BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /105

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /105 Emnekode: BBY 5121 Saksbeh.: GSSA Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Ytre Sandviken, Reguleringsendring. Plannummer Forslag til vesentlig reguleringsendring, 2. gangs behandling. Sammendrag På vegne av eierne av gnr 168 bnr 1121, 1125 m. fl. fremmer Strand AS forslag til reguleringsplan for Breiviksveien/Ellerhusens vei. Planområdet ligger i Bergenhus bydel i Ytre Sandviken like vest for Norges Handelshøyskolen (NHH). Området er på ca 52 daa og omfatter del av kommunal eiendom nederst i Breiviken (gnr 168 bnr 1119 og 1122 ), Merinobygget og næringsområdet nord for Merinobygget, helt frem til krysset mellom Fagernes, Ellerhusens vei og Skuldveien. Planforslaget ble politisk vedtatt ( ) utlagt til offentlig høring og planforslaget lå ute til høring i tidsrommet til Bakgrunn for planarbeidet er at deler av næringsvirksomheten nord i planområdet har flyttet ut av området. Samtidig planlegger NHH å flytte ut av Merinobygget og over i ny bygg på egen eiendom. Ny regulering for utbygging på NHH er under politisk behandling (Jf sak nr plan nr ). Gjennom planforslaget ønsker forslagstiller å transformere eksisterende næringsområde til kombinert formål; næring/bolig. I tillegg reguleres det til offentlige torg, offentlig trafikkformål og offentlig friområde.

2 Det foreslås i alt 291 boenheter fordelt på 6 delområder. Næringsandelen varierer innenfor delområdene. Totalt sett ligger den på ca 44 %. Etasje antallet varierer fra 3- til 7 etasjer med de høyeste byggene lengst sør i planområdet. Planforslaget legger opp til å videreutvikle eksisterende bygningsstruktur og bygninger, men øker etasjeantall. I tillegg reises det i alt tre ny bygg, to i Breiviken, felt B/K/F - 1og B/K/F- 2 og et i felt B/K/L/-1. Det grønne arealet, kollen; sørvest i planområdet er i hovedsak avsatt til friområde og felles utearealer for beboerne Merinobygget (B/K/F/O -1 og B/K/F -2). NB! fellesareal er ikke regulert i plankart. Det er regulert en gangbro over Breiviksveien fra 5 etasje på Merinobygget og over til gangveisystemet opp til NHH. Saken er meget konfliktfylt. Offentlige høringsinnstanser og naboer påpeker viktigheten av bevaring av grønne arealer/barnas lekearealer, mangel på gode felles uteareal for boligdelen, ulempene ved valgte byggehøyder, økt trafikk inn i området og trafikkfarlig skolevei. Forslagstiller har innarbeidet noen av merknader fagetat, høringsinstanser og naboers har kommet med. Barnehagen er tatt ut av planforslaget og barnehagens utareal på kollen er nå regulert inn i området B/K/F- 2 og B/K/F/O-1. I enkelte delområder er høyden senket med 1 etasje, og dermed øker den generelle næringsandelen til ca 44 %. Fagetaten vurdere planforslaget til, slik det foreligger i dag, å ha store svakheter. Når det gjelder felles uteareal og høyder imøtekommer ikke forslaget de kritereine i KPAs S8 som er gjelde her. Spesielt kritisk er dette i forhold til felles uteareal som direkte går på barns og unges interesser. Fagetaten er i prinsippet meget positiv til transformasjon av området. Fagetaten ønsker revitalisering av næringsområdet og en opprydding i gamle bygningsmasser. Vi ser også et potensial i et offentlig rom relatert til sjø, men vi finner at forholdet mellom bolig og næring med hovedvekt på bolig på 56% ikke gir det rette svaret. Hoved problemet er å få dekket kravene til felles og privat uteareal. Områdets beliggenhet, i et dalsøkk mellom to koller, gir ikke optimale klimatiske og solmessige forhold for boliger her. Det bygges videre på eksisterende tunge bygningsmasser, designet for industri, noe som gjør at området ikke har de beste forutseninger for å fremskaffe gode uteareal innen for delfeltene. Når det så i tillegg legges til grunn at 50 % av fellesuteareal for boligfeltene B/K/F -2 og B/K/F/O -1 skal dekkes av offentlig areal OT - 1, noe som utgjør 2/3 av det offentlige torget, finner fagetaten at dette underbygger våre vurderinger av at forholdet bolig/næring her er feil og at det igjen er barns og ungdomsinteresser som er salderings posten. At 50% av arealet skal dekkes av offentlig areal ligger ikke i kriteriene i KPAs S8. Forslaget foreslår flere boliger en området tåler. Opparbeidelse av veikrysset Helleveien/ Breiviksbakken begrenser gjennomføringsmulighetene for planen. Området ligger utenfor planområde, men er i realiteten helt avgjørende for om planen kan gjennomføres. Forslagstiller har valgt å ikke ta med krysset i planen. Fagetaten ønsker primært ikke å anbefale forslaget, men vi ser det samfunnstjenelig å revitalisere Breiviken som næringsarealer. Vi vil derfor, tiltross for at planforslaget ikke har funnet det rette svaret, legge frem saken på visse vilkår; Formålet OT1 endres til formål fellesareal (Fa1) for B/K/F/O-1. Boligdelen i delområdene B/K/F tas ut og formål her blir K/F. Det avsettes maks 30 % boliger i de øvrige områdene. Friområdet Fr 1 utvides til å gjelde nesten hele kollen og området OT- 2. Forbindelsen mellom kollen og grønne arealer på NHH (grønn korridor i KDP) forsterkes gjennom buffersone, 5 meter bred, som legges mellom fortau langs Vei 1(Breiviken) og nytt fellesareal Fa1. I løpet av arbeidet med 2. gangs behandling av planforslaget er det kommet frem at gangbroforbindelsen mot NHH kommer i konflikt med automatisk fredet kulturminne på eiendommen til NHH. Fagetaten vil ikke kunne fremme saken uten at gangbro er tatt ut av planforslaget Side 2 av 23

3 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr 1 og overgangsbestemmelsene i plan- og bygningslovens av , vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Bergenhus, gnr. 168, bnr. 1121, 1125, 1126, 1127 og 1128, Breiviksveien / Ellerhusens vei, Ytre Sandviken, Reguleringsendring. Plannummer , vist på plankart sist datert og tilhørende bestemmelser datert/revidert , vedtas med følgende endringer som må innarbeides i plankart og bestemmelser: 2. Plankartet. a) OT-1(offentlig torg): går ut og arealet reguleres som fellesareal Fa1 for B/K/F/O 1. b) B/K/F/ -1 og B/K/F -2: boligformål går ut, feltene får betegnelse K/F -1 og K/F -2. c) K/F - 1: reguleres til maks kotehøyde + 14 moh (3 etasjer). d) K/F - 2: reguleres til maks kotehøyde + 17 moh (4 etasjer). e) B/K/F/O -1: reguleres til maks kotehøyde + 15 moh (6 etasjer). Øverste etasje må trekkes inn min 25 meter fra byggets søndre fasade. f) Mellombygg mellom B/K/L-1 OG B/K -1: reguleres til maks kotehøyde moh. g) B/K- 2: reguleres til maks kotehøyde + 32 moh. h) Fr1: utvides slik at stien i sin helhet og arealene som i dag brukes til barnslek (deler av B/K/F -2) ligger innenfor formål offentlig friareal. i) Gangforbindelse vist på plankart som "Forbindelse som skal holdes åpen for gjennomgående gang- og sykkeltrafikk" reguleres til offentlig gang og sykkelsti. j) OT-2: går ut, arealet inngår i Fr1. k) Det reguleres en buffersone på 5 meter som friareal Fr 2 mellom Fa1(OT-1) og offentlig fortau. l) Offentlig gangbro fra Merinobyggets 5 etasje, over Breiviksveien og inn til NHH sin eiendom går ut. m) Energianlegg må det reguleres inn på plankart? Overstående endringer må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. 3. Reguleringsbestemmelser. a) siste punkt " Nytt venstrefelt i vegkrysset Helleveien /Breiviksbakken" går ut. Ny bestemmelse innarbeides: "Tiltak utenfor planområdet Det kan ikke gis igangsettingstillatelse til boliger - eller ny næringsarealer i planområdet før veikryss Helleveien/Breiviksbakken er regulert og opparbeidet i samsvar med trafikkanalyse datert " b) 1.6.2: "For feltene B/K/F-2 og B/K/F/O-1 kan 50% av arealene i dekkes innenfor OT1." går ut. c) 1.6.5: " I tillegg til fellesarealene i skal min. 80 % av alle boenhetene pr. bygg ha min. 6 m2 privat uteareal, altanareal kan inngå i dette. " Side 3 av 23

4 Endres til 1.6.5: " I tillegg til fellesarealene i skal alle boenhetene pr. bygg ha min. 6 m2 privat uteareal, altanareal kan inngå i dette. " d) "Uteområder i grense til friområde Fagernes skal være åpen for allmenn ferdsel" går ut. e) "Veiforbindelsen på nordsiden av Merinobygget skal holdes åpen for gjennomgående gang- og sykkelveg. " går ut. f) Ny bestemmelse innarbeides: "Fordeling mellom bolig og næringsarealer Innenfor kombinerte formål B/K/F/O, B/K/L og B/K må boligandelen ikke overstige 40 %". 2.4, 2.5, og 2.6 rettes opp i forhold til det ovenstående." g) Ny bestemmelse innarbeides: " Rassikring Det må utarbeides en rapport for delfeltene B/K/F -1 og B/K/F -2. angående vurdering av stabilitet og rasfare. Konkluderer denne rapporten med at det er behov for rassikring etter pbl må a og b utføres. a) Før det gis igangsettingstillatelse etter PBL 93 skal foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse beskrive hvilke sikringstiltak som må gjennomføres, blant annet må underjordisk anlegg (eksisterende fjellhall) hensyntas. Sikringsplan må sendes kommunen; Jf punkt om rassikring. Det skal så kun gis igangsettingstillatelse for sikringsarbeider og eventuelt grunnarbeider. b) Før det gis igangsettingstillatelse til de øvrige byggearbeidene skal beskrevne sikkerhetstiltak være ferdig gjennomført og kontrollert av foretak med geologisk/geoteknisk kompetanse. Dokumentasjon for gjennomført kontroll skal forelegges kommunen." h) inn med nytt formål: Lager, ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Side 4 av 23

5 SAKSUTREDNING 1. NØKKELOPPLYSNINGER Skriv her (kortfattet) Bydel Bergenhus Gårdsnavn (adresse i sentrum) Breiviksveien/Ellerhusens vei Gårdsnummer/bruksnummer 168/1119,1121, 1122, 1125, 1126, 1127, 1128 og Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Kommuneplan (2025) KOMMUNEPLAN FOR Sandviken og Fjellsiden Nord. Nord for Merinobygget gjelder også den gamle industriplanen nr Byggeplan for industristrøk Breiviken 1942 Forslagstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Strand As Breiviken 2 KS, Breiviken Eiendom As, Breiviksveien 44 as, Norsk stålpress SA, Breiviken 12 AS, Bergen kommune. ABO Plan & arkitektur Ny plans hovedformål Bolig. offentlig formål, næring(kontor lager og forretning)offentlig trafikkområde; inkludert torgareal. Planområdets areal i daa Ca 52 da. Grad av utnytting Varierer mellom % BRA % Antall nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Boligdel: totalt antall 291; maks BRA = m 2 Næringsdel; maks BRA = m 2 Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o.l.) Nok uteareal med kvalitet. Transformasjon av næring til bolig formå Byggevolum og høyder % fordeling næring - bolig/hybler Miljø og trafikkforhold Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) Nei Konsekvensutredningsplikt (j/n) Nei Kunngjøring oppstart, dato Fullstendig planforslag mottatt, dato Utlagt til offentlig høring i tidsrommet Revidert planforslag mottatt Journalført Informasjonsmøte avholdt (j/n) Det har ikke vært avholdt offisielle medvirkermøter, men det har vært avholdt flere møter mellom forslagstiller og enkelte grunneier. 2. BAKGRUNN FOR PLANARBEIDET 2.1 Bakgrunn Planområdet består pr i dag av eksisterende industribygg som gjennom de siste årene har opplevd en fraflytting av leietager. Ønsket er å rydde opp i bygningsmasser og revitalisere området. 2.2 Intensjonen med planforslaget Side 5 av 23

6 Det primære formålet med planforslaget er å transformere næringsarealene i Breiviks vei og Ellerhusens vei til boligformål kombinert med lettere næring(kontorer/lager/foretning). Eksisterende grønt areal lengst sør, sørvest i planen blir bevart, gjennom at størstedelen reguleres til friområde, mens den nordligste delen foreslås nyttet til felles uteareal for nye boliger helt sør i planområdet. Breiviksveien blir gjennom planforslaget regulert til tofelts vei med langsgående parkering. Forslagstiller ønsker en nærere tilknytting til NHH. Dette oppnås gjennom å regulere til offentlig formål (undervisning) og ved å etablere en gangbroforbindelse fra Merinobygget til gangveisystemet vest på NHH tomten, over Breiviksveien. Forslagstiller peker også på at fremtidig bybane til Åsane vil ha stoppested nord for NHH bygget. 3. PLANPROSESSEN 3.1 Kunngjøring oppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort ved annonse i Bergens Tidende og Bergens avisen. Grunneiere, naboer og høringsinstanser ble varslet ved brev. Ved merknads fristens utløp, , var det mottatt 15 merknader fra offentlige instanser og 11 private merknader. Hvor av flere var underskrevet av et større antall beboere. 3.2 Medvirkning i planarbeidet Det har ikke vært avholdt noe informasjonsmøte eller liknende for å sikre en medvirkning i planarbeidet ut over lovens minstekrav. 3.3 Behandling av planforslaget Fullstendig planforslag ble mottatt Fagetaten og forslagstiller ble ikke enige hovedløsningen. Primært mente fagetaten at selve plangrepet, transformasjon, ikke var godt nok problematisert eller diskutert langt nok og ville av den grunn ikke anbefale saken utlagt til offentlig høring, Planforslaget ble derfor lagt frem for politisk 1. førstegangsbehandling. Byråden for byggesaker behandlet så den saken administrativt og fattet følgende vedtak om utleggelse til offentlig høring. Offentlig ettersyn ble kunngjort i dagspressen via Kundetorget i BT den 25, Grunneiere, naboer og høringsinstanser varsles ved brev datert Planforslaget lå ute til offentlig høring i tidsrommet Ved utgangen av høringsfristen var det kommet inn 17 uttalelser fra offentlige innstanser og 16 fra private innstanser/personer (se punkt 8). Den ble det avholdt merknadsmøte. På dette møtet ble det også lagt frem et revidert planforslag. Fagetaten gav tilbakemelding både på merknadssammendraget og revidert planforslag ble journalført hos oss Siste opprettet material ble innsendt Saken oversendes nå byrådsavdelingen, med fagetatens endelige innstilling, for politisk behandling (2. gangs behandling). 4. GJELDENDE PLANSTATUS OVERORDNEDE RETNINGSLINJER. 4.1 Fylkes(del)plan (Fra de arealpolitiske linjene i fylkesplanen). Ny infrastruktur og byggjetiltak skal bandlegga minst mogleg areal og innordna seg dei fysiske omgjevnadene i form av naturlandskap og kulturlandskap. Ved etablering av ny verksamd og ny bustadområde skal lokalisering vurderast i høve til pårekna transportbehov og eksisterande kapasitet på vegnettet. 4.2 Kommuneplanens arealdel (2025)(KPA): Vedtatt (fig 1). Den sydligste delen av foreslått planområde fra og med Merinobygget er i denne planen vist Side 6 av 23

7 som Senterområde S8. og Regulert fri- og grøntområde > 5 da Det øvrige planområdet er vist som Byggeområde. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /105 ø Figur 1. Kommuneplanens arealdel Rødt = Omriss viser planavgrensning Gulbrunt = Byggeområde Mørkebrunt = Senterområde 8 Grønt= Regulert Friområde > enn 5 da Figur 2 Temakart Grønnstruktur til KPA Rød sirkel = Planområdet Grønn stiplet linje = Grønne korridorer eksisterende og vurdert behov. Grønn hel trukket linje = Byfjellsgrensen. Rød sirkel = Planområdet 4.2 Kommunedelplan (KDP) Sandviken og Fjellsiden nord (plan nr fig3): Merinobygget og arealene sørover (bnr 1119, 1121,1122, 1150) er omfattet av KDP - Sandviken- Fjellsiden Nord-, planområde Q Breiviken -, og arealet er i KDP avsatt til: Offentlig formål: som primært skal benyttes til formål undervisning og formål i samband med undervisning og barnehage. Næring: Primært bedrifter som kan dokumentere behov for kai. Ikke arbeidsintensive bedrifter. Friområde: Fra hvilke det er markert en ny grønnkorridor i skille mellom næring og offentlig formål. Pudrethuset er vist som Verneverdig bygning. Side 7 av 23

8 Figur 3 Kommunedelplan KDP Rød sirkel = Offentlig formål = Næring = Friområde = Grønn prikket linje = Gult = Planområdet Rød flate Blå flate Grønt Grønn korridor Boligområder. I KPD side 25 er området omtalt som "sone hvor det kan åpnes for boliger". 4.3 Gjeldene reguleringsplan: Figur 4 Byggeplan for industristrøk Breiviken 1942 Rødt = Lyserødt = Grønt = Gult = Industribygg 2 til 5 etg. Mellombygg 1 til 2 etg Beplantning Offentlig vei. Planen gjelder nord for denne linjen Nord for Merinobygget gjelder den gamle industriplanen, plan nr Byggeplan for industristrøk Breiviken vedtatt i 1945, Den er gammel, men rent juridisk er den fortsatt gjeldene og må eventuell endres gjennom dette reguleringsforslaget. På denne delen er det industribygg på 2 til 3 etasjer, med mellombygg på 1 til 2 etasjer Planforslagets forhold til KPA, KDP og eksisterende reguleringsplaner. Side 8 av 23

9 Gjennom KPA (2025) er området, delt mellom to formål Senterområde S8 og Byggeområde. Foreslåtte planområde utgjør i dag en relativt homogent utviklet industri/ næringsområde og fagetaten har vært gjennom en prosess hvor vi har vurdert hele planområde til å kunne betraktes som senterområde Sjøfronten S8, og at parkeringsnormene for indre by skal gjelde. Vår begrunnelse for dette er: Innenfor S8 gjelder følgende maksimale byggehøyder (inkl. takoppbygg) og arealutnyttelse (jf KPA; punkt 22), 5 etasjer, 16 meter, % -TU = 200 %. Det står videre: "Som forsterkning av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor enkelte senterområder". KPAs punkt 2 sier: "Eldre kommunedelplaner (KDP) skal fortsatt gjelde, men suppleres av kommuneplanens (KPA) bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanene". Unntak, hvor KPAs bestemmelser gjelder foran eldre KDP, er; Byggehøyder i senterområder (deler av punk 22) og utendørs oppholdsareal for boliger (punkt 11). Når det gjelder utnyttelsesgraden er det dermed KDP som teoretisk gjelder her, og for område Q- Breiviken (S8) er dette % TU = 50 %. For formålet Byggeområder - heter det (jf KPAs punkt 22) "Ny bebyggelse skal ikke bryte vesentlig med strøkskarakteren. Det skal tas spesielt hensyn til verneverdige bygninger og bygningsmiljø. Maksimal byggehøyde 9 meter. Utnyttingsgrad skal ikke overstige TU = 50%" (Området ligger utenfor maksimale byggeområder i sentrumsområder. (se kartutsnitt i KPA). Videre gjelder arealkravene for utendørsoppholdsareal for boliger i KPA punkt 11: Privat areal: min 6 m2 for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Fellesareal: min 25m2 for leilighetsbygg og blokkbebyggelse. Fagetaten stiller seg bak prinsippet om at det er naturlig å se hele planområdet under ett da eksisterende bebyggelse i planområdet skiller seg, i tetthet og struktur, fra den omliggende boligstrukturen. Vest for planområdet er det primært villabebyggelse, men området omfatter også tre punkthus med et relativt gode, åpne, fellesareal rundt byggene. I øst grenser området mot det skogskledde høydedraget ved NHH og i sør mot sjøen og boligkomplekset Jægerbrygge. Planområdet ligger altså i et dalsøkk mellom høydedraget på Fagernes (vest) og høydedraget ved NHH (øst). Naturlig avgrenset i forhold til de omkringliggende boligområdene. Ut fra det ovenstående er det naturlig å se hele planområdet under ett og fagetaten finner at området i sin helhet, ut ifra struktur, topografi og beliggenhet, kan betraktes som Senterområde S8. Dette gir en høyere utnytting av området enn det kommunedelplanen (KDP) legger opp til lengst sør i område og enn hva kommuneplanen KPA legger opp til lengst nord i planområdet. Fagetaten har, gjennom det å se hele planområdet under ett, åpnet for en tettere utnyttelse enn hva overordnede planer generelt legger til grunn, men dog innenfor prinsippene for S8. Forslagstiller har argumentert for at planområdets beliggenhet og karakter åpner for en enda høyere utnytting enn det S8 tillater. Man viser til at det i KPA punkt 22, Senterområder heter: "Som forsterkning av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor enkelte senterområder". Fagetaten har gjennom planprosessen fastholdt at eksisterende bebyggelse og struktur i det foreslåtte planområdet, alt har utnyttet eksisterende landskapstrekk gjennom en tettere, høyere og mer voluminøs utbygging enn hva som er karakteristisk for området Fagernes/Breiviken. Fagetaten har derfor ingen argument for ytterligere utnytting av dette området, ut over det den som vedtatte KP- en har vurdert for Sjøfronten (viser også til punkt 9 dette fagnotatet). I nytt revidert forslag ligger nå utnyttelsen mellom 165 til 215 %. I forhold til Parkeringsvedtektene til Bergen kommune er området delt mellom Indre- og Ytre by. Fagetaten stiller seg bak prinsippet om at det er naturlig å se hele planområdet under ett og da med en parkerings problematikk som indre by. Konklusjon: Fagetaten er enig med forslagstiller i at planområdet må sees under ett og da som S8, men kan ikke se det er behov for å gå utover overordnede planeres utnyttelses grad. Fagetaten er enig med utbygger at planområdet vurderes som indre by i forhold til parkering Tilliggende planer og planer under arbeid.: Side 9 av 23

10 4.5.1 Reguleringsplan Bergenhus 168/1218 Ellerhusens vei 15. Ligger like nord av området og ble vedtatt i Gjelder blokkbebyggelse Reguleringsplan Breviken 1 (Jægerbrygge). Ligger sørøst for planforslaget og ble vedtatt Gjelder boligbebyggelse Reguleringsplan under arbeide, plan nr Gjelder utvidelse av NHH. Bergen kommune. Sak nr / Reguleringsplan under arbeid, plan nr (området sør for foreslåtte planområde). Det ble meldt oppstart på planarbeide , men planen ble trukket Det vil si at området er uregulert, men vises som næring /industri i KDP Reguleringsplan under arbeidplan nr , Bergenhus gnr 268 bnr 195 Helleveien 118 Hellen skole. Det er her snakk om 200 nye plasser for skoleelever. 5. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDE (DAGENS SITUASJON). Planområdet BREIVIKEN HEGRENESET SKUTEVIKEN SANDVIKEN Figur 5 Oversiktsbilde; sett fra sør. Rød sirkel planområdet Når det gjelder beskrivelsen for dagens situasjon med tanke på beliggenhet, eksisterende bebyggelse, topografi, vegetasjon, grønne interesser, kulturminneverdier, adkomst, veg, privat og offentlig servicetilbud, offentlig kommunikasjon vises i forslagsstillers planbeskrivelse punk 6 (vedlegg C ). Side 10 av 23

11 NYE BLOKKER HELLENSKOLE KIRKEN Helleveien NHH BISKOPSHAVN MERINO JÆGERBRYGGE EKSISTERENDE INDUSTRI OG VERKSTED Figur 6; Oversikt over planområdet med tilliggende områder, sett fra sør: med 6. PLANBESKRIVELSE Planbeskrivelsen følger som bilag C og innholder beskrivelse av planområdet og planforslaget, oppsummering og kommentarer til forhåndsuttalelsene/merknadene m.m. Beskrivelsen er gjennomgått av fagetaten og funnet dekkende. Det presiseres imidlertid at forslagstiller har det fulle ansvaret for planbeskrivelsen. 6.1 Hovedpunktene i planforslaget Innledning Formålet med planen er å transformere det eksisterende industri/næringsområde i Breiviken til kombinert formål bolig/næring. Ønsket kommer delvis på bakgrunn av at flere eksisterende næringsvirksomheter i de nordre deler av planområdet har flyttet ut, samt at Norges Handelshøyskole (NHH), som i dag benytter Merinobygget, har signalisert at de vil trekke seg ut av bygget (eget regulering forslag for utbygging av NHH er under arbeid saks nr ). I planforslaget som fremmes ønsker man primært å opprettholde næring i første, eventuelt annen etasje. I næringsbegrepet ligger her kontor, forretning, lager og bevertning. Det tilrettelegges for i alt ca 291 boenheter fordelt på 6 delområder benevnt som; B/K/F-1, B/K/F-2, B/K/F/O -1, B/K/L -1, B/K/L- 2, B/K -1 og B/K-2. Utnyttelsesgrad for de seks delområdene, % BRA, variere mellom 165 % til 215 % og andelen av næringsformål varierer mellom %. Noe som gir et gjennomsnittlig andel næringsformål på ca 44 % Sørlige delen På arealet mellom Merinobygget og sjøen, foreslås anlagt et offentlig torg (OT-1, OT-2 og OT-3). Vest for OT-1 og OT-2, på arealene B/K/F- 1 og B/K/F-2, ønsker man å føre opp to nye bygg med byggehøyde tilsvarende henholdsvis 6 og 7 etasjer. Det er tenkt etablert et felles garasjeanlegg under OT-1 samt et parkeringsanlegg i eksisterende fjellhall under friområde Fr 1. Disse parkeringsarealene skal betjene B/K/F-1, B/K/F-2 og B/K/F/O -1. Videre anlegges det overflateparkering på B/K/F- 1. Det offentlige torget deles i tre da adkomstveien til eksisterende industri/næringsareal syd for planforslaget må opprettholdes og tilkomst til de to forannevnte nye bygg må skje fra denne vegen. Vel 50 % av ovennevnte offentlig torg (OT-1, OT-2 og OT-3), er medregnet som uteoppholdsareal for boligdelen av B/K/F-1, B/K/F-2 og B/K/F/O-1. På OT-3 står Pudrethuset som reguleres til allmennyttig formål; forsamlingslokale, spesialområde bevaring. Side 11 av 23

12 Mellom de to nye byggeområdene B/F/K-1 og B/F/K-2 er det lagt inn en "adkomst korridor" fra det offentlige torget og opp til friområde Fr1. Dette for å ivareta KDPs pålegg om å opprettholde forbindelsen i overordnet grønnstruktur Midtre del I delområdet B/K/F/O - 1 satser man videre på det eksisterende bygget: Merinobygget. Det offentlige formålet her er spesifikt tenkt som undervisning/skole. Forslagstiller ønsker å bygge på Merinobygget med to inntrukne etasjer og etablere en forbindelse med NHH via en bro fra byggets eksisterende toppetasje, over Breiviksveien og inn på eksisterende gangvei på NHH tomten. Etter påbygging vil Merinobygget ha 7 etasjer Nordre del For delområdene nord for Merinobygget, B/K/L-1, B/K-1 og B/K-2, ønsker man å bygge videre på eksisterende lamellstruktur. Høyden variere her mellom 3- og 4 etasjer. De eksisterende lamellhusene sammenbygges ved at man ut mot Breivikeveien/Ellerhusensvei, parallelt med vegen, etablerer to nye mellomliggende bygg, hver på 2 etasjer. Vest på delområdet B/K/L-1 reises det også et nytt bygg på 5 etasjer. For eksisterende bygg på det nordligste delområdet B/K/L-2, som ikke er en del av lamell strukturen, endres ikke høyden. Parkering for de fire nordligste delområdene ligger i eksisterende underetasjer i de respektive byggene. Tilkomsten til disse arealene skjer via felles avkjørsel fra henholdsvis Ellerhusens vei og Breiviksveien. Det legges betonglokk over nedkjørsel Fe3 og Fe2. Her etableres det felles leke og uteoppholdsarealer for boligdelen i forannevnte delområder; B/K/L- 1; B/K-1 og B/K Friområde Den grønne kollen sørvest i planområdet er i hovedsak avsatt til friområde. Dette arealet tilsvarer friområdet avsatt i KDP. Den nordligste delen av kollen vil bli tatt i bruk som felles uteareal for Merinobygget og B/K/F 1 og Adkomst Hellevegen og Breiviksbakken vil utgjøre hovedadkomsten til planområdet Breiviksveien er i planforslaget vist som tofelts vei med langsgående parkering. Forslaget innebære en sanering av avkjørsler mot både Breiviks -, Ellerhusens - og Fagernes vei. Primært vil tilkomst til delområdene skje fra øst; Breivik veien. En del gamle avkjørsler fra Fagernes veien er sanert. Man opprettholder og strammer opp avkjørselsveien fra det eksisterende industriområdet sør på Breivikneset. Ved gjennomføring av det foreslåtte planforslaget er man avhengig av en utvidelse av krysset Helleveien/Breiviksbakken (se analyse vedlegg I). Dette krysset ligger utenfor planen og er tatt med under rekkefølgebestemmelsene Offentlig infrastruktur. Planområdet sokner til Hellen skole som har dårlig kapasitet. Pr i dag er det plan under utredning angående 200 nye elevplasser på Hellen skole. Eventyrskogen skole, som er grenda skole til Krohnengen skole og ligger ca 2 km i luftlinje fra Merinobygget, har god kapasitet. Den reelle gangavstanden er dobbelt så langt og ganske kronglete (mye opp og ned). Bydelen Bergenhus har, sammen med Laksevåg og Årstad generelt det største gapet mellom behov og antall barnehageplasser i Bergen Kommune. Dvs at det her generelt er en stor utfordring med å nå målet om å gi alle barn som ønsker det et tilbud om barnehageplass i sin bydel. Det er dog, pr i dag en relativ god dekning akkurat i dette området av Bergenhus bydel. Det fins i alt to nærbutikker i området. Den nærmeste ligger ca 500 meter fra krysset mellom Ellerhusens vei og Breiviksbakken. 6.2 Endring i forhold til planforslag lagt ut til offentlig høring. Forslagstille har gjennom prosessen til 2. gangs behandling imøtekommet noen av fagetatens konklusjon i fagnotat av , merknader innkommet etter offentlig høring og påpekninger i merknadsmøte avholdt ; Side 12 av 23

13 Bebyggelsen i B/K/F 1, B/K/F 2, B/K/L-1, B/K 1 og B/K-2 er alle redusert med en etasje høyde. Gjennom høydereduksjon har man redusert antall boenheter fra 390 til 291. Og prosentandelen næring er dermed økt til totalt 44 % av BRA. Barnehagen er vurdert og tatt ut av planen og snu "brygge" ved TO-1 faller dermed bort. Det offentlige friarealet Fr1 er utvidet noe mot øst. Forslagstiller opplyser at fellesareal uteoppholdsareal nå er over 25 m 2 pr boenhet. Gjennom høydereduksjon er grad av utnyttelse lavere enn utlagte forslag; grad av utnyttelse ligger nå mellom 165 og 215%. 7. KONSEKVENSER AV PLANFORSLAGET Planforslaget var ved oppstart vurdert til ikke å ha behov for konsekvensutredning da økning av næringsareal ikke overskred m2. Planforslaget vil likevel medføre konsekvenser for området: Forslaget er ikke i henhold til overordnet plan da hele området nå blir sett på som S8 og utnyttelse graden dermed er høyere enn hva både gjeldende KDP og KPA legger opp til. KPAs minimunskrav til private utearealer er redusert med 20%. Store deler av fellesareal for boligdelen ligger på offentlig areal. Dette er ikke i henhold til KPA og går utover barn og unges interesser. Kollen privatiseres gjennom at felles utareal for noen delfelt legges hit. Dette har konsekvenser for barn og unges interesser i nærmiljøet; frilufts aktiviteter. (stiforbidelsen privatiseres) Tverrforbindelse for syklende og gående mellom Fagernes og Breiviksveien er ikke sikret i plan. Trafikkmessige konsekvenser i krysset Breiviksbakken/helleveien. En bearbeidelse av ovennevnte kryss vil kunne føre til ekspropriasjon; en økonomisk konsekvens for kommunen. Utsiktforhold for deler av eksiterende bebyggelse blir redusert. Ved å tillate boliger i området båndlegger man næringsarealet sør for planen i forhold til hvilke type industri som kan tillates etablert i fremtiden.. Det vil bli ryddet opp i forurenset grunn og i gamle bygningsmasser. Det ryddes opp i avkjørsler mot Breiviksveien og Ellerhusens vei. Ras problematikken ikke utredet i forhold til utbygging i felt B/K/F 1 og B/K/2. hva gjelder sprengning og eksisterende fjellhall. Det er uklart hvilke konsekvenser dette vil få. 8. MERKNAD; VARSLING OM OPPSTART OG OFFENTLIG HØRING 8.1 Merknader til varsling av oppstart Planarbeidet ble varslet og det var ved fristens utløp den kommet inn 15 merknader fra offisielle instanser og 11merknader fra private. Forslagstiller har i sin planbeskrivelse rev , kapittel 10, sammenfattet de ovennevnte merknader og kommentert dem etter behov. Merknadene går i hovedsak på: Opprettholdelse av grønnstruktur, stiforbindelser; grønnkorridor. Hensynet til barn og unge; tilstrekkelig lekeområder/fellesareal. Trafikkforholdene; bekymring for gjennomkjøring og økt trafikk ved skolevei. Forholdet til eksisterende bedrift på naboeiendom syd for planområdet. Antall boliger; man ønsker moderat utbygging Uttalelser og merknader innkommet til offentlig høring. Jf vedlegg C1A: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden ,09. Det er mottatt 16 merknader fra offentlige instanser (inkludert fagnotat) og 16 merknader fra berørte private grunneiere og naboer NB! Et par av merknadene inneholder flere underskrifter som til sammen utgjør 100 styk. Konfliktnivået er høyt. Merknadene går i hovedsak på: Bevaring av eksisterende grøntområde på kollen vest i planforslaget Tap av overordnet grønnstruktur (barn og unges interesser). Bekymring i forhold til generell trafikksituasjonen i Sandviken, trafikk inn i område og trafikksikkerhet i forhold til skolevei. Bekymring i forhold til økt høyde (tap av utsikt og sol), økt utnytting. Side 13 av 23

14 Mangelfull kvalitet på uteareal, manglende solforhold, klimatiske forhold. Estetikk Påpeker viktigheten av å opprettholde eksisterende gangstier/snarveier. Gangbro over Breiviksveien. Merknadene er stort sett sammenfallende med fagetatens foreløpige vurdering i fagnotat av Merknadene er oppsummert og kommentert av forslagstiller, jf. vedlegg C1A, datert Planleggers kommentarer anses i all hovedsak å være dekkende og fagetaten viser til sitt punkt 9 for utdyping av sine kommentarer. 9. FAGETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET. 9.1 Fagetatens konklusjon ved utleggelse til offentlig ettersyn Konklusjon ved offentlig høring ( ): "Fagetaten er positiv til transformasjon av området til en blanding mellom bolig og næring. Vi har likevel innvendinger mot flere hovedpunkt i det fremlagte planforslaget. Fagetaten mener forslaget bør forholde seg til følgende punkter: Det må være mer næringsformål enn boligformål i planforslaget. Planforslaget må dekke kravet til 25m2 felles uteoppholdsareal pr boenhet. Primært skal utomhusareal ligge på bakkeplan eller på dekker som har god tilknyting til terreng. Planforslaget må forholde seg til KPAs bestemmelser om byggehøyder for område S8. Bebyggelsen på tomtearealene sørvest for Merinobygget må reduseres i størrelse. Grønnkorridoren fra Breiviken og opp på kollen i vest må vurderes på nytt med en mykere linjeføring (sti, ikke trappeløsning). Det må gjøres en nærmere vurdering av barnehage på tomtearealene sørvest for Merinobygget. Dersom forslaget blir vedtatt utlagt til offentlig ettersyn presiserer fagetaten at planmaterialet ikke er komplett og må suppleres før utleggelse foretas. Det vises til kontrollbrev av " 9.2 Fagetatens vurdering av barnehageformålet i planen Barnehage formål er tatt ut avplanforslaget: Forslagstiller har tatt barnehagen ut på oppfordring fra fagetaten. Vi vurderer barnehagesituasjonen for dette området, uten ytterligere utbygging, til å være tilfredsstillende dekket. Med den utbygging som her er vist mener vi at potensialet som ligger i de eksisterende barnehagene ivaretar behovet. Videre har vi vurdert barns interesser; barnehageformål opp mot overordnet grønnstruktur. Området er per i dag bruk av barn og voksne til tur og fri lek. Arealet som var avsatt til uteareal for barnehagen er de mest tilgjengelige og brukbare arealer på kollen. Andre grønne områder i nærmiljøet bygges stadig ned. Fagetaten at området ivaretar barns og unges interesser best gjennom å opprettholde arealet til bruk for allmennheten; dvs arealet omreguleres til Friområde. 9.3 Fagetatens vurdering av nytt revidert forslag, siste reviderte tegninger Innledning: Fagetaten ser at forslagstiller i det reviderte forslaget har foretatt en del omprosjektering som på noen områder imøtekommer fagetatens, høringsinstanser og naboers merknader. Fagetaten vurderer likevel ikke forslaget til å gi de rette svarene for omsøkte område i forhold til de kriterier vi gjennom hele planprosessen, fagnotatet til offentlig høring og gjennom notat av har gitt uttrykk for. Det har i utgangspunktet vært omforent at planforslaget skal vurderes ut fra kriteriene i KPAs senterområde; Sjøfronten S8, KPAs punkt 11 Utendørs oppholdsareal, og parkeringsvedtekten for Indre bydel (jf punkt 4.4 dette notatet). Noe som gir en høyere utnytting for hele området, enn KPA og KDP legger opp til. Planforslaget forholder seg ikke til dette, i det forslaget går utover maks høyde angivelser og ikke kalarer kriteriene for minimums felles- og privat uteareal. Fagetatens største ankepunkt til planforslaget ligger i fordelingen mellom næringsformål og boligformål. Gjennom hele prosessen har vi vært klar på at hovedtyngden må ligge på næringsdelen og at næringsformålet kan være relatert til miljøet rundt NHH (kontor/undervisning). Planområdet er en del av et eksisterende næringsområde hvor gjenværende bedrifter er avhengige av tilgang til sjø og gode transportmuligheter ut av området. Topografien tilsier at området er noe annet enn boligområdene rundt. Solforhold og andre klimatiske forhold har gjort at det har vært naturlig å Side 14 av 23

15 legge næring her. Det foreslåtte planområdet egner seg trolig ikke særlig til å opprettholde den industrivirksomheten som har eksistert her inn til de siste årene, men Bergen trenger ny næringslokaler med en lokalitet som her; nær sjø, relativt nært sentrum og mulighet for god tilknytting mot undervisningsinstitusjonen NHH (kunnskaps- og forskningsbaserte næringer). Slike områder skal ikke omreguleres til boligformål uten at det er spesielt gode grunner til det. At forslagstiler her har valgt å bygge videre på eksisterende tunge bygningskropper, designet for industri, gjør at området ikke har de beste forutseninger for å fremskaffe gode uteareal for boligdelen. Dette fremgår tydelig av planforslag da man ikke klarer å fremskaffe nok felles uteareal for beboerne på egen grunn, men må ty til offentlige plasser (går utover barns og unges interesser). KPAs S8 åpner ikke for det. Fagetatens vurdering om hovedvekt på næringsarealer ligger nettopp i det at man med en høy andel boliger ikke klarer å skaffe utearealer med gode nok kvaliteter. Fagetaten vil primært ikke legge frem planforslaget, men ønsket om å revitalisere området er sterkt. Vi ser at Sjøfronten representerer et potensial for transformasjon, men at forslaget ikke har funnet den form vi rent planfaglig finner forsvarlig. Ved en omfordeling av de formål som er foreslått i planen vil man kun revitalisere området til en god kombinasjon av næring/ boligformål Fellesareal /utendørs oppholdsarealer for boligdelen Den stor utfordring i planforslaget og grunnlaget for fagetatens skepsis til formålsfordelingen mellom næring og bolig ligger i mangel på store nok og gode nok utearealer for boligdelen. Det er bekymringsfullt at disse arealene primært legges på betongdekke (jf KPA punkt 11, kvalitetskrav, "fellesområdene skal primært ligge på bakkeplan, alternativt på opparbeidet dekke med god terrengkontakt og god kontakt til hovedinngang ). Forslagstiller opplyser at man i revidert forslag har oppnådd KPAs krav om 25 m 2 fellesareal pr boenhet. Samtidig har forslagstiller gjennom planbestemmelsen redusert minstekravene til private uteareal med i alt 20 %. Dette er det ikke redegjort for gjennom planbeskrivelsen og i strid med KPA. Med skjerpete fokuseringen på uteareal i tettbygde strøk og skjerpede rikspolitiske retningslinjer (jf. Rundskriv T-2/08 "om barn og planlegging") finner fagetaten det essensielt at minimums areal blir, også når det gjelder de private utomhusareal, imøtekommet i dette prosjektet. Av KPs punkt 2.8 Barn i byen går det frem at et av Byrådets visjoner for Bergen, er å skape Norges beste by for barn og unge. Bergen skal være et sted som ivaretar barns behov for aktivitet og livsutfoldelse. Dette må ivaretas gjennom planarbeide. Det er ikke regulert til formål fellesareal i planforslaget men utearealene er illustre på illustrasjonsplan dater I dette planforslaget oppnår man kun store nok fellesareal gjennom å bruke arealer på betongdekke og deler av offentlig areal. Fellesarealene benevnt Uteareal 1 og 2 (primært avsatt for, B/K/F-2 og B/K/F/O-1) skiller seg ut i det de ligger på bakken. Når det gjelder Uteareal 1 er dette et areal som det knytter seg store konflikter til. Gjennom bestemmelsenes "Uteområder i grense til friområde Fagernes, skal være åpen for allmenn ferdsel" ønsker forslagstiler å sikre bruken for alle beboerne i Breiviken. Vi har ikke hjemmel til å fastlegge bruken av private fellesarealer som åpent til allmennferdsel gjennom reguleringsbestemmelsene (jf. plan jus 2008). Dvs at i bestemmelsen må ut. Slik arealet er vist på plankarte, som en del av B/K/F/- 2 og B/K/F/O-1, er området privatisert til fellesområde for nevnte delfelt. Fagetaten er sterkt kritisk til å bruke dette arealet til felles uteareal. Arealene nyttes pr i dag av alle beboerne i området til tur og lekeområde (spor etter barns lek). Fagetaten vil ha dette arealet innlemmet i formålet Fr1 og arealet blir derfor ikke relevant som felle uteareal. Planområdet har få utfordringer og alternative muligheter for barn i andre aldre enn førskolebarn. Når man utvider med 291 boenheter må man også se på mulighetene for ballplass eller kvartalslekeplass. Hvert del felt kan ikke dekke alle behov. Her burde det være mulig å forhandle på tvers av tomtegrensene for å sikre at arealer for fysisk aktivitet blir brukbare i planområdet. Reguleringsbestemmelsene sier at 50 % av minimums fellesuteareal for B/K/F 2, og B/K/F/O1 kan dekkes av offentlig torg OT-1. Videre sier at inntil 25 % av fellesarealene kan ligge på tak eller andre flater uten terrengkontakt (det siste gjelder alle byggeområdene). Da området er definert som S8 åpner ikke bestemmelsene for en slik løsning. Det vil si at forslagstiller går ut over kriteriene som ligger i bunn for utvikling av dette området. KPA åpner kun for slike løsninger innenfor KDP Sentrum, Bydelssenter og langs bybanen. Fagetaten har tatt opp spørsmålet, med etat for plan og geodata, hvor vidt et fremtidig bybanestopp i forbindelse med NHH vil endre status på omsøkte planområde fra S8 til Bybanestopp. Det kom klart frem at bydelstoppet ikke vil innvirke på fortettingspotensialet i omsøkte område; Side 15 av 23

16 Vi refererer til KPA, planbeskrivelse side 107 hvor det heter at prinsippet for fortetting skal gjelde innenfor en grense på 200 meter fra bybanestopp. Fagetaten vil understreke at vi alt har, gjennomfaglig vurdering (jf punkt 4.4), gitt forslagsstiller en høyere utnyttelse enn hva planområdet formelt er vurdert til å kunne tåle. Fagetaten finner det lite forsvarlig å gå utover disse kriteriene i S8. Søknad om avvik for andre geografiske områder enn nevnt over, eller avvik begrunnet i andre kriterier skal belyses med alternative løsninger som oppfyller standardkravene, fagetaten ser ikke at dette er gjort eller oppnådd her. Fagetaten finner at det blir vanskelig å tilfredsstille minimums kravet om uteareal for feltene B/K/F -1, B/K/F -2 og B/K/F/O1. Dette undrestreker at forslagstilleres ønske til utnyttelse og formålsfordeling ikke er gjennomførbar for disse områden. Tas boligdelen i feltene B/K/F/-1 og B/K/F-2 ut vil man kunne komme nærmere en god løsning for fellesoppholdsareal for boligdelen i B/K/F/O- 1. Forholdet næring/bolig vil dreie seg mer i den retning fagetaten hele tiden har ønsket: med betydelig hovedvekt på næringsdelen. Fagetaten vil derfor at OT-1 reguleres til fellesareal for B/K/F/O-1. Reguleres hele kollen til friområde har fagetaten en større forståelse for at dette arealet kan være med å dekke en del av fellesarealet for de nye boligene i planforslaget. I områdene B/K/L - 1, B/K/F -2, B/K-1 og B/K-2, er fellesareal lagt på betongdekke mellom husene. Uteareal på betongdekke kan vurderes dersom de har gode forbindelser med terreng. Særlig er dette viktig i områder med generell knapphet på tilgang på utomhusareal. Fagetaten finner ikke at de viste lekearealene her har god tilknytting til terreng. Det er gode muligheter til å få dette til her, men forslagstiller må arbeide mer med dette for å få gode resultater. Konklusjon: Av det tilsendte materiale finner fagetaten at uteoppholdsareal med kvalitet, som da er et minimumskrav, er en mangelvare i dette prosjektet Høyder og byggevolum Planforslaget viser til to nye bygg på 6 og 7 etasjer lengst sør vest i planområdet (BKF-1 og BKF-2). Merinobygget blir påbygget med to nye etasjer og blir på 7etasjer. Bebyggelsen nord for Merinobygget, B/K/L 1, B/K/ 1 og B/K-2, får nå en varierende høyde på 3 til 5 etasjer. B/K/L- 2 endrer ikke på dagens høyde. I følge kritereine satt i S8( jf vårt punkt 4.4) er høydevalget ikke innenfor KPA og forslaget imøtekommer heller ikke her kriteriene som er lagt til grunn for planforslaget. Forslagstiller viser til KP " Som forsterkning av eksisterende landskapstrekk kan det vurderes høyere bebyggelse innenfor enkelte senterområder" og bruker områdets beliggenhet, i et dalføre mellom to koller, som argument for å gå utover de høydebegrensninger som er fastsatt i overordnet plan. Denne vurderingen er fagetaten ikke faglig enig i. Området skiller seg ut fra den øvrige bebyggelsen gjennom en mye tyngre utnyttelse. Både volummessig og strukturelt utnyttes dette dalføre, gjennom den bestående bygningsmasse, til sitt maksimale potensial. Dette fungerer greit så lenge det fremstår som et industriområde, men ved transformasjon må man også tenke på tilknytting til de øvrige boligområdene og særlig på kvaliteten i rommene mellom husene. I dag preges plassen foran Merinobygget av den grønne kollen. Og rommet i seg selv er relativt udefinert. Jf figur 9. Side 16 av 23

17 Figur 9. Bilde tatt med standpunkt ved inngang til Jærebrygge ( bilde tatt av forslagstiller). Når forslagstiller så plasserer to bygg på 6 og 7 etasjer tett innpå kollen i vest og to ny etasjer oppå Merinobygget, vil man ikke få den samme visuelle forståelsen av nærhet til grønne områder og den grønne korridoren (viktig elementi KPA) blir lite synlig. Figur 10. Forslagstillers forslag ;bygg på 6 og 7 etasjer ( bilde tatt og manipulert av forslagstiller). Side 17 av 23

18 Det vi ser er at den grønne kollen, som et element rundt plassen, vil miste deler av sin identitet. Primært vil man oppfatte byggene som en stengsel mot kollen. Og illustrasjonen figur 10 viser også at to ekstra etasjer på Merinobygget stenger for visuell kontakt til det øvrige miljøet i nabolaget. Hovedprinsippet for et offentlig rom/torg her i Breiviken, må være en kombinasjon av visuell sammenheng mellom sjø, landskap og bygningsmasser. Dette oppnås ikke med bygg på 6 og 7 etasjer. Det er ikke bare høyden på byggene i B/K/F 1 og B/K/F - 2 som bekymrer Fagetaten. Volumet på de to forannevnte bygg skaper også bekymring. Bygningsvolumene som er valgt legger seg kraftig inn på de grønne områdene på kollen i vest. De fysiske inngrepene i kollen vil bli store, og ras problematikk har ikke vært diskutert i planprosessen. Videre vil beliggenheten helt inn i kolle privatisere arealene opp på kollen. Skal det åpnes for bebyggelse her må den være vesentlig lavere enn kollen, smekre i volum og ligge inntil bergveggen, slik at Merinobygget og kollen, som verdifulle elementer i det offentlige rom, fremheves. Ved å senke byggene i B/K/F -1 og B/K/F - 2 til to bygg på 3 og 4 etasjer og ved å fjerne tilbygget på to etasjer på Merinobygget, oppnår man en annen visuell sammenheng mellom torget og arealene rundt. ( jf fig 11). Vi ser av sol/ skyggediagrammet at hus på 6 og 7 etasjer danner stor skygger på plassen både kl og kl den 21. mars. Eksisterende situasjon for de to samme klokkeslettene viser gode solforhold (se vedlegg D og E). For 1.juni viser diagrammet av eksisterende situasjon at uten hus har ¾ av plassen fin sol kl 18.00, men ved de foreslåtte hus er ¾ av arealet uten sol kl juni. Figur 11. Fagetatens forslag; to nye bygg på 3 og 4 etasjer. Påbygg på merinobygget fjernet ( bilde tatt av forslagstiller og manipulert av fagetat). Gjennom sitt valg av høyde og byggevolum har forslagstiller nedprioritert potesialet som ligger i områdets grønne kvaliteter. De rettferdiggjør bygg med et etasjeantall på 6 og 7 etasjer med å vise til at Jægerbrygge med sine 6 etasjer. Det er riktig at man her har tillat seks etasjer men Jægerbrygge spiller opp mot en meget høyer grønn "kolle", slik at når vi befinner oss i Breiviken har vi visuell kontakt med grønne elementer. Fagetaten ser at man har en unik sjanse til å danne et offentlig rom som spiller på stedes kvaliteter, både når det gjelder nærhet til sjø og tilgangen til overordnet grønn struktur. Kvaliteter som vil være etterspurt for næringsbedrifter med arbeidstaker som stadig setter større krav til bedriftens omgivelser/presentasjon. Side 18 av 23

19 For Merinobygget kan fagetaten strekke seg til et påbygg på en etasje på den delen av bygget om ligger lengst nord. Primært vektlegger fagetaten her hvordan bygget oppfattes fra OT3 og fjernvirkning fra sjø. Forslagstiller har senket flere av byggene med en etasje i forhold til forslag utlagt til offentlig høring. Dette er visualisert i vedlegg (E). Ut i far det innsendte materialet kan det for fagetaten se ut som at dette grepet har bedret utsiksforholdene for beboerne i Gamle Breivikveien 10 noe. Når det gjelder høydene på byggene i B/K/L 1,- B/K - 1 og B/K2 ser fagetaten at Gamle Breivikveien 12 fremdeles blir stekt påvirket. De mister i realiteten det meste av utsikten, men blir kanskje mer påvirket av en kraftig "vegg" relativt nærme huset. Fagetaten har her redusert høyden på mellombygget mellom B/K/L -1 og B/K - 1 med en etasje og senket maks kotehøyde til moh. Likeså har vi senket B/K -1 til kotehøyde Valg av formål/fordeling av formål (% ) Fremleggelsen av forslager forutsette endringer i fordelingen av formål. Fellesareal og høyder er helt avgjørende for fordeling av formål i dette planområdet. Fagetaten finner at en fordeling på 70 % næring og 30% boliger for hele området, vil være realistisk. Friområde F1 og overordnet grønnstruktur: Et av de store konfliktpunkt i planforslaget involverer overordnet grønnstruktur og sammenhengen mellom grønne arealer i området. Primært vektlegger man kollen sørvest for Merinobygget. Området brukes pr i dag av alle beboerne i nærområde til tur- og lekeområde. Konflikten ligger i beboernes ønske om å opprettholde dagens bruk av arealet versus forslagsstillers ønske om benytte arealet som en del av fellesareal for den nye bebyggelsen. Ved utleggelse til offentlig ettersyn, var utearealet for planlagt barnehage plassert her. Barnehagen er nå tatt ut av planforslaget, men forslagstiller har valgt å legge Uteareal 1, fellesareal for B/K/F -2 og B/K/F/O-1 hit (nb! arealet er ikke regulert til fellesareal på plankart, men viser som del av feltene B/K/F -2 og B/K/F/O-1). Gjennom bestemmelsenes "Uteområder i grense til friområde Fagernes, skal være åpen for allmenn ferdsel" ønsker forslagstiler å sikre bruken for alle beboerne i Breiviken. Fagetaten er sterkt kritisk til å bruke dette arealet til fellesuteareal for nevnte delfelt. Dette på bakgrunn av dagens bruk av området (barn og unges interesser) og fordi vi ikke kan sikres arealene til bruk for allmennheten gjennom reguleringsbestemmelsene (jf. plan jus 2008). Kollen utgjør også et grønt landskapselement som ren visuelt er et tilskudd til et område hvor grønne arealer sakte bygges ned. Da området er i aktiv bruk må forslagstiller (jamfør rikspolitiske retningslinjer for barn og unge) vise til erstatningsareal. Dette fins det ikke i umiddelbar nærhet. Gjennom KDP er det lagt sterke føring på å styrke sammenhengen mellom det grønne arealet (Fr1) på kollen og grønne areal rundt NHH. Forslaget har i større grad ivaretatt den eksisterende stien fra Breiviken og opp på kollen, men privatisere deler av den ved at den legges på det private arealet til B/K/F- 2. Igjen: det fins ingen hjemmel i lovverket som kan sikre allmennheten tilgang til sti over privat eiendommer uten at stien reguleres til offentlig bruk. I diskusjonen rundt overordnet grønnstruktur er det satt spørsmålstegn ved behovet for et så stort offentlig torg som beskrevet i planen. Spesielt med sikte på at man strever med å oppnå gode felles utearealer for boligformålet. Behovet for overordnet grønnstruktur og sammenhengen mellom grønne arealer i dette område, har en større prioritet enn et stort offentlig torg. Gjennom å utvide Fr1 til å omfatte hele haugen vest for planområdet får man sikret kollen som et grønt element. Fagetaten ser at man kan forsterke sammenhengen mellom de grønne arealene (kollen og arealene rundt NHH) gjennom å utvide arealet Fr1 til også å gjelde områder nede i Breiviken. Fagetaten vurderer arealet som i planforslaget er vist som offentlige torget OT - 2 til å kunne inngå som en del av den grønne korridoren (utvidelse av Fr1). Offentlig torg OT-1 til OT3 Side 19 av 23

20 Det store arealet mellom Merinobygget og sjøen er i planforslaget vist som offentlig torg. Det er avsatt et areal på til sammen 6.7 mål til dette formålet. Arealet deles i tre, OT1, OT2 og OT3, gjennom adkomstvegen Breiviken. OT- 1 utgjør arealet rett sør for Merinobygget (B/K/F/O -1). Området er foreslått regulert til offentlig torg, men skal også fungere som fellesareal for boligdelen av B/K/F-2 og B/K/F/O-1. Noe som i realiteten gjør at ca 2/3 (jf. reg.best ) av dette offentlige areal "privatiseres". Eller sagt på en annen måte; det offentlige vedlikeholder og drifter private fellesarealer (bl.a.lekearealet). OT-1 skal også fungere som tilkomstareal for forretningsdelen av Merinobygget og hoveddelen av arealet ligger på et betongdekke som utgjør taket på felles parkeringsareal. Fagetaten ser behovet for å endre formålet OT-1 til fellesareal (Fa1) for delområdet B/K/F/O- 1. Sol/ skygge illustrasjoner viser at arealene på OT-1, i situasjonen med nabobygg på 6 og 7 etasjer, ikke har tilstrekkelig sol den 21. mars kl. 15. Arealet oppfyller ikke kriteriene i KPA. Uten bygg er solforholdet bra, og fagetaten finner at ved redusert byggevolum i B/K/F-1 og B/K/F-2 kan man oppnå gode solforhold på et felles areal her. Dette underbygger ønsket om å endre OT-1 til fellesareal Fa1. For å forsterke sammenhengen mellom Fr1 og de grønne arealene rundt NHH vil fagetaten at det fra området, som i forslaget er benevnt OT-2, opparbeides en grønn buffersone mellom fortauet på Veg 1 (Breiviken) og omtalte fellesareal Fa1. Sonen skal være 5 meter bred. OT -2 er ikke nevnt spesifikt i reguleringsbestemmelsen, men viser på illustrasjonsplan som et opparbeidet lekeareal. Arealet ligger mellom nedkjørsel til parkeringskjeller og veien inn til Breivikneset. Fagetaten endrer arealets formål til friområde og innlemmer arealeti Fr1( se over om friområdet). OT-3: Dette arealet finner fagetaten mer interessant som et offentlig rom. Arealet er på ca 3 mål og ligger mellom forannevnte veg (Breiviken,Veg 1) og sjø. På området står også Pudrethuset som er regulert til allmennyttig formål bevertning. Fagfagetaten ser her en unik mulighet til å danne et offentlig rom som spiller på stedes kvaliteter; nærhet til sjø og tilgang til overordnet grønnstruktur. Kvaliteter som vil være etterspurt for næringsbedrifter med arbeidstakere som stadig setter større krav til bedriftens omgivelser/presentasjon. B/K/F 1 og B/K/F/2: Fagetaten fjerner her boligdelen totalt, og regulerer til kontor og forretning K/F. Bakgrunnen for ønsket er mangel på gode uteareal, dårlige solforhold på ettermiddagen og dagens bruk av arealene på kollen. Skepsisen ligger også i det fysiske inngrepet de to byggene medfører i kollen. Gjennom sin høyde og volum vil de sterkt påvirke/privatisere arealet på kollen. Ved å fjerne boligdelen her unngår man for å legge ytterlige restriksjoner på eksisterende næring ute på Breivikneset. B/K/F/O1. Hovedproblematikken for dette området er at man ikke har løst fellesuteareal på en god måte. Fagetaten har ved å utvide av Fr1 også fjernet en del av utearealene for delområdet (Uteareal 1). Gjennom omregulering av OT-1 til felles uteareal (Fa1) for B/K/F/O-1 ser fagetaten en mulighet til å skape gode fellesarealer for beboerne. Fagetaten ønsker forretningsformålet mer konkretisert i bestemmelsen for delområdene B/K/F 1, B/K/F/ 2 og B/K/F/O-1. Med en utnyttelse på maks 215 % i BRA i B/K/F/O 1 vil maks BRA utgjøre m 2, noe som gir et næringsareal på i alt m 2.Vi ønsker ikke inn kjøpesenter her. Bestemmelse Eventuell forretning skal ligge på bakke plan, må flyttes til 2.2 slik at de også gjelder for B/K/F/O-1. I reguleringsbestemmelsen har man tatt med bevertning som eget næringsformål. Bevertning i boligområder kan ofte medvirke til konflikter. Problemstillingen har ikke vært tilstrekkelig drøftet i planprosessen. Fagetaten antar at formålet bevertning primært forholder seg til Pudrethuset (forsamlingslokale). Fagetaten ønsker derfor inn en bestemmelse om omfanget av bevertningsdele. B/K/L-1og B/K/l -2 Side 20 av 23

21 Det blandete formål lager/bolig vurderes til å være konfliktfylt. Vi ser at dette kan skape trafikk- og støyrelaterte konflikter mellom bolig og næringsformålet. Særlig vil løsningen i B/K/L 1 kunne skape trafikkrelaterte problemer. Fagetaten finner derfor at formålene for dette område bør endres til K/L. For B/K/L -2 er situasjonen litt annerledes da man gjennom god planlegging kan separere trafikk til næringsdel og til boligdel på en god måte, men støyproblematikk er den samme. De konkrete formålene i næringsdelen er kontor, forretning og lager. Fagetaten ønsker en presisering av forholdet mellom fordelingen av type næring. Vi ønsker en hovedvekt på kontorformål versus forretningsformål. Konklusjon: Når det gjelder overordnet grønnstruktur har planforslaget fortsatt ikke funnet sin endelige form. Fagetaten ønsker at "kollen" syd for Merinobygget i sin helhet reguleres til friområde, og ser at dette kan trekke i positiv retning i forhold til de generell felles uteareal/lekeareal som fagetaten prinsipielt er skeptisk til (lekeareal på betongdekke). Vi ser muligheten for å utvide den grønne korridoren på "bekostning" av offentlig torg (OT1), og kan se en gevinst i å privatisere området foran Merinobygget, i kombinasjon med et mer offentlig torg OT3. Fagetaten vurderer forslaget til ikke å være tilfredsstillende gjenomarbeidet hva gjelder fordeling av formål og ser at; formålene i B/K/F 1 og 2 må endres til K/F 1 og K/F 2. Formålet Fr1 må utvides til å gjelde hele kollen og OT.2 formålet i delområdet B/K/L-1 bør endres til K/L. formålet OT-1 bør omreguleres til fellesområde Fa1 og grønnbuffersone langs Vei 1. reguleringsbestemmelsenes flyttes under punkt 2.2 Felles for boliger - blokkbebyggelse og kombinerte forhold. det settes inn en bestemmelse for maks areal av forretningsdelen i B/K/F/O Forhold som ligger utenfor planområdet, men er avgjørende for realiseringen av planforslaget: Reguleringsbestemmelsene inneholder rekkefølgekrav vedrørende veikrysset Helleveien /- Breiviksbakken. Rekkefølge kravet lyder; Følgende må være utført før det kan gies igangsettingstillatelse for nye boliger - eller næringsbygg i planområdet: Nytt venstrefelt i vegkryss Helleveien /Breiviksbakken. Området ligger utenfor planområdet og vi er usikre på om denne bestemmelsen er gjennomførbar eller om dette i seg selv vil hindre en utbygging som foreslått. Hele planen er avhengig av at dette krysset gjennomføres som vist i vegrapporten dater (vedlegg I). Vi viser til veilederen til utforming av reguleringsplaner hvor det heter: "I bestemmelser kan fastsettes rekkefølgekrav som forutsetter at tiltak også utenfor planens områdebegrensning er iverksatt / gjennomført før planen tillates gjennomfør... Når det nyttes såkalte rekkefølgebestemmelser, må det imidlertid være en forutsetning at de forhold som begrunner utsettelse av planens gjennomføring, faktisk og rettslig kan og vil bli gjennomført innen rimelig tid, jf. 10-årsfristen for ekspropriasjon i lovens 31. Rekkefølgebestemmelser gjelder således to ulike rettslige realiteter ved at 26 skiller mellom rekkefølgekrav hva angår tiltak innenfor, og rekkefølgekrav hva angår tiltak uten for reguleringsområdet. Sistnevnte er vilkår for gjennomføring av reguleringsplanen." Behovet for tiltak utløses av utbyggingen og det vil derfor være naturlig at krysset også var en del av reguleringsplanen. Dersom bygging av venstresvingefelt betinger inngrep, må det utarbeides en reguleringsplan for å kunne få hjemmel til inngrep. Kommunen kan risikere at det søkes om dispensasjoner fra rekkefølgekravet fordi det tar tid å regulere, erverve areal og gjennomføre tiltaket. For å spare tid og skape mer realisme i gjennomføring av tiltaket ble det i fagnotat til offentlig høring sterkt anbefalt at krysset skulle med i planen og dermed knytte den sterkere til denne. Dette har forslagstiller valgt å ikke gjør. Det kan ikke regnes med at det offentlige påtar seg arbeid med ombygging av krysset når det i notatet viser seg at trafikkavviklingen er tilnærmet tilfredsstillende i dag. Det er et krav som utbygger vil få ansvaret for å gjennomføre. Side 21 av 23

22 Fig 7 Bildet tatt i Helleveien retning nord. Figur 8 Bildet tatt i Helleveien; retning sør. Bildene viser at det her vanskelig kan gjennom føre et venstrefelt for trafikk ned til Breiviksbakken. Konklusjon: Fagetaten ser gjennom denne bestemmelsen at planforslaget er lite realiserbart Gangbro over Breiviksveien / mulighet for klage fra Hordaland Fylkeskommune: Forslagstiller ønsker en gangbro over Breiviksveien. Fra byggets 5 etasje og inn på gangveisystemet opp til NHH. Ønske er å knytte seg sterkere til NHH. Fagetaten kan se perspektiv av en visjon her, men forslaget er ikke i møtekommet positivt i forhold til NHHs egen reguleringsplan som nå ligger til politisk behandling. Det er heller ikke redegjort for forholdet gangbro/offentlig bruk. Bybanen varsler at gangbroen, med den viste tunellen inne på NHHs eiendom, kan komme i konflikt med fremtidig trase for bybanen. Planforslaget ble, ved offentlig ettersyn, feilsendt til Riksantikvaren og ikke til Hordaland Fylkeskommunes planavdeling. Dette ble først oppdaget ved gjenomgang av materiale til 2. gangs behandling. Forslaget ble derfor oversendt Hordaland fylkeskommune den Den mottok så fagetaten beskjed om at Hordaland Fylkeskommune ønsket mer tid til å forberede politisk behandling av innsigelse. Innsigelsen gjaldt gangbro over Breiviksveien. Den faller innenfor interferens området for automatisk fredet kulturminne som ligger på NHH s planområde. Fagetaten ser at vi ikke kan fremme en plan med et potensial for innsigelse fra Hordaland fylkeskommune. Derfor må planforslaget returnert slik at gangbroen redigeres ut av planforslaget Eksisterende stiforbindelser: Pr. i dag brukes vegen som går fra Fagerneset over Merinobyggets nordre del og som ender ut i Breiviksveien, som snarvei for gående og syklende. Dette er kvaliteter som må ivaretas (Jf. KPA punkt 10). Etaten kan ikke se at denne viktige forbindelsen er ivaretatt i planforslaget. Igjen bruker forslagstiller reguleringsbestemmelsen for å åpne for allmennferdsel, uten at vi kan hjemle dette i plan og bygningsloven. Veien må reguleres til offentlig gang/sykkelsti for at vi skal kunne oppnå juridiske bruksrett for allmennheten. Som nevnt tidligere viser planforslaget et ønske om å opprettholde gang forbindelsen mellom Breiviken og kollen, men at stien privatiseres ved at den legges på privat areal. Ved å foreta de endringer som vi har skissert, regulere hele kollen til Fr1 og redusere byggevolum og høyde for byggene i B/K/F 1 og 2 vil vi kunne opprettholde store deler av den opprinnelige stiens trase. Den vil ikke være universell tilgjengelig, men ved lette tilrettelegging kan den bli mer tilgjengelig for flere brukere Rasvurdering. Det er ikke foretatt rasvurdering i planprosessen. Forslaget medfører store tekniske inngrep i kollen lengst sydvest i planområdet. Kollen har en bratthet som utløser rasvurdering (brattere en 297 grader). Samtidig inneholder kollen en hall som er tenkt brukt til parkeringsareal, noe som gir større risiko ved sprenging i fjellet. Planforslaget må derfor returneres til fagetaten for å få bestemmelser om rassikring redigert inn Adkomst/Trafikkforhold: Side 22 av 23