Sluttbehandling - detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /4569 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato Komite for plan, næring og miljø Bystyret Sluttbehandling - detaljregulering for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar detaljreguleringsplan for Grand hotell, kvartal 23, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan ID 1290, datert , med planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Bodø bystyre vedtar samtidig å oppheve Reguleringsplan for kvartal 23, Bodø, plan ID Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Hensikten med denne planen er å utvide den nyere delen av Grand hotell ved påbygg for å få flere hotellsenger. Planforslaget er fremmet av Norconsult på vegne av Nordlandshotell AS. Byggehøyde foreslås til 7 fulle etasjer, tilsvarende 24,5 m. Rammene for området ligger i kommuneplanens arealdel Planforslaget overskrider tillatt byggehøyde. Det er ellers i overensstemmelse med kommuneplanen når det gjelder arealbruk, fasadevern for den eldre delen av Grand hotell samt utnyttingsgrad. Det er argumentert for den økte høyden i Norconsults planbeskrivelse. Byplansjefen har fremmet et alternativt planforslag, der byggehøyden reduseres med en etasje, fra 7 til 6 fulle etasjer, tilsvarende 21,0 m. Planforslaget har derfor vært ute til høring og offentlig ettersyn i to alternativer. Det er kommet tre uttalelser, fra Nordland fylkeskommune, Nordlandsnett og Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS). Fylkeskommunen støtter byplansjefens planforslag. Fylkeskommunen har en merknad til reguleringsbestemmelsene angående vern. Denne er innarbeidet i planforslaget. Andre merknadene er ikke tatt til følge. Administrasjonen anbefaler at planforslaget med maks byggehøyde 6 etasjer/21,0 m godkjennes med de endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. Det private planforslaget følger også saken med komplette plandokumenter.

2 Saksopplysninger Bakgrunn og oppstart Tiltakshaver er Nordlandshotell AS, og planlegger er Norconsult. Hensikten med planarbeidet er å utvide den nyere delen av Grand hotell ved påbygg for å få flere hotellsenger. Da dette strider mot gjeldende rammer, utløser det ny reguleringsplan. Oppstartmøte ble arrangert , og oppstart av planarbeid ble varslet Planstatus Det er en reguleringsplan fra 1979 som gjelder for området; reguleringsplan for kvartal 23, Bodø. Planen er utdatert og foreslås opphevet samtidig med vedtak av ny plan. Ved oppstart av planarbeidet var det Kommunedelplan Bodø sentrum som gav de overordnede rammene. Denne er avløst av kommuneplanens arealdel , vedtatt i Rammene for kvartal 23 er at arealbruken er «Sentrumsformål», byggehøyden er 5 etasjer/18 m pluss en tilbaketrukket etasje, og utnyttingsgrad er 100 % BYA. Den eldre delen av Grand hotell har fasadevern (fasade og takflate mot gate). Planforslaget Byggeområdet foreslås regulert til kombinert bebyggelse og anlegg hotell/bevertning. Foreslått byggehøyde mot Sjøgata og Hundholmsgata er 7 etasjer, gesimshøyde 24,5 m (høyde over terreng). Den eldre delen av hotellet mot Storgata og fra mønet mot Professor Schyttes gate og Sjøgata er gitt hensynssone bevaring av kulturmiljø (H570) med tilhørende bestemmelser. I sin planbeskrivelse har forslagsstiller argumentert for den foreslåtte byggehøyden. Forslagsstillers planforslag Av konstruktive grunner kan det være nødvendig med nytt bæresystem på utsiden av eksisterende vegg mot fortauet som vil komme maksimum 30 cm utenfor egen eiendom og inn på kommunens. I første etasje vil det være snakk om søyler, mens fra andre etasje kan det være aktuelt å flytte hele ytterveggen ut tilsvarende. Dette er det åpnet for gjennom forslaget til reguleringsbestemmelser ( 3.3, 4. avsnitt).

3 Forslagsstillers planforslag - oppriss mot Sjøgata. Ønsket byggehøyde er angitt som kotehøyde på tegningen. Problemstillinger Gjennom hele planprosessen har hovedtemaene vært byggehøyde og forholdet til den bevaringsverdige delen av Grand hotell. Det har vært dialog og avklarende møte underveis mellom tiltakshaver/rådgiver og Byplan. I avklarende møte åpnet Byplan for å kunne anbefale 6 fulle etasjer/gesimshøyde på 21 m mot gate. Det innebærer at øverste etasje ikke må trekkes tilbake slik kommuneplanens arealdel krever. Tiltakshaver har valgt å fremme et planforslag som er en etasje høyere og uten tilbaketrekning, dvs. 7 fulle etasjer/gesimshøyde på 24,5 m mot gate. Byplan fremmet derfor et alternativt planforslag som viser 6 fulle etasjer/gesimshøyde 21 m. Plan- og bygningslovens gir kommunen anledning til samtidig å legge alternative planforslag ut til høring og offentlig ettersyn. En annen problemstilling i saken er behovet for bærekonstruksjon utenfor egen eiendom og inne på fortauet. Bildet viser dagens situasjon.

4 Planprosess Etter oppstart i 2011 har det vært en lang planprosess. Byplansjefen vedtok 30. juni, etter delegert myndighet, å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og høring. Høringsperioden var 2. juli 28. august Det er kommet uttalelse fra Nordland fylkeskommune, Nordlandsnett og Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS). Disse er oppsummert og kommentert under «Vurderinger». Vurderinger Høringsuttalelser Nordland fylkeskommune Nordlandsnett Planfaglig og kulturminnefaglig merknad: Støtter kommunens anbefaling om 6 etasjer. Dette ivaretar hensynet til den vernede delen av hotellet best. Anbefaler at det tas inn en bestemmelse til hensynssonen for bevaring av kulturmiljø om at eksisterende bebyggelse ikke tillates revet. Hensynssone i seg selv innebærer ikke vern. Gjør oppmerksom på at det må tas høyde for de anlegg som er nødvendig for Nordlandsnett å etablere og drifte. Viser i vedlagt kart at det er elkabler, herunder høyspent i alle gater rundt bygget, særlig mye i Hundholmgata. Det er nettstasjon i nabobygg mot øst. Tas til orientering. Innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Forholdene som tas opp angår gjennomføringen av byggeprosjektet. Tiltakshaver er orientert. LUKS Lister for øvrig opp standard hensyn og forhold knyttet til strømforsyning. Ønsker å bli kontaktet av utbygger i god tid før utbygging, slik at de kan planlegge nye anlegg og at eksisterende anlegg ivaretas. Påpeker at planen ikke har bestemmelser som omhandler vareleveranser. Dagens løsning er at varer leveres fra Sjøgata. Varer til hotellet tas inn garasjeporten, mens varer til Peppes Pizza tas inn via dør ved siden av garasjeporten. Dette fungerer dårlig, særlig på vinteren med brøytekanter. LUKS ber derfor om følgende: Byplan har innhentet kommentarer fra tiltakshaver: Anlegg felles varemottak for hotellet og Peppes Pizza Biloppstillingsplass må være på egen grunn Høyder og bredder må være tilpasset de kjøretøy som bransjen benytter Dette forutsetter en fullstendig ombygging av bygget som grenser mot Sjøgata Hele planområdet er utbygd i dag. Planen forutsetter ikke riving, og det er også uaktuelt. Å øke takhøyden i garasjen vil være ensbetydende med riving Det vises til Tek 10 og bransjens egen standard. Byplans vurdering: Da hensikten med planen er påbygg på eksisterende bygg, vil dette ikke endre eller forverre dagens situasjon. Oppfylling av kravene vil ha så omfattende konsekvenser at det ikke står i forhold til planlagt tiltak. Merknaden er derfor ikke tatt til følge.

5 Byggehøyde Foreslått byggehøyde i det private planforslaget er en etasje høyere enn største tillatte byggehøyde, og øverste etasje er ikke tilbaketrukket. Byggehøyden begrunnes i planbeskrivelsen med tillatt høyde på Koch-senteret og høyden på Sentrumsgården. Dessuten legges det vekt på at bygget ligger mot en plass, Hundholmen plass, og ikke har bebyggelse på den andre siden og derfor ikke bidrar til et trangt og mørkt gateløp. Fra tiltakshavers side er ønsket å få mest mulig byggeareal. Påbygg krever en kostbar konstruksjonsløsning, og disse kostnadene ønskes fordelt på flest mulig etasjer. Illustrasjonen under viser foreslått byggehøyde i det private planforslaget. Forslagsstillers planforslag ønsket byggehøyde mot Sjøgata. Høyden er angitt i meter over terreng på illustrasjonen. Byplan mener at foreslått byggehøyde er en etasje for høy, jfr. alternativt planforslag. Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. I behandlingen av kommuneplanens arealdel var byggehøyder i bykjernen et sentralt tema. Byggehøyde mot gate i bykjernen ble generelt økt til 5 etasjer/18 m. Unntaket var Sjøgata hvor den allerede gjennomgående var 20 m. Koch-senteret har en ramme på ca. 23 m mot Sjøgata, men er bygd med 18 m/5 etasjer. Sentrumsgården har en største byggehøyde mot gata på 25 m, men er trappet ned til 18 m mot Professor Schyttes gate og Grand hotell. Byplan har forståelse for at det ved påbygg er konstruksjonsmessig vanskelig å løse en tilbaketrukket etasje, og har derfor kommet fram til å kunne anbefale at det innenfor største tillatte byggehøyde på 21 m kan aksepteres at øverste etasje ikke trekkes inn. Byplan kan ikke anbefale at det tillates økt byggehøyde til 24,5 m, som sterkt bryter med de gjennomgående tillatte byggehøydene. Hensynet til den vernede delen av Grand hotell tilsier heller en nedtrapping enn en økning i byggehøyden. Selv med den byggehøyden som Byplan kan anbefale, vil kontrasten og dominansen i forhold til den vernede delen bli stor. Gesimshøyden for den gamle delen er 10,2 m mot Sjøgata og mønehøyden ca. 14,7 m.

6 I planbeskrivelsen og vedlegg er det vist skyggevirkning på Hundholmen plass, og argumentert for at den økte høyden gir lite utslag. Det er imidlertid et faktum at det gir utslag midt på dagen vår og høst når sola står lavt. I forbindelse med reguleringsarbeid for Tollbugata 9-13 (Løvold), inngår planer for opprusting av Hundholmen plass med innpassing av lek og uteopphold for barn, uteservering og generelt økt bruk. Skygge reduserer kvaliteten på plassen. Forslagsstiller viser i planbeskrivelsens punkt 7.1 til kommuneplanens bestemmelse i om at økt byggehøyde kan vurderes for prosjekt med spesielt høye arkitektoniske kvaliteter, og påberopes i dette tilfellet. Dette er slett ikke dokumentert, og avvises. Her er det etter Byplans vurdering bare lagt vekt på byggevolum og økonomi. Byplans vurdering av byggehøyden støttes av Nordland fylkeskommune, jfr. deres uttalelse. Byggehøyden er ikke kommentert i andre uttalelser i høringen. Byplansjefens planforslag - anbefalt byggehøyde Bærekonstruksjon Byplan mener det er akseptabelt med et eventuelt nytt bæresystem på utsiden av eksisterende vegg mot fortau på maksimum 30 cm. Fortauet har stor bredde - nærmere 5 m - på dette stedet, og det vil derfor ikke ha noen negativ effekt. Det er ikke kommet merknader som tilsier en annen vurdering. Støy Planområdet ligger i gul flystøysone og eksponert for trafikkstøy fra Sjøgata. Hotell defineres ikke som spesielt støyfølsomt bruksformål. Det er derfor ikke krevd en egen støyutredning. Det vises i planbeskrivelsen til at det er både etablert hotell og boliger mot Sjøgata. Krav til innendørs støy kan løses gjennom byggetekniske tiltak og balansert ventilasjon. Kravene i teknisk forskrift håndheves i byggesaksbehandlingen. Det er ikke kommet merknader som tilsier noe annet. Bevaring Nordland fylkeskommune anbefaler at det tas inn en bestemmelse til hensynssonen for bevaring av kulturmiljø om at eksisterende bebyggelse ikke tillates revet. Hensynssone i seg selv innebærer ikke vern. Dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsenes 5.1. Varelevering Leverandørenes utviklings- og kompetansesenter (LUKS) ønsker at det gis pålegg om endring av varemottak. Byplan har ikke funnet grunnlag for å kreve dette fordi påbygg ikke vil endre eller forverre dagens situasjon. Oppfylling av kravene vil ha så omfattende konsekvenser at det ikke står i forhold til planlagte tiltak. Merknaden er derfor ikke tatt til følge. Annet Ut over de nevnte forhold er planforslaget i overensstemmelse med overordnet plan. Påbygg for å øke sengekapasiteten på hotellet er et positivt tiltak for sentrum.

7 Konklusjon og anbefaling Administrasjonen anbefaler at planforslaget med maks byggehøyde 21,0 m/6 etasjer godkjennes med de endringer som er gjort etter offentlig ettersyn. Planforslaget er vist på plankart med plan ID 1290, datert , med planbestemmelser sist datert og planbeskrivelse sist datert Begrunnelsen er forholdet til den nettopp vedtatte kommuneplanens arealdel og byggehøydene ellers i bykjernen, og forholdet til den vernede delen av Grand hotell. Det private planforslaget som er fremmet er vist på plankart med plan ID 1290, datert , og med reguleringsbestemmelser datert , og planbeskrivelse datert Plandokumentene til det private planforslaget er også vedlagt saken. Om det er ønskelig å gjøre en annen vurdering enn det administrasjonen anbefaler, kan vedtaket endres slik at disse plandokumentene vedtas. Annelise Bolland byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Byplansjefens forslag til plankart, datert Byplansjefens forslag til reguleringsbestemmelser, datert Byplansjefens planbeskrivelse, datert Privat forslag til plankart, datert Privat forslag til reguleringsbestemmelser, datert Privat forslag til planbeskrivelse, datert Andre dokumenter: Andre saksdokumenter finnes her: