Byrådssak 1179 /13 ESARK

Transkript

1 Byrådssak 1179 /13 Møllendal del av gnr 162, bnr 52 m.fl. Vurdering av videre planprosess alternativ arealformål og konsekvenser for Fondenes Auto, Møllendalsveien 20. Oppstart av reguleringsplan for sammenslåing av småbåthavnene Neptun og Draugen ELTO ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder vurdering av arealformål for deler av gnr. 162, bnr. 52, og har sin bakgrunn i reguleringsplan Møllendal Vest, vedtatt av Bystyret den , sak De aktuelle arealformål vil i ulik grad ha konsekvenser for videre drift av bilverkstedet Fondenes Auto i Møllendalsveien 20. Ved framsendelse til 2.gangsbehandling var den aktuelle delen av gnr. 162, bnr. 52 løftet ut av planforslaget. Fra Byrådets saksframstilling til Bystyret siteres følgende; Fagetaten viser til at planen særlig får konsekvenser for Fondenes Auto i Møllendalsveien 20. Planen åpner for flere løsninger for utvidelse av Møllendalsveien ved nr. 20, men uansett løsning må en eller flere kjøreporter stenges og dette får konsekvenser for driften. I sluttfasen at planprosessen har Fondenes Auto lansert et alternativ som kan gi nye byggearealer på tilgrenset kommunal grunn mot øst. Dette arealet var i høringsutkastet foreslått som grøntområdet, og vurdering av alternativ arealbruk krever utredning, ny høring og dermed utsettelse av planprosessen. Fagetaten anbefaler i stedet at dette arealet foreløpig tas ut av planen, og at mulige alternativer for Fondenes Auto følges opp i en egen prosess. Arealet på gnr. 162, bnr. 52 eies av Bergen kommune og er på 750 m². Fondenes Auto har leid arealet siden 1998, og det brukes til adkomst, parkering og utelagring. På grunn av planarbeidet ble leieavtalen sagt opp i 2009, men senere forlenget til Fagetaten har i notat dat gjort nærmere rede for eksisterende situasjon og drøftet aktuelle reguleringsalternativ og konsekvenser for Fondenes Auto. Reguleringsplan Møllendal vest viser utbedring av Møllendalsveien med utvidelse på sjøsiden med plass for fortau og sykkelvei. En utvidelse av Møllendalsveien i samsvar med reguleringsplanen vil medføre at ca 88 m² av bygningsmassen på nr. 20 må rives. For å ha mulighet for å unngå rivning av bygget, blant annet fordi det i kulturminnegrunnlaget for Møllendal er vurdert som verneverdig, er det i planbestemmelsenes pkt gitt mulighet for at fortau og sykkelvei forbi nr. 20 kan opparbeides med en redusert bredde. Både en utvidelse med full bredde og det reduserte alternativet medfører imidlertid at to avkjørsler fra Møllendalsveien til verkstedbygget må stenges. Det vil da ikke være mulig med videre drift uten at verkstedet kan bruke arealet øst for bygget til adkomst, parkering og utelagring. I tillegg vil det være nødvendig med omfattende innvendig ombygging for å kunne opprettholde dagens kapasitet. For nærmere om Fondenes Auto og de faktiske forhold vises det fagnotatets pkt. 1, jf vedlegg 1. I planprosessen for Møllendal Vest har fagetaten hatt god kontakt med Fondenes Auto, med blant annet flere møter og befaringer. Eier har presentert et ønske om videre bruk av arealet på gnr. 162, bnr. 52 til adkomst og parkering. Referat fra befaring dat følger som vedlegg 3 og e-post fra Fondenes Auto dat følger som vedlegg 4. 1

2 Fagetaten har vurdert 3 aktuelle alternativ for arealbruken og konsekvensene av disse for Fondenes Auto: A. Regulering til næring Eiendommen reguleres til næring og gis utvidingsmuligheter på tilgrensede kommunal eiendom. B. Regulering til andre formål Alternative reguleringsformål er som park og strandpromenade, bobilparkering eller areal for sjøtilknyttet idrett som roing og padling. Et annet alternativ er til småbåthavn og/eller gjestehavn, som gir mulighet for samlokalisering av motorbåtforeningene Neptun og Draugen. Regulering til andre formål enn næring innebærer at verkstedet må avvikles eller flyttes. C. Kun regulere nødvendig areal for vegutvidelse Dette er en minimumsløsning som ikke tar stilling til vilkårene for videre drift. Verkstedet kan videreføres med reduserte rammevilkår dersom det er grunnlag for det, eller bygningen kan benyttes til andre formål innenfor rammen av kommunedelplanen. I sin vurdering viser fagetaten til at Fondenes Auto med 5 ansatte er et godt etablert og veldrevet bilverksted som eier ønsker å videreutvikle. Verkstedet kan bidra med arbeidsplasser og en viss variert aktivitet i det nye byområdet. Ut over dette er det etter fagetatens vurdering vanskelig å finne tungtveiende allmenne argumenter for å sikre bedriften et nødvendig handlingsrom for videre drift på denne tomten. Sett i lys av Møllendalsområdets nye funksjon har verkstedet en uheldig og vanskelig plassering, blant annet fordi trafikkskapende virksomhet generelt bør flyttes ut av Møllendalsområdet. Verkstedets behov for areal til parkering og utelagring bryter også med ønsket om estetikk, kvalitet, opplevelser og offentlig tilgang langs sjøfronten. Det vises her til at kommunedelplan for Store Lungegårdsvann sør regulerer en videreføring av strandpromenaden rundt Store Lungegårdsvann forbi dette området. Fagetaten har ikke belyst de økonomiske og juridiske sider, og derfor er det ikke fremmet endelig forslag til vedtak. Fagetatens anbefaling er imidlertid at alternativ B velges på grunn av de samfunnsmessige ulempene ved en videreføring av verksted-driften, og arealets verdi til alternative formål. Etter fagetatens vurdering bør arealet reguleres til småbåthavn og eventuelt til idrettsformål. Dette med siktemål om samlokalisering av de to motorbåtforeningene. Dette vil åpne for at den indre delen av Store Lungegårdsvannet kan prioriteres for idrett og friluftsliv, og arealet på land kan åpnes for allmennheten og disponeres til andre formål. Byråd for byutvikling, klima og miljø har forståelse for grunneiers ønske om å videreføre dagens drift. Byråden deler imidlertid fagetatens vurdering av at den transformasjon og byutvikling som reguleringsplanene for området gir grunnlag for, tilsier at bruken av arealet til næringsformål ikke bør videreføres, men at arealet bør reguleres til andre formål i tråd med alternativ B. Byråden deler videre fagetatens vurdering av at det aktuelle reguleringsformål bør være til småbåthavn, da dette gir mulighet for samlokalisering av de to motorbåtforeningene, som igjen vil frigjøre areal i sjø og på land i indre del av Store Lungegårdsvann. Frigjøring av dette arealet kan blant annet sikre en sammenhengende gangvei/strandpromenade rundt Store Lungegårdsvann. En videre planprosess med sikte på en slik samlokalisering bør imidlertid ikke bare omfatte deler av gnr. 162, bnr. 52, men også gi en avklaring av framtidig arealbruk av det aktuelle arealet i indre deler av Store Lungegårdsvann som da blir frigjort. Arealet med gnr. 163, bnr. 24 eies av Bergen kommune og leies av 2

3 Motorbåtforeningen Draugen, og det ubebygde arealet på østsiden av Møllendalsveien med gnr. 163, bnr. 25 eies av Bergen Tomteselskap. I leieavtalen mellom Bergen kommune og Motorbåtforeningen Draugen er oppsigelsestiden fastsatt til 3 år. I forhold til omfanget av kommunens mulige juridiske og økonomiske erstatningsansvar ved de ulike alternative reguleringsformål, så reiser saken etter Byrådens vurdering kompliserte vurderinger. Dette blant annet fordi driften også er basert på en oppsigelig leieavtale med kommunen, som etter forlenging nå løper ut i juli Uavhengig av det faktum at to avkjørsler må stenges, vil en videreføring av driften være vanskelig uten en avtale om leie av dette areal til parkering og utelagring. Ved regulering av arealet til annet formål enn næring, vil stenging av de to avkjørslene således ikke være eneste årsaken til at driften ikke kan videreføres. Videre er det ved søk i byggesaksarkivet ikke funnet byggetillatelse for den aktuelle delen av bygget som avkjørslene gir adkomst til. Ved en eventuell skjønnssak vil det da bero på en helhetsvurdering av flere forhold hvorvidt avkjørslene blir vurdert å ha erstatningsrettslig vern. Opparbeiding av Møllendalsveien inngår som et av flere tiltak i området for utbyggingsavtaler innenfor kommunedelplan Store Lungegårdsvann sør. De beregnede anleggsbidragene i utbyggingsavtalene omfatter antatte kostnader ved grunnerverv, men da kun ut fra en grov kartlegging av omfang og art av areal som må erverves for å utvide veien. Et eventuelt erstatningsansvar overfor Fondenes Auto inngår ikke i disse anslagene, og Byrådens vurdering er at eventuelle kostander må dekkes av Bergen kommune. Den videre prosess for avklaring av kommunens erstatningsansvar gjennom forhandlinger med eier og eventuelt ved skjønnssak dersom enighet ikke oppnås, må avventes til arealbruken er vedtatt av Bystyret. Når det gjelder framdrift for opparbeiding av Møllendalsveien, så vil de utbyggingsavtaler som hittil er inngått med partene i området finansiere opparbeiding av ny offentlig plass og Møllendalsveien på østsiden av Møllendalselven. Tidspunkt for opparbeiding av Møllendalsveien vest er pr. i dag ikke fastsatt. Dette vil avhenge av omfanget av framtidige utbyggingsavtaler, og krav til tidspunkt for opparbeiding av de rekkefølgekrav som er knyttet til den aktuelle utbygging. Det første prosjektet som er under oppføring er Studentsamskipnadens prosjekt på Grønneviksøren, og etter det som opplyses om framdrift vil første innflytting skje til høstsemesteret i Som en midlertidig løsning er det i reguleringsplan Møllendal vest, bestemmelsenes pkt nr. 1, fastsatt at det skal reserveres et tjenlig areal til fotgjengere på hele veistrekningen før det kan gis ferdigattest/brukstillatelse innenfor planområdet. Også en slik midlertidig løsning vil medføre stenging av de to avkjørslene til Fondenes Auto. I tilknytning til denne saken om reguleringsformål, reises derfor også spørsmålet om leieforholdet med Fondenes Auto kan forlenges ut over I fagnotatet side 4 er det påpekt at kommunen har gitt Gasnor tillatelse til å drive et tankanlegg lengst vest på Grønneviksøren til Både avtalen med Gasnor og det forhold at tiltaket skal finansieres gjennom framtidige utbyggingsavtaler, gjør det usikkert om arealet mellom verkstedet og Gasnor kan bli opparbeidet før Ved videre leie av arealet vil en av de to avkjørslene som må stenges kunne erstattes med ny adkomst fra øst uten omfattende ombygging, samtidig som en tredje adkomst kan beholdes. Etter byrådens vurdering bør kommunen tilby Fondenes Auto en videre leie av arealet fram til det skal opparbeides eller kommunen av andre grunner har behov for å si opp avtalen. Dette i form av en ny avtale, der det blant annet må det settes de nødvendige vilkår som sikrer at kommunen ikke påføres erstatningsansvar for investeringer i bygget som gjøres etter at avkjørslene fra Møllendalsveien er stengt. En videre oppfølging av reguleringsplan Møllendal vest blir da at det startes en ny planprosess gjennom vedtak om oppstart og kunngjøring etter plan- og bygningsloven Med unntak av saker av 3

4 prinsipiell betydning er Kommunaldirektøren for byutvikling, klima og miljø delegert myndighet etter blant annet plan- og bygningsloven Sakens prinsipielle side anses avklart ved foreliggende sak. Forberedelse av sak om slik planoppstart gjøres av Etat for plan- og geodata, herunder angivelse av aktuelle arealformål og utarbeidelser av tilhørende kart med avgrensning av planområdet. På denne bakgrunn anbefaler byråden at det igangsettes planarbeid for deler av gnr. 162, bnr. 52 med reguleringsformål småbåthavn, og at planprosessen også omfatter gnr. 163, bnr. 24 og bnr. 25 i indre del av Store Lungegårdsvann. Videre anbefaler Byråden at Fondenes Auto tilbys ny oppsigelig avtale om leie av deler av gnr. 162, bnr. 52. Vedtakskompetanse: I henhold til bystyresakene 260/11, jfr. 102/06 ( 14) og 149/09 er byrådet delegert myndighet etter planog bygningsloven, herunder å ta beslutning om planprosess. Kompetansen etter plan- og bygningsloven 12-8 om oppstart av planarbeid er videredelegert til Byråd for byutvikling, klima og miljø, med unntak for saker av prinsipiell betydning, jf Byrådssak Foreliggende sak vurderes å være av prinsipiell betydning. Byråden for byutvikling, klima og miljø innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. Det forberedes oppstart av planprosess for del av gnr. 162, bnr. 52 og tilgrensede areal i sjø, samt for gnr. 162, bnr. 24 og bnr Fondenes Auto tilbys ny oppsigelig avtale om leie av deler av arealet på gnr. 162, bnr. 52. Dato: 23. apr 2013 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. for Filip Rygg byråd for byutvikling, klima og miljø Byrådsleder Monica Mæland Vedlegg: 1. Fagnotat dat Kart 3. Referat dat E-post fra advokat Helgesen dat

5 Saksutredning: 5