Byrådssak 63/14 ESARK

Transkript

1 Byrådssak 63/14 Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien/Ellerhusens vei, Ytre Sandviken. Forslag til reguleringsendring. Ny 2.gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder ny 2.gangs behandling av forslag til transformasjon og utbygging av kontor-, bolig-, forretning- og allmennyttige formål i næringsområdet med Merinospinneriet i Breiviken i Ytre Sandviken, like vest for Handelshøyskolen (NHH). Planforslaget er tilnærmet identisk med planforslaget som ble vedtatt i bystyret , se figurene 1-4. Reguleringsvedtaket ble påklaget og ble opphevet i fylkesmannen sin behandling av klagen i brev datert Saken ble returnert til kommunen for ny behandling. Forslagsstiller er Strand As og konsulent er ABO Plan & Arkitektur AS. Merinospinneriet har i lengre tid vært leid ut til NHH sin virksomhet, men leieforholdet ble avsluttet i fjor da NHH kunne ta i bruk nye lokaler på eget område. Store deler av bygget har etter dette stått tomt. Fylkesmannens vedtak er begrunnet med at Bystyret vedtok planen med flere endringer fra det planforslaget som var på høring i 2009, og at disse burde vært lagt ut på ny høring før Bystyret vedtok reguleringsplanen. Fylkesmannen har også kommentarer til forholdet til overordnet plan mht. utnyttingsgrad, høyder og arealformål og behov for nærmere vurdering av spørsmålet om konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens Fylkesmannen opphevet planen for hele området, men grunnlaget for opphevelse er primært knyttet til den delen av planen som ligger foran og sør for Merinospinneriet. Dette gjelder bruken av arealet til planlagt ny blokkbebyggelse til boligformål og til omgjøring av Offentlig torg (taket på p-anlegget) til Fellesareal for den nærmeste bebyggelsen innenfor planområdet. Byggehøyder og utnyttelsesgrad er ikke foreslått endret. Planforslaget legger opp til å transformere største del av eksisterende næringsvirksomhet i Breiviken til kombinerte formål næringsvirksomhet og bolig. Fortettingsgraden øker ved økt etasjeantall og 3 nye bygg. Planområdet er på 50 daa. og har prosjektert 367 nye boenheter, herav ca 140 (student)hybler. Det er ikke satt krav om minimum størrelse på boenheter eller om variasjon av størrelser. Eksisterende tilkomstveg endres ikke, men «strammes» opp i forhold til kantparkering og kryssløsninger. Planforslaget er en oppfølging av vist Senterområde S 8 i KPA i Sandviken som sammen med KDP Fjellsiden Nord dekker den største delen av dette planforslaget. Bystyret har i sin behandling av saken i 2011 akseptert at premissene for utnyttelsesgrad for senterområder i kommuneplanen (KPA) kan legges til grunn for hele planområdet. Naboskapet til planområdet består i hovedsak av eksisterende boligbebyggelse og en næringsvirksomhet ved sjøen sør for planområdet. Planforslaget fremmes fortsatt etter pbl 1985, jfr overgangsbestemmelser i Informasjon og vurderinger i foreliggende sak har primært fokus på arealformålene i delområdet som var grunnlaget for fylkesmannen sin opphevelse av planvedtaket. Kommunen er grunneier av arealet til Offentlig torg og planlagt boligbygg på B1. Det ble foretatt ny høring i tidsrommet av planforslaget slik dette var vedtatt av Bergen Bystyre den Det kom inn 14 uttalelser fra høringsinstanser og 4 merknader fra private. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: 1

2 Planforslaget utløser krav til utarbeidelse av planprogram med konsekvensutredning Avvik fra overordnet plan mht. høyder, arealformål, og krav til uteoppholdsareal. Planforslaget vil medføre forringelse av dagens bomiljø for nærliggende bebyggelse Ulemper med økt trafikk og trafikkavvikling for eksisterende boliger og næringsvirksomhet Planforslaget vil medføre en privatisering av friområde ved Fagernes Diverse merknader vedr. naturforhold, støy i anleggsperioden, estetikk, trafikkløsninger, brannvesenets behov, andel senterformål, kollektivdekning, og parkering Det vises til vedlegg for nærmere informasjon om planforslaget. Figur 1-4: Forslag til illustrasjonsplan, plankart, utsnitt av plankart og profil nord-sør i planforslaget 2

3 Fagetaten sin vurdering Fagetaten har i denne saken kommentert tema i planforslaget som er påpekt av fylkesmannen i grunnlaget for oppheving av bystyrets vedtak. Når det gjelder vurderinger av tema i planforslaget ellers viser fagetaten til tidligere politisk behandling i bystyret Merknader til utnyttelsesgrad, byggehøyder, uteoppholdsareal, trafikk og spørsmål om konsekvensutredning til den nye 1.gangs høringen er i hovedsak tilsvarende som til den første høringen i Ut fra merknadene til den forrige 1.gangs høringen ble angjeldende blokkbebyggelse B1 og B2 redusert i byggehøyde (og volum) fra hhv +26 m til +18 m og fra +29 m til +22 m.. Plassering og størrelse på planlagt bebygd grunnflate for blokkene ble opprettholdt. Kombinert formål «Bolig/Kontor/Forretning» for B1 og B2 ble endret til kun «Bolig». Vist formål «Offentlig torg» foran Merinospinneriet ble endret i formål til «Fellesområde» Fa, som i funksjon ligger på takflaten til et planlagt parkeringsanlegg på eksisterende parkeringsplass. Trafikkløsninger ble opprettholdt. Videre ble deler av vist næringsformål inn på friområdet tatt ut til fordel for et utvidet Friområde Fr.. Omtalte endringer ble utformet i 2.gangsbehandlingen. Det ble ikke vurdert som nødvendig med ny høring, siden endringene primært var reduksjoner av planlagt arealbruk. Etter fagetatens vurdering er det ikke fremkommet noe nytt grunnlag i merknader til ny 1.gangs høring som tilsier ytterligere endringer eller reduksjoner i planforslaget som ble vedtatt i bystyret i Konsekvensutredning Etter plan- og bygningslovens 4-1, jf skal det utarbeides planprogram for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Planprogram kan unnlates for nærmere bestemte reguleringsplaner når disse er i samsvar med kommuneplanens arealdel eller områderegulering og hvor virkningene er tilfredsstillende beskrevet i overordnet plan. Vurderinger av krav om konsekvensutredning i denne saken er gjort etter pbl av 2008, men planforslaget fremmes etter pbl av 1985 og en overgangsordning i pbl Formål og grunnlaget for vurderinger av spørsmål om konsekvensutredning er likevel i hovedpunkt de samme i pbl 1985 og Når det gjelder forholdet til overordnet plan og krav til konsekvensutredning har fagetaten ved sakens behandling lagt til grunn at planforslaget i sin helhet må vurderes i forhold til kommuneplanens arealdel for senterområde S 8, og således ikke er vesentlig i strid med overordnet plan mht. arealformål, utnyttingsgrad og byggehøyder. Det er redegjort for forholdet til valg av bestemmelsene for senterområde S8 i fagnotat til politisk behandling datert , se vedlegg. Figur 5 og 6 viser utstrekning og fordeling av Senterområde 8 i KPA2010 og arealbruken i KDP Sandviken - Fjellsiden Nord, som er de gjeldende overordnede planene som bakgrunn for spørsmålet om konsekvensutredning: Figur 5: Utdrag fra KPA2010, Senterområde 8 Figur 6: Utdrag fra KDP Sandvike- Fjellsiden Nord 3

4 Fagetaten har ut fra denne forståelsen av Senterområde vurdert på nytt om planforslaget utløser krav om konsekvensutredning. Forslagsstiller skal først ta stilling til om det foreligger krav om konsekvensutredning og kommunen skal som planmyndighet oppsummere om det foreligger et krav. Fagetaten slutter seg her til forslagsstiller sin vurdering av spørsmålet: Forslagsstiller ser det slik at planforslaget med de beskrevne endringer i forhold til opprinnelig forslag ligger innenfor «hovedtrekk og rammer» i overordnet plan, jf pbl 12-3 tredje ledd. Det må ved denne vurdering ses hen til at Byrådet har akseptert at hele området omfattes av bestemmelsene som gjelder for senterområde S 8. Det er da naturlig at fordelingen mellom bolig/næring også vurderes ut fra planområdet sett under ett, mao at det ses bort fra overordnet arealformål for de enkelte «delområder» innenfor planen. At den sydlige del av planområdet er regulert til utelukkende bolig kan således, hensett at næringsdelen er ivaretatt i øvrige deler av planområdet, ikke anses som et «vesentlig avvik» fra overordnet plan. Selv om endringen til rent boligformål i den sydlige del av planområdet blir vurdert til å innebære et «vesentlig avvik» fra overordnet plan, vurderer forslagsstiller det slik at det likevel ikke utløses noe krav om konsekvensutredning, jf pbl 12-3 tredje ledd med videre henvisning til 4-2 annet ledd med tilhørende forskrift. Pbl 12-3 tredje ledd fastsetter at «ved vesentlige avvik gjelder kravene i 4-2 andre ledd». Det må ved denne henvisningen være helt på det rene at det skal foretas en vurdering i forhold til de nærmere vilkår fastsatt i forskrift om konsekvensutredning. Dette underbygges ytterligere av forskriften 1 som fastsetter at forskriften «inntar lovens bestemmelser om konsekvensutredninger», mao at forskriften skal anses uttømmende. Forslagsstiller har vurdert planforslaget iht. forskriftens 2 og 3. I forskriftens 2 angis planer og tiltak som alltid skal behandles etter forskriften. Iht. bokstav f angis at dette bla gjelder «reguleringsplaner som inneholder tiltak som nevnt i vedlegg I». Ingen av de beskrevne tiltak i vedlegg I er aktuelle i forhold til planforslaget. I forskriftens 3 angis planer og tiltak som skal vurderes etter forskriftens 4. Iht. bokstav b) gjelder dette bla «reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II». Slik forslagstiller vurderer det er eneste aktuelle bestemmelse i vedlegg II bokstav 2 som omfatter «detaljregulering av hytte- og boligområder der planen avviker fra kommuneplan eller områdeplan». Videre fastsetter 3 bokstav d) gjelder «detaljreguleringer som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering.» Ettersom foreliggende planforslag innebærer endring i arealbruk fastsatt i gjeldende kommuneplan, legges til grunn at det iht. denne bestemmelse skal foretas en vurdering etter forskriftens 4. Forslagstiller har vurdert det slik at eneste bestemmelse under 4 som kan ha betydning for plan-forslaget, er bokstav j som gjelder reguleringsplaner som «kan få vesentlige konsekvenser for befolkningens tilgjengelighet til uteområder, bygninger og tjenester». Forslagsstiller har i denne beskrivelsen redegjort for hvordan kravene til nødvendige fellesareal og uteområder er ivaretatt, samt hvordan tilgjengeligheten til uteområder og til friområde i sørvest er ivaretatt. Forslagsstiller kan på dette grunnlag ikke se at planen utløser krav om konsekvensutredning iht. forskriften 4 bokstav j. Fagetaten er utfra sakens opplysninger fortsatt av den oppfatning at planforslaget ikke er vesentlig i strid med overordnet plan mht. arealformål, utnyttingsgrad og byggehøyder mv. og/eller at planforslaget medfører slike vesentlige virkninger for miljø og samfunn at dette utløser krav til planprogram. 4

5 Byggehøyder/grad av utnytting/estetikk: Planforslaget er vurdert i forhold til KPA sine bestemmelser for Senterområder, jf redegjørelse om byggehøyder og naboulemper i fagnotat datert , se vedlegg. Fagetaten ser ikke at det er nye momenter i merknader til siste høring og anser at tidligere vurdering er dekkende. Fagetaten er av den oppfatning at planforslaget ikke innebærer så vidt vesentlige ulemper for nabobebyggelsen at det er grunnlag for å anbefale ytterligere reduksjon i byggehøyder og/eller endret plassering av bebyggelsen. Ev. ulemper for omgivelsene anses å ligge innenfor det påregnelige i et byggeområde. Fagetaten har ikke ytterligere merknader til bygningsvolum, og byggehøyder, som må anses å være innenfor det akseptable. Uteoppholdsarealer, felles og privat Krav om uteoppholdsarealer for boligene er i utgangspunktet vurdert etter kravene i KPA2007 og er tatt inn i forslag til bestemmelser. Disse kravene er i hovedsak i samsvar med kravene i KPA2010. Det er gjort unntak for krav om privat uteareal på 6 m 2 for små boenheter/hybler mot øst- og nordfasade i eksisterende Merinobyggs etasje. Fagetaten peker på at bestemmelsene krever at kravene om uteoppholdsareal går foran tillatt utnyttelsesgrad. Etter fagetatens vurdering er det mulig å oppfylle kravene til uteoppholdsareal for planlagte boligenheter. Parkering Krav om p-dekning er basert på KPA2010 og bestemmelsene om sone P2 for hele planområdet, jfr forutsetningen om bruk av bestemmelser for Senterområder i KPA2010. Barns- og unges interesser Etter fagetatens vurdering er det gjennom tilrettelegging av areal til uteopphold og ved bruk av eksisterende friområde tatt dekkende hensyn til behov for arealer til lek og fritidsaktiviteter. Trafikk og trafikkavvikling Fagetaten anser at endringen av planlagt bebyggelse på B1 og B2 fra kombinerte formål til boligformål ikke øker trafikkbehovet og viser til vurderingen av trafikksituasjonen i forrige fagnotat som fortsatt dekkende. Fagetaten peker på at det er rekkefølgekrav om nytt venstresvingfelt i vegkrysset Breiviksbakken-Helleveien før det kan gis igangsettingstillatelse for å kunne bedre tilkomstsituasjonen. Fagetaten opplyser at det trolig blir fremmet reguleringsplanforslag til 2.gangsbehandling om denne utbedringen 1.halvår i Konklusjon Fagetaten anser at planforslaget er i samsvar med bystyrets vedtak av og anbefales vedtatt. Byrådet sine merknader Byrådet tar til etterretning at fylkesmannen har opphevet bystyrets vedtak gjennom saksbehandling av klage på planvedtaket. Planforslaget er utformet gjennom en grundig og omfattende prosess. Byrådet vil peke på at kommunen legger vekt på å følge opp kravene i plan- og bygningsloven om informasjon og anledning for berørte parter og interesser til å medvirke i planprosessen. Byrådet slutter seg til fagetaten sin beskrivelse og vurderinger av planforslaget til ny 2.gangs behandling for transformasjon av næringsområdet i Breiviken til kombinerte nærings- og boligformål. Saken er omtvistet i forhold til naboskapet sine interesser for god bokvalitet i nære omgivelser, allment friluftsliv og behov for god biltilkomst til eksisterende næringsvirksomhet ved sjøen. Saken reiser også utfordringer med å kunne legge til rette for tilstrekkelig bokvalitet i transformasjonen av et tradisjonelt næringsområde med begrensede solforhold og egnede arealer til uteopphold for planlagt boligformål. 5

6 Forholdet mellom næringsformål og boligformål har vært et sentralt tema i planprosessen. Det er i planprosessen pekt på at områdets egenskaper er best egnet til næringsformål og at det er viktig å ta hensyn til NHH sine behov for areal og lokaler til undervisning og forskning. Byrådet vil understreke at det er fastsatt krav i forslag til bestemmelser om en minimumsdekning på % av bruksarealet til næringsvirksomhet innen kontor, undervisning, forretning og lager. Byrådet vil også peke på at forholdet til NHH sine behov er endret ved at NHH i 1.omgang har dekket behov for lokaler ved utbyggingen på eget område. Byrådet anser at det er utført dekkende vurderinger av påpekte forhold i planforslaget. Byrådet ser fortetting i planområdet med vekt på boliger som en del av en fortettingsstrategien i KPA, som forsterkes ved planene for bybane og tilhørende økt tilgjengelighet med kollektivtrafikk. Byrådet vektlegger spesielt potensialet for utbygging av boliger til studenter i planområdet, men ser også at planen har utfordringer i å kunne sikre god bokvalitet i fortettingssituasjoner. Forslag til bestemmelser har ikke spesifisert krav til minimum boligstørrelse for boligformål generelt eller for evt studentboliger i Studentsamskipnaden(SIB) sin regi. Byrådet viser her til KPA2010 sine bestemmelser i punkt 23 om at nye boenheter som hovedregel ikke skal være mindre enn 35m 2 + bodareal, og at det for studentboliger i regi av SIB kan vurderes mindre størrelser. Etter byrådet sin vurdering har endringene som ble gjort til forrige 2.gangs behandling gitt noe mer areal til friområde for hele Breiviken, men også redusert på omfanget av allment tilgjengelig areal ellers ved å omdisponere arealet foran Merinospinneriet til fellesareal for planlagt boligformål i tråd med gjeldende krav. Byrådet vil likevel understreke at planforslaget legger til rette for et fortsatt Offentlig torg på den kommunale eiendommen på ca 3 daa mot sjøen med det verneverdige Pudrethuset for hele Breivikensområdet. Tilrettelegging av denne eiendommen til Torg vil kunne bedre dagens situasjon og tilføre transformasjonen i Breiviken et nytt område for opphold og aktivitet, med tilgang til strandsone og sjø. Byrådet vil videre understreke at bestemmelsene setter kvalitetskrav til uteoppholdsareal for boligbebyggelsen som må dokumenteres i gjennomføringen og at disse kravene går foran tillatt utnyttelsesgrad. Når det gjelder spørsmål om krav om konsekvensutredning slutter byrådet seg til fagetaten sin vurdering og oppsummering og anser den som dekkende. Byrådet vil understreke at det er gjort en helhetlig og grundig vurdering av transformasjonen av næringsområdet i Breiviken basert på premissene for Sentrumsformål og Sjøfronten (S8) i KPA2010. Vektlegging av premissene i KPA2010 ansees som et mer oppdatert plangrunnlag for vurderingene i Breiviken enn foreliggende KDP Sandviken- Fjellsiden Nord som ble vedtatt i Etter punkt 2 i KPA2010 skal eldre kommunedelplaner fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanene. Når det gjelder spørsmål om trafikk vil byrådet peke på at endringen fra kombinerte formål til boligformål ikke ansees å øke trafikkbelastningen og at tidligere vurderinger av trafikksituasjon er dekkende. Når det gjelder behov for biltilkomst til næringsvirksomheten ved sjøen anser byrådet at selv om transportkapasiteten ikke er øket, er eksisterende kapasitet/vegbredde og krav til sikker ferdsel for gående tatt vare på. Videre vil Breivikensområdet få bedre tilkomst ved gjennomføring av rekkefølgekravet om utbedring av kapasiteten og sikkerheten i kryssløsningen med Helleveien. Fastsettelse av parkeringsdekning er basert på KPA2010, men er formulert som minstekrav i forslag til bestemmelser. I KPA sine bestemmelser om parkeringsdekning for sone P2, er kravet satt til 1,2 1,4 plasser for bil pr 100 m 2 BRA bolig, med merknad om at intervallet skal anvendes som uttrykk for minimum og maksimum. For krav til dekning for andre formål er parkeringsdekning uten oppgitt intervall uttrykt som et maksimalt antall parkeringsplasser. Byrådet vil anbefale at forslag til p-dekning for bil for 6

7 reguleringsformålene fastsettes som maksimaltall i samsvar med KPA, se punkt a) i innstilling. Byrådet vektlegger her en rekke merknader om økt trafikk og ser behov for å kunne gi en forutsigbar ramme for aktuell trafikkmengde med bil. Byrådet vil også vise til at Breivikensområdet vil få økt kollektivtilgjengelighet som følge av planer for bybane. For sykkel skal krav til dekning fortsatt være som minimumskrav. Etter byrådet sin vurdering er planforslaget og merknader dekkende vurdert gjennom planprosessen for ny 2.gangs behandling, og planforslaget anbefales vedtatt. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven ligger det til bystyret å vedta reguleringsplan, jfr og Komite for miljø og byutvikling skal gi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven , jf. overgangsbestemmelsene i plan- og bygningslovens , jf. samme lovs vedtas følgende forslag til reguleringsendring: Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Ytre Sandviken, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Plannummer , vist på plankart sist revidert , med tilhørende bestemmelser sist revidert , jf. Bystyrets vedtak av , med følgende endring: Bestemmelser: i 1.5 Parkering, endring av første setning til: «Følgende parkeringsdekning skal legges til grunn for nye tiltak, bilplasser er maksimalkrav, mens sykkel er minimumskrav:» 2. Bestemmelser rettes opp i samsvar med bystyrets vedtak før kunngjøring av vedtak. Dato: 4. mars 2014 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Ragnhild Stolt-Nielsen byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat med vedlegg, datert A. Plankart revidert B. Reguleringsbestemmelser, revidert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer E. Fagetatens notat F. Bystyrets vedtak datert G. Fylkesmannens vedtak av H. Uteoppholdsarealer, brev av , og notat av I. Brev vedr. konsekvensutredning av 13.11, og J. Sol- og skyggestudie, datert K. Illustrasjonsplan og snitt 7