Byrådssak /19 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /19 Saksframstilling Vår referanse: 2018/ Fyllingsdalen, Gnr. 19 Bnr. 50 mfl., Bergveien, Reguleringsplan, planid , 2.gangs behandling Hva saken gjelder: Ard arealplan AS fremmer planforslag for eksisterende boligtomt på Kråkenes i Fyllingsdalen bydel. Rolv Eide arkitekter er prosjekterende arkitekt for prosjektet. Planområdet er i dag bebygd med en eldre villa fra 1919 og ligger i hensynssone bevaring kulturmiljø (H570_245 Konow Lunds arkitektur villa, bolig, hage er sentrale tema). I tillegg ligger planområdet i gul og rød hensynsone for støy. Planområdet utgjør 3 daa og har tilkomst via kommunalvei Bergveien og ligger langs fylkesvei 287 Øvre Kråkenes. Fig 1: Til venstre - planområdets beliggenhet (rød prikk) ift. Nordåsvannet/Langeskogen. Til høyre - utsnitt fra plankart. Fig 2: Planområdet sett fra nord/langeskogen. 1

2 Fig 3: Illustrasjon av planlagt bebyggelse, jf. planmaterialet. Planforslaget åpner for etablering av 3 nye boenheter fordelt på en enebolig (BFS3) og en tomannsbolig (BFS1). Eksisterende villa er tenkt videreført tilsvarende dagens situasjon (BFS2). Planforslaget regulerer også fortau inn i området, parkering og felles uteoppholdsarealer. Foreslått utnyttingsgrad er satt til 70 %-BRA for BFS1 og BFS3 og 30 %-BRA for BFS2 (eldre villa). Maksimal byggehøyde for alle feltene er foreslått til 10 meter. Det legges opp til en parkeringsplass per boenhet. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom til høringen 13 uttalelser. Overordnede føringer Ettersom planforslaget lå til høring og offentlig ettersyn i perioden omfattes den av prinsippsak om Strategisk temakart behandlet i Bystyret (sak 225/16) og den såkalte overgangssaken behandlet i Bystyret (sak 195/17). I overgangssaken legges det føringer for behandling av private planforslag knyttet til vektlegging av prinsippsakene behandlet i bystyret. I kommuneplanens samfunnsdel, KPS 2015, fremkommer kommunens visjon om en aktiv og attraktiv by, med mål om en kompakt og velfungerende by hvor innbyggerne skal bevege seg mer i hverdagen. I forslag til ny kommuneplan, KPA2018, er planområdet angitt som øvrig byggesone (sone 4). Her «tillates ikke vesentlig nybygging», men det kan åpnes for etablering av eneboliger og tomanns-boliger. Utnyttingsgraden for denne sonen er foreslått satt til maksimalt %-BRA = 45%. Planstatus I kommuneplanens arealdel 2010 (KPA 2010) er planområdet avsatt til bebyggelse og anlegg. Innenfor bebyggelse og anlegg er det åpnet for en maksimal utnyttelsesgrad på %- BRA = 60%. I KPA 2010 ligger området også i gul støysone (veistøy) og hensynssone for kulturmiljø (H570_245). Hensynsone for kulturmiljø setter begrensninger på hvilke tiltak som kan bygges, og planforslaget må ta nødvendig hensyn til områdets arkitekturhistoriske innhold og betydning. I og med at planområdet er i ytre del av denne hensynssonen og at eksisterende bolighus ikke er tegnet av Konow Lund, er det tomtestruktur, behandling av 2

3 tomtene, samt prinsipper for materialbruk og utforming som skal vektlegges ved planlegging av ny bebyggelse. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene, herunder forslagsstillers planbeskrivelse, kulturminnedokumentasjon, merknadsskjema, støyrapport, mfl. Noen sentrale høringsuttalelser (offentlige etater): Etat for helsetjenester Etat for helsetjenester fremhever utfordringer knyttet til støy i planområdet (fylkesvei 287 Øvre Kråkenes) og peker på at prosjektet må følge anbefalingene om støyreduserende tiltak gitt i støyanalysen. De mener også at planbestemmelsene bør oppdateres til også å omfatte støybelastning i byggefasen. De påpeker også at det er viktig å avklare om barn og unges interesser knyttet til lekeområder og friareal blir negativt berørt av utbyggingen. Bymiljøetaten Bymiljøetaten hadde ingen vesentlige bemerkninger til planforslaget ved høring. Bymiljøetaten vurderer at det ikke er nevneverdige konsekvenser for natur og miljø eller for trafikale forhold. Byantikvaren Ved høring legger Byantikvaren vekt på at det er positivt at opprinnelig planlagt tilbygg på eksisterende hus ikke gjennomføres (tidligere omsøkt). De mener som PBE at plassering og en ytterligere reduksjon i boenheter må etterstrebes slik at behov for støyskjerming og terrenginngrep blir redusert og på den måten opprettholder intensjonen for hensynssonen. For nødvendig støyskjerming anbefaler Byantikvaren at natursteinsmur eller hekk brukes om det er mulig. Byantikvaren fremhever at områdets karakter preges av terrengtilpassing, naturmaterialer av høy kvalitet, god arkitektonisk formgiving og detaljering samt god håndverksmessig utførelse. Det nye prosjektet bør ta opp i seg mer av dette særpreget. I kulturminnegrunnlaget for Kråkenes, utarbeidet av Byantikvaren i 2012 ligger planområdet i sone 5: Et svært viktig trekk ved Sone 5 er inndelingen av og størrelsen på tomtene, som er lik Kråkenesfeltet som helhet. Dette slektskapet mellom tomtene er en kvalitet som bør ivaretas. Fortetting vil svekke sonens forhold til helheten, og miljøkvaliteter ved Kråkenes vil dermed forringes. I denne sammenheng er også hagene svært viktige. Få av tomtene er planert, noe som gjør at naturlandskapet i høy grad er intakt. I flere hager ser man naturelementer som knauser og glatt fjell. For Frederik Konow Lund var samspillet mellom arkitektur og natur helt vesentlig, og det er av stor verdi for Kråkenes som helhet at naturelementer er bevart, også der Konow Lund ikke er arkitekt. Med hensyn til autentisitet er bildet blandet. Mange hus er godt bevart og lite endret. Selv om flere av husene er endret og modernisert, har mange av dem likevel bevart noe av sitt opprinnelige uttrykk. Mange av husene i denne sonen har trekk man finner flere steder på Kråkenes, som natursteinsmurer i kombinasjon med panel. Rådet for byforming og arkitektur Rådet ga følgende anbefaling til høringsforslaget: Det foreligger en klar formingsvilje i volumene til planforslaget, men Rådet stiller seg bak fagetatens anbefaling om reduksjon av antall boenheter. Volumet burde vært trappet ned i BFS3 og BFS1 hver ende, og topografien bør være retningsgivende for utforming av volumene. Ny-funksjonalisme er ikke nødvendigvis det rette uttrykket. Det kan også jobbes med en form for et saltaksuttrykk, som ville påført terrenget mindre inngrep. En nytolking av form og proporsjon i den omliggende bebyggelse kunne vært interessant i et samtidig uttrykk. RBA støtter anbefalingene til fagetaten om en reduksjon av antall boenheter, som også medfører redusert behov for skjemmende støyskjermer, og unngår unødvendige murer. 3

4 Det er viktig at planforslagets bygningsvolum tilpasser seg topografi og vegetasjon. En reduksjon av antall boenheter anbefales. Plan og bygningsetatens (PBE) vurdering og anbefaling: PBE slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Fagetaten påpeker at planen åpner for en større utnyttelse enn det gjeldende KPA2010 åpner for. Overskridelsen i forhold til gjeldende kommuneplan vurderes som liten og ses hele planområdet under ett, er det innenfor rammene i både gjeldende og forslag til ny KPA. Beregnet i forhold til hele planområdet er utnyttelsen oppgitt til å være 39 %-BRA (vedlegg C, side 5). Utnyttelse og byggehøyde har ikke i seg selv negative konsekvenser for naboer i nærheten. Ut fra en konkret vurdering av de aktuelle tomtene vurderer PBE at utnyttelsen kan anbefales. Henssynssone kulturmiljø Kråkenes (H570_3) skal sikre at området utvikles i tråd med Konow Lunds tanker. Dette gjør at terrengbehandling og strøkstilpassing må vurderes nøye, særlig i de deler av planområdet som er eksponert mot vei. Planområdet er plassert i ytterkanten av hensynssonen der det er få bygninger som er relatert til Konow Lunds arkitektur. Tomtestrukturen og terrengbehandlingen på tomten, slik den er i dag, er typisk for dette verneområdet. Terrengbehandling er grundig behandlet i illustrasjonene, der vises det at man går langt for å bevare terreng. Illustrasjon av terreng som planlegges beholdt slik det er, er satt som retningsgivende i bestemmelsene. Summen av nødvendige støttemurer og støyskjerm utgjør en endring av planområdet i retning mindre tomtestørrelse. PBE vurderer at endringene er akseptable og legger vekt på at god materialkvalitet både på bygg og andre tiltak er sikret i planforslaget. Videre skriver PBE følgende: Nybyggene er sikret opparbeidet i naturmaterialer og med tradisjonelle farger. Videre er det spesifisert at alle tiltak skal gjenspeile Konow Lunds tanker for området. Fagetaten vil presisere at bestemmelsene knyttet til utforming og materialbruk i byggesaksbehandlingen vil gjelde foran illustrasjoner (perspektiver m.m.). Vi slutter oss til foreliggende forslag til bestemmelser og plankart. Utformingen som er vist i illustrasjonene, er ikke juridisk bindende. Ut fra dette ser vi det som uproblematisk å anbefale planforslaget selv om illustrasjonene er uklare med hensyn til materialbruk. Bestemmelsene vurderes å være gode nok, men det må gjennom byggesaksbehandlingen sikres at intensjonene følges opp i praksis slik at resultatet blir tiltak som harmonerer med den eksisterende strøkskarakteren så vel som med hensynssonens hensikt. En ytterligere tilpasning til de hensyn hensynssonen for kulturmiljø er satt til å ivareta, vil kunne bestå i å erstatte tomannsboligen med en enebolig, som er mer typisk for området. Det er imidlertid oppført flere fler-mannsboliger i området. Basert på dette har vi etter en samlet vurdering kommet til at vi kan anbefale den foreslåtte tomannsboligen. Det er nødvendig med støyskjerming for å få tilstrekkelig kvalitet på uteoppholdsarealer. Dette vil dominere det visuelle utrykket til planområdet sett fra Bergveien og veien Øvre Kråkenes, dette medfører at krav til utforming av støyskjermen er særlig viktig. I bestemmelsene er det sikret at støyskjermer skal utføres med høy arkitektonisk kvalitet i tre og stein med beplanting der det lar seg gjøre. Boenhetene er sikret 100 m 2 privat uteoppholdsareal. For BFS1 og BFS2 er dette løst på terreng, med god overdekning som vist på illustrasjonsplan. Det er og illustrert supplerende arealer på takterrasse for boenhetene i felt BFS1. Felt BFS3 har løst 76 m 2 på terreng og 83 m 2 på takterrasse. Slik solforholdene er innenfor planområdet, er dette vurdert som en god løsning. Alle boenheter får med den illustrerte løsningen tilstrekkelig uteoppholdsareal som holder god kvalitet. Topografien i området er utfordrende med tanke på kvaliteter på uteoppholdsareal. Et viktig grep for å sikre at området utvikles i tråd med Konow Lunds tanker er å redusere terrenginngrep til et minimum. I denne sammenheng har PBE lagt større vekt på hensynet til Konow Lunds visjoner enn kvalitetskravene til uteoppholdsareal. 4

5 Der dette kommer i konflikt med hensyn til uteoppholdsarealers kvalitetskrav, er etatens vurdering at terrenget skal bevares. Støy fra veien Øvre Kråkenes er også utfordrende og fører til at det må gjennomføres omfattende støyskjerming for å oppnå tilfredsstillende støyforhold på tilstrekkelig uteoppholdsareal for hver boenhet. PBE mener at prosjektet har nådd en akseptabel balanse mellom hensyn til kulturmiljø og kvaliteter på uteoppholdsareal. Radon-verdiene i området er relativt høye og er blant forholdene som er vurdert som særlig krevende ift. risiko og sårbarhet. Dette er sikret med krav om tiltak for skjerming av radongasser som også er regulert av gjeldende teknisk forskrift. I tillegg er deler av området omfattet av gul og rød støysone i henhold til T Det er skissert en rekke støyreduserende tiltak, men deler av uteområdet til BFS1 er ikke mulig å skjerme tilstrekkelig. PBE vurderer likevel at det til alle boenheter er tilstrekkelig areal som er skjermet for støy. Nybygg vil være tilfredsstillende skjermet for støy. Det er ikke kjent risiko knyttet til luftkvalitet i området. Utover dette vurderer PBE at planforslaget ikke får negative konsekvenser for barn og unge, at tiltakene som følger av planforslaget, er vurdert å ikke komme i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Forslaget innebærer at en lavt utnyttet tomt blir bygget ut. Det medfører en reduksjon av grøntområder i området, men arealet er regulert til bolig og er i dag privat hage. Planforslaget er vurdert ikke å ha direkte konsekvens for nærmiljøet i form av tilgang til grøntarealet, men det gir strøket et annet preg, med murer, støyskjermer og bygninger der det tidligere har vært terreng/naturtomt. Det vises til fagnotatet for mer utfyllende informasjon om etatens vurderinger knyttet til konsekvenser av planforslaget. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Ettersom planforslaget var lagt ut til 1. gangs høring etter vedtak av Strategisk temakart skal det foretas en vurdering av om forslaget er i motstrid med Strategisk temakart og kommuneplanens samfunnsdel. Området har ikke en spesielt sentral beliggenhet i forhold til hverdagsdestinasjoner for gang og sykkel. Det er derimot relativt god kollektivdekning ved nærliggende busstopp som kan redusere behov for bilbruk i hverdagen. Området er ikke et prioritert fortettingsområde. I forslag til ny KPA er området avsatt til Øvrig byggesone der det legges vekt på at det ikke skal tillates vesentlig nybygging. Videre står det i forslag til bestemmelser at det kan tillates eneboliger eller tomannsboliger, forutsatt at øvrige krav i bestemmelsene her er oppfylt (jf ). Området er i tillegg omfattet av hensynsone for kulturmiljø (H570-Kråkenes). Det legges i saken vekt på utfordringer knyttet til støyproblematikk som medfører behov for omfattende bruk av støyskjerming. I tillegg medfører ønsket utnyttingsgrad utfordringer i forhold til områdets særpreg som omfattes av hensynsone for arkitektur og landskapsverdier. Uteoppholdsareal Planforslaget legger opp til mindre uteoppholdsareal enn kravet i gjeldende KPA ( 10) som krever minimum 150 m 2 per boenhet. I planforslaget legger en til grunn minstekravene i forslag til ny KPA 2018 som er satt til minimum 100 m 2 (løst på terreng) per boenhet i sone 4. For felt BFS3 er det foreslått 76 m 2 på terreng og 83 m 2 på takterrasse. Dette ligger under krav i gjeldende KPA, og tilfredsstiller heller ikke krav i forslag til ny KPA, ettersom det ikke er åpnet for å løse deler av minstekravet på takterrasser eller balkong i øvrig byggesone. Ut fra valgte løsninger i planforslaget vil det heller ikke være mulig å møte kvalitetskrav i KPA 10 om minimum 50 % sol kl vårjevndøgn i området. Med størrelseskravet i KPA på 150 m 2 uteoppholdsareal per enhet, gir dette 75 m 2 med sol på nevnte tidspunkt. Dette kravet er ikke møtt for noen av de nye boligene i planområdet. 5

6 Støy Tomten er utsatt for veistøy fra både Bergveien og Øvre Kråkenes. Støyrapporten viser at uten støyskjerming vil store deler av planområdet ligge i gul støysone. Feltet BFS1 er spesielt støyutsatt. Det er vist til at støyforholdene kan bedres ved bruk av støyskjermer og at kravene i kommuneplanen dermed kan oppfylles. Regulert ny rundkjøring i krysset ved Bergveien og Øvre Kråkenes (fv. 287) er under etablering våren Når ny rundkjøring er etablert vil avstand mellom foreslått byggegrense for BFS1 og fylkesveien reduseres fra 22,5 m til 11 m. Illustrasjonen under (fig 4) viser hvordan ny veisituasjon vil se ut med estimat for nye støysoner og hvordan etablering av ny rundkjøring endrer støyforholdene særlig for BFS1. Fig 4: Til venstre -Støyberegning etter etablering av ny rundkjøring, illustrasjon hentet fra støyrapport for reguleringsplan for ny rundkjøring. Til høyre Støy i planområdet med avbøtende tiltak (støyskjermer vist i turkis strek), jf. illustrasjon i støyrapport vedlegg 1. Støyrapporten viser at kravet til støynivåer på uteoppholdsarealene kan oppfylles ved bruk av tiltak (støyskjermer). Det er i planforslaget lagt opp til utstrakt bruk av støyskjermer både på privat og felles uteoppholdsareal på terreng og på private takterrasser. Det er usikkert om utearealene vil oppnå tilfredsstillende støynivåer selv med foreslåtte tiltak. Støyskjermen ved veien vil ha liten eller ingen effekt for skjerming av fasadene da boligene ligger høyere enn veien. Det må vurderes om området egner seg for utbygging med tanke på støyforholdene og at området er omfattet av hensynsone kulturmiljø der det skal legges vekt på arkitektoniske og landskapsmessige hensyn. Utstrakt bruk av støyskjermer vil ha en negativ virkning på områdets karakter og visuelle kvaliteter og vil dermed bidra til å redusere områdets særpreg som hensynssonen skal ivareta. Byrådet finner at utfordringer knyttet til støy i området ikke er løst på en akseptabel måte i foreliggende planforslag. Dette er ikke et prioritert fortettingsområde, noe som innebærer at hensyn til omgivelsene og tomten, og kvalitetskrav i KPA, skal vektes tyngre. Utbygging i området må holde høy kvalitet og være tilpasset områdets karakter. Byrådet mener forslag til utbygging ikke er en god løsning for planområdet, og mener støyforholdene gjør at området ikke er spesielt godt egnet for den foreslåtte utbyggingen. 6

7 Fig 5: Illustrasjon utarbeidet av planarkitekt. Arkitektonisk utforming av bygg og landskap Byrådet mener at formuttrykk og arkitektur ikke er godt nok tilpasset områdets strøkskarakter. For å få til en godt tilpasset fortetting av eiendommen vil det være behov for en del bearbeidelser av prosjektet. I planbeskrivelsen står det at «ny bebyggelse skal harmonere med eksisterende bygg og samtidig fremstå som ny og moderne bebyggelse i området». Eksisterende bebyggelse på Kråkenes og Bønes har en utforming og visuelt uttrykk som domineres av bruken av saltak. I uttalen til Rådet for byforming og arkitektur er dette også trukket frem. Rådet skriver også i sin uttale at saltaksutforming er foretrukket også for den nye bebyggelsen og at et nyfunksjonalistisk uttrykk ikke nødvendigvis er det rette formingssvaret for den aktuelle tomten. I kulturminnedokumentasjonen som følger planforslaget er det fremhevet at villastrøket på Kråkenes er karakterisert av antikvariske instanser som et kulturmiljø av nasjonal interesse (s. 4) fordi området kan skilte med en unik samling av flere av hovedverkene av arkitekten Frederik Ludvig Konow Lund ( ) som er en av de mest markante norske arkitektene på 1900-talet. Området har høy kulturminneverdi fordi det viser utviklingen av Konow Lund sitt arkitektoniske uttrykk gjennom flere tiår. Videre står det beskrevet i kulturminnedokumentasjonen: «Det er fleire faktorar som gjorde Kråkenes-utbygginga unik. Eit av dei mest framtredande trekka var eit gjennomarbeida samspel mellom hus, hage, landskap og topografi. Landskapet blei i høg grad bevart i tomtene, som sjølv om dei ofte var svært bratte i liten grad blei endra gjennom planering. Arkitektane let arkitekturen spele på lag med omgjevnadane og forma husa ved å la dei følge landskapet, der husa og grunnen dei sto på skulle utgjere ein organisk heile. Sjølv om utbygginga og fortettinga på Kråkenes held fram ut over 1900-talet, og framleis pågår, har ein bevart mykje av busetnadsstrukturen frå den tidlege utbyggingsfasen». 7

8 Det er svært positivt at en i formingssvaret og plassering av ny bebyggelse har lagt stor vekt på terrengtilpassing slik det er påpekt i planbeskrivelsen. Det er derimot ikke enkelt å gjenkjenne inspirasjonen fra Konow Lunds tanker for området (s. 23 i planbeskrivelsen) i valg av form og uttrykk for ny bebyggelse, og for behandling av tomten og hageanlegg slik det fremstår i illustrasjonene. Jr. 6, kulepunkt 2 i gjeldende KPA skal nye tiltak, bygninger og anlegg «utformes i samspill med de bygde omgivelsenes karakter, gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk». Byrådet mener dette ikke er tilstrekkelig ivaretatt. Nye tiltak i dette området må utformes med god terrengtilpasning i samspill med de bygde og naturgitte omgivelsene sin karakter. Byrådets oppsummering og konklusjon Byrådet kan ikke se at fordelene med fortetting av et område som ligger i hensynsone for arkitektur og landskap, som ikke ligger i gå- eller sykkelavstand til sentrale hverdagsmål eller i prioritert fortettingsområde veier opp for ulempene knyttet til støyproblematikk og nødvendig skjerming, samt at uteoppholdsarealene ikke kan løses i tråd med areal- og kvalitetskrav hverken i gjeldende eller forslag til ny KPA. For støy og kvalitetskrav til uteoppholdsareal er det vanskelig å innfri bestemmelsene i gjeldende KPA for området, det samme gjelder bestemmelser i forslag til ny KPA. På bakgrunn av dette mener byrådet at den aktuelle tomten ikke egner seg for omfanget av det foreslåtte prosjektet. Støyforholdene og tomtens beskaffenhet er utfordrende, og vanskeliggjør omfanget av utbygging som planforslaget legger opp til. Byrådet ser at det er spesielt store utfordringer knyttet til felt BFS1 (tomannsbolig). Foreslåtte tiltak i dette feltet har størst negative konsekvenser for områdets særpreg. Byrådet foreslår på bakgrunn av dette at bebyggelsen i denne delen av området tas ut av planforslaget slik at området i sin helhet oppnår tilstrekkelig og bedre kvalitet på uteoppholdsarealene. Byrådet vurderer at det ikke vil være behov for arealer til felles uteopphold og foreslår derfor å la f_but inngå i BFS3. BFS1 kan benyttes til uteoppholdsarealer og mindre tiltak som ikke kommer i konflikt med hensynet til områdets særpreg. Byrådet mener at stedegen vegetasjon som større furutrær og blåbærlyng bør forsøkes bevart. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jf Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Fyllingsdalen, Gnr 19 Bnr 50 mfl., Bergveien, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert , med følgende endringer: a) Planlagt tomannsbolig (foreslått byggegrense) tas ut av felt BFS1 - Området beholdes til boligformål og kan benyttes til uteoppholdsarealer og mindre tiltak som ikke kommer i konflikt med hensynet til områdets særpreg. Utnyttingsgrad reduseres til %-BRA=20% og byggehøyde settes til 3 meter over gjennomsnittlig planert terreng. b) f_but endres til boligformål og innlemmes i BFS3. Utnyttingsgraden for BFS3 reduseres tilsvarende og tilpasses at arealet for f_but innlemmes i BFS3. 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: a) endres til: Området kan benyttes som naturtomt eller til uteoppholdsarealer og mindre tiltak som ikke kommer i konflikt med hensynet til områdets særpreg. Naturelementer og stedegen vegetasjon som større furutrær og blåbærlyng skal så langt det lar seg gjøre bevares. 8

9 b) endres til: Det kan etableres nødvendig støyskjermingstiltak innenfor BFS1- BFS3. Støyskjerming skal utformes med høy arkitektonisk kvalitet. Den skal tilpasses bygningsmassen og omgivelsene, og utformes i materialer som f.eks. tre og steinmaterialer. Støyskjerm på terreng skal i hovedsak bygges som natursteinsmur i høy kvalitet og godt håndverk. c) endres til: Parkeringsplassene skal tilrettelegges for ladbare kjøretøy, herunder dimensjonering og teknisk klargjøring av el-anlegg for senere montering av ladepunkt. d) Ny: Alle boenheter skal ha minst én stille side. Minst halvparten og minimum 1 av soverommene i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442 skal følges i bygg- og anleggsfasen. 3. Illustrasjonsmaterialet er ikke retningsgivende for arkitektur og formuttrykk for planlagt ny bebyggelse. Det arkitektoniske uttrykket må bearbeides videre og etterstrebe form og utrykk som bedre tilpasser seg strøkskarakteren i området. 4. Planmaterialet med bestemmelser og plankart, herunder planens sosifil, og andre relevante dokumenter, rettes opp i tråd med vedtak. Dato: 23. april 2019 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat, 2. gangs behandling A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse D. Illustrasjonsplaner E. Situasjonsplan og snitt F. Merknadsskjema G. Kulturminnedokumentasjon H. Støyrapport I. Sol- og skyggeillustrasjoner J. Skisse høyde på murer K. 3D-illustrasjoner L. Illustrasjon nytt terreng M. VA-rammeplan N. VA-kart 9