Bergenhus, gnr. 168, bnr mfl. Nyhavn vest, Detaljregulering, 2. gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 150/16 Bergenhus, gnr. 168, bnr mfl. Nyhavn vest, Detaljregulering, 2. gangs behandling TONB ESARK Hva saken gjelder: Plottaplan i samarbeid med TAG arkitekter AS, fremmer på vegne av T. Brynjulfsen Eiendom AS planforslag for et område i Nyhavn, Bergenhus bydel. Planområdet utgjør ca. 14,1 dekar og er i gjeldende reguleringsplan satt av til bolig- og næringsformål. Figur 1: Oversiktskart og skråfoto over planområdet. Det foreslås å erstatte deler av gjeldende reguleringsplan «Bergenhus, Sandviken, gnr. 168, bnr. 929 mfl, Nyhavn». De ønskede endringene er knyttet til formålene B/K1, B/K2, B/K4 (bolig/ kontor) GS2, GS3 (gang- og sykkelvei), T2 (torg), H (havn) og SB (småbåtanlegg). De viktigste endringene som foreslås, er økt byggehøyde og utnyttingsgrad. Planområdet ligger innenfor sentrumsområde S8, Sjøfronten, hvor maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) er 16 meter, og maksimal utnyttelsesgrad er %-BRA = 200 %. Samlet utnyttelsesgrad i gjeldende plan er på %- BRA = 154 % (inkludert parkering). Foreliggende planforslag vil føre til at denne øker til %- BRA = 163 %. Forslaget er innenfor rammen av 200 % - BRA som det åpnes opp for, som maksimal utnyttelsesgrad i gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010). - Felt B/K1 er i gjeldende plan vist som to bygninger. I foreliggende planforslag er dette vist som ett bygg. Byggehøyde foreslått økt fra kote +15,7 og 13 moh til kote + 19,9 og 14 moh - Felt B/K2, byggehøyden økes fra kote 15,7 til 18,6 moh. - Felt B/K4, byggehøyde økes fra kote15,7 til 16,8 moh. Formålsgrensen i sørvest justeres mot sør hvor spissen rettes ut. - Det åpnes for at heissjakt og trappehus kan bygges henholdsvis 3 og 4 meter høyere en angitt byggehøyde. Parkering skal løses under bakken i felt BK/1 og/eller felt BK/3. I foreliggende planforslag legges det til rette for at parkering skal løses innenfor felt BK/1. 1

2 Planprosess Foreliggende planforslag ble kunngjort som reguleringsendring med mulighet for å fremme planen som mindre reguleringsendring hvis merknadene ikke var av vesentlig karakter. Plansaken ble imidlertid sendt til uttale som en mindre endring, hvilket innebærer en 3 ukers frist for å komme med uttalelser og merknader, jf. pbl Saken ble etter vurdering fra fagetaten besluttet behandlet som ordinær endring, jf. Lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven (Miljøverndepartementet 1. juli 2009). Innkomne merknader og uttalelser ved kunngjøring om oppstart planarbeid Naboer og berørte myndigheter ble varslet med brev datert Det ble mottatt 11 forhåndsuttalelser og 6 privat merknader. I tilbakemeldingen ble det i hovedtrekk påpekt følgende: Høringsuttalelser Kvalitet (solforhold) og tilgjengelighet mellom torget OT og OT2. Behov for økt parkeringsareal må løses på eget området. Kjøring over gangveg/ tog bør unngås. Bergenhus bydel har ikke tilfredsstillende barnehagedekning. Innenfor gjeldende plan ( ) er det ikke registret eller fremlagt konkret fremdriftsplan for utbygging av barnehager. Private merknader Negativ til økt byggehøyde/ tomteutnyttelse. Tap/ endring av sollys og utsikt, herunder siktlinjer. Innkomne merknader og uttalelser i løpet av planprosessen Planforslaget ble sendt til uttale i tidsrommet Det kom inn 10 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Høringsuttalelser: Det må tas hensyn til verneverdig funkisbebyggelse i bakkant av planområdet. Justering av formålsgrenser utgjør ikke nevneverdig konsekvens for potensiell bruk av offentlig areal. Det forutsettes at torg (o_t2) og gangareal sør for B/K1 får tilfredsstillende solforhold. Etterlyser prognoser for havnivåstigning. Det orienteres om søknadsplikt for tiltak i sjø. Private merknader Omsøkte endringer blir sett på som omkamp av tema som ble vedtatt i gjeldende plan, herunder økt byggehøyde (innsyn, tap av utsikt og solforhold). Økt trafikk, gate/fremmedparkering. Fagetatens vurderinger Byggehøyde/ utnyttingsgrad Planområdet ligger innenfor sentrumsområde S8 Sjøfronten hvor maksimal byggehøyde (inkl. takoppbygg) er 16 meter og maksimal utnyttelsesgrad er % -BRA = 200 %. Samlet utnyttelsesgrad i gjeldende plan ( ) er om lag % -BRA = 154 % (inkludert parkering). Foreliggende planforslag vil føre til at denne øker til ca. % -BRA = 163 %. Forslaget er innenfor rammen av 200 % -BRA som følger av gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010). Etter fagetatens vurdering kan felt B/K2 og B/K4 tåle en høyere utnyttelse. En økning i byggehøyder vil ikke føre til vesentlige endringer av solforholdene på bakkeplan, herunder offentlig torg og gangveg vist i plan Utsiktsforholdene for de nærmeste boligene i nord og vest vil bli noe påvirket, men de vil ikke bli vesentlig forringet i forhold til den situasjonen som følger av gjeldende plan. Det åpnes i bestemmelsene opp for at heishus og trappehus kan bygges henholdsvis 4 og 3 meter over angitt byggehøyde. Som en konsekvens av dette kan deler av takoppbyggene overskride rammene i KPA 2

3 med inntil 1,9 og 3,6 meter. Forslagsstiller begrunner høydene på takoppbyggene med behov for/krav om uteareal på tak og krav om universell tilgjengelighet. Fagetaten tar begrunnelsen til etterretning, men anbefaler at tekniske installasjoner trekkes tilbake fra fasadeliv. Det vises til gjeldende bestemmelser i plan , hvor det står at takoppbyggene primært skal integreres. Etter gjeldende plan skal det settes opp to bygninger i felt B/K1. I foreliggende planforslag er dette vist som ett volum. I tillegg åpnes det opp for bygningen med maksimalt 1,2 meter høyere enn gjeldende plan tilsier. Etter fagetatens vurdering vil dette føre til endringer av; Siktlinjer/ gangforbindelser fra Hegrenesveien og planlagt torg (o_t2). Tilgang til fellesareal. Innenfor felt B/K1 er det vist et felles areal på ca. 341 m 2 (se figur 2). Det planlagte bygget er henholdsvis 62 x16-18 meter (LxB), hvilket tilsier at avstand til uteoppholdsareal innenfor delfelt B/K1 vil bli mer enn 50 meter. Foreslåtte endringer må sees i forhold til gjeldende plans intensjon og de formål den skal fremme. I gjeldende plan ble det lagt vekt på et sammenhengende gatenett, med kvartalsstruktur. Som følge av overnevnte er fagetaten negativ til å åpne opp for et sammenhengende bygg. Figur 2: Utklipp av foreliggende illustrasjonsplan. Takoppbygg er vist med blå strek. Areal som foreslås bygget sammen, er vist med en stiplet strek. I Risiko- og sårbarhetsanalyse for Hordaland (fylkesros Hordaland 2009) anbefales det at kaifronten legges på kote +2,75 +/- 0,25. Vanlig praksis frem til nå har vært å legge kaifronten på lavest anbefalt nivå kote +2,5. Så også da gjeldende plan ble vedtatt. Under henvisning til pågående klimaendringer ønsker forslagsstiller å heve eksisterende kainivå fra kote +2,5 til kote +3, som innebærer at bygningsvolumene vil bli 0,5 meter høyere i tillegg til forslag om å øke byggehøyder. Etter fagetatens vurdering er dette et godt forslag. For felt B/K1 foreslås det mindre justeringer av byggehøyden, henholdsvis 1 meter i sør og 1,2 meter i nord. Grepet er gjort for å ta hensyn til havstigning og parkeringsanlegg under bakken. Etter fagetatens vurdering utgjør dette mindre justeringer og anbefales godkjent. Forslag til bestemmelsene ( 1.5.7) sikrer at felles uteoppholdsarealer på takplan skal være skjermes mot vind og innsyn. I illustrasjonsplanen (vedlagt) er takterrassen i felt B/K1 lagt til østsiden av taket, hvilket vil føre til mindre innsyn til naboer i vest. Fagetaten anbefaler at dette sikres i bestemmelsene. Utomhusplan skal vise møblering, belysning, materialvalg og tiltak som forhindrer innsyn mellom naboeiendommer. Uteoppholdsareal Det vises til illustrasjonsplan (vedlagt) for fordeling av ulike soner for løsninger til uteoppholdsarealer (felles uteoppholdsareal, offentlig torg mm.). Det legges i foreliggende planforslag ikke til rette for en utvidelse av felles uteoppholdsareal på bakkeplan. I henhold til KPA punkt 10 kan inntil 50 % dekkes av nærliggende offentlige areal eller på takterrasser. Summen av slike areal kan maksimalt dekke 75 % av arealkravet. Fagetaten finner at forslaget er i samsvar med kommuneplanens arealkrav til felles uteoppholdsareal. Innenfor felt B/K4 legges det kun til rette for en takterrasse (ca. 167m2), hvilket tilsier at henholdsvis 70 % av felles uteoppholdsareal løses på tak. I henhold til forslag til bestemmelser (punkt 1.5.2) kan deler av fellesuteoppholdsareal for felt B/K2 og B/K4 dekkes innenfor andre delfelt, hvilket er i samsvar med gjeldende plan (punkt 1.6.2). For mer informasjon om dette vises til tabell i fagetatens fagnotat, s. 6 (vedlagt). 3

4 Privat uteoppholdsareal Krav til privat uteoppholdsareal økes fra minimum 6 m 2 til 7 m 2 pr. boenhet, jf. punkt 10 i bestemmelsene til KPA Etter gjeldende plan er det kun 80 % av boenhetene som har krav på privat uteoppholdsareal. Denne bestemmelsen videreføres. I punkt åpnes det opp for at balkonger kan tillates oppført 1,5 m ut over offentlige formål. Minimum fri høyde er 5m over allment tilgjengelig areal. Balkonger kan etableres over høy 1. etasje med fri høyde 4m uten å kunne komme i konflikt med atkomst for utrykningskjøretøy. Kaifront I bestemmelsesområdet #1 og #2 åpnes det opp for å etablere trapper eller lignende fra torg/ gang- og sykkelvei ned til sjø (jf. punkt og 8.1 i forslaget til bestemmelser). Fagetaten slutter seg til forslaget om å etablere «reketrapper» for å sikre en best mulig kontakt med og økt tilgjengelighet til sjøen. Etableringen av disse bør imidlertid sikres gjennom bestemmelsene slik at «kan» i bestemmelsenes punkt anbefales endret til «skal». Justering av formålsgrenser Felt B/K4. Det legges i planforslaget til rette for å justere formålsgrensen i sørvest (spissen rettes ut). Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot forslaget om å justere formålsgrensen selv om formen i gjeldende plan vurderes å gi rom for en mer spennende arkitektur. Det legges også til rette for mindre justeringer av formålsgrenser ved torg (OT2) ved bygg B/K2, hvilket vil føre til at gangareal (GS2) blir bredere. Sistnevnte vurderes av fagetaten som positivt. Barnehage- og skole Bergenhus bydel har ikke full barnehagedekning. Nærmeste barnehage er Kidsa Nyhavn AS i Nyhavnsveien 4. Innenfor en avstand på 1 km er det tre andre private barnehager. Det er medtatt et krav om at barnehagedekningen i området må dokumenteres før igangsettingstillatelse kan gis. Nærmeste barne- og ungdomsskole er Hellen skole og Rothaugen skole. Kapasiteten ved Hellen skole er god. Rothaugen skole kan få utfordringer med kapasiteten mot slutten av prognoseperioden (2024). Foreslåtte endringer har liten innvirkning på sammensetningen av boligstørrelser og vil følgelig også ha minimal innvirkning på skolekapasiteten i området. Naturmangfold Foreslåtte endringer vurderes ikke å være i konflikt med de interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Forhold til gjeldende plan Følgende forhold, vedtatt i plan , videreføres i dette forslaget: - Felles avkjørsel, vist som f_sv1-2 i plan ID og FA2 i plan - ID , skal være felles for felt B/K1, B/K2, B/K4 (plan ID ), B/F1 og B/K3 (plan - ID ). Det vises til punkt og i plan - ID Felles småbåtanlegg (f_sb) skal være felles for felt B/K1, B/K2, B/K4 (plan ID ) /all ny bebyggelse i planområdet, unntatt felt B/F1 (plan - ID ). Det vises til punkt 6.4 i plan - ID Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet bolig og kontor og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Det må tas med nye bestemmelser som sikrer at: - Tekniske installasjoner trekkes tilbake fra fasadeliv. - Det etableres to bygninger i felt B/K1. - Takterrassen i felt B/K1 legges til østsiden av taket. 4

5 - Det etableres trapper eller lignende fra torg/ gang- og sykkelvei ned til sjø. Det vises til bestemmelsesområdet # 1 og # 2. Byrådets vurderinger Byrådet slutter seg i hovedsak til forslaget om å øke utnyttelsesgraden for boligformålet i vestlige del av Nyhavn. Det foreslås i reguleringsplanene å endre deler av gjeldende reguleringsplan for Nyhavn. Forslagsstiller ønsker økt byggehøyde i tre delfelt, herunder bebyggelse i felt BK/1 omgjort fra to til ett bygningsvolum. I forbindelse med ny tilrettelegging for innsyn i sakene når fagetaten har avgitt sin anbefaling i fagnotat, ble det i den anledning mottatt notat fra konsulent. Notatet inneholder en redegjørelse for utbyggers syn på fagetatens innstilling til denne sak (se vedlegg fra Tag arkitekter, Vedrørende sammenbygging av BK1, ). I byrådets vurderinger er denne redegjørelsen tatt til etterretning. Fagetaten har drøftet omgjøring av to bygningsvolum i felt B/K1 til ett i fagnotatet og peker der på uheldig effekt av slik løsning. Fagetaten viser i den anledning til avstand til uteoppholdsarealer, siktlinjer for bakenforliggende bebyggelse og opplevelse på gateplan og er negativ til en slik løsning(se vedlegg, fagetatens fagnotat s. 5). Etter byrådets vurdering bør planforslaget følge intensjonen i gjeldende reguleringsplan for to punkter: A) Det første er at planen må opprettholde to bygningsvolum for B/K1 for å ivareta siktlinjer for bakenforliggende bebyggelse og gi allmenn tilgang til arealene rundt byggene. Det er også et mål i henhold til KPA 2010 og KPS Bergen 2030 å etablere gode byrom og promenader langs havneområdene. B) Det andre punktet er det arkitektoniske grepet for B/K4 i gjeldende reguleringsplan. Byrådet ønsker at byen skal utvikles med bygg av høy arkitektonisk og estetisk kvalitet. I gjeldende reguleringsplan for felt B/K4 ble det vektlagt at bygget som stikker ut i sjøen, vil bidra til å markere/fremheve den planlagte hopen med å avslutte med en spiss. I forslag til reguleringsplan er grepet endret, og spissen rettet ut til en kvadratisk form som har økt utnyttelsesgraden tilsvarende. Byrådet anfører at spissen bidrar til spennende arkitektur og ønsker denne gjeninført i prosjektet i henhold til intensjonen i gjeldende plan. Endringen i tråd med punkt B, vil også føre til en mindre nedjustering av foreslått grunnflate og utnyttelsesgrad, som kan gi bedre tilpasning av tilgjengelig uteoppholdsarealer på bakkeplan. Byggehøyden vil fremholdes som foreslått i reguleringsplanen. Økt utnyttelsesgrad i planen gir økt krav til uteoppholdsarealer, som det er knapt om i området. En løsning kunne vært at 50 % ble dekket i nærliggende offentlige områder som park/ torg og 50 % på takflate. Planen sikrer imidlertid at minimum 25 % av tilgjengelig uteoppholdsarealer skal ligge på bakkeplan, som er de beste arealene, slik vist i Byrådet ønsker å legge til rette for mer miljøvennlige transportformer og anmoder om at alle parkeringsplasser tilrettelegges med strømuttak, og at sykkelparkering skal oppføres under tak. Byrådet anbefaler reguleringsplanen vedtatt med de endringer som er inntatt i innstilling. Begrunnelse for framleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. 5

6 Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: A. Bergenhus, gnr. 168, bnr mfl. Nyhavn vest. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert a. «Bebyggelsen over grunnen i felt B/K1 skal videreføres som 2 atskilte bygg, jf. plan vedtatt Avstanden sikres ved hjelp av byggegrenser». b. Arealavgrensning i felt B/K4 endres ikke, den skal være i tråd med gjeldende reguleringsplan, Utnyttelsesgrad justeres tilsvarende. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser sist datert/revidert med følgende endringer: a. legges til 4.2.1: «Tekniske installasjoner skal trekkes tilbake fra fasadeliv». b. Ny bestemmelse 1.5.7: «Takterrassen i felt B/K1 skal etablere på østsiden av taket. Etterfølgende nummerering må justeres». c. Ny ordlyd i 5.4.2: «Det skal etableres trapper eller lignende fra torg/ gang- og sykkelvei ned til sjø». d. Ny bestemmelse 1.4.4: Det skal anlegges strømuttak for samtlige parkeringsplasser. e. Ny bestemmelse 1.4.5: Sykkelparkering skal ha gunstig plassering under tak/garasje med god tilkomst til gateplan. 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 12. april 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert/revidert , med følgende vedlegg: Plankart datert/revidert Bestemmelser, datert/revidert Forslagsstillers planbeskrivelse, Datert/revidert Merknadsskjema, datert/revidert Merknadskart Illustrasjonsplan, datert/revidert Snitt og oppriss (dok 5/31,32,36) Plan for felles uteareal, datert/revidert

7 Sol/skygge, datert/revidert Utnyttelsesgrad Tag arkitekter, Vedr. sammenbygging av BK1,