 41 5