Sluttbehandling - endring av detaljregulering for kvartal 22, Sentrum

Transkript

1 Byplankontoret Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /5726 L12 Saksnummer Utvalg Møtedato 15/29 Komite for plan, næring og miljø /64 Bystyret Sluttbehandling - endring av detaljregulering for kvartal 22, Sentrum Forslag til innstilling Bodø bystyre vedtar endring av detaljregulering for kvartal 22, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan_id 1295_01 sist endret , med planbestemmelser sist endret og planbeskrivelse for endringen datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Annelise Bolland Byplansjef Saksbehandler: Knut Kaspersen Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes Kommunaldirektør Trykte vedlegg: Vedlegg 1 Forslag til endret plankart, datert Forslag til reguleringsbestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, datert Rapport Støyutredning Kvartal 22 5 Støynivå 6 Høringsuttalelse - endring av detaljregulering for kvartal 22

2 Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Votering: Innstillingen ble tiltrådt med 10 mot 2 stemmer (1Rødt og 1SV). Komitè for plan, næring og miljøs innstilling: Bodø bystyre vedtar endring av detaljregulering for kvartal 22, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan_id 1295_01 sist endret , med planbestemmelser sist endret og planbeskrivelse for endringen datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Bystyrets behandling i møte den : Forslag Fra Brigt Kristensen, Rødt: Saka avvises fordi tiltaket ikke gir gode nok bokvaliteter, spesielt for barn, jfr. krav i sak 14/208. Votering Innstillingen ble vedtatt, mot 5 stemmer avgitt for forslag fra Rødt (3R, 2SV). Vedtak Bodø bystyre vedtar endring av detaljregulering for kvartal 22, Sentrum, slik det er vist på plankart med plan_id 1295_01 sist endret , med planbestemmelser sist endret og planbeskrivelse for endringen datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-12, 1. ledd. Sammendrag Kvartal 22 ligger mellom Storgata og Dronningens gate øst for Hålogalandsgata. Hensikten med denne reguleringsendringen er å tillate boliger i deler av det regulerte punkthuset på 16 etasjer, samt på nabotomta mot Dronningens gate/hålogalandsgata. Gjeldende reguleringsplan er vedtatt i Tiltakshaver for endringen er Corponor AS, og planlegger er Norconsult. I den gjeldende reguleringsplanen er området avsatt til forretning, kontorer, tjenesteyting og hotell, mens boliger ikke er tillatt. Kommuneplanens arealdel åpner for boliger i bykjernen, og bystyret har i et prinsippvedtak åpnet for boliger i inntil 50 % av bruksarealet for punkthus.

3 I høringen er det kommet kritiske merknader fra fylkesmannen i Nordland. De viser til at det ikke er lovhjemmel for frikjøp for manglende leke- og uteoppholdsareal, og at saken er for dårlig utredet med hensyn til egnethet for boliger; uteoppholdsareal, barn og unges interesser og støy. De etterlyser dessuten planbeskrivelse. Nordland fylkeskommune stiller også spørsmålstegn ved om barn- og unges interesser er tilstrekkelig ivaretatt, og er kritisk til bruk av høyhus til boligformål. I planforslaget som legges fram til vedtak er disse forhold besvart gjennom supplerende utredninger både om leke- og uteoppholdsareal og støy. Disse forhold er belyst i en egen planbeskrivelse som kommer i tillegg til den opprinnelige planbeskrivelsen for kvartal 22. En egen støyutredning er også utarbeidet og følger plansaken. En vesentlig del av kravet til leke- og uteoppholdsareal kan løses på egen eiendom gjennom private innglassede balkonger og felles takterrasser. Det uteoppholdsarealet som ikke kan løses på egen grunn, ca %, kreves løst ved at utbygger bidrar til finansiering og opparbeiding av offentlig park/friareal. Kvartal 22 knyttes konkret til opprusting av Rådhusparken/Solparken. I praksis kan dette gjøres gjennom utbyggingsavtale, og det er knyttet rekkefølgebestemmelser til dette. Løsningen er i tråd med intensjonen i kommuneplanens arealdel. Støyutredningen viser at støykravene kan oppfylles ved å utnytte stille side og gjennom bygningsmessige tiltak, der innglasset balkong er det viktigste. Endringene etter offentlig ettersyn er innarbeidet i reguleringsbestemmelsene. Med disse endringene anbefales endringsforslaget godkjent.

4 Saksopplysninger Bakgrunn Norconsult har ved brev av 9. september 2014 søkt om mindre endring av reguleringsplanen for kvartal 22, plan ID Forslaget til endring er å tillate at regulert punktbygg med byggehøyde på ca. 50 m skal kunne benyttes til boligformål med unntak av første etasje. Forslaget ble fremmet på vegne av Corponor AS. Corponor har senere presisert at forslaget kan begrenses til en boligandel på maksimum 50 % av utbyggingsarealet. I søknaden henvises det til den vedtatte kommuneplanens arealdel, der det aktuelle kvartalet er avsatt til sentrumsformål, som også omfatter boliger. Gjeldende reguleringsplan er detaljregulering for kvartal 22, vedtatt Den delen av kvartalet hvor punktbygg tillates er regulert til formålene forretning/kontor/tjenesteyting/hotell. Rettsvirkningsbestemmelsen i kommuneplanens arealdel er slik at vedtatte reguleringsplaner går foran arealdelen med visse unntak, jfr. bestemmelsenes 1.1, punkt B og C. Endringen som det søkes om må derfor behandles som reguleringsendring. Byplan vurderte det slik at endringen kunne behandles som mindre endring på bakgrunn av bystyrets vedtak i kommuneplanens arealdel. Forslaget ble derfor sendt til høring til naboer (eiere/festere) og berørte myndigheter i henhold til plan- og bygningslovens 12-14, 2. og 3. ledd. På bakgrunn av merknader og innspill fra fylkesmannen i Nordland og Nordland fylkeskommune og de prinsipielle problemstillingene disse reiste, ble saken først lagt fram for bystyret til prinsippavklaring, og deretter ble saken tatt opp til behandling som endring av reguleringsplan i henhold til plan- og bygningslovens 12-14, første ledd. Dette innebærer at planen skal til bystyret for endelig behandling. Byplan forutsatte at varsling om oppstart av planarbeid etter plan- og bygningslovens 12-8 var oppfylt gjennom utsendingen til uttalelse som var gjort. Her ble berørte og naboer i vid omkrets skriftlig varslet. Dessuten ble offentlige myndigheter, barnetalspersonen og ulike interessegrupper varslet. Prinsippavklaring Bystyret gjorde , i sak 14/208, følgende vedtak: «Med utgangspunkt i kommuneplanens arealdel gir bystyret følgende føringer for hvordan bestemmelsen om boliger i indre bykjerne skal praktiseres i reguleringsplansaker:! Punkthus innenfor kvartal 21 og 22 tillates en boligandel på inntil 50% av bruksareal (BRA).! Ved behandling av forslag til reguleringsendring eller ny detaljregulering for bruksendring til bolig for bygg som er regulert til forretning, kontorer, hotell eller annen næring, skal det gjøres en konkret vurdering i det enkelte tilfelle. Kriterier for vurderingen skal være egnethet og mulighet for nødvendige bokvaliteter - herunder forholdet til barn og unges interesser, lokalisering av bygget og behov for næringsarealer samt andre relevante forhold i de enkelte tilfeller.»

5 Planforslaget I tråd med vedtaket i prinsippsaken er den delen av kvartal 22 der punkthus tillates gitt reguleringsformålene forretning/kontor/tjenesteyting/hotell/bolig (F/K/T/H/B). Tilhørende reguleringsbestemmelse, 3.3, første og andre ledd, er gitt følgende ordlyd: «I området kan oppføres bygninger for forretninger, kontorer, tjenesteyting, hotell og bolig. Andelen boliger i punktbygg kan være inntil 50 % av bruksareal (BRA). Boliger tillates ikke i første etasje.» Videre er det foreslått at eiendommen Hålogalandsgate 5, som ligger mot Hålogalandsgata og Dronningens gate, reguleres til formål bolig/forretning/kontor (B/F/K). Tilhørende reguleringsbestemmelse, 3.1, første ledd er gitt følgende ordlyd: «I området kan det oppføres bygninger for forretninger, kontorer og boliger. Boliger tillates ikke i første etasje.» I forbindelse med oppstart av detaljregulering for nabokvartalet, kvartal 21, er det tatt inn et tillegg til reguleringsbestemmelsenes 4.1 som tillater parkeringsanlegg under grunnen i Sandgata mellom de to kvartalene. Hensikten er å gjøre det mulig å binde sammen parkeringsanlegg under grunnen i de to kvartalene om det skulle vise seg ønskelig. Reguleringsbestemmelsene er foreslått justert i forhold til de foreslåtte endringene, samt tilpasning til kommuneplanens arealdel. Høring og offentlig ettersyn Saken var ute til høring og offentlig ettersyn i tiden 22. januar til 9. mars Det kom inn uttalelser fra fylkesmannen i Nordland, Nordland fylkeskommune, Norges handikap forbund Bodø og Finn Arne Hag, Sjøgata 3. Fylkesmannen hadde følgende hovedpunkter i merknaden:! planbeskrivelse for reguleringsendringen mangler! påpeker at planen gir anledning til frikjøp for manglende leke- og uteoppholdsareal, at dette mangler lovhjemmel og må strykes, og at kommuneplanens arealdel må legges til grunn for krav til uteareal uten frikjøpsordning! mener at saken er for dårlig utredet, særlig med hensyn til barn- og unges interesser samt oppfylling av støykrav! oppsummert mener fylkesmannen at saken ikke er godt nok utredet til at det kan fattes vedtak, og at det må gjennomføres nytt offentlig ettersyn Fylkeskommunen hovedpunkter:! er positiv til at sentrum fortettes! mener det er uheldig å tillate boliger i punkthus ut fra potensialet disse har til andre viktige funksjoner! mener det ikke er klart om barn- og unges interesser er tatt hensyn til i god nok grad! fraråder ut fra en helhetlig vurdering at kommunen legger til rette for boliger i kvartal 22 Norges handikap forbund, Bodø:! krav om tilgjengelighet og universell utforming i henhold til lov- og forskrifter må følges

6 Finn Arne Hag:! formålsendring til boliger bør avvises, og realisering av høyhus avventes inntil reelt næringsformål foreligger! mener videre at det ikke er gjort tilstrekkelig konsekvensvurdering vedrørende vind Merknadene er mer utfyllende oppsummert og kommentert i vedlagte planbeskrivelse, kapittel 9. Merknaden fra fylkesmannen er vedlagt saken. Vurderinger Problemanalyse Den viktigste problemstillingen er eiendommens og kvartalets egnethet for boliger sett i forhold til leke- og uteoppholdsareal samt trafikkstøy, og oppfylling av barn- og unges interesser i planleggingen. Det vises særlig til fylkesmannens uttalelse. Det som er tatt opp av fylkeskommunen og privat uttalelse om at høybygg ikke bør anvendes til boligformål anses prinsippavklart gjennom bystyrets vedtak 11. desember Gjennom utredning kommunen selv har fått utført er det avklart at det ikke er lovhjemmel for frikjøpsordning for manglende leke- og uteoppholdsareal. Dette er lagt til grunn for endelig utforming av reguleringsplanen. Fylkesmannen etterlyser grundigere utredninger av hensynet til barn- og unges interesser, særlig knyttet til leke- og uteoppholdsareal og støy, og at det formelt skal være en planbeskrivelse med plansaken. Utredninger og planbeskrivelse Plansaken gjelder endring av arealformål i en gjeldende detaljreguleringsplan, vedtatt i 2013, hvor det foreligger planbeskrivelse og utredninger. Byplan er enig i at innføring av nytt reguleringsformål, boliger, utløser problemstillinger som burde vært bedre utredet og belyst, selv om kommunen mener planforslaget er i tråd med kommuneplanens arealdel og de intensjoner og bestemmelser som ligger i denne. På den bakgrunn er det gjort nye utredninger om mulighetene for leke- og uteoppholdsareal på egen eiendom samt støyutredning, hvor det foreligger en egen rapport. Dette er benyttet som grunnlag for en supplerende planbeskrivelse, som følger med saken. Leke- og uteoppholdsareal Ved innføring av boliger utløses krav til uteoppholdsareal. Her er det bestemmelsene i kommuneplanens arealdel , 4, som gjelder. Kvartalet ligger i indre bykjerne sone A. Krav til privat uteareal løses med balkonger. På grunn av klima og støy forutsettes de innglasset, tilsvarende vinterhage. Dette har Byplan vurdert som akseptabelt, men har tatt inn krav i reguleringsbestemmelsene om at balkonger må kunne åpnes. Slik løsning er godkjent i reguleringsplanen for Bryggeritomta. Vesentlige deler av kravet til felles lekeplass kan løses med takterrasser, se punkt 6.9 i planbeskrivelsen. Dette er et avvik i forhold til kvalitetskravet om at minst halvparten skal anlegges på terreng eller lokk. I dette kvartalet er uteareal på bakkeplan svært vanskelig å få til, og vil heller ikke på noen måte tilfredsstille kravene til egnethet, sol og lys. Takterrasse med tilstrekkelig skjerming og sikring vil i større grad oppfylle krav til sol, lys og egnethet, særlig i forhold til mindre barn og som attraktivt felles uteoppholdsareal.

7 Det er ikke mulig å løse hele kravet til uteoppholdsareal på egen tomt. Kommuneplanen gir anledning til frikjøp, men det er avklart at det ikke er lovhjemmel for dette. Kommunen har basert vedtaket om å tillate boliger i indre bykjerne på at eksisterende parker og lekeplasser i sentrum skal supplere uteoppholdsareal på egen tomt. Dette er gjort for å tilpasse kravene til målsettingen om fortetting og flere boliger i bykjernen. Det vises til planbeskrivelsen til kommuneplanen, punkt Dersom dette prinsippet må fravikes vil konsekvensen enten være at det ikke kan realiseres boliger i indre bykjerne, eller at kravet til leke- og uteoppholdsareal må reduseres. Det har også vært forutsatt at utbygger skal bidra til finansiering og opparbeiding av de offentlige arealene, jfr. frikjøpsordningen. Ut fra dette, og at frikjøp ikke kan benyttes, har planen en bestemmelse om at krav til uteareal som ikke kan løses på egen tomt må løses gjennom bidrag til opprusting av offentlig park/grøntareal. For kvartal 22 er dette kravet konkret knyttet til opprusting av Rådhusparken/Solparken som er under planlegging. Denne ligger i akseptabel og trygg gangavstand fra kvartal 22, og forutsettes å ha funksjoner som gjør den til et sentralt uteoppholdsareal for hele sentrumskjernen. Dette er i tråd med den vedtatte kommuneplanens arealdel. I praksis kan dette løses gjennom utbyggingsavtale. Barn og unges interesser Planendringsforslaget har vær sendt barnetalspersonen til høring uten at det er kommet innvendinger. Det har også vært forelagt Bodø ungdomsråd i møte Ungdomsrådet var svær positiv til boliger i sentrum. Det er kort og trafikksikker avstand fra kvartal 22 til både barne- og ungdomsskole. Barnehagekapasiteten i sentrumsområdet er god. For de minste barna kan leke- og uteopphold løses tilfredsstillende på felles takterrasse. For større barn vil det være nødvendig å utnytte offentlige parker, lekeplasser og andre byrom. Prosjektet vil konkret bidra til opprusting av Rådhusparken/Solparken. Det er trafikksikker atkomst både til denne og andre grøntområder, jfr. kapittel 5 i planbeskrivelsen. Tilrettelegging for barns lek vil ikke kunne bli like bra i sentrumskjernen som i boligområdene lenger ut. Dette er en erkjennelse som er reflektert i bestemmelsene i kommuneplanens arealdel. Bykjernen har andre kvaliteter, også for barn, med variasjon, mange inntrykk, utfordringer og spennende steder. Dessuten er det en overordnet målsetting å få inn flere boliger i sentrum og bykjernen for å styrke denne. Støy Støyutredningen viser at kravene kan løses gjennom å utnytte stille side mot øst og nord, og gjennom bygningsmessige tiltak. Dette gjelder særlig innglassing av balkongene, hvor også minst ett soverom per leilighet får luftemulighet mot denne for leiligheter som ikke har stille side. Krav om ny høring Høringen og det offentlige ettersynet tilsier ikke at det er behov for ny høring. De forhold fylkesmannen tar opp i sine merknader er utredet, kommentert og rettet opp i planforslaget. Dette er gjort i henhold til kommuneplanens arealdel og bystyrets føringer. Merknadene er hensyntatt så langt det er forenelig med kommunens overordnede målsettinger og vedtak, samt lov og forskrifter. Konklusjon og anbefaling Forslaget til endring av detaljregulering for kvartal 22 anbefales godkjent med de endringer som er gjort etter høringen og det offentlige ettersynet.

8 Rett utskrift: Berit Skaug