Oppfølging av reguleringsplan for Møllendal vest, planid Valg av løsning for Fondenes Auto, Møllendalsveien 20.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/plan og geodata Fagnotat Saksnr.: /232 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ARMA Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for plan og geodata Dato: Oppfølging av reguleringsplan for Møllendal vest, planid Valg av løsning for Fondenes Auto, Møllendalsveien 20. Hva saken gjelder Reguleringsplanen for Møllendal vest er vedtatt uten en endelig løsning for Fondenes Auto, som blir sterkt berørt av utbedringen av Møllendalsveien. Reguleringsplanens saksutredning forutsetter at dette følges opp gjennom en mer detaljert utredning og en ny politisk behandling. På grunn av trafikksikkerhetshensyn og smalt veiareal mellom nr 19 og 20 finnes det ingen enkle løsninger for utbedring av Møllendalsveien forbi Fondenes Auto. Av flere grunner må eventuelle inngrep i bygninger skje i nr 20. Verkstedslokalet er i utgangspunktet marginalt, og konsekvensene av nye begrensninger blir store. Det er mulig å unngå direkte fysiske inngrep i bygningene ved å redusere tilbudet til gående og syklende, men også en slik minimumsløsning utløser behov for en betydelig innvendig ombygging. Hele dette byområdet er under omforming, og arealet har stor verdi også for alternative bruksformer. Det bør avklares om kommunen skal forholde seg aktivt til denne problemstillingen, og i så fall om verkstedet bør gis tilstrekkelige driftsvilkår på dagens adresse eller om arealet bør prioriteres for andre formål. Fagnotatet beskriver 3 aktuelle alternativer i avsnitt 3. Fagnotatet redegjør for den faktiske situasjonen relatert til reguleringsplanen. I forståelse med byrådsavdelingen er økonomiske og juridiske spørsmål ikke spesielt belyst i fagnotatet, og fagetaten fremmer derfor heller ikke et endelig forslag til vedtak. ETAT FOR PLAN OG GEODATA Mette Svanes etatsleder/plansjef Arne Matthiessen prosjektleder

2 Innhold: 1. Nærmere om Fondenes Auto 2. Gjeldende planstatus 3. Aktuelle alternativer 4. Diskusjon 5. Fagetatens konklusjon og anbefaling 1. Nærmere om Fondenes Auto Fondenes Auto er en seriøs bedrift med nødvendige offentlige godkjenninger, og nåværende eier har arbeidet i disse lokalene i mer enn 20 år. Verkstedet har i dag 5 ansatte og har behov for å utvide, men usikre rammevilkår gjør dette vanskelig. Verkstedet består av 3 sammenhengende bygninger: Et eldre sjøhus lengst vest. Dette er oppført før 1883, er verneverdig og benyttes hovedsakelig til lager, garderobe og oppholdsrom. Selve verkstedsbygget i midten. Dette er bygget før 1951, opprinnelig som del av et havneanlegg for et oljeselskap. Et lite kontor/kundemottak i øst. Lokalene er små og lite fleksible. Verkstedet eier kun selve bygningene og grunnen under disse (gnr 162/1347), og er avhengig av tilgrensende kommunal grunn for nødvendig adkomst, parkering og utelagring. Også kontortilbygget på østsiden står på kommunal grunn, og rettsgrunnlaget for dette er uklart. Kartutsnitt Side 2 av 9

3 Flyfoto mot nord (okt 2009) Flyfoto mot sør Side 3 av 9

4 Adkomst og parkering skjer på østsiden av verkstedet. 3 viktige kjøreporter gir adgang til 7 arbeidsstasjoner. En fjerde port på vestsiden har begrenset verdi på grunn av lav høyde i sjøhuset. Biler kan i liten grad flyttes mellom arbeidsstasjonene inne i verkstedet. 1 av kjøreportene har adkomst direkte fra og vinkelrett på Møllendalsveien. Dette er trafikkfarlig og porten må stenges uavhengig av løsning for veiutbedringen (full eller redusert vegstandard), og uavhengig av hovedløsning A - C (se avsnitt 3). Dette skyldes at adkomsten gir en uoversiktlig kryssing av gang- og sykkelarealer som vil få en betydelig trafikkøkning. Høyre kjøreport må stenges (Google Maps Street View) Kommunen har hatt god kontakt med Fondenes Auto gjennom planprosessen, med bl.a. flere møter og befaringer (se blant annet dokumentnr 112, 163, 182, 200, 209, 213). Eier opplyser at dersom en av kjøreportene stenges eller deler av bygget rives må kompliserte installasjoner flyttes (blant annet oljeutskiller og utstyr for bremsetester). Det vil ikke være muligheter for videre drift uten komplisert og dyr ombygging. Verkstedet ønsker ikke å flytte, og har behov for forutsigbare og langsiktige vilkår for å kunne fortsette driften på dagens adresse. Det er presentert ønsker om et nybygg på ca 200 m2 på østsiden av verkstedet, og i tillegg er det behov for nødvendige arealer til adkomst og parkering. Dette tas det høyde for i alternativ A (se avsnitt 3 og doknr 213). 2. Gjeldende planstatus Kommunedelplan I kommunedelplanen for Store Lungegårdsvann søndre del er verkstedet og det tilgrensende kommunale arealet på østsiden vist som Fremtidig annet byggeområde (lyserødt areal). Sjøarealet utenfor er avsatt til Småbåthavn. Planen viser skjematisk at strandpromenaden legges ut i sjøen forbi verkstedet og båthavnen. Nr 19 og 20 er vist som verneverdige bygninger (skråskravur). Side 4 av 9

5 Utsnitt av kommunedelplan for Store Lungegårdsvann, søndre del (planid , vedtatt 2007) Reguleringsplan I høringsutkastet til reguleringsplanen for Møllendal vest var plangrensen trukket ved eiendomsgrensen, og parkeringsarealet på kommunal grunn var foreslått regulert som grønnstruktur/park. Ved sluttbehandling av planen ble plangrensen trukket tilbake i påvente av den foreliggende utredningen, og kun det arealet som kreves for en fullverdig veiutbedring er nå regulert. Sjøhusdelen av verkstedet er gitt status som verneverdig bygg (hensynssone H570 med tilhørende bestemmelser), og det samme gjelder for nr 19 på motsatt side av veien. Utsnitt av reguleringsplanen for Møllendal vest (planid , vedtatt sept 2012) Side 5 av 9

6 Ved full utbygging av veien forutsetter reguleringsplanen at ca 88 m2 av bygningene rives (av totalt ca 485 m2, hvorav selve verkstedsbygget utgjør ca halvparten). I tillegg må trolig en mindre del av kontorbygget rives for å opprettholde tilkomst til en av kjøreportene. Sjøhuset ligger i den opprinnelige strandsonen, som ikke er bevart andre steder rundt Store Lungegårdsvann. Delvis rivning anbefales derfor som løsning framfor å flytte eller utvide bygningene ut i sjøen. 3. Aktuelle alternativer Fagetaten ser følgende aktuelle alternativer for Fondenes Auto: A. Regulering til næring. Eiendommen reguleres til næring og gis utvidingsmuligheter på tilgrensende kommunal eiendom. B. Regulering til andre formål. Verkstedet avvikles eller flyttes, og innløsning eller ekspropriasjon kan bli nødvendig. Aktuelle reguleringsformål er nevnt i kap 4. C. Kun regulere nødvendig areal for vegutvidelse. Dette er en minimumsløsning som ikke tar stilling til vilkårene for videre drift. Verkstedet kan videreføres med reduserte rammevilkår dersom det er grunnlag for det, eller bygningen kan benyttes til andre formål innenfor rammen av kommunedelplanen. Den foreliggende reguleringsplanen er dekkende ved valg av alternativ C. Alternativene A og B forutsetter ny plan og/eller endring av gjeldende reguleringsplan. Dette ble det gitt rom for i sluttbehandlingen av planen. Fondenes Auto hevder at alternativ C i praksis kan ha samme effekt som B, som en følge av at verkstedet vil bli tvunget til å avvikle (doknr 213). Dersom dette er korrekt kan det argumenteres for at kommunen bør prioritere mellom de 2 hovedalternativene A og B. Fagetaten gjør oppmerksom på at det også kan finnes en mulig tidsavgrenset mellomløsning: Gasnor har tillatelse til å drive et tankanlegg for LNG lengst vest på Grønneviksøren til ut 2019, og etter dette skal området ryddes. For de fleste aktuelle nye formål er det ikke realistisk at arealet mellom verkstedet og tankanlegget tas i bruk før Gasnor avvikler sin drift (med et mulig unntak for båthavn og idrett). Det er også kurant å opprettholde en midlertidig kjøreadkomst til nr 20 på østsiden av bygningen. Verkstedet kan dermed drives videre i denne perioden, dersom det ellers er grunnlag for det. 4. Diskusjon Eventuelle inngrep i bygninger som følge av veiutbedringen må skje i nr 20 på grunn av veikurvatur, plassering av sykkel- og gangvei på sjøsiden av veien og behov for avstand mellom kjørebane og fasade ved nr 19. Kommunedelplanens arealformål tilsier at verkstedet kan videreføres, men problemstillingen er ikke konkret utredet eller vurdert i kommunedelplanen. Denne planen må forstås som en gjengivelse av situasjonen på planleggingstidspunktet, og bør ikke automatisk legges til grunn for en etterfølgende reguleringsplan med omforming som hovedformål. Fondenes Auto er et godt etablert og veldrevet bilverksted som eier ønsker å videreutvikle. Verkstedet kan bidra med arbeidsplasser og en viss variert aktivitet til det nye byområdet. Side 6 av 9

7 Utover dette er det vanskelig å finne tungtveiende allmenne argumenter for å sikre bedriften et nødvendig handlingsrom for videre drift på denne tomten. Det er ikke påregnelig at bedriften skal kunne opprettholde direkte kjøreadkomst til bygningene over offentlig grunn på flere ulike steder og med flere avkjørsler fra hovedvei i en situasjon med byfornyelse, arealknapphet og generelt krevende trafikkforhold. Adkomst og parkering kan i prinsippet ivaretas på begge sider av verkstedet, men bør begrenses til en av sidene av trafikktekniske hensyn. Adkomst fra vest er trafikalt mest hensiktsmessig fordi denne kan samlokaliseres med adkomst til båthavnen, men dette vil ikke tilfredsstille verkstedets behov slik som bygningene framstår i dag. Kun en omfattende ombygging og nybygging kan forenkle denne situasjonen. Fondenes Auto hevder at verkstedet må bygges om eller avvikles dersom porter stenges eller deler av bygningen rives. Fagetaten har ikke forutsetninger for å vurdere om dette er korrekt, eller om det også kan være grunnlag for videre drift av et verksted med redusert kapasitet og/eller tjenestetilbud. Utviding av bygninger eller trafikkareal ut i eller over sjøen for å vinne mer areal er blitt foreslått. Dette vil være kontroversielt av flere årsaker, og tilsvarende plangrep er ikke innarbeidet andre steder i Møllendalsområdet. Sett i lys av Møllendalsområdets nye funksjon har verkstedet en uheldig og vanskelig plassering: Allmennheten stenges ute fra hele den smale landstripen mellom veien og sjøen, samtidig som strandpromenaden skal videreføres forbi dette området. Trafikkskapende virksomheter bør generelt flyttes ut av Møllendalsområdet. Dette er en tungtveiende premiss for omformingen, og en rekke andre aktiviteter flyttes (bl.a. avfallsgjenvinning og kommunalteknisk drift). Antall avkjørsler langs Møllendalsveien bør reduseres. Hovedbygget er bastant og avvisende og tilfører ingen kvaliteter til området. Verkstedet har også behov for betydelige arealer til parkering og utelagring. Dette bryter med ønsket om estetikk, kvalitet, opplevelser og offentlig tilgang langs sjøfront og strandpromenade. Sjøhuset som kulturminne kan lettere framheves dersom området får en annen bruk. Et bilverksted kan lokaliseres mange steder, mens aktuelle alternative arealbruksinteresser (se under) har begrensede muligheter. Alternativ A forutsetter at det klareres nye byggearealer for verkstedet på kommunal grunn, og at dette arealet reguleres med en langsiktig tidshorisont. Et slikt valg bør veies opp mot mulig alternativ bruk av arealet. Aktuelle alternative formål kan for eksempel være: Park og strandpromenade. Utvidet småbåthavn og/eller gjestehavn. Samlokalisering av motorbåtforeningene Neptun og Draugen (som kan frigjøre andre verdifulle land- og sjøarealer for ny bruk). Bobilparkering (dette vil eventuelt kreve at en større del av den tilstøtende Strandparken omdisponeres). Areal for sjøtilknyttet idrett som roing og padling. Side 7 av 9

8 Oversiktsbilde Store Lungegårdsvann. Motorbåtforeningene Draugen (innerst) og Neptun (ytterst) Møllendalsveien kan eventuelt bygges med redusert standard som en midlertidig løsning for å utsette behovet for direkte inngrep i bygningene. I høringsutkastet ble det opprinnelig foreslått å bygge vegen med 1 kjørefelt forbi nr 20 i et første byggesteg. Innsnevring av kjørebanen ble forkastet etter høringen av trafikale årsaker, men prinsippet kan videreføres ved å redusere arealet for gående og syklende. Alternativ med 2,5 m fortau i stedet for separate tilbud for gående og syklende forbi Fondenes Auto Side 8 av 9

9 Med en slik løsning vil fysiske inngrep i bygningen reduseres til et minimum, men det vil likevel være behov for omfattende innvendig ombygging fordi en kjøreport må stenges av sikkerhetshensyn. Valg av den enkleste løsningen i en første fase kan også bety doble investeringer fordi den første ombyggingen av verkstedet kan være bortkastet dersom vegen likevel blir utvidet på et senere tidspunkt. Alternativet med redusert vegstandard (permanent eller midlertidig) er ikke spesielt vektlagt i reguleringsplanen fordi denne løsningen kan velges uavhengig av reguleringsplanen og hovedløsninger A C, og fordi dette ikke er tilstrekkelig til å løse problemene for verkstedet. Gulvnivået i verkstedet er innmålt til kote +1,78. Dette er høyere enn høyeste registrerte vannstand, men lavere enn offisielle beregninger for sannsynlig stormflo i Bergen i år 2050 (1,78 2,00 + påvirkning fra bølger. "Klima i Norge", Norsk Klimasenter 2009). Risiko for oversvømmelse er uheldig for et bilverksted som kan forurense dersom vannet står over gulv, oljeutskiller og lignende. Dersom det skal legges til rette for permanent verkstedsdrift i lokalene bør det vurderes om det samtidig skal gjennomføres tiltak mot framtidig stormflo. 5. Fagetatens konklusjon og anbefaling Det tas forbehold om at omtale av økonomiske og juridiske konsekvenser ikke inngår i dette fagnotatet. Hovedspørsmålet er om det er ønskelig og framtidsrettet å beholde et bilverksted ytterst langs sjøfronten og som nærmeste nabo til den nye Strandparken i Møllendal. Fagetaten anbefaler at alternativ B (regulering til andre formål) velges på grunn av de samfunnsmessige ulempene ved at verkstedet videreføres på dagens adresse, og arealets verdi for alternative formål. Det ledige arealet bør benyttes til samlokalisering av de 2 båtforeningene i Store Lungegårdsvann (begge leier kommunalt areal), og eventuelt til idrettsformål. Dette vil åpne for at den indre delen av vannet kan stenges for motorferdsel og prioriteres kun for idrett og friluftsliv. Videre kan avstengte arealer på østsiden av elven mellom Lungegårdsparken og den nye allmenningen åpnes for allmennheten og disponeres til andre formål. Arealet bør kun ha 1 permanent adkomst, lokalisert på vestsiden av nr 20 i en felles løsning med båthavnen. Side 9 av 9