Bergenhus, gnr. 167, bnr. 887 m.fl., Skuteviksbodene PlanID Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 360/12 Bergenhus, gnr. 167, bnr. 887 m.fl., Skuteviksbodene PlanID Forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Combibygg As ved Rambøll Norge AS fremmer planforslag for et område langs Sjøgaten i Skuteviken, se figur 1. Planområdet er på ca 7,5 daa.. Forslagsstiller ønsker å bygge et nytt kombinert kontor/boligbygg i 4 etasjer med 1 boenhet i øverste etasje. Mønehøyde er foreslått til maksimalt 16,6 meter. Utnyttelsesgrad er foreslått til maksimum %BRA=220. Bygget er planlagt med en utkraging over sjø uten behov for utfylling eller inngrep i sjø. Parkering er forutsatt løst i en seperat parkeringskjeller i to etasjer med heistilkomst. Uteoppholdsarealet for boligenheten er planlagt som en takterrasse. Tilkomst er planlagt gjennom eksisterende midlertidige avkjørsel som skal gjøres permanent. Planforslaget omfatter også eksisterende bebyggelse i Skuteviksbodene som er regulert til Bolig/ kontor og Skuteviksboden 24 (Ludeboden) som er regulert til Kombinert bebyggelse og anleggsformål (bolig, kontor, verksted, bevertning). Ludeboden fra 1700-tallet er også omfattet av en Hensynssonebevaring av bygninger med nærmere spesifiserte krav til bevaring i forslag til bestemmelser. Eksisterende bebyggelse er ferdig utbygget og utvidelser er ikke tillatt. Planforslaget omfatter videre forslag om regulering av et friområde på 0,4 daa og regulering av Sjøgaten med fortau på begge sider og innregulering av et sykkelfelt. Strandsonen i friområdet er den eneste gjenværende opprinnelige strand i området. Planforslaget var til offentlig ettersyn i perioden Det kom 5 merknader fra interesseorganisasjoner og 14 uttalelser fra høringsinstanser, herunder en innsigelse fra fylkesmannen om behov for bedring av allmennhetens tilgang til og opphold ved sjøfronten. Det var merknader til det skisserte moderne uttrykket for det planlagte bygget, flere synspunkt på en eksisterende flytebrygge som felles uteareal, behov for og mot en strandpromenade på sjøsiden av bebyggelsen og om egnet avkjørsel. Planforslaget er bearbeidet etter den offentlige utleggelsen og oppfølging av mottatte merknader. Ut fra bearbeidet plankart og klargjøring av allmennhetens tilkomst til strandsonen, er innsigelsen fra fylkesmannen trukket. Figur 1: Forslag til plankart 1

2 Fagetaten slutter seg til planforslaget og peker på at reguleringsformål, byggehøyde og utnyttelsesgrad er i samsvar med Kommuneplan og Kommunedelplan for Sandviken/Fjellsiden nord. Mønehøyde på 16,6 meter ligger lavere enn Nye Sandviksvei og tar ikke utsikt slik eksisterende bebyggelse i planområdet gjør. Det er i tillegg krav i bestemmelsene om at tekniske installasjoner skal integreres i bygningsvolumet og ikke kunne være en del av takflaten. Tomt og bygg er en del av et verdifullt sjøbodmiljø med fredede sjøboder i Skuteviken og bevaringsverdig sjøhus- og kulturmiljø i Sandviken. Forslagsstiller gir uttrykk for en intensjon om å oppføre en sjøbod med en moderne arkitektonisk form, uttrykk og materialbruk. Figur 2.viser en fotomontasje med en illustrasjon av planlagt bygg og sammenhengen med omgivende bebyggelse, se også flere fotomontasjer i vedlegg D. Illustrasjonen er en skisse, uten juridisk hjemmel i planforslaget. Forslag til reguleringsbestemmelser har ikke krav til en gitt utforming av bygget utover krav om høy kvalitet i utforming og materialbruk. Byantikvaren har ikke spesielle innvendinger mot verken form eller formuttrykk, selv om prosjektet skiller seg ut fra eksisterende bebyggelse i området og som tradisjonelt forbindes med sjø-nær bebyggelse. Byantikvaren er positiv til skissert byggvolum og til at det planlegges et bygg med moderne arkitektur hvor hovedmaterialet er i tre. Fagetaten støtter disse vurderingene og mener at det foreslåtte prosjektet bør kunne legges til grunn for godkjenning av planforslaget. Fylkeskommunen er kritisk til moderne utforming, men positiv til bruk av tre. Figur 2: Fotomontasje med illustrasjon av planlagt bygg. En stor del av planlagt bygg og byggformål er basert på en utkraging over sjø med bærende konstruksjon i strandsonen. Fagetaten peker på at konstruksjonen er et brudd med den historiske byggetradisjonen, men har ikke spesielle innvendinger. Fylkesmannen fremmet innsigelse grunnet manglende tilrettelegging for bedring av allmennhetens tilgang til og opphold ved sjøen med krav om en strandpromenade utenfor bodene i planområdet. Etter påpeking fra fagetaten av at ferdsel på sjøsiden av sjøbodene vil bryte med den historiske tradisjonen i området, har fylkesmannen trukket innsigelsen. Det ligger en langsgående flytebrygge foran sjøbodene, men den er godkjent som en del av uteoppholdsarealene til boligene i eksisterende bygg. Tilkomst til området er i planforslaget basert på samme avkjørsel som til Slaktehustomten, men er mindre egnet som tilkomst for hele planområdet. Fagetaten anbefaler at en midlertidig avkjørsel sør i planområdet blir gjort permanent selv om den har noe kortere siktlinjer, se punkt a i anbefalt vedtak. Eksisterende sykkelfelt er innregulert i planforslaget. 2

3 Fagetaten peker på at forslag om 35 parkeringsplasser er for høyt og anbefaler en reduksjon til 30 plasser for å være i samsvar med ny parkeringsnorm i kommuneplan 2010 vedtatt i bystyret , se punkt d) i forslag til vedtak. Ny norm tilsier 2 p-plasser pr m 2 BRA kontorformål i sone P 1 som planområdet ligger innenfor grensen av. Forslagsstiller har basert forslag om parkeringsdekning på parkeringsnorm fra 2006 som tilsier 7 plasser pr 1000 m 2 BRA i sone Indre by. Når det gjelder barn og unges interesser i planområdet, er det ikke registrert at området brukes til lek eller opphold av barn og ungdom. Den ubebygde delen brukes til parkering. Opparbeidelse av tilliggende område til friområde vurderes å være i barn og unge sin interesse. Prinsippet om universell tilgjengelighet skal legges til grunn for prosjektering og utbygging av bygg og utearealer i planområdet. Forslag om Friområde sikrer tilkomst til sjøen samt mulig opparbeiding og tilrettelegging for allmenn bruk. Aktuell tilrettelegging er ikke nærmere spesifisert, men skal avklares gjennom en oppfølgende plan. Fagetaten anbefaler at plankravet presiseres til en utomhusplan og at det knyttes en rekkefølgebestemmelse til bestemmelsene som sikrer opparbeidelse samtidig med ferdigstillelse av prosjektet, se punkt c) i anbefalt vedtak. Utenfor Ludeboden er det lagt ut en større flytekai/kaianlegg som brukes av Norges Miljøvernforbund. Kaianlegget er ikke en del av planforslaget sine reguleringsformål. Sjøarealet som kaianlegget er plassert i er foreslått regulert til offentlig ferdsel. Det er knyttet en bygge- og ulovlighetssak til kaianlegget. Komite for miljø- og byutvikling har i møte avslått søknad om oppføring av kaianlegget. Det ble ikke gitt dispensasjon fra plankravet. Det er etter dette gitt pålegg om fjerning av anlegget. Kommunen sine vedtak er stadfestet av Fylkesmannen etter klage den og (se byggesak ). Fagetaten anbefaler at spørsmålet om disponering av sjøarealet utenfor Ludeboden gis en realitetsvurdering i foreliggende plansak som har et bredere grunnlag for vurderinger av interesser og hensyn. Norges Miljøvernforbund har som berørt grunneier og part i planprosessen gitt synspunkt til oppstart og merknader til høring av planforslaget om at kaianlegget må tas inn i planforslaget. Forbundet peker på muligheten for kai som en viktig premiss for lokaliseringen av virksomheten og opprustning av Ludeboden. Ut fra saksutredningen og vedtaket i Komite for miljø og byutvikling har fagetaten i saksbehandlingen av planforslaget lagt til grunn at det ikke er ønskelig med denne type anlegg i denne del av havneområdet. Etter fagetatens vurdering vil det være en uheldig utvikling dersom det legges til rette for denne type anlegg utenfor sjøbodene i området. Det fremgår videre av Kommunedelplan Bergen havn som ble vedtatt i Bystyret at dette sjøområdet er disponert til Vannareal for allmenn flerbruk ferdselsområde. Fagetaten peker videre på at komiteen har vurdert at kaianlegget trolig krenker private eiendomsgrenser utover i sjøen og at før dette forholdet er nærmere avklart bør det avventes oppsummering om kaianlegget i planforslaget. Byrådet slutter seg til hovedpunkt og formål i planforslaget. Etter byrådet sin vurdering gir planforslaget aktuelle rammer og tar viktige hensyn for fullføring av et sjøbodmiljø i et område med store kulturminneverdier i et sjøbod- og kulturmiljø av nasjonal interesse. Byrådet ser positivt på intensjonen om oppføring av en sjøbod med et moderne arkitektonisk uttrykk og bruk av tre. Byrådet vektlegger kravet om kvalitet i utforming og materialbruk i forslag til bestemmelser og at bestemmelsene gir rom for videre bearbeiding av prosjektet uten å binde opp en gitt løsning. Når det gjelder parkeringsdekning vil byrådet understreke fagetaten sin anbefaling om å følge opp vedtaket om ny parkeringsnorm i kommuneplanen 2010 om 2 p-plasser pr m 2 kontorareal. Denne dekningen er også i samsvar med meklingsresultatet med fylkesmannen. Når det gjelder forslaget i bestemmelsene om at parkeringsplasser under bakken kan erstattes i et fremtidig anlegg under Rothaugen, 3

4 ser byrådet behov for å anbefale en endring av bestemmelsene som åpner for at dette gjelder alle parkeringsplassene, se punkt e). Prosess med avklaringer om parkeringsanlegget i Rothaugen pågår, men er ikke ferdigstilt. Kommunen står som eier av arealet til friområdet. I byrådssak 1263/09 om prioritering av områder til sentrumsnære badeplasser, fremgår det at dette området ikke er egnet til badeplass. Byrådet vil peke på at området har kvaliteter for opphold og har behov for tilrettelegging. I tidligere Friluftsmelding er ikke området prioritert for tilrettelegging. Nærmere avklaringer av aktuelle områder for tilrettelegging vil fremgå av pågående arbeid med kommunedelplan for blå-grønn infrastruktur. Byrådet vil anbefale at det tas med et rekkefølgekrav om tilrettelegging av friområdet ved ferdiggjøring av planlagt byggeprosjekt. Byrådet vil også peke på at et lite areal på 14 m 2 av planlagt byggeformål ligger inne på arealet til friområdet og kommunen sin eiendom. Når det gjelder saken og spørsmålene om kaianlegget til Norges Miljøvernforbund i planområdet, vil byrådet understreke at det er gitt avslag på søknaden og at fylkesmannen i behandlingen av klagen på vedtaket har stadfestet kommunen sitt vedtak. Byrådet vil videre understreke at Norges Miljøvernforbund som grunneier i planområdet har fått informasjon om planprosess og planforslag og har som part i plansaken medvirket i planprosessen gjennom synspunkt og merknader. Byrådet slutter seg til fagetaten sine vurderinger av den faktiske plansituasjonen og vil peke på at det gjennom Kommunedelplan Bergen havn er vurdert behov for areal til havneaktiviteter og areal til småbåthavn. Tilsvarende vurderinger er gjort i Kommunedelplan Sandviken Fjellsiden Nord, vedtatt av bystyret I begge planene fremgår det at sjøarealet foran eksisterende og planlagt bebyggelse i foreliggende reguleringsplan er en del av transportbehovet knyttet til havneaktiviteter og skal være åpen for ferdsel til allmenn flerbruk. Kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden Nord presiserer i 24 Fellesbestemmelse for trafikkareal, pkt 12, at i havneområde skal det ikke være faste installasjoner som er til hinder for trafikken. Etter byrådet sin vurdering har kaianlegg og båt en sammenheng med Miljøvernforbundet sin næringsvirksomhet, men har en størrelse som går utover småbåtkategorien og må finne en kailøsning innenfor havneområdet ellers. Det kan heller ikke pekes på en sammenheng mellom kaianleggets virksomhet og kulturminneverdiene og interessene i området. Byrådet vil også peke på at det ut fra et risiko- og sårbarhetsperspektiv og hensyn til tilliggende naboeiendommer sine rettigheter ikke vurderes aktuelt med lokalisering av et stort kaianlegg i planområdet. Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) 2008, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til reguleringsplan: 1. Bergenhus, gnr. 167, bnr. 887 m.fl., Skuteviksbodene20-24, PlanID , vist på plankart sist datert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert , med følgende endringer: a) Midlertidig godkjent avkjørsel fra og til Sjøgaten skal være permanent. Planmaterialet må justeres for å sikre dette. Det forutsettes at normalkravene til utforming av avkjørsler til offentlig veg i følge Håndbok 017 blir oppfylt. b) Plasseringen av det underjordiske bilmagasinet med tilhørende heishus må tilpasses vedtatt avkjørselsløsning. 4

5 c) Det tas inn nytt punkt i 1.2 Rekkefølge «Friområde o_f skal være opparbeidet i henhold til utomhusplan før det kan gis brukstillatelse/ferdigattest for nye B/K1.» d) Bestemmelse om parkeringsdekning for BK1 og BK2 nedjusteres til totalt 30 parkeringsplasser. e) Endring av siste setning i der «under bakken» tas ut. f) Begrepet «detaljplan» i bestemmelsenes pkt endres til «utomhusplan». 2. Plankart, bestemmelser og illustrasjonsplan rettes opp i henhold til ovennevnte før kunngjøring. Dato: 12. november 2012 Monica Mæland byrådsleder Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: A. Plankart, sist datert B. Reguleringsbestemmelser, sist datert C. Planbeskrivelse, datert D. Fotomontasjer, E. Marinarkeologisk undersøkelse sluttbrev, datert F. Marinarkeologisk undersøkelse rapport, datert G. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert H. Uttalelse fra Statens vegvesen, datert I. Trekker innsigelsen, brev fra Fylkesmannen i Hordaland, datert J. Uttalelse fra Hordaland fylkeskommune vedrørende fylkesmannens innsigelse, datert K. Uttalelse fra Bergen Sjøfartsmuseum vedrørende fylkesmannens innsigelse, datert L. Uttalelse fra Byantikvaren vedrørende fylkesmannens innsigelse, datert M. Innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland, datert N. Uttalelse fra Norges Miljøvernforbund, datert