Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen, Reguleringsplan, 2. gangs behandling, Plan-ID

Transkript

1 Byrådssak 262/16 Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen, Reguleringsplan, 2. gangs behandling, Plan-ID TONB ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS og Faaland arkitekter AS fremmer på vegne av Townhouse Skjold AS planforslag for et område på Skjold i Fana bydel. Planområdet er på 5,3 daa og omfatter to eksisterende eneboligtomter. Figur 1 og 2. t.v. utsnitt av plankart, t.h. oversiktskart med gul markering av planområdet. Planforslaget viser en terrassert boligblokk på 5 etasjer pluss kjeller med parkering. Utnyttelsesgrad er beregnet til % BRA = 112 %. Leilighetsbygget planlegges med 2683 m² BRA bolig (inkl. parkering), fordelt på ca. 13 boenheter. Maksimal byggehøyde innenfor planområdet er på kote Mulig adkomst både fra Dyrhaugen via Hjortevegen, og i retning øst mot Apeltunvegen. Planområdet omfatter en vestlig del av veien Dyrhaugen, inklusiv kryss ved dagligvarebutikken i sørvest. På samme strekning inngår det nytt fortau, som skal være ferdig opparbeidet før igangsettelse av tiltak. Nytt fortau medfører at areal til bil reduseres. Planområdet er vist som bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel (KPA), hvor det i utgangspunktet åpnes opp for utnyttelse på 60 % BRA. Avstand til nærmeste bybanestopp er ca. 500 meter i luftlinje (Mårdalen/alternativt Skjold) der det åpnes for % BRA i KPA ut fra nærhet til senter med god kollektivdekning og god sykkelinfrastruktur. Langs Skjolddalen, vest for planområdet, pågår reguleringsarbeid for hovedrute/ekspressrute for sykkel m/fortau (nord-sør akse). Finansiering av dette tiltaket inngår i trafikketatenes forslag til Nasjonal transportplan. Tomten ligger på et høydedrag. I forbindelse med grunnarbeid vil de bli behov for å gjøre rede for overskuddsmasser, se bestemmelse 2.4. Endringer etter offentlig ettersyn - foreslåtte bygg er tegnet litt «strammere» og redusert noe i omfang. - Antall enheter er justert ned fra ca. 16 til ca

2 - Utnyttelsesgrad er nå beregnet til % BRA = 112 %, mot 135 % (ved offentlig ettersyn). - «Ekstra» innendørs parkeringsmulighet, 3 plasser og tilkomst fra privat grusvei nord for planlagte bygg, utgår fra det reviderte planforslaget. - Veiløsning fra prosjekt til nærbutikk er revidert noe. Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For ytterligere informasjon til andre tema, vises til vedlagte fagnotat. Fagetatens vurderinger Utnyttelsesgrad og strøkskarakter Forslaget er redusert i omfang i forhold til slik det lå ute til offentlig ettersyn, se figur 4 og 5. Det vises til kapittel om strøkstilpasning i 1. gangs fagnotat for vurdering av prosjektet før reduksjonen. Slik fagetaten vurderer forslaget i sin nåværende form å være i større grad i tråd med de føringene som ligger i overordnet planverk, herunder % det åpnes opp for i KPA, med nærhet til senter med god kollektivdekning og god sykkelinfrastruktur. Boligtype og størrelse står i noe kontrast til eksisterende bebyggelse da nabolaget preges av frittstående eneboliger / villaer med store hager. Basert på reduksjon etter offentlig ettersyn mener etaten at det på denne bakgrunn i seg selv ikke lenger er grunnlag for å anbefale planforslaget avvist. Avstand til nærmeste naboer over veien er nå stedvis blitt noe redusert. Figur 3. viser perspektiv. Omtalte naboer har utsikt i motsatt retning. Videre vurderer fagetaten at planforslaget ikke i stor nok grad sikrer de kvalitetene som faktisk er vist i tegninger og illustrasjoner. Fagetaten har lagt til bestemmelse som gjør illustrasjonsplan, datert juridisk bindende. Dette for å sikre at planen kan videreføres med de kvaliteter som er vist i planforslaget ved et eventuelt eierbytte. Figur 4 og 5 t.v. viser illustrasjonsplan som gjøres juridisk bindendeviser. T.h. endring fra offentlig ettersyn, til 2. gangs behandling, vist i rødt. Trafikk Det foreslås ny situasjon for vestre side av veien, som er kommunal vei Dyrhaugen (se fig 1), fra prosjektet til kryss ved nærbutikken. Denne veistrekningen har i følge opplysninger som har kommet frem gjennom prosessen en stor brukergruppe innenfor kategorien myke trafikanter, bl. a. fra blokkbebyggelsen i Mårdalen. Veien har gode stigningsforhold og er forholdsvis bred. Trafikketaten ønsker tofelts løsning. Forslagsstiller har insistert på å etablere en-felts vei med fortau. Det har vært vurdert ulike løsninger. Fagetaten vurderer det slik at tiltaket omfang/størrelse ikke tilsier at fortettingspotensial er stort nok til at det kan forsvares å gå inn i hagene til naboer langs den aktuelle strekningen, for å oppnå en vei med to felt pluss areal til myke trafikanter. 2

3 Kort oppsummert anser etaten trafikkløsningene som er vist i planmaterialet som en forbedring sammenlignet med dagens situasjon, spesielt for gående da det i dag ikke er etablert fortau på vegen Dyrhaugen, se fagnotat under samme tema for ytterligere opplysninger. Parkering Fagetaten vurderer foreslått parkeringsdekning som for høy. Forslagsstiller foreslår 1,23 p-plasser per 100m 2 bolig. Ut fra boligenes størrelse har fagetaten vurdert at dette vil tilsvare 1,77 p-plasser per boenhet, totalt 23 p-plasser. Fagetaten viser til at maksimalt 1,2 p-plasser per 100m 2 bolig vil gi prosjektet totalt 21 parkeringsplasser, inkludert gjesteparkeringsplasser. Parkering vil skje i byggets underetasje Tatt i betraktning nærhet til bybanestopp på ca. 500m, god kollektivdekning for øvrig og nærhet til Osbanetraseen, vurderes det som tilstrekkelig antall. Massebalanse Prosjektet skal erstatte mer terreng enn det som er ordinært ved så få boliger. Fagetaten av har av den grunn forsikret at tiltakets transportbehov for denne delen av utførelsen blir så liten som mulig. Reduksjon i behov for transport av løsmasser fra planområdet er redusert fra ettersyn til 2. gangs behandling. Reduksjonen er fra 9200m 3 til 6600m 3. Barn og unges interesser Berøres ved at tiltaket gir bedre forhold for myke trafikanter, herunder barn og unge. Universell utforming Løses etter fagetatens vurdering på en tilfredsstillende måte. Naturmangfold Det er gjennomført en vurdering av planområdet etter 8-12 i Naturmangfoldloven, kunnskapsgrunnlaget bygger på tidligere registreringer. Planområdet grenser til et grøntområde i nord, som er markert i skog og landskap sine kart som løvskog av særs høy bonitet. Videre er registreringer i Artsdatabankens artskart og naturbase undersøkt og det foreligger ingen registrerte rødlistearter eller viktige naturtyper innenfor planområdet. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. For å akseptere foreslåtte utnyttelsesgrad og volum vurderer imidlertid etaten at planforslaget må justeres for nevnte punkt for å være tilfredsstillende. Planforslaget foreslås vedtatt med de endringer som fremgår av forslag til vedtak. Byrådets vurderinger Byrådet slutter seg i hovedsak til fagetatens vurderinger og til formålet bolig i planområdet. Byrådet legger vekt på følgende: planforslaget er i tråd med kommunens fortettingsstrategi sentral og nær beliggenhet til servicetilbud på Skjold, Nesttun og Lagunen innenfor gangavstand til bybanestopp; ca minutters gangavstand nærhet til hovedsykkelrute langs Osbanetraseen Boligtypen er ikke typisk for områdets strøkskarakter, men er lokalisert i et område der det i framtiden kan forventes mer kompakte bygningstyper, i likhet med det som her foreslås. Byrådet anbefaler at parkeringsdekningen reduseres i tråd med miljømål om å tilrettelegge for mer miljøvennlig transport, og at fremtidig økning i transportbehov primært skjer som gange, sykkel og 3

4 kollektivtransport. Byrådet ser positivt på at tiltaket legger til rette for lademuligheter for elbil og andre klimanøytrale transportformer. Byrådet anbefaler at planen blir vedtatt med de endringer som er inntatt i innstillingen. Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Fana, gnr. 40, bnr. 411 m.fl., Dyrhaugen. Reguleringsplan plan-id: vist på plankart sist datert/revidert B. Tilhørende bestemmelser datert/revidert (fagetatens forslag) med følgende endringer/tillegg: a. 2.1 tilføyes nytt avsnitt: «Hovedprinsippene bak illustrasjonsplan datert og snitt datert er juridisk bindende for utformingen av bygget, herunder volumutformingen, med oppdelte horisontale og vertikale flater, samt terrengtilpassing. Illustrasjonsplan datert er bindende for avtrapping av etasjeplan. Ved byggesaksbehandling kan det tillates mindre justeringer, forutsatt at endringene ikke vurderes som kvalitetsforringende i forhold til det som er vist i plandokumentasjonen». b. 2.2 ny bestemmelse: «plan for oppgradering av kommunale veiområder skal være godkjent av Trafikketaten». c. 5.1 ordlyd endres til: «Bebyggelsen skal oppføres innenfor byggegrensene som vist på plankartet. Der det ikke er vist byggegrense går den i formålsgrensen. Mindre justeringer av byggegrensen kan tillates i forbindelse med byggesøknad. Blokkbebyggelse BBB skal terrasseres slik det er vist i plandokumentasjonen, og terreng skal fylles inntil bygget med en skåningsvinkel tilsvarende opprinnelig terreng, uten åpne skjæringer». d endres til: «Parkeringsplasser skal etableres under bakkeplan i formål BBB. All parkerings skal skje i P-kjeller. Avkjørsel til parkeringsareal er vist med pil på plankartet. Det skal etableres 1,2 parkeringsplasser per 100 m2 BRA bolig. Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være utformet og reservert for bevegelseshemmede. Det skal etableres minimum 2 sykkelparkeringsplasser per 100 m² BRA bolig. Det skal tilbys el-uttak i parkeringsarealet for lading av elbil til alle leilighetene i formål BBB.» e. 6.2 følgende tekst utgår: «Mindre justeringer tillates i samråd med rette veimyndighet». f. 6.8 erstattes med: «Ved byggesaksbehandling og godkjenning av tekniske planer kan det tillates mindre justeringer, gitt rette myndighets godkjenning, innenfor følgende formål: SKV, SF, SGS og Annen veggrunn grøntareal». g. 6.8 erstattes med: «Ved byggesaksbehandling og godkjenning av tekniske planer kan det tillates mindre justeringer, gitt rette myndighets godkjenning, innenfor følgende formål: SKV, SF, SGS og Annen veggrunn grøntareal». 2. Vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. 4

5 Dato: 09. august 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Dag Inge Ulstein fung. byrådsleder Vedlegg: Fagnotat, datert/revidert med følgende vedlegg: Plankart, datert/revidert Fagetatens forslag til bestemmelser, datert Forslagsstillers forslag til bestemmelser, datert/revidert Planbeskrivelse, datert/revidert Illustrasjonsplan, datert/revidert Utomhusplan, datert/revidert Merknadsskjema, offentlig ettersyn, Datert/revidert / Snitt, datert/revidert Illustrasjoner, datert/revidert Solstudie, datert/revidert Fotomontasje Masseberegning, datert/revidert Lengdeprofil o_skv2, datert/revidert VA-.rammeplan, datert/revidert Naturmangfoldloven, notat datert/revidert Kulturminnedokumentasjon 5