Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdssundet Sør, Reguleringsendring, 2.gangsbehandling.

Transkript

1 Dato: 28. februar 2011 Byrådssak /11 Byrådet Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdssundet Sør, Reguleringsendring, 2.gangsbehandling. EMRA BBY Hva saken gjelder: Bergen og omegn boligbyggelag (BOB) fremmer forslag til vesentlig reguleringsendring av reguleringsplan / plan nr Damsgårdssundet Sør, vedtatt i Der legges til rette for en gjennomgående havnepromende langs hele sjøfronten. Markusplassen er avsatt som offentlig torg og skal etableres i tilknytning til den nye gang- og sykkelbroen over Damsgårdssundet. Hovedprinsippene ved gjeldende plan opprettholdes og videreføres i forslaget om reguleringsendring. Planområdet er på ca 45 daa og ligger sør tilgrensende Damsgårdssundet i Årstad bydel Planområdet innebefatter ca 600 nye boenheter og ca m 2 næring. Formålet med reguleringsendringen er å fremme et samlet forslag til vesentlige og mindre vesentlige endringer i gjeldende. Hovedtema for forslaget til reguleringsendring er: endret utforming for havnepromenade redusert størrelse på offentlig torg (Markusplassen) krav til uteoppholdsareal knyttes til boligformål og ikke til alle reguleringsformål redusert utstrekning på gatetun endret bebyggelsesstruktur for felt 6 og 11 endret reguleringsformål for felt 10 og 11 redusert parkeringsdekning Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 3 private merknader og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. I uttalelsene og merknadene blir i hovedtrekk følgende tema berørt: behov for god parkeringsdekning i området omfang av småbåthavn behov for god tilgang til og gode kvaliteter på grøntarealer behov for gode kvaliteter på tak/dekker tilgang til, og gode kvaliteter på havnepromenaden verneverdig bygg i Damsgårdsveien 62 1

2 gangbro over til Marineholmen krysset Lotheveien /Michael Krohns gate rekkefølgekrav for gangbro Vesentlige drøftingstema i reguleringsforslaget omhandler: r: Det er flere vesentlige og mindre vesentlige endringer i byggefeltene F1 til F14. For oversikt se fagnotat og forslagsstillers forslag (vedlegg A). I hovedtrekk er følgende endringer foreslått: I byggeområdet felt 6 ønsker forslagsstiller å tinglyse en avtale på eiendommen for å sikre tilgjengelig tverrforbindelse med en gangbro mellom Michael Krohnsgate og havnepromenaden. Det er ikke hjemmel for dette i plan og bygningsloven og forbindelsen må reguleres inn i plankartet som gang og sykkelvei. I felt 8 har forslagsstiller ikke redusert byggehøyden på tross av fagetatens anbefaling. I felt 11 ønsker forslagsstiller mot fagetatens anbefaling å øke utnyttelsesgraden med 70 % BRA fra 427 % BRA til 498% BRA Lek/ uteoppholdsareal Det er gjort en presisering vedrørende de ulike begrepene innen uteoppholdsarealer. Krav om uteoppholdsarealer er nå kun knyttet til boligformål. I planområdet er det avsatt ulike arealer til uteopphold/lek/rekreasjon, se fagnotat (vedlegg A). Torget T1 Ingen endringer etter offentlig ettersyn. Havnepromenaden Ingen endring etter offentlig ettersyn. Fagetaten anbefaler likevel at det i plankartet blir tydeligere hva som er avsatt til formål havnepromenade. Der det er tenkt utkragede balkonger må arealet vises som hovedformål havnepromenade, selve løsningen må sikres realisert gjennom bestemmelsene. Småbåthavn Med bakgrunn i fagetatens og grønn etats merknader om småbåthavn S3 foreslås redusert i omfang. Det foreslås en ny brygge/pir i forlengelsen av gangvei 3, i samsvar med vedtatt prinsipplan for havnepromenaden. Forslagsstiller foreslår at det tillates båtplasser på sydsiden av bryggen (mot S2), mens det på nordsiden tilrettelegges for gjestebrygge og om bord/i landstigning. På enden av bryggen foreslås en utsiktsplass med møblering. Etter henstilling fra Havnevesenet foreslås bryggen som flytekonstruksjon. Side 8 i fagnotatet er det en illustrasjon som viser prinsipper for funksjon/utførelse av flytebryggen i S3. Ny båthavn S4 mener fagetaten bør utgå. Gatetun Gatetunet er redusert i utstrekning for å ivareta behov for trafikkadkomst til næringsarealer og parkeringsanlegg. Gatetunet foreslås fremdeles stengt for gjennomkjøring. Trafikk Krysset Michael Kronhsgate -Lotheveien er tatt ut av planen da det også inngår i planen for Damsgårdssundet nord., vedtatt i Bergen Bystyre sak 228/07. Fagetaten har etter godkjenning fra forslagsstiller tatt med et avsnitt i bestemmelse om at: "Reguleringsplan 2

3 for Lotheveien/ Michael Krohns gate skal være godkjent og kryssene ferdig opparbeidet før parkeringsanlegg i F8 gis ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse". Parkering Forslagsstiller velger å opprettholde foreslått parkeringsdekning på 1 p-plass pr 100 m 2 bolig. Fagetaten anbefaler en parkeringsdekning på 1.2. biler per 100 m 2 bolig i tråd med bestemmelsene i vedtatt kommunedelplanen for Puddefjorden/Damsgårdssundet. Barnehage Forslagsstiller har ikke innlemmet kvalitetskrav til uteområder for barnehage i reviderte bestemmelser. Barnehager skal ha tilstrekkelig størrelse og kvalitet på uteoppholdsarealene (se fagnotat vedlegg A). Plankart Mellom Felt 3 og Felt F8-3 er det linjer som kan leses som gangbro. Fagetaten foreslår at disse forklares/tegnes på en slik måte at det ikke forstås som gangbro Felt 11: BRA justeres ned til 427 % som i gjeldende plan Felt 8-3: nedjusteres til bh 17.9 som i gjeldende plan Felt 14: % -BRA justeres ned til 350 % som i gjeldende plan Småbåthavn S4 utgår Formål havnepromenaden skal være gjennomgående på plankartet og ikke brytes av andre formål (balkonger/karnapper). Der det eventuelt er aktuelt med utkragede balkonger, reguleres dette gjennom bestemmelsene. For å sikre et båtfritt område til sjøen må skravuren for småbåthavn trekkes inn 3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det kun være tilrettelagt for gjestehavn frem til dette området. Plankart og kartgrunnlag er ikke oppdatert etter fagetatens krav og endringsforslag. Vedtatte endringer og oppdateringer må tas inn i plankartet etter bystyrevedtaket. Byråden vurderer at planforslaget ivaretar kommunedelplan for Puddefjorden og Damsgårdssundet (P ) intensjon om å forene næring, offentlige formål, allmennyttig formål, kultur og boligformål. I kommunedelplanen er det påpekt at fremtidig planarbeid i transformasjonsområdet Puddefjorden og Damsgårdssundet skal ivareta offentlige hensyn med tanke på realisering av Markusplassen, havnepromenaden og gangbroen. Særlig gangbroen som "signalbygg" vil være en attraksjon og en møteplass, når bydelen og sentrum kobles og bli mer tilgjengelig for hverandre. Byråden finner det tjenlig, hensett til gjennomføringshensyn, at rekkefølgekrav knyttet til krysset Loteveien/Michael Krohnsgate går ut på at krysset skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det kan gis ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse for ny bebyggelse innen planområdet. Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas, med endringer som framgår av innstillingen. 3

4 Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) (LOV ), 3-3, 2.ledd, 2.setning ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr , 1.ledd. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jfr. reglement for bystyrekomiteene punkt 23. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan og bygningslovens vedtas "Årstad, gnr. 158, bnr. 74 m.fl., Damsgårdssundet Sør, Reguleringsendring". Plannummer , vist på plankart sist datert med følgende presiseringer og endringer: I) Gangforbindelse mellom Felt 3 og Felt F8-3 må fremstilles entydig og på en slik måte at de ikke kan forstås som en gangbro. II) Felt 11: % - BRA justeres 427 % i samsvar med gjeldende plan III) Felt 8-3: maksimal byggehøyde mo. h. i samsvar med gjeldende plan IV) Felt 14: % - BRA til 350 % i samsvar med gjeldende plan V) Småbåthavn S4 utgår VI) Formål havnepromenaden skal være gjennomgående på plankartet og ikke brytes av andre formål (balkonger/karnapper). VII) For å sikre et båtfritt område til sjøen må skravuren for småbåthavn i S3 trekkes inn 3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det kun være tilrettelagt for gjestehavn frem til dette området. B. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: 1. Bestemmelse 1.7: endres til: " Balkonger tillates å krage ut over byggegrenser mot gangveier og havnepromenade med inntil 1 m og en minste fri høyde på 5 m over gangvei." 2. I bestemmelse skal følgende forslag/avsnitt: "Reguleringsplan for Lotheveien/ Michael Krohns gate skal være godkjent og kryssene ferdig opparbeidet før parkeringsanlegg i F8 gis ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse", endres til: "Krysset Lotheveien /Michael Krohns gate skal være gjennomført eller sikret gjennomført før det kan gis ferdigattest/brukstillatelse for ny bebyggelse innen reguleringsplanområdet. 3. Bestemmelse endres til: "Parkeringsdekningen skal være i henhold til dagens gjeldende parkeringsnorm". 4. Bestemmelse tilpasses det antall småbåthavner som følger at S4 utgår jf pkt V vedrørende endringer i plankartet. 5. Bestemmelsene andre setning endres fra: "...Småbåthavnen S1 skal benyttes i samband med næringsvirksomhet i felt F4-2." Endres til "Eksisterende del av småbåthavn S1 knyttet til eiendom gnr/bnr 158/6 skal benyttes i samband med maritim næringsvirksomhet i felt F4-2, men området skal ikke brukes til ordinær utleie av båtplasser for fritidsbåter." 4

5 6. I bestemmelse 5.4 foreslår fagetaten å legge til et avsnitt for å sikre et båtfritt område til sjøen ytterst på piren S3: "3 m fra pirens ytterpunkt til "nedsiden av trapp med rekkverk" og på motsatt side mot vest skal det ikke være tilrettelagt for fortøyning eller annen båtaktivitet. Dett området skal være tilrettelagt for tilkomst og nærhet til vann for fotgjengere." C. Plankart med tilhørende bestemmelser må revideres i henhold til forannevnte før vedtaket kan kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat med tilhørende vedlegg: A. Plankart datert , B. Reguleringsbestemmelser, datert , C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, E. Risiko analyse havnepromenade Damsgårdssundet, datert , F. Illustrasjonsplan av S3, Piren, datert , G. Illustrasjonsplan hele planområdet, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr

6 Saksutredningen: Forslagsstillers endringsforslag Felt 1 Fagetatens vurderinger av endringsforslag Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring datert er inntatt i revidert planforslag. Felt 2 Felt 3 Felt 4 Felt 5 Havnepromenaden er ført sammenhengende på utsiden av feltet, dvs en tilbakeføring til gjeldende plan, se vedlegg G. Eksisterende flytebrygge utenfor felt 2 er inntatt i plankartet som S4, men plassering er justert i forhold til landfeste for gangbro. Byggegrense er utvidet og lagt i formålsgrensen. Det må medtas en bestemmelse om at vann- og avløpsetaten skal ha uhindret adgang til ledningsanlegg og tilhørende installasjoner mv. for drift, reparasjon og vedlikehold av pumpestasjon. Mot sørvest og gangvei 2 har forslagsstiller delvis trukket byggegrensen ut til formålsgrensen. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger mot dette. Mot havnepromenaden var det til offentlig ettersyn i plankartet markert en grense utover havnepromenaden. Det er litt uklart hva denne grensen her representerer. I det oppdaterte plankartet er denne grensen markert med formålsfarger bolig/blandet sentrumsformål. Dette er ikke markert på plankartet ved gangvei 2. Det skal heller ikke være markert formål bolig/blandet sentrumsformål på plankartet over havnepromenaden. I bestemmelsene er det tatt med en presisering om at balkonger tillates å krage utover gangvei 2 og havnepromenaden. På plankartet kan det se ut som om det er en gangbro mellom felt 3 og 8; dette må rettes opp i plankartet da det ikke skal være noe gangbro her. Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring i felt 4.1 datert , i felt 4.2 datert og i felt 4.3 datert er inntatt i revidert planforslag. Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring datert er inntatt i revidert planforslag. 6

7 Felt 6 Felt 8 Felt 9 Felt 10 Felt 11 Uteoppholdsarealene etableres som felles uteområde for beboere i feltet. Men for å sikre tverrforbindelse mellom Michael Krohns gate og havnepromenaden ønsker forslagsstiller at offentlig gjennomgang skal tillates. Avtale skal foreligge før det gis rammetillatelse for felt 6, evt felt 11 hvis denne bygges ut først. Plan for utomhusarealer og detaljer knyttet til utforming av tverrforbindelser skal godkjennes av grønn etat før det gis rammetillatelse. Fasade til innendørs parkering mot havnepromenaden skal inneha gode arkitektoniske kvaliteter og godkjennes av bygningsmyndigheten før det gis rammetillatelse for felt 6. Forslagsstiller presiserer at alle uteoppholdsarealene i feltet er felles uteoppholdsarealer for feltet. Tverrforbindelsen mellom Michael Krohns gate og torget T1 skal være offentlig. Detaljerte utomhusplaner for plassering og utforming av tverrforbindelse og uteoppholdsarealer skal godkjennes av grønn etat før det kan gis rammetillatelse. Forslagsstiller ønsker å opprettholde den økte etasjehøyden mot fagetatens anbefaling. Forslagsstiller har tatt fagetatens skepsis til følge og opprettholder opprinnelig reguleringsformål for felt 10. Foreslått bebyggelsesstruktur og utnyttelsesgrad er identisk med gjeldende plan. Forslagsstiller ønsker å øke utnyttelsen i forhold til hva som er hjemlet i vedtatt plan. Det søkes derfor om at utnyttelsen for feltet økes fra m2 til m2 fra BRA 427 % til 498 % BRA. Forslagsstiller For å sikre offentlig tilgjengelig tverrforbindelse via en gangbro mellom Michael Krohns gate og havnepromenaden ønsker forslagstiller å tinglyse en avtale på eiendommen. En slik håndteringsmåte kan ikke benyttes da det ikke er hjemmel for dette etter plan og bygningsloven. Gjennomgangen må reguleres inn i plankartet som offentlig gang- og sykkelvei. Minste fri høyde under- og bredden på gangbroen må avklares med samferdselsetaten. Plan for utomhusarealer og detaljer knyttet til utforming av tverrforbindelser skal godkjennes av grønn etat før det gis rammetillatelse. Fasade mot parkeringsanlegg mot havnepromenaden skal vektlegge gode arkitektoniske kvaliteter og godkjennes av bygningsmyndigheten ved søknad om rammetillatelse. Gangvei mellom felt 8.1 og 8.2 er ikke gitt eget formål i plankartet, men er nedfelt i reguleringsbestemmelsene. Fagetaten finner dette tilstrekkelig. Maksimal byggehøyde til kote +21 mo.h. mot Damsgårdsveien i felt F8-3 er ikke redusert på tross av fagetatens anbefaling. Fagetaten kan ikke anbefale at antall etasjer økes og foreslår at maksimal byggehøyde på kote + 17,9 mo.h opprettholdes i samsvar med gjeldende reguleringsplan, jf fagetatens forslag til vedtak. Vedtatt mindre vesentlig reguleringsendring datert er inntatt i revidert planforslag. Grønn etat påpeker at ved bevaring av eksisterende trær må det kreves at hele rotsonen ivaretas. Etter offentlig ettersyn ønsker forslagsstiller å øke den totale utnyttelsesgraden til planforslaget. Fagetaten kan ikke anbefale en slik økning og anbefaler at eksisterende utnyttelsesgrad opprettholdes. Utnyttelsen 7

8 Felt 14 har ingen umiddelbare planer om bygging av barnehage i felt 11. Reguleringsformål barnehage er likevel opprettholdt da det ikke kan utelukkes mulighet for barnehage en gang i fremtiden. Friområdet FRI1 skal være opparbeidet før felt 11 kan tas i bruk. Byggehøyder opprettholdes i samsvar med gjeldende plan. Utnyttelse settes til 350% BRA, i samsvar med forslag fra fagetaten. Det er ikke foreslått eget formål for anlegg for bossug da det ikke synes mulig å realisere et slikt anlegg innenfor det aktuelle feltet. fagetaten. Fagetaten registrerer for øvrig at utnyttelsesgraden er satt til 393 %BRA i plankartet. Det er ikke foreslått eget formål for anlegg for bossug da det ikke synes mulig å realisere et slikt anlegg innenfor det aktuelle feltet. for dette området er allerede høy, og en ytterligere økning vil være uheldig for området som helhet. Byggehøyde opprettholdes i samsvar med vedtatt plan, og utnyttelsesgraden settes til 350% BRA i samsvar med fagetatens anbefaling til offentlig ettersyn. 8