Byrådssak 170/11. Dato:30.mai Byrådet

Transkript

1 Dato:30.mai 2011 Byrådssak 170/11 Byrådet Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Ytre Sandviken. Plannummer Forslag til vesentlig reguleringsendring, 2. gangs behandling. KMK BBY Hva saken gjelder: På vegne av eierne av gnr 168 bnr 1121, 1125 m. fl. fremmer Strand AS forslag til reguleringsplan for Breiviksveien/Ellerhusens vei. Planområdet ligger i Ytre Sandviken like vest for Norges Handelshøyskole (NHH). Bakgrunn for planarbeidet er at deler av næringsvirksomheten nord i planområdet har flyttet ut av området. Planområdet er på ca 52 daa og omfatter del av kommunal eiendom nederst i Breiviken, Merinobygget og næringsområdet nord for Merinobygget. Området har vært benyttet til næringsvirksomhet og bygningsstrukturen er tilpasset den aktiviteten som har vært i området. 1

2 Forslagsstillers planforslag omfatter 291 boenheter fordelt på 6 delområder, samt tilrettelegging for offentlig torg, offentlig trafikkformål og offentlig friområde. Andelen næringsareal er beregnet til ca 44% i gjennomsnitt. Planforslaget legger opp til å videreutvikle eksisterende bygningsstruktur og bygninger med økt etasjeantall som varierer fra 3 til 7 etasjer med de høyeste byggene lengst sør i planområdet. I tillegg foreslås det å reise i alt tre nye bygg. Utnyttelsesgrad for de seks delområdene varierer mellom % BRA = 165 % og 215 %. På arealet mellom Merinobygget og sjøen, foreslås anlagt et offentlig torg (OT-1, OT-2 og OT- 3). Dette foreslås delt i tre for å opprettholde adkomstveien til eksisterende næringsareal syd for planforslaget og sikre tilkomst til to nye bygg. På OT-3 står Pudrethuset som foreslås regulert til allmennyttig formål; forsamlingslokale, spesialområde bevaring. Ca. 50 % av det offentlige torget er medregnet som uteoppholdsareal for boligdelen av B/K/F-1, B/K/F-2 og B/K/F/O-1. Det er tenkt etablert et felles garasjeanlegg under OT-1 samt et parkeringsanlegg i eksisterende fjellhall under friområde Fr 1. Videre foreslås overflateparkering på B/K/F- 1. Mellom de to nye byggeområdene B/F/K-1 og B/F/K-2 er det lagt inn en "adkomst korridor" fra det offentlige torget og opp til friområde Fr1. Det er foreslått å legge betonglokk over nedkjørsel Fe3 og Fe2 og å etablere felles leke og uteoppholdsarealer for boligdelen på lokket. Det grønne arealet, kollen, sørvest i planområdet, er i hovedsak foreslått til friområde og felles utearealer for boligdelen i Merinobygget. Tilkomst til planområdet fra hovedveisystemet er i krysset Helleveien/ Breiviksbakken. Dette krysset har i dag marginal kapasitet og tåler ikke økt trafikk som følge av tettere utbygging. Forslagstiller har valgt å ikke ta med krysset i planen men har fremmet forslag til rekkefølgebestemmelse som omhandler utvidelse av dette krysset. Mulighetene for kapasitetsøkning av krysset er ikke utredet i tilknytning til planforslaget, og det foreligger heller ikke reguleringsplan for utvidelse av krysset. Breiviksveien foreslås regulert til tofelts vei med langsgående parkering. Forslaget innebærer en sanering av avkjørsler mot både Breiviksvei, Ellerhusensvei og Fagernes. Området som er foreslått til delområde B/K/F-1 (gnr. 168, bnr 1122) og området for parkeringsanlegg i fjell (gnr. 168, bnr 1119), eies av Bergen kommune. Det er ikke inngått avtale med Bergen kommune om avhending av disse eiendommene. En eventuell slik avhending vil måtte gjennomføres etter åpen konkurranse. Den sørlige delen av planområdet (Merinobygget og kaiområdene) er i kommuneplanens arealdel vist som senterområde S8. Den nordlige delen er vist som byggeområde. Forslagsstiller har i sitt planforslag lagt til grunn at hele planområdet defineres som et senterområde langs bybanen og at det etter bestemmelsenes pkt. 11 i kommuneplanens arealdel åpnes for at inntil 50% av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige areal som park, gatetun eller tilsvarende med god trafikksikker tilgjengelighet. Kommuneplanens arealdel har forskjellige bestemmelser for krav til utendørs oppholdsareal for ulike områder jfr. pkt 11 i kommuneplanens arealdel. Det vises til følgende utdrag fra bestemmelsene: " Alle boenheter skal ha tilgang til utendørs oppholdsarealer av tilstrekkelig størrelse og kvalitet i samsvar med følgende arealkrav: Privatareal: Minimum 6 m² pr. boenhet for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Minimum 50 m² pr. boenhet for annen type bebyggelse. Fellesareal (minimumsareal beregnet pr. boenhet ved 4 eller ved flere enheter): 25 m² for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. 50 m² for annen type bebyggelse". 2

3 Unntak: Innenfor kommunedelplan sentrum gjelder kommuneplanens bestemmelser om arealkrav pkt 2 som lyder: "I senterområder innenfor kommunedelplan sentrum, bydelssentra og langs bybanen (sør t.o.m Lagunen) kan minimumsarealet reduseres til 15 m²..kan inntil 50% av fellesarealene dekkes av nærliggende offentlige arealer som park, gatetun, eller tilsvarende med god og trafikksikker tilgjengelighet. Summen av slike arealer kan maksimalt dekke 75% av arealkravet. Ved offentlig ettersyn , kom det inn 17 uttalelser fra offentlige innstanser og 16 fra private. Merknadene omfatter i hovedsak følgende punkter: bevaring av eksisterende grøntområde på kollen vest i planforslaget, tap av overordnet grønnstruktur (barn og unges interesser), trafikk inn i område, trafikksikkerhet i forhold til skolevei, byggehøyde, kvalitet på uteareal, manglende solforhold, klimatiske forhold og estetikk. Det er varslet innsigelse fra Hordaland fylkeskommune mot forslaget om gangbro over Breiviksveien på grunn av automatisk fredet kulturminne i området. Etter offentlig ettersyn har forslagsstiller endret planforslaget på følgende punkter: bebyggelsen i B/K/F 1, B/K/F 2, B/K/L-1, B/K 1 og B/K-2 er alle redusert i høyden, tilsvarende en etasjehøyde, antall boenheter er redusert fra 390 til 291, prosentandelen næring er økt til totalt 44 % BRA, barnehagen er tatt ut av planen, det offentlige friarealet Fr1 er utvidet noe mot øst, utnyttelsesgrad er redusert til mellom 165% og 215%. Etterat fagetatens behandling av planforslaget var avsluttet, har byråden arrangert to møter med forslagsstiller og sistnevnte har i notat av presisert enkelte punkter i planforslaget, særlig knyttet opp til spørsmål om andelen bolig og næringsvirksomhet og behovet for en høy boligandel. Det er utarbeidet skisser som viser forslag til plassering av utendørs oppholdsareal. I notatet er det gitt tilslutning til at forslag om gangbro over Breiviksveien til NHH tas ut. Notatet (dok. 115) følger saken som vedlegg. Fagetatens vurdering. Fagetaten vurderer planforslaget til ikke å være tilfredsstillende gjennomarbeidet hva gjelder fordeling av formål og tilrettelegging av uteareal og anbefaler følgende endringer; formålet Fr1 utvides til å gjelde hele kollen og OT 2 formålet OT-1 omreguleres til fellesområde Fa1 og grønn buffersone langs Vei 1 formålet OT1 omreguleres til formål fellesareal (Fa1) for B/K/F/O-1 Forholdstallet for boligareal og mulig uteareal er definert gjennom kommuneplanens arealdel. Slik utearealene er vist på plankartet, gir planforslaget ikke tilstrekkelig uteareal til den foreslåtte boligandelen. Et av konfliktområdene i planforslaget omfatter hensynet til eksisterende grønnstruktur som "kollen" syd for Merinobygget. Denne i er per i dag i bruk av barn og voksne til tur og fri lek. Forslagsstiller ønsker å benytte arealet som del av fellesarealet for den nye boligbebyggelsen. Fagetaten mener at området ivaretar barns og unges interesser best gjennom å opprettholde arealet til bruk for allmennheten, og ønsker at denne i sin helhet reguleres til friområde. Fagetaten kan se en gevinst i å privatisere området foran Merinobygget, i kombinasjon med et mer offentlig torg OT3 for å utvide andelen felles uteareal på bekostning av offentlig torg (OT1). 3

4 Fagetaten vurderer barnehagesituasjonen for dette området, uten ytterligere utbygging, til å være tilfredsstillende dekket, men skolekapasiteten er ikke tilstrekkelig ved Hellen skole som ligger nærmest. Forslagsstiller har ikke fulgt oppfordringen om å foreta en rasvurdering av planområdet. Planforslaget vil innebære betydelige tekniske inngrep i kollen lengst sydvest i planområdet. Kollen har en bratthet som utløser krav om rasvurdering (brattere enn 27 grader). Samtidig inneholder kollen en hall som er tenkt brukt til parkeringsareal, noe som gir større risiko ved sprenging i fjellet. Se ellers vedlagte fagnotat datert Byrådet vurderer det slik at områdets beliggenhet, i et dalsøkk mellom to koller, ikke gir optimale lokalklimatiske og solmessige forhold for lokalisering av boliger. Boligene må derfor lokaliseres først og fremst i den delen av området der det er mest sol. Videre gjør mangel på tilgjengelig grøntareal det vanskelig å tilrettelegge tilstrekkelig uteareal for det antall boliger som er vist i planforslaget. Dette gjelder særlig for delområdene B/K/F/O-1 (Merinobygget) og for delområdene B/K/F-1 og 2. Grønnstruktur og lekeareal må tydeliggjøres i reguleringsplanen jfr. vedtakforslagets pkt 1. m. Reguleringsplan for NHH (plannummer ) vedtatt av bystyret , omfatter ikke boliger og det er gode gangforbindelser mellom de to planområdene. Planforslaget må tilpasses krav om opparbeiding av både de offentlige torgene (betegnet som OT3 i planforslaget) og fellesarealet (betegnet som OT1 i planforslaget) før området tas i bruk jfr. vedtaksforslagets pkt. 2d. Boligandelen må tilpasses slik at kravene om utendørs oppholdsareal jfr. kommuneplanens arealdel gjeldende for senterområde S8, oppfylles. Næringsvirksomhet på de resterende arealene ses i forhold til kravene til boligandelen. jfr. vedtaksforslagets pkt 2. f, g og h. Byrådet mener at forslagstillers valg om å bygge videre på eksisterende tunge bygningskropper, designet for industri, bidrar til å redusere mulighetene for å oppnå gode uteareal på egen grunn for boligdelen. Det er positivt at planforslaget legger til rette for opprusting av det gamle "Pudretthuset" slik at huset kan benyttes som møteplass i tilknytning til sjøen og det offentlige torget. Byrådet anbefaler at planen justeres slik at både fornyelse og ny utbygging av området ivaretas, samt at det legges til rette for tilgang til sjøen jfr. vedtaksforslagets pkt. 2i. For å kunne se hele planområdet i sammenheng har byrådet akseptert at hele området omfattes av bestemmelsene som gjelder for senterområde S8. Dette får i seg selv betydning for beregning av parkeringsdekning, byggehøyde og utnyttelsesgrad, men åpner ikke for reduksjon i kravene om uteareal slik forslagsstiller argumenterer for. Ved at ikke bare deler av området defineres som senterområde, kan det gis en utnyttelsesgrad på % BRA = inntil 200 % for hele området. Skulle en heller anse dette som byggeområde og ikke et senterområde, i hht kommuneplanens arealdel, ville utnyttelsesgraden vært begrenset til TU= 50% for alle andre deler enn Merinobygget. Forslagsstiller har argumentert for at planområdets beliggenhet og karakter åpner for en enda høyere utnytting enn det S8 tillater. Det er foreslått en utnyttelsesgrad på %BRA= 215% for Merinobygget ved å vise til at det i KPA punkt 22, Senterområder heter: "Som forsterkning av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor enkelte senterområder". Denne bestemmelsen gjelder for noen særskilt definerte områder (S 2 og S 3 på Nygårdstangen) og omfatter ikke angjeldende planområde. Byrådet mener at planforslaget ikke kan baseres på en slik tilnærming. Kapasitetsproblemet m.h.t veikrysset Breiviksbakken/Helleveien er ikke tilfredsstillende løst i planforslaget og må utredes gjennom et reguleringsplanarbeid for kryssområdet. 4

5 Ved utbygging av bybanen mot nord vil Breiviken kunne få en høyere markedsverdi for lokalisering av arbeidsplasser, enn slik det er i dag. Utvikling av delområde B/K/F-1 og fjellhall i Fr1 betinger åpen konkurranse for disponering av disse kommunale eiendommene. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan- og bygningsloven av nr 1, jfr. ny plan og bygningslov 34-2, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens av nr 1 og overgangsbestemmelsene i planog bygningslovens av , vedtas følgende: Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Ytre Sandviken, Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert og tilhørende bestemmelser datert/revidert med de endringer som er inntatt i punkt 1 og 2; 1. Plankartet. a) OT-1(offentlig torg): går ut og arealet reguleres som fellesareal Fa1 for B/K/F/O 1 og for delområdene B/K/F/ -1 og B/K/F -2. b) B/K/F - 1: reguleres til maks kotehøyde + 14 moh (3 etasjer). c) B/K/F - 2: reguleres til maks kotehøyde + 17 moh (4 etasjer). d) B/K/F/O -1: reguleres til maks kotehøyde + 15 moh (6 etasjer). Øverste etasje må trekkes inn min 25 meter fra byggets søndre fasade. e) Mellombygg mellom B/K/L-1 og B/K -1: reguleres til maks kotehøyde moh. f) B/K- 2: reguleres til maks kotehøyde + 32 moh. g) Fr1: utvides slik at stien i sin helhet og arealene som i dag brukes til barns lek (deler av B/K/F -2) ligger innenfor formål offentlig friareal. h) Gangforbindelse vist på plankart som "Forbindelse som skal holdes åpen for gjennomgående gang- og sykkeltrafikk" reguleres til offentlig gang og sykkelsti. i) OT-2: går ut, arealet inngår i Fr1. j) Det reguleres en buffersone på 5 meter som friareal Fr 2 mellom Fa1(OT-1) og offentlig fortau. k) Offentlig gangbro fra Merinobyggets 5 etasje, over Breiviksveien og inn til NHH sin eiendom tas ut. l) Energianlegg vises på plankart. 5

6 m) Grøntareal, uteareal og lekeareal for hvert delfelt skal fremgå av plankartet. 2. Reguleringsbestemmelser. a) siste punkt " Nytt venstrefelt i vegkrysset Helleveien /Breiviksbakken" tas ut. Ny bestemmelse innarbeides: "Tiltak utenfor planområdet Det kan ikke gis igangsettingstillatelse til boliger - eller nye næringsarealer i planområdet før veikryss Helleveien/Breiviksbakken er regulert og opparbeidet i samsvar med trafikkanalyse datert " b) I føyes til nytt formål, "lager", i tabell over antall parkeringsplasser. c) Følgende tas ut av bestemmelsene: 1.6.2: "For feltene B/K/F-2 og B/K/F/O-1 kan 50% av arealene i dekkes innenfor OT1." "Uteområder i grense til friområde Fagernes skal være åpen for allmenn ferdsel" "Veiforbindelsen på nordsiden av Merinobygget skal holdes åpen for gjennomgående gang- sykkelveg". Følgende bestemmelser endres: d) "De offentlige arealene - torgene, gang- og sykkelvei/fortau og friområdet skal ferdigstilles i takt med ubyggingen, slik at alt er ferdig før det kan gies midlertidig brukstillatelse i siste delfelt. Dog skal det offentlige torget (OT1 og OT2) og gangforbindelsen fra Breiviksveien til Fagernes, være opparbeidet seneste ved ferdigstillelse av feltene B/K/F-1, B/K/F-2 og B/K/F/O-1". endres til: De offentlige arealene; gang- og sykkelvei/fortau og friområdet skal ferdigstilles, slik at alt er ferdig før det kan gies ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse i siste delfelt. Det offentlige torgområdet (vist som OT3i planforslaget) og gangforbindelsen fra Breiviksveien til Fagernes, være opparbeidet seneste etter utstedt ferdigattest for feltene B/K/F-1, B/K/F-2 og B/K/F/O-1. e) 1.6.5: " I tillegg til fellesarealene i skal min. 80 % av alle boenhetene pr. bygg ha min. 6 m² privat uteareal, altanareal kan inngå i dette. " endres til 1.6.5: " I tillegg til fellesarealene i skal alle boenhetene pr. bygg ha min. 6 m² privat uteareal, altanareal kan inngå i dette. " f) Min 30% av bebyggelsen i B/K/F-1 skal nyttes til forretning og/eller kontor (parkeringsareal ikke medregnet) endres til: Min 60% av bebyggelsen i B/K/F-1 skal nyttes til forretning og/eller kontor (parkeringsareal ikke medregnet) 6

7 g) Min 20% av bebyggelsen i B/K/F-2 skal nyttes til forretning og/eller kontor (parkeringsareal ikke medregnet) endres til: Min 60% av bebyggelsen i B/KF-2 skal nyttes til forretning og/eller kontor (parkeringsareal ikke medregnet) h) " Min. 50 % av bebyggelsen i området skal nyttes til kontor/forretning/undervisning". endres til: " Min 80% av bebyggelsen i området i B/K/F/O-1 skal nyttes til kontor/forretning/undervisning". i) Nytt punkt føyes til 3.2: 3.2.4: I tilknytning til OT3 skal det tilrettelegges for bademuligheter og utsettingsrampe for småbåter. j) Ny bestemmelse innarbeides: " Rassikring For delfeltene B/K/F -1 og B/K/F -2 skal det foretas vurdering av stabilitet og rasfare. Ved behov for rassikring skal følgende utføres. a) Før det gis igangsettingstillatelse etter PBL 93 skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, blant annet må underjordisk anlegg (eksisterende fjellhall) hensyntas. Sikringsplan må sendes kommunen. Det skal så kun gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeider. b) Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen." 3. Endringene i pkt 1 og 2 innarbeides i plankart og bestemmelser før planvedtaket kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø 7

8 Vedlegg: Fagnotat datert m/tilhørende bilag A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagstillers planbeskrivelse datert C1A Oppsummering merknader datert D. Illustrasjonsplan og snitt datert E. Parkeringsplan datert F. Soldiagram eksisterende situasjon F2 Soldiagram forslag G1 Kulturminnegrunnlag I datert G2 Kulturminnegrunnlag II datert H Kapasitetsvurdering Helleveien Breiviksbakken datert I Kapasitetsvurdering E39/Helleveien datert J Miljøteknisk grunnundersøkelse datert K Notat fra ABO plan og arkitektur datert