Byrådssak /18 Saksframstilling

Transkript

1 BYRÅDET Byrådssak /18 Saksframstilling Vår referanse: 2018/ Fana, Gnr. 43, Bnr. 315 m. fl., Midtunhaugen, Reguleringsplan. Arealplan- ID gangs behandling Hva saken gjelder: Selskapet Zurhaar & Rubb AS fremmer planforslag for påbygging og oppføring av ny kontorbebyggelse med tilhørende parkeringsareal og infrastruktur på et område på Midtunhaugen i Fana bydel, se figur 1. Området ligger sentralt i Fana, med korte avstander til hovedveg og Nesttun senter. Tilgrensende boligbebyggelse skal skjermes med et grøntbelte mellom de to formålene. Planområdet er på ca. 14,7 daa. Eksisterende barnehage (Prismen) foreslås ikke videreført. Det er lagt til rette for en etablering av en gang- og sykkelveg som en snarveg til hovedvegen med kollektivtilbud og kort avstand til bybane Hoveddelen av planområdet er satt av til formålet Nærings-bebyggelse I/K/L 8 i Kommuneplan Hovedformål Planforslaget legger til rette for at byggehøyden kan økes fra en maks byggehøyde på 3 etasjer i gjeldende plan for området. Ny reguleringsplan setter maks %BRA for hele planområdet til 186 % og maks mønehøyde på k+85. Barnehagen foreslås revet da den er lite hensiktsmessig plassert i et næringsområde og har begrenset med uteoppholdsareal, samt at den i utgangspunktet er for liten etter dagens standard. Reguleringsplanen legger til rette for at det kan føres opp et nytt bygg med kontor og parkering, i tillegg til at det kan bygges på eksisterende næringsbygg med to etasjer. De to bygningene skal bindes sammen med en gangbro. For å skjerme boligbebyggelsen mot kontorbebyggelsen, beholdes en del av grøntbeltet mellom de to formålene. Det skal være én avkjørsel inn til planområdet. Infrastrukturen internt i planområdet gir tilkomst til parkering på bakkeplan og i parkeringskjeller på to nivåer. I grøntbeltet skal det etableres en gruset sti som kobler boligområdet til næringsbebyggelsen for å gi tilgang til uterommene og ny gang- og sykkelveg ned mot fylkesvegen. 1

2 Gang- og sykkelforbindelse Fra det sørlige hjørnet av BK1 er det lagt til rette for en veg ned mot fylkesveien som reguleres fra kjøreveg på 2-2,5 meter til gang- og sykkelveg på 3 meter. Hensikten er at den skal fungere som en snarveg til kollektivtransport og bybane på Nesttun. Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i KPA For BK1 legges det til rette for i alt 96 parkeringsplasser i BK1. For eksisterende næringsbygg som skal bygges på, foreslås det 54 parkeringsplasser på bakkeplan. Det er foreslått 150 parkeringsplasser totalt for planområdet, hvorav 8 parkeringsplasser er tilpasset for bevegelseshemmede og 9 plasser skal legges til rette for elbiler. Sykkelparkering skal etableres i henhold til kommuneplanen. Det er lagt til rette for 50 flere sykkelparkeringsplasser enn det kommuneplanen krever. Grønnstruktur og barns interesser Planforslaget medfører ikke krav til lekeplass eller uteoppholdsareal, men det legges til rette for at eksisterende vegetasjon delvis kan beholdes som et grøntbelte mellom boligareal og næringsareal. Grøntarealet vil bli noe mindre enn det er i dag, og en lekehytte må fjernes som følge av planforslaget. Det åpnes for at det kan etableres stier i grøntarealet. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 14 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Hovedpunkt i uttalelsene og merknadene er knyttet til behov for reduksjon av byggehøyder og volum, lite grøntstruktur i området og dårlig trafikksikkerhet. Planforslaget er endret på flere punkt etter høring for å kunne imøtekomme merknader om byggehøyde og parkeringsdekning. Bebyggelsen innenfor BK1 er redusert i høyden med 3,5 meter. Total % -BRA er redusert fra 241 % til 186 % og antall parkeringsplasser er redusert fra 256 til 150. Fagetatens vurdering og anbefaling: Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til hovedproblemstillingene i saken. Fagetaten slutter seg til hovedformål og løsninger i planforslaget, og peker på samsvar med mål i kommuneplanen næringsformål og om å øke utnyttelsen av næringsområder ved de viktigste kollektivaksene. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming Høringsforslaget viste markert økning av byggehøyder fra 3 etasjer i gjeldende reguleringsplan og høyere mønenivå enn terrengforskjellen mellom hovednivået for næringsområdet og omkring- og høyereliggende boligbebyggelse. Etter offentlig ettersyn er byggehøyden i felt BK1 redusert med 3,5 meter. Av hensyn til naboer i vest er avtrapping og oppdeling av bygg i felt BK1 sikret gjennom en bindende illustrasjonsplan, jfr. reguleringsbestemmelsene En oppdeling av bygget med uteoppholdsareal mellom fløyene, vil gjøre at byget oppleves som mindre massivt. Fra boligområdet til den massive delen av bygningskroppen er det henholdsvis 36 og 43 meter. Planområdet ligger nordøst for boligbebyggelsen i området som gjør at nytt bygg i liten grad vil påvirke solforholdene til naboer. Fagetaten anser at redusert byggehøyde etter høring imøtekommer aktuelle hensyn til nærmeste boligbebyggelse i vest. Trafikkløsninger Ut fra lokalisering vil trafikken til og fra næringsområdet ikke berøre boligområdene i særlig grad. I tillegg vil planforslaget kunne føre til at trafikken til planområdet blir mindre enn 2

3 dagens situasjon fra 414 til 300 kjøretøy i døgnet ettersom barnehagen fjernes. Midtunhaugen er en kommunal vei på omtrent 6 meter og har ensidig fortau på sørøstsiden av veien på 2 meters bredde. For myke trafikanter langs Midtunhaugen vil situasjonen forbedres. Eksisterende fortau utvides fra 2 til 2,5 meter, og antall avkjørsler til planområdet reduseres fra to til én. Dette resulterer i en sammenhengende trasé for gående til bussholdeplasser i Hardangervegen Parkering Planområdet ligger innenfor parkeringssone P4 i kommuneplanens arealdel, som åpner for 5-15 parkeringsplasser per 1000 m 2 kontor og 3-6 parkeringsplasser per 1000 m 2 lager/engros. Da planområdet ligger innenfor dekningsområdet for bybanen (mindre enn 800 meter fra bybanestopp på Nesttun), bør parkeringsdekningen ligge på nedre del av intervallet. Etter offentlig ettersyn er parkeringsdekningen redusert fra den høyeste dekningen på 15 parkeringsplasser per 1000 m 2 kontor til 9 parkeringsplasser per 1000 m 2 kontor. Det vil si en reduksjon fra 256 parkeringsplasser til 150 parkeringsplasser. 96 av disse vil legges i parkeringsanlegg under bakken på to nivåer i felt BK1, og 54 på bakkeplan i felt BK2. Fagetaten mener at parkeringsdekningen med fordel kan reduseres ytterligere, til 6 parkeringsplasser per 1000 m 2 kontor og 3 parkeringsplasser per 1000 m 2 lager/engros, for å stimulere til mer miljøvennlige arbeidsreiser. En reduksjon i parkeringsdekning i henhold til fagetatens anbefalinger vil resultere i 103 parkeringsplasser totalt for planområdet. Grønnstruktur/naturmangfold/barns- og unges interesser I forhold til eksisterende plan for området vil grøntbeltet i vest reduseres fra 30 til 10 meter. Her er det spor etter barns lek i form av sti og trehytte, som vil forsvinne ved utvidelse av næringsarealet. I tillegg brukes barnehagen, som nå foreslås revet til fordel for nytt kontorbygg, utenom åpningstiden av barn i nærområdet. Som kompensasjon for redusert grønnstruktur med verdi som lekeareal vil uteareal/grøntanlegg mellom fløyene til nytt kontorbygg opparbeides og gjøres Figur 3: Illustrasjonsplan attraktivt og tilgjengelig for allmenhetens bruk utenom arbeidstid. Dette er sikret gjennom bestemmelsene med bindende illustrasjonsplan. For at utearealet skal bli tilgjengelig for beboerne i området er det regulert inn krav om etablering av en sti fra boligområdet i vest. Eksisterende barnehage tas ut I foreliggende planforslag foreslås barnehagen revet for å gjøre plass til nytt kontorbygg med tilhørende parkeringsareal og infrastruktur. Eksisterende barnehage, som driftes av Kanvas, ble utelatt som aktuell part i sak ved offentlig ettersyn. I etterkant har det i 2017 blitt gjennomført en begrenset høring til Kanvas som barnehageeier og til Byrådsavdeling for barnehage, skole og idrett. Uttalelsene peker på at det i utgangspunktet er behov for å opprettholde barnehagekapasiteten i bydelen som Prismen er en del av, jf Barnehagebruksplan , som ble vedtatt i desember Byrådsavdeling for barnehage, skole og idrett (BBSI) peker på at det på kort sikt er behov for å opprettholde kapasiteten i bydelen, og at det er behov for utbygging etter BBSI peker videre på at det i denne delen av Fana er dekningsgraden på 125 %, sett i forhold til ca. 90 % i Fana generelt og et generelt behov i Bergen på 93 %. 3

4 Ut fra denne bakgrunnen er det i denne delen av Fana et barnehagetilbud i samsvar med målet i Barnehageplanen om et tilbud der folk bor eller arbeider. BBSI peker videre på at det trolig er en ikke utnyttet kapasitet til stede i eksisterende barnehager. Kanvas peker i sin uttalelse på behovet for at det legges til rette for videre langsiktig drift av barnehage, og at dette tas hensyn til i behandlingen av planforslaget. Tomten til Prismen barnehage har aldri vært regulert eller avsatt til barnehageformål, og området er disponert til næringsbebyggelse i både kommuneplan og gjeldende reguleringsplan. Det ligger også flere andre barnehager i nærheten. Fagetaten vurderer at det ikke er dårlig barnehagedekning i området. I supplerende retningslinjer til kommuneplanen står det at i områder som ikke lider av underdekning, skal nye barnehager etableres med gode fysiske kvaliteter og god plassering i forhold til transportarbeid, kollektivbetjening, grønnstruktur, luftkvalitet og lokalklima. Etter fagetatens vurdering er ikke tomten egnet til barnehageformål da planområdet ligger innenfor støysone fra Hardangervegen samtidig som den har begrenset med uteareal. Fagetatens oppsummering Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet kontor og det planfaglige grepet i forslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Redusere parkeringsdekningen til 6 parkeringsplasser per 1000 m2 kontor og 3 parkeringsplasser per 1000 m2 lager/engros. Fagetaten vurderer det ikke som hensiktsmessig å fremtvinge videre drift av en barnehage hjemmelshaver ønsker å avvikle grunnet ønske om å benytte arealet til annet og mer egnet formål. Fagetaten opprettholder derfor sin opprinnelige anbefaling til vedtak. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Byrådets vurdering og anbefaling/konklusjon: Planforslaget er i samsvar med lokalisering og utvikling av næringsareal i kommuneplanen 2010, og har god kollektivtilgjengelighet. Byrådet anser at planforslaget gjennom en grundig planprosess er tilpasset aktuelle hensyn til nærliggende boligbebyggelse på Midtunhaugen. I lys av at planområdet er innenfor dekningsområdet for bybanen, følger Byrådet fagetatens anbefaling om å redusere parkeringsdekningen ytterligere til 6 parkeringsplasser per 1000 m 2 kontor og 3 parkeringsplasser per 1000 m 2 lager/engros, for å sikre mer miljøvennlige reisemønstre. Dette innebærer at planområdet får i alt 103 parkeringsplasser. Byrådet forutsetter her at parkering realiseres med omtalte 96 plasser i det planlagte parkeringsanlegget under bakken på to nivåer i felt BK1. Byrådet forutsetter videre at resterende p-plasser da kan plasseres som gjesteparkering på bakkenivå. Byrådet vil her i tillegg foreslå at «frigitt» p-areal omdisponeres til tilsvarende utvidelse av formålet Annen veggrunn-grøntareal (SVG), se innstillingspunkt 1.A.a). Med ønsket og økende andel nullutslippskjøretøy, er det behov for økt tilrettelegging for ladepunkt av kjøretøy også for næringsbebyggelse. Byrådet ser behov for at det i bestemmelsene tas inn krav om at 50 % av parkeringsplassene tilrettelegges med ladepunkt, se innstillingspunkt 1.B.b. 4

5 Byrådet bemerker at planområdet mister en del av den eksisterende grønnstrukturen, som har verdi og bruk som lekeareal for nabobebyggelse. Byrådet slutter seg til løsningen der uteareal/grøntanlegg mellom fløyene til nytt kontorbygg opparbeides og gjøres attraktivt og tilgjengelig for allmenhetens bruk utenom arbeidstid, som kompensasjon for redusert grønnstruktur. Dette er sikret gjennom at illustrasjonsplan gjøres bindende for utearealet. Det er i tillegg krav i bestemmelsene om at grøntområdet skal beholdes mest mulig naturlig og at større trær og annen vegetasjon skal bevares. Når det gjelder krav i bestemmelsene ( 1.5) om utforming av bygget med høy arkitektonisk kvalitet, ser byrådet behov for at det herunder tas inn krav om bruk av tre i deler av utforming av fasaden, som klimavennlig bygningsmaterial, se innstillingspunkt 1.B.c Det er fortsatt behov for ivaretaking og utbygging av barnehagekapasitet i bydelen over tid, men i denne bydelen er dekningen allerede over 100 %, og det er flere alternative barnehagetilbud i nærheten. Etter byrådets vurdering er foreliggende planområde mest hensiktsmessig brukt til næringsformål. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger av plansituasjonen og forslaget til reguleringsplan, og vurderer det ikke som hensiktsmessig å fremtvinge videre drift av en barnehage hjemmelshaver ønsker å avvikle grunnet ønske om å benytte arealet til et mer egnet formål. Byrådet ser positivt på planforslaget og anbefaler at det vedtas med omtalte tillegg om endringer. Begrunnelse for framleggelse til bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Fana, gnr. 43, bnr. 315 m.fl., Midtunhaugen, reguleringsplan, arealplan-id vist på plankart sist datert , med følgende endring: a) Areal regulert til Parkeringsplass endres til Annen veggrunn-grøntareal i omfang tilsvarende reduksjon av antall parkeringsplasser. B. Tilhørende bestemmelser datert med følgende endring: a) Kontor, endres til: «Bilparkering for BK1-2 skal etableres i henhold til kommuneplanen med maksimalt 6 parkeringsplasser per 1000 m 2 kontor og maksimalt 3 parkeringsplasser per 1000 m 2 lager..» b) 5.3 Kontor, nytt punkt 5.3.7: «50 % av bilparkeringsplasser skal tilrettelegges med ladepunkt.» c) 1.5 Arkitektur, estetikk og kvalitet, tillegg med ny setning: «Det skal tilstrebes bruk av tre som innslag i utforming av fasadene.» 2. Før kunngjøring må plankart og reguleringsbestemmelser rettes opp i samsvar med bystyrets vedtak. Dato: 29. mai 2018 Harald Schjelderup Anna Elisa Tryti 5

6 Byrådsleder Byråd for byutvikling Dokumentet er godkjent elektronisk. Vedlegg: Fagnotater datert og , med følgende vedlegg: Plankart datert Reguleringsbestemmelser, datert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert Merknadsskjema, datert Illustrasjonsplan datert Samlede illustrasjoner, datert Sol- og skyggeillustrasjoner, datert Lengde-, horisontal-, og tverrprofil, datert VA-rammeplan, datert mars 2015 Massebalanse, datert Fagnotat, tillegg, datert Illustrasjonsplan, datert Uttalelse fra byrådsavdelingen for barnehage, skole og idrett, datert Uttalelse fra Kanvas, datert Notat fra Harris, datert