Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2017/ Bergenhus, Gnr. 164, Bnr. 948 mfl, Nedre Nygård, deler av kvartal 16c, Reguleringsplan, arealplan-id , 2.gangs behandling Hva saken gjelder: Ard arealplan AS fremmer på vegne av Lars Hilles gate eiendom AS planforslag for et område på ca. 1,3 daa i krysset Lars Hilles gate Nygårdsgaten. Oversiktskart Planområdet sett fra sør Planforslaget omfatter Lars Hilles gate 29 (tidligere Auto 23-bygget) og tilliggende fortau. Bygget har i dag to etasjer med næringsformål (treningssenter og frisør). I planforslaget legges det til rette for påbygging av fire nye etasjer med inntil 25 nye boenheter samt et mindre næringsareal (utvidelser for SATS/ELIXIA treningssenter) i tredje etasje. Uteoppholdsarealer er vist på taket. Det er avsatt arealer for innendørs sykkelparkering, men ingen bilparkering. For utfyllende opplysninger vises det til fagnotat og øvrige vedlegg (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de mest sentrale temaene/foreslåtte endringene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, jf. vedlegg C. Kulturmiljø/byggehøyder Lars Hilles gate 29 utgjør det tidligere bygget til Auto 23 (bilforretning/verksted) og er et av flere bygg på Nedre Nygård som representerer den tidlige bilepoken i Bergen. Flere av disse er i dag revet/ombygd. Lars Hilles gate 29 (to etasjer) har tidligere vært midlertidig fredet, men saken er nå avsluttet, og fredning er ikke lenger aktuelt. Bygget har imidlertid fremdeles høy antikvarisk verdi, og planområdet omfattes av hensynssone kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. 1

2 I Hordaland fylkeskommunes vedtak ( ) om oppheving av den midlertidige fredningen fremkommer det at fylket kan akseptere en påbygging med tre etasjer, til totalt fem etasjer. I en ny kulturminnefaglig uttalelse fra Hordaland fylkeskommune ( ) fremkommer det at fylket ikke ser store negative konsekvenser for kulturminneinteressene i planområdet ved en påbygging med fire etasjer, til totalt seks etasjer. I uttalelsen til offentlig ettersyn ( ) støtter imidlertid Hordaland fylkeskommune fagetaten sin vurdering om at fem etasjer totalt sett er mer riktig, i tråd med eget vedtak i forbindelse med oppheving av den midlertidige fredningen. Byantikvaren opprettholder sin anbefaling fra oppstartsmøtet om totalt fem etasjer. Når det gjelder byggehøyder, er det kommunedelplan Sentrum (arealplan-id ) som er gjeldende og går foran både kommuneplanen 2010 og reguleringsplanen; Kommunedelplan viser maksimal gesimshøyde 15,5 m og maksimal mønehøyde 21 m. I gjeldende reguleringsplan er maksimal gesimshøyde 16,5 m. Bestemmelsene i gjeldende reg.plan åpner for noe høyere utnyttelse dersom hele kvartalet (16 C), naboeiendommene i nord og vest, inngår i en enhetlig samlet utbygging. Planforslaget viser gesimshøyden på ca. 22,5 m mot Lars Hilles gate (totalt seks etasjer). I tillegg kommer tiltak på takterrassen (pergola og heishus). Dagens uttrykk videreføres i påbygget (gjelder ikke mot Nygårdsgaten 94) og reklametårnet forhøyes. I forslaget til ny kommuneplan (KPA 2016) inngår planområdet i byfortettingssonen. Etter fagetatens vurdering burde planområdet vært utvidet slik at den foreslåtte påbyggingen kunne vurderes opp mot potensialet i resten av kvartalet. Dette ville blant annet ført til at de samlede konsekvensene for den fredete bensinstasjonen (nord for planområdet) ville kommet bedre frem. Fagetaten ser ikke for seg en videre utbygging av Nygårdsgaten 94. Snitt A Lars Hilles gate 29 ligger i et område hvor det pågår og er vedtatt store endringer som blant annet medfører store/økte byggehøyder. Etter fagetatens vurdering er det således naturlig at det også kan vurderes økte byggehøyder for dette bygget, fra dagens to etasjer. En påbygging må imidlertid ta hensyn til at Auto 23-bygget og den tilliggende fredete 2

3 bensinstasjonen er viktige kulturminner som representerer en «motvekt» til de økte byggehøydene i området; miljøskapende elementer i en mer menneskelig skala. Etter en samlet vurdering, utfra gjeldende plangrunnlag, foreliggende planområde, forholdet til den fredete bensinstasjonen, boligblokken i vest (Nygårdsgaten 94) og det tidligere Auto 23-bygget som kulturminne, opprettholder fagetaten sin vurdering om at Lars Hilles gate 29 kan påbygges med inntil tre etasjer. Det vises også til uttalelsene fra antikvariske myndigheter. Totalt fem etasjer (gesimshøyde ca. 19,5 m) vil fremdeles være høyere enn kommunedelplanens maksimale gesimshøyde (15,5 m) og vil utgjøre ca. 100 % av byromsbredden (Lars Hilles gate). I tillegg må det bemerkes at de viste tiltakene på takflaten; heishus, pergola m.m. utgjør nesten en ekstra etasje. Planlagt påbygging med inntil seks etasjer til venstre og fem etasjer til høyre. Bygget til høyre harmoniserer mer med tilliggende by- og gaterom og høyder på omliggende bygninger. Formål/bokvalitet Planområdet er i kommunedelplan Sentrum vist som blandet sentrumsformål. Her fremkommer også hovedprinsippet for funksjonsblanding; publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. I planforslaget er Lars Hilles gate 29 vist som sentrumsformål (forretning, tjenesteyting, kontor, hotell, bevertning og bolig). Fordelingen mellom de ulike formålene fremkommer i forslaget til bestemmelser. Første og andre etasje nyttes i dag til treningssenter. I påbygget er det forutsatt treningssenter (Yoga-sal) og boliger i tredje etasje samt boliger i fjerde til sjette etasje. 3

4 «Blandete» bygg, her treningssenter og bolig, vil kunne gi utfordringer hva angår støy; luft til luft støy, strukturstøy og vibrasjonsstøy. Etter Norsk Standard NS 8175 heter det at «Diskoteker, treningssentre o.l. bør ikke plasseres i samme bygning som boliger». Etat for helsetjenester, miljørettet helsevern, påpeker også konflikten i sin uttalelse til offentlig ettersyn. Selv om det ikke er «forbudt» med slike løsninger, vurderer fagetaten potensialet for konflikt som stort, og vil således bruke føre var - prinsippet. Etter fagetatens vurdering er derfor den beste og sikreste løsningen å legge inn en «buffer-etasje», kontorformål, mellom treningssenter og boligformål. Fagetaten har imidlertid vurdert det slik at det kan etableres treningssenter i byggets frontpart (buen) i tredje etasje under forutsetning av at resten av tredje etasje reguleres til kontorformål. Forslagsstiller ønsker ikke en slik løsning. I tillegg til ovennevnte vil manglende bokvalitet (sol/lys/utsyn/innsyn) i tredje etasje tilsi at denne etasjen ikke reguleres til boligformål. Det må her bemerkes at det ikke er anledning til å fastlegge i reguleringsplanen, ei heller ønskelig, at det kun tillates Yoga-sal i tredje etasje. I planforslaget er det foreslått å trekke ytterveggen inn én meter slik at avstanden til leilighetene i Nygårdsgaten 94 blir ca. 7,2 m. Dette medfører at bærekonstruksjonen (søyler), som er en videreføring fra underliggende etasjer, vil ligge én meter utenfor veggen, jf. skissen ovenfor. Eventuelle balkonger skal ikke etableres utenfor bærekonstruksjonen. I tillegg er det satt krav om bruk av lyse fasadelementer. Etter fagetatens vurdering er dette positive tiltak i forhold til bokvaliteten i både eksisterende og planlagte leiligheter. Den foreslåtte byggehøyden (totalt seks etasjer) og den forholdsvis korte avstanden mellom planlagt påbygg og Nygårdsgaten 94 vil medføre ulemper knyttet til redusert sol, lys, utsyn samt sjenerende innsyn, både for eksisterende og deler av de planlagte leilighetene. Selv i en urban situasjon som dette må det dokumenteres tilfredsstillende bokvaliteter for alle leilighetene. Fagetaten opprettholder derfor sin anbefaling om redusert byggehøyde (totalt fem etasjer) og kun kontorformål i tredje etasje. Etter fagetatens vurdering er dette viktige tiltak for å bedre bokvaliteten. Trafikkstøy Når det gjelder støy, fremkommer det i støyutredningen at alle aktuelle bestemmelser i kommunedelplan Sentrum tilfredsstilles. De fleste leilighetene blir gjennomgående selv om dette ikke er et krav i bestemmelsene til kommunedelplan Sentrum. Uteoppholdsarealer I henhold til kommunedelplan Sentrum skal det avsettes minimum 11 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. I planforslaget løses dette ved å legge til rette for en felles takterrasse med minimum 15 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet. Fagetaten anbefaler løsningen, men vil presisere viktigheten av at takterrassen blir opparbeidet med god kvalitet. Det stilles ikke krav om private uteoppholdsarealer. Parkering I planforslaget legges det ikke til rette for bilparkering. Med henvisning til områdets sentrale beliggenhet, overordnede mål om nullvekst i biltrafikken samt «Gåbyen Bergen», støtter fagetaten en slik løsning. Tilstrekkelig og lett tilgjengelig innendørs sykkelparkering er sikret i forslaget til bestemmelser. Rekkefølgekrav Utbedring av dagens fortau langs Lars Hilles gate samt opparbeiding av takterrasse, sykkelparkering og renovasjonsløsning er inntatt som rekkefølgekrav i forslaget til bestemmelser. 4

5 For fagetatens kommentarer i forhold til barn og unges interesser, universell tilgjengelighet og naturmangfoldloven vises det til vedlagte fagnotat. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet sentrumsformål. Etter etatens vurdering må imidlertid planforslaget endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Det tillates kun påbygging av tre nye etasjer, til totalt fem etasjer. Tredje etasje forbeholdes kontorformål. Eventuelt kan det tillates tjenesteyting (treningssenter) i «buen». Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurdering og anbefaling: Byrådet er svært positiv til påbygg av denne typen til boligformål i sentrum. En god fortettingsstrategi handler nettopp om å bygge nye, attraktive bo- og næringsområder i sentrum og i bydelssentrene. En ytterligere urbanisering av byen stiller også strenge krav til arkitektur av høy kvalitet og arkitektoniske kvaliteter må gis en større betydning, Ut i fra en helhetlig vurdering mht. gaterom, bokvalitet, naboforhold og uttalelsene fra antikvariske myndigheter er byrådet enig i fagetatens vurdering om at Lars Hilles gate 29 kun bør påbygges med inntil tre etasjer. Totalt fem etasjer vil fremdeles være høyere enn kommunedelplanens maksimale gesimshøyde (15,5 m) og vil utgjøre ca. 100 % av byromsbredden (Lars Hilles gate). I tillegg vil de viste tiltakene på takflaten; heishus, pergola m.m. utgjøre nesten en ekstra etasje. Byrådet er opptatt av at bygget må passe inn i bybildet, og ta hensyn til omliggende områder. I dette tilfellet må påbygget tilpasses den fredete bensinstasjonen, boligblokken i vest (Nygårdsgaten 94) og det tidligere Auto 23-bygget som kulturminne. For å sikre bokvalitet og forebygge en eventuell konflikt mellom støy fra treningssenteret og framtidige boliger er byrådet også enig i fagetatens vurdering om kun kontorformål i tredje etasje. Dette er også i tråd med intensjonene i kommunedelplan Sentrum der hovedprinsippet for funksjonsblanding er publikumsrettede virksomheter på gateplan, kontorarbeidsplasser i mellometasjene og boliger i de øverste etasjene. Disse endringene vil da medføre en reduksjon i antall boenheter. Byrådet er opptatt av at det også tilrettelegges for større leiligheter i sentrum. Byrådet peker på at vedlagte illustrasjonstegninger viser at forslagsstiller har intensjoner om varierte leilighetsstørrelser. I bestemmelsene er det sikret at det ikke tillates boligenheter med mindre bruksareal enn 35 m 2. Byrådet ønsker også å sikre etablering av større boligenheter og foreslår følgende ordlyd i nytt punkt under 4.1.4: «Minimum 20 % av boenhetene skal ha bruksareal over 80 m 2.» Dette samsvarer med forslag til ny KPA som har vært på høring. På denne måten ønsker byrådet å legge til rette for nye boliger som også er egnet for barnefamilier, med god boligkvalitet og et godt bomiljø, og en boligstørrelse som gjør det mulig å bli boende i området gjennom ulike livsfaser. Byrådet ønsker å peke på at det er ønskelig at det tilrettelegges for dyrking og beplanting med nyttevekster på takterrassen. Et slikt tiltak vil også øke bokvaliteten og kunne redusere/fordrøye overvann fra bygget, se forslag 2 d) i innstillingen. Byrådet anbefaler planforslaget vedtatt med foreslåtte endringer. Begrunnelse framgår av saksframstillingen. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. 5

6 Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 1. Bergenhus, gnr. 164 bnr. 948 mfl. Nedre Nygård, deler av kvartal 16 C. Arealplan-ID , vist på plankart datert , med følgende endring: a) Maksimal byggehøyde (BH k+ 28,0) reduseres tilsvarende én etasje 2. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert , med følgende endringer: a) Byggehøyde reduseres tilsvarende en etasje, og BH rettes i b) Det tillates kun kontorformål i tredje etasje og endres «Boligformål tillates kun etablert i 4. og 5. etasje» og slettes. c) Nytt punkt under «Minimum 20 % av boenhetene skal ha bruksareal over 80 m 2.» d) Tillegg under «Arealet tilrettelegges med stedegne planter, nyttevekster og muligheter for urban dyrking» 3. Før kunngjøring må plankart og bestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 10. april 2018 Harald Schjelderup Byrådsleder Anna Elisa Tryti Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg A. Plankart, datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan, dat F. Byggehøyder og bokvalitet, dat G. Byggehøyder, dat H. Solstudie ny situasjon, dat I. Solstudie ny situasjon, dat J. Solstudie ny situasjon, dat K. Plan 3. etasje, dat L. Situasjonssnitt A, dat M. Situasjonssnitt B, dat N. Situasjonssnitt C, dat O. Fasade nord, dat P. Fasade sør, dat Q. Fasade øst, dat R. Fasade vest, dat S. Støyutredning, dat T. Luftvurdering, dat U. Kulturminnedokumentasjon, mai