Sluttbehandling - endring av detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11, Sentrum

Transkript

1 Byplan Særutskrift Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /19493 L13 Saksnummer Utvalg Møtedato 18/33 Bodø eldreråd /31 Råd for funksjonshemmede /20 Bodø ungdomsråd /36 Komite for plan, næring og miljø Sluttbehandling - endring av detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11, Sentrum Komite for plan, næring og miljøs behandling i møte den : Nytt plankart lagt fram i møtearealplan-id: Votering: Enstemming vedtatt Vedtak: Komite for plan, næring og miljø vedtar endring av detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11, Sentrum, slik den er vist på plankart med plan id , på grunnen og under grunnen, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser og reguleringsbeskrivelse sist datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, andre avsnitt. Bodø ungdomsråds behandling i møte den : Bodø ungdomsråd stiller seg positiv til endringene. At bygget er blitt flere etasjer lavere er kun positivt. Bodø ungdomsråd lurer på hva som er tenkt i forhold til grøntområdet rundt.

2 Råd for funksjonshemmedes behandling i møte den : Enstemmig tatt til orientering Bodø eldreråds behandling i møte den : Forslag Fellesforslag: Bodø eldreråd tar saken til orientering. Votering Fellesforslaget ble enstemmig vedtatt. Eldrerådets uttalelse Bodø eldreråd tar saken til orientering. Rådmannens forslag til vedtak Komite for plan, næring og miljø vedtar endring av detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11, Sentrum, slik den er vist på plankart med plan id , på grunnen og under grunnen, datert , med tilhørende reguleringsbestemmelser og reguleringsbeskrivelse sist datert Vedtaket gjøres med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-14, andre avsnitt. Annelise Bolland Byplansjef Rolf Kåre Jensen Rådmann Knut A. Hernes kommunaldirektør

3 Saksbehandler: Knut Kaspersen Sammendrag Saken gjelder endring av detaljregulering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum. Reguleringsplanen ble vedtatt i Hensikten med endringen er å tilrettelegge for ny bebyggelse på nordre del av tomta, utvidelse av reguleringsformålet til også å gjelde kontorformål, samt sikre søndre del av tomta mot permanent utbygging inntil rammene for framtidig Ny by er avklart. Bakgrunnen for søknaden er at muligheten for å realisere et stort konferansehotell på denne tomta har endret seg vesentlig både som følge av Ny by-prosjektet med flytting av flyplassen, og hotellsituasjonen i Bodø. Ny eier har derfor tatt initiativ til endring av planen for å tilrettelegge for alternative funksjoner på tomta. Reguleringsendringen er fremmet av GNIST arkitekter på vegne av Eiendom 2020 AS. Saken er behandlet som reguleringsendring etter forenklet prosess da forslaget til endring har reduserte rammer i forhold til gjeldende reguleringsplan. Forslaget har vært ute til høring i ca. 4 uker hos naboer i et stort område rundt tomta, og i tillegg tilsendt offentlige myndigheter og interessegrupper. Det er kommet inn seks uttalelser, der det ikke foreligger protester til endringen. En negativ uttalelse oppfattes å være til gjeldende reguleringsplan. Framlagte plan er justert i forhold til merknad fra Statens vegvesen, og anbefales godkjent. Konsekvensen er at det ikke lenger er mulig å gjennomføre et større konferansehotell på tomta.

4 Saksopplysninger Bakgrunn GNIST arkitekter har på vegnee av eier, Eiendom 2020 AS, søkt om endringg av reguleringsplanen for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airportt Hotel, Sentrum. Reguleringsplanen ble vedtatt i Hensikten er å tilrettelegge forr ny bebyggelse på nordre del av tomta, utvidelse av regulerings- utbygging formålet til også å gjelde kontorformål, samt sikre søndre del avv tomta mott permanentt inntil rammene for framtidig Ny by er avklart. Det siste er gjort etter signaler fra Bodø kommune, Byplan, ut fra beliggenheten i overgangssonen til Ny by og behovet for å sikre hensynene til denne. Det søkes om endring etter forenklet prosess, tidligere kalt «mindre vesentlig reguleringsendring.» Kart under vider beliggenheten. Planområdet ligger inntil krysset mellom Olav V gate og Fridtjof Nansens vei, og er vist med rød markering. Bakgrunnen for søknaden er at muligheten for å realisere et stort konferansehotell på denne tomta har endret seg vesentlig både som s følge av Ny by-prosjektet og hotellsituasjonen i Bodø. Ny eier har derfor tatt initiativ til endring av planen for å tilrettelegge for alternative funksjoner på tomta. Planstatus Gjeldende reguleringsplan er detaljregule ering for Fridtjof Nansens vei 11, Bodø Airport Hotel, Sentrum, plan id , vedtatt av bystyret Hensikten var å tilrettelegge for bygging av et hotellanlegg for romutleie og konferanser med tilhørende trafikk- t og utomhusanlegg. Den veiledende illustrasjonsplanenn omfattet ett anlegg med 270 rom og o konferansesenter med plass til

5 1.200 personer. Planforslaget var basert på vedtak i kommunepl lanens arealdel, hvor tomta er avsatt til næringsbebyggelse, nærmere bestemt hotell- og konferansese enter, med byggehøydee 29 m og utnyttingsgrad % - BYA = 1000 %. Nedenfor er vist en illustrasjon av hotellprosjektet. Illustrasjon sett fra Fridtjof Nansens vei. Overordnet plan, kommuneplanens arealdel , viser til reguleringsplanen som ramme for utbygging. Gjeldende reguleringsplan

6 Forslag til endring Endringene legger opp til en mindre og mer variert bebyggelse på tomta enn den som ligger til grunn for den opprinnelige planen. Endringen av formål ligger innenfor kategorien næring, som også hotell ligger under. Største byggehøyde på 22 meter ligger også vesentlig lavere enn tidligere regulert byggehøyde for hotell på 29 meter. Avtrapping mot øst ned mot 12 meter legger opp til at solforhold for friareal og lekeplass tas hensyn til. Parkering løses midlertidig på terrenget fram til senere utbyggingstrinn. Ved senere utbygging skal parkering løses etter gjeldende parkeringsnormer for Bodø kommune. I forhold til Ny by ny flyplass tas det hensyn for å tilrettelegge for framtidige trafikkløsninger. Allerede regulerte trafikkarealer beholdes slik de er i tidligere plan, og det legges byggegrense mot Fridtjof Nansens vei vesentlig lenger tilbake fra veien. Hensynssonen mot sør beholdes fram til avklaringer opp mot nye planer for Ny by ny flyplass er gjort, og må følges opp med ny regulering. Plankartet over og under bakken og reguleringsbestemmelsene er oppdatert i forhold til de beskrevne endringene. Det gjelder endring av formål til å gjelde kontor i tillegg til hotell, høydebegrensinger, parkeringsbestemmelser, rekkefølgebestemmelser, hensynssone og endret byggegrense. Enderingens som foreslås er følgende: Arealbruk: Byggehøyde: Utnyttingsgrad: Parkering: Hensynssone: Endret fra hotell (sosikode 1320) til næring (sosikode 1300), med presisering i reguleringsbestemmelsene om at det innenfor formålet kan oppføres bebyggelse for kontorer og for hotell Største byggehøyde redusert fra 29 m til 22 m Endret fra totalt m² BRA for hele tomta, til m² BRA for den delen av tomta som ikke er båndlagt og kan bygges ut Kan løses på bakken for et første byggetrinn, mens den skal være i henhold til kommunal norm ved videre utbygging Sørlige del av tomta er båndlagt med hensynssone H710, båndlegging for regulering etter plan- og bygningsloven, med rekkefølgebestemmelse om at dette gjelder til de overordnede rammene er avklart i kommunedelplan for Ny by ny flyplass (maksimum 4 år)

7 Forslag til nytt plankart Illustrasjonsplan. BT 1 og BT 2 illustrerer planlagt bebyggelse i henhold til endret plan. Bygg på sørlige del av tomta er eksisterende midlertidig bygg.

8 Illustrasjon av planlagt bebyggelse i henhold til endret plan. Behandling Endringen av reguleringsplanen er vurdert å kunne behandles etter plan- ogg bygningslovens 12-14, andre avsnitt som endring etter forenklet prosess. Grunnlaget for dette er at gjeldende reguleringsplan viser næringsbebyggelse med underformål hotell. Kontorformål, som foreslås er også et underformål under næringsbebyggelse. I kommuneplanens arealdell er det presisert at største byggehøyde på 29 m over planert terreng g kun gjelder det regulerte konferansehotellet. Annen utbygging må derfor ha redusert byggehøyde, og det er foreslåttt en største byggehøydee på 22 m i forslaget til endret plan, trappet ned til 122 m mot parken i øst. Forslaget til endret plan har reduserte rammerr i forhold til gjeldendee reguleringsplan. Det er Komite for plan, næring og miljø som har myndighet til å vedta endringen. Det har vært avholdt to avklaringsmøter med Byplan, den 4. januar 2018 ogg 1. juni Før endelig behandling skal berørte myndigheter, eiere og festere av berørte eiendommer og andre berørte gis anledning til å uttale seg. Forslaget til planendring har derfor vært ute til høring i ca. 4 uker hos naboer i et stort område rundt tomta, og i tillegg tilsendt offentligee myndigheter og interessegrupper. Frist for uttalelse var 6. august Det er innen fristen kommet uttalelse fra Statens vegvesen, Nordland fylkeskommune,, Leverandørenes utviklings og kompetansesenter (LUKS), samt fra to beboere i nabolaget. Etter fristen er det kommet en tredjee merknad fra beboer. Uttalelser og o merknader er referert og kommentert i saksframlegget under.

9 Vurderinger Problemanalyse Spørsmålet i denne saken er om det er greit å tillate kontorformål på tomta, om det er tatt nødvendig hensyn til framtidig ny by og om endringen ligger innenfor rammen av forenklet prosess. Uttalelser Fra Sammendrag Kommentarer Statens vegvesen Er spesielt opptatt av sørlige del av tomta mot Olav V gate, som er riksveg. Påpeker planfaglige mangler (sitat): I oversendelsesbrevet er det oppgitt at hensikten med planendringen er at det i tillegg til hotell skal tillates kontorformål. Da må arealformålene for bebyggelse og anlegg kun være sosikode1320- Hotell/overnatting BH og sosikode1310 Kontor BK. Sosikode Næringsbebyggelse BN1 og BN2 i planforslaget, omfatter i tillegg en rekke andre arealformål. Område BN2 har i 3.1 bestemmelse om at rammer for arealbruk gis gjennom ny reguleringsplan. 3.2 sier at byggegrenser fremgår av plankartet. Der byggegrenser ikke er vist, faller denne sammen med formålsgrensen. Her må det fremgå at byggegrense fra rv. 80/Olav V gate for område BN2 må avklares i ny reguleringsplan. Område BN2 nærmest rv. 80 har hensynssone 710 Båndlegging for regulering etter plan- og bygningsloven. Denne har kun en varighet på fire år og det må fremgå av bestemmelsene. Alle reguleringsplaner skal ha en planbeskrivelse. Denne reguleringsplanen mangler en oppdatert planbeskrivelse Utvidelse av formålet til å gjelde kontor og hotell gjelder både BN1 og BN2. Sosikodingen setter begrensingen for kombinasjon av formål. For ikke å avvike for mye fra opprinnelig plan opprettholdes næringsformål, men det er presisert tydeligere i reguleringsbestemmelsene hvilken arealbruk som er tillatt. Dette er tatt inn i reguleringsbestemmelsene Dette framgår av loven, men er tatt inn som en opplysning i reguleringsbestemmelsene Planbeskrivelsen er oppdatert og tilpasset reguleringsendringen, og er en del av planen Nordland fylkeskommune Ber om at merknadene tas inn i reguleringsplanen før vedtak. Tiltaket vurderes ikke å være i strid med regional politikk. Fylkeskommunen har ingen vesentlige planfaglige merknader. Ber om at vedtatt plan oversendes for publisering på NordlandsAtlas. Fylkeskommunen har ingen Uttalelsen tas til orientering. Oversending til plannordland@kartverket.no følges opp og er standard

10 LUKS Evy M. Mårnes, Skjerstadveien 4 Ernst Pettersen, Haakon VII gt. 80A Andreas Halstensen Olsen, Haakon VII gt. 56A kulturminnefaglige merknader. Er positiv til at varelevering legges på egen grunn. Nødvendig areal må avsettes, og kjøretøy må kunne kjøre til varemottaket uten å komme i konflikt med hovedinngang, myke trafikanter, sykkelveier osv. Viser forøvrig til bransjestandard, teknisk forskrift og arbeidsmiljøloven. Ingen innvending til planforslaget Ingen Har følgende merknad (sitat): «Vi har sett over vedlagte filer om endring av detaljreguleringsplan for Fridtjof Nansens vei 11 (Bodø Airport Hotel). Ut ifra tegningene vi vi har fått tilsendt stiller vi oss negative til at det blir plassert et hotell i den høyden og i den nærhet den har til vår tomt. Vi vil komme til å få inn mye innsyn fra gjestene, både utendørs og innsyn i stue/soverom i andre egt. Det vil foregå mye trafikk til/fra dette hotellet da det også skal brukes som konferanse, noe vi ser på som negativt da vi allerede opplever gaten trafikert og ved et nytt hotell vil gjøre veiene mer kaotisk enn det vi opplever i dag. Dette vil ha negativ innvirkning om vi skulle selge huset vårt en dag.» Disse forhold er ivaretatt i planen, og må følges opp i byggesaken. Ansvar vil ligge hos ansvarlig søker. Tas til orientering Tas til orientering Så vidt vi kan bedømme er uttalelsen til gjeldende plan og konferansehotellet som den tillater. Endring av planen som foreslått betyr at dette hotellet ikke kan gjennomføres. Slik sett er endringen i tråd med beboerens ønsker. Eiendommen Haakon VII gt. 56A ligger dessuten i god avstand fra planområdet. En lavere bebyggelse som foreslått vil ha marginal påvirkning på denne eiendommen. Vurdering Med vedtak om flytting av flyplassen og utvikling av Ny by, er lokalisering av et stort konferansehotell på denne tomta ikke lenger særlig logisk eller ønskelig. Det er derfor fornuftig å se på annen bruk, der kontor er logisk på grunn av nærhet til kollektivruter og god atkomst. Eierne ønsker å opprettholde muligheten for en kombinasjon med mindre hotell, og dette gir en fleksibilitet for framtiden. Tomta har en spesiell beliggenhet i overgangen til Ny by, og det som i framtiden kan bli et viktig knutepunkt. Det er derfor bra at det gis et pusterom i utviklingen av tomta slik at det ikke legges uheldige begrensinger for framtiden. Varigheten av båndleggingen er normalt 4 år, men kan etter søknad til departementet forlenges. Båndleggingen må følges opp med ny regulering for det båndlagte området før videre utbygging. Det har ikke kommet merknader til at reguleringsendringen behandles etter forenklet prosess, og det tolkes som at det er en riktig vurdering. Reguleringsbestemmelsene er justert i henhold til merknaden fra Statens vegvesen, slik det kommer fram av vurderingen av merknadene.

11 Konklusjon og anbefaling Rådmannen anbefaler at planendringen godkjennes. Endringen er vist på oppdatert plankart med plan id som tidligere plan, på grunnen og under grunnen, datert Tilhørende reguleringsbestemmelser og reguleringsbeskrivelse er sist datert Konsekvensen av endringen er at det ikke lenger er mulig å gjennomføre et større konferansehotell på tomta. Rett utskrift Svein Inge Johansen Trykte vedlegg: Vedlegg: 1 Forslag til endret plankart på grunnen 2 Forslag til endret plankart under grunnen 3 Forslag til endrede reguleringsbestemmelser 4 Forslag til endret planbeskrivelse 5 Illustrasjonsplan for planlagt bebyggelse 6 Illustrasjon planlagt bebyggelse 7 Sol og skygge 8 Gjeldende reguleringsplan på grunnen 9 Gjeldende reguleringsplan under grunnen 10 Gjeldende reguleringsbestemmelser Utrykte vedlegg: Uttalelsene finnes på kommunens hjemmeside, planer til politisk behandling: