2. gangsbehandling Plan Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr KA-1, Stangeland

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Arkivsak-dok. 14/ Saksbehandler Hege Skotheim Behandles av Møtedato Utvalg for byutvikling Bystyret gangsbehandling Plan Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr KA-1, Stangeland SAKEN GJELDER Rambøll fremmer på vegne av Sandnes Tomteselskap KF forslag til detaljregulering av gnr. 63, bnr 85 og gnr 65, bnr. 541, Stangeland. Planen legger til rette for utbygging av industri- og kontorbebyggelse. Utbyggingen er en endring av dagens formål for KA-1 i plan , som er kombinert kontor og allmennyttig formål. Planområdet utgjør ca 8,3 dekar, inklusiv veiareal for tilkomst til eiendommen. 6,6 dekar er utbyggingsformål i gjeldende plan. Saken legges frem for andregangsbehandling og skal videre til bystyret. SAKSBEHANDLING Varsling av planoppstart Fullstendig planforslag mottatt gangsbehandling Offentlig ettersyn gangsbehandling i utvalg for byutvikling Videre behandling: Endelig vedtak i bystyret Utvalg for byutvikling vedtok å legge planen ut til offentlig ettersyn med følgende vedtakspunkt: Før planen legges ut til offentlig ettersyn, må 7.7 i bestemmelsene endres til: 1

2 2 7.7 Rekkefølgekrav Det forutsettes at opparbeidelse av følgende tiltak sikres: Kjørevei med fortau øst for Portteknikk, i kurve inn på eks. vei mot Soma gravlund/fredheim Justering og forlenging av støyskjerm mot Årsvollveien Stenging av dagens kryss med Årsvollveien, samt gangvei og tilpasset kjørevei mot nordvest. Før 2. gangsbehandling må: Siktlinjer ved krysning av gang- og sykkelvei forbi planområdet justeres og plankart må oppdateres. Sikkerhet for myke trafikanter på gang- o gsykkelvei under anleggsperioden må sikres i bestemmelsene. Området med formål Offentlig eller privat tjenesteyting må endres til Forsamlingslokale. Vedtakspunktene er innarbeidet i planen, og bestemmelser og plankart har blitt noe justert i samarbeid med forslagsstiller. GJELDENDE PLANER SOM HAR BETYDNING FOR PLANARBEIDET Regionalplan for Jæren I regionalplanen er planområdet definert som et «næringsområde kategori 2». Dette omfatter allsidig virksomhetsgrad, med sentral lokalisering i bystrukturen og middels kollektivtilgjengelighet. Kommuneplan for Sandnes Formålet i kommuneplan er Næringsbebyggelse. Miljøplan for Sandnes Grunnforholdene er definert som middels gode, med mulig risiko for radon og forurenset grunn. Det er det tatt høyde for i planen gjennom grunnundersøkelser og i bestemmelsene. Gjeldende reguleringsplan Gjeldende reguleringsplan er plan , vedtatt i Arealformål for området er kontor/forsamlingslokale/barnehage. Dette endres nå til kombinasjonsformål kontor/industri, med tilhørende vei- og parkeringsanlegg. Pågående planarbeid Nærmeste bebyggelse i sør er et gartneri som skal fjernes og erstattes med annen nærings- og kontorvirksomhet. Dette arbeidet pågår i plan

3 3 Det planlegges vesentlige endringer av vegsystemet for av og påkjørsel til E39 på Stangeland. Der vil det komme flere nye rundkjøringer, og ny gang- og sykkelvei. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET Formålet med planen er å legge til rette for industri- og næringsbebyggelse med tilhørende vei- og parkeringsanlegg. Planområdet ligger like øst for fv.44 og sør for fv. 509 Sandnesveien. Omtrent 2 km mot sørøst ligger Sandnes sentrum. Vest for fv.44 er det LNF-område, campingplass og gravplass. Øst for fv.44, rundt planområdet, er det hovedsakelig industriformål. Fredheim Arena ligger nord/øst for planområdet. Se planbeskrivelse for detaljert presentasjon av planen, vedlegg 3. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planforslaget legger opp til to bygg med et areal mellom dem. Byggene kan være i tre etasjer med en fjerde etasje inntrukket i vest. Tillatt høyde for bygg i 3 etasjer er satt til 11 meter, mens bygg i 4 etasjer er satt til 15 meter. I tillegg kan det etableres parkeringskjeller. Det er krav til bygningenes utforming. I hovedsak gjelder dette styrende bestemmelser for fasader og tak. Dette er gjort for å ta hensyn til gravlund i nordvest og omkringliggende bebyggelse og arealbruk. Gangog sykkelvei som passerer gjennom planområdet er også hensyntatt. Areal regulert til bebyggelsesformål og fellesareal er totalt 6,5 dekar. Det tillates etablert 8450 m2 BRA industri, hvorav inntil 1950 m2 kontor (30%). Med tillatt utnyttelse på 8450m2 BRA blir utnyttelsen 130%. HØRING OG OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen har vært utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 8 uttalelser. Merknadene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i vedlegg 4. Det er gjort endringer i plankart og bestemmelser etter offentlig ettersyn, se utredning under plansjefens vurdering. VIKTIGE PROBLEMSTILLINGER I SAKSBEHANDLINGEN Hensynet til gravlunden i nordvest, omkringliggende bebyggelse or arealbruk, sikkerhet til brukere av gang- og sykkelvei langs planområdet, hensynet til overvannshåndtering, gode løsninger for utelagring, sykkelog biloppstillingsplasser og beplantning mot tilgrensende områder har hatt spesiell fokus i planarbeidet.

4 4 PLANSJEFENS VURDERING Konsekvenser for barn og unge Det er ikke oppdaterte barnetråkkregistreringer for området. Men på grunn av gul og rød støysone på de delene av planområdet der det kan være mulighet for lek, anses ikke området som et ønsket oppholdsareal for barn. Bokvalitet Planen vil medføre økt trafikk, støy og støv for boliger langs Årsvollveien, som er tilkomstvei for planområdet. Det ligger ikke boliger i direkte tilknytning til planområdet, ingen boliger blir dermed direkte berørt av at området bygges ut. Arkitektur Bygninger vil ha høyde, volum, utforming og materialbruk som hensyntar sine omgivelser, samtidig som utnyttelsen er noe høyere enn i gjeldende plan. Dette er i tråd med kravene til middels arbeidsplass- og besøksintensitet og middels arealutnyttelse for kategori II næringsområder i Regionalplan for Jæren. Vurdering etter naturmangfoldloven Området er definert som fulldyrka jord i Arealis- nasjonal berggrunnsdatabase. Det er ikke registret naturmangfold, biologisk mangfold, verdifulle naturtyper eller rødlistearter innenfor planområdet, jf. Naturmangfoldlovens (NML) 8. Det vurderes som lite sannsynlig at slike forekommer i området ut fra eksisterende landskap, geologi, beplantning, jordsmonn og beliggenhet, jf. NML 9. Det antas ikke sannsynlig at utbygging av området vil virke negativt på dyre- og planteliv i tilgrensende områder, da disse i stor grad er utbygd og i tillegg er helt eller delvis svært støyutsatt eller trafikkert. Overvann håndteres innenfor planområdet, på en slik måte at det ikke bidrar til økt avrenning av vann eller partikkelutslipp til omkringliggende områder, Skas-Heigrekanalen eller det verna Figgjovassdraget, jf. NML 12. Plansjefen mener det er sannsynlig at planforslaget ikke vil ha vesentlige negative konsekvenser for biologisk-, arts- eller naturmangfold i eller utenfor planområdet. Sikkerhet og beredskap Det ligger 50kv-strømkabler og en gassrørledning i den østlige delen av planområdet. Disse er hensyntatt med egen faresone på kartet, og bruk og beplantning er avklart med Lyse som er eier av infrastrukturen. Universell utforming

5 5 Universell utforming av uteområder og adkomst er ivaretatt i plankart og bestemmelser. For bygget sikres dette gjennom teknisk forskrift til planog bygningsloven. Trafikale forhold Nåværende arealformål er kontor/forsamlingslokale/barnehage. Forslag til ny arealbruk vil trolig generere mindre trafikk enn opprinnelig tenkt. Trafikken vil fordele seg slik at den ikke bare konsentreres til rushtiden. Egen mobilitetsplan er lagt ved, vedlegg 09. Plansjefen mener derfor at foreslått arealbruk ikke vil ha vesentlig betydning for trafikkavviklingen på Årsvollveien, med nærliggende kryss og rundkjøringer. Kryss i Årsvollveien er allerede opparbeidet, veien videre inn til planområde må opparbeides iht ny plan. Gjennom planområdet går det en gang- og sykkelvei. Denne må krysses for å komme inn til ny bebyggelse. Etter offentlig ettersyn er siktforhold i dette krysset forbedret, slik at sikkerheten til myke trafikanter bedres. Det er også lagt inn rekkefølgekrav i bestemmelsene om midlertidige sikkerhetstiltak langs gang- og sykkelveien i anleggsfasen for å sikre trygg fremkommelighet for myke trafikanter. Konsekvenser utenfor planområdet Ny bygningsmasse vil bli godt synlig fra omkringliggende områder, da den blir liggende på en høyde i terrenget. Den er derfor forsøkt gitt en utforming, en høyde og et volum som ikke virker for dominerende eller skjemmende i landskapet. Gravlund i nordvest og omkringliggende bebyggelse er forsøkt hensyntatt i utformingen av planområdet og den nye bebyggelsen.

6 6 Illustrasjon av maksimum utnyttelse i planområdet. Sett fra nord, fv 44 i forgrunnen. Planen sikrer ny atkomst til gartneritomten sør for planområdet. Slik kan dagens atkomst stenges når det lages ny reguleringsplan for gartneritomten. Dette vil på sikt forbedre trafikksikkerheten lokalt i forhold til myke trafikanter som krysser Årsvollvegen til gang- og sykkelvei forbi planområdet. Planområdet er svært støyutsatt og ikke lenger egnet til offentlige formål som for eksempel barnehage. Endret arealbruk vil trolig i større grad enn det formål gjeldende plan tillater, kunne håndtere og løse støyutfordringene på en tilfredsstillende måte (støykart og støyrapport ligger som vedlegg 7 og 8). OPPSUMMERING OG KONKLUSJON Plansjefen mener fremlagt plan har løst alle de viktigste problemstillingene knyttet til utvikling av planområdet på en god og tilfredsstillende måte. Saken legges frem for endelig vedtak i bystyret. Forslag til vedtak: Bystyret godkjenner, i henhold til plan- og bygningslovens 12-12, Plan Detaljregulering for gnr 63, bnr 85 og gnr 65 bnr KA-1, Stangeland, sist datert , med tilhørende bestemmelser, sist datert Rådmannen i Sandnes, Bodil Sivertsen rådmann Vedlegg: 01Plankart pdf 03Planbeskrivelse.pdf 04Merknadermedkommentar.pdf 05Innkomnemerknadersamlet.pdf 06ROSAnalyse.pdf 07Støykart.pdf 08Støyrapport.pdf 09Mobilitetsplan.pdf 10Renovasjonstekniskplan.pdf Kristin Barvik Kommunaldirektør

7 7 11Notatovervann.pdf 12Illustrasjonsplan.pdf 13Snitt.pdf 14Illustrasjonbebyggelse.pdf 15Protokoll1.gangsbehandling pdf 001Oversiktskart med plangrense.pdf 02Bestemmelser pdf Dokumentet er ikke signert da Sandnes kommune benytter elektronisk godkjenning.