Innstilling til vedtak om samtykke til ekspropriasjon i medhold av plan- og bygningsloven 16-5, til gjennomføring av reguleringsplan nr

Transkript

1 Byrådssak 1220 /17 Innstilling til vedtak om samtykke til ekspropriasjon i medhold av plan- og bygningsloven 16-5, til gjennomføring av reguleringsplan nr ANLS ESARK Hva saken gjelder: Saken gjelder søknad om samtykke til ekspropriasjon av grunn fra gnr. 161, bnr. 1269, for gjennomføring av reguleringsplan nr Søkerne er eierne av gnr. 161, bnr. 996 og 997, Anita Høyer Haug, Torbjørn Haug, Hedvig Kristin Rørvik og Hallgeir Rørvik. Søknaden er hjemlet i plan- og bygningsloven 16-5 og formålet er å anlegge gangvei over Landåselven. Bergen bystyre vedtok den , sak 54-15, reguleringsplan med planid «Årstad, gnr. 161, bnr. 966 m.fl. Nattlandsveien » Planvedtaket ble etter klage stadfestet av Fylkesmannen i Hordaland i vedtak Planområdet er på ca 4,2 daa og ligger på østsiden av Nattlandsveien, og omfatter i hovedsak eiendommene Nattlandsveien 16, 18 og 24. Planen åpner for rivning av to villaer på Nattlandsveien 16 og 18, og oppføring av blokkbebyggelse med inntil 17 boenheter, samt tilhørende parkeringsanlegg og boder (felt BB1). Langs østsiden av byggefelt BB1 er det regulert inn en felles gangvei benevnt f_g2 f_g3 som krysser omsøkte eiendom og Landåselven, og knytter seg til eksisterende gangvei o_g1 på nordsiden av elven og omsøkte eiendom. Med unntak av gangveien f_g2 f_g3 er omsøkte eiendom i sin helhet regulert til naturområde og naturområde i vassdrag. Eiendommen er ikke bebygd. I planbestemmelsene 3, Rekkefølgekrav, er det under pkt , fastsatt blant annet at gangvei f_g2 f_g3 (inkludert bro over Landåselven) må være ferdig opparbeidet før tiltak innenfor BB1 får midlertidig brukstillatelse/ferdigattest. Eierne av gnr. 161, bnr. 996 og 997, representert ved advokat Jens-Christian Hørløck, har ved søknad datert bedt om Bergen kommunes samtykke til ekspropriasjon av areal fra gnr. 161, bnr Arealet er 37,9 m 2. Det er samtidig søkt om samtykke til å ekspropriere en rett til å disponere midlertidig ytterligere et grunnareal på 103,8 m 2 i anleggsperioden, jf. grunnervervskart datert Søkerne viser til at gangveien og broen må være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ferdigattest til boligbebyggelsen innenfor BB1. Gangveien skal etter planbestemmelsene 4, pkt , ha eierform som «felles arealformål» og være felles for felt BB1. Utbygger har hatt flere samtaler med grunneier Frode Solberg og dennes representant i et forsøk på å komme til enighet om utkjøp av de rettigheter som tiltakshaver trenger for å få gjennomført reguleringsplanen. Partene har ikke kommet til enighet. Dersom det er erstatningsfastsettelsen Solberg er uenig i, og han aksepterer at utbygger erverver de nødvendige rettigheter, så er utbygger villig til å la erstatningen fastsette ved avtaleskjønn. 1

2 Dersom Solberg heller ikke samtykker i avtaleskjønn, bes det om at kommunen samtykker til ekspropriasjon. Arealene som henholdsvis må erverves til eie og disponeres midlertidig i anleggsperioden fremgår av grunnervervskartet av Eier av gnr. 161, bnr. 1269, Frode Solberg, representert ved advokat Karstein Krüger Engedal, har i skriv datert , inngitt uttalelse til søknaden og motsatt seg ekspropriasjon. Han samtykker heller ikke til avtaleskjønn. Eier viser til at det følger av alminnelige ekspropriasjonsrettslige prinsipper og oreigningsloven 30 at kravet om interesseovervekt i oreigningsloven 2, annet ledd gjelder også når ekspropriasjonen skjer med grunnlag i reguleringsplan og plan- og bygningsloven. I planprosessen er det ikke foretatt noen interesseavveining i forhold til grunnerverv fra bnr Dette er verken nevnt av utbygger, Bergen kommune eller fylkesmannen. Det kan således her ikke uten videre legges til grunn at det foreligger nødvendige interesseovervekt. Kommunen må derfor ta stilling til dette. Bnr har betydelig verdi for eier. Det er store parkeringsutfordringer i området og det er påregnelig at eiendommen vil kunne utnyttes til parkeringsplasser. Dette vil være i både eiers og naboenes interesse. Ved ekspropriasjon og anleggelse av gangvegen vil i realiteten hele bnr bli båndlagt og miste all verdi. Naboer og besøkende vil også miste parkeringsmuligheter det er svært stort behov for. Eier viser videre til at rammetillatelsen for oppføring av boligblokken datert , ikke oppstiller som vilkår at gangveien og broen må være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse/ ferdigattest. Det er følgelig klarlagt at det ikke er avgjørende for realiseringen av planen og utbyggingen at ekspropriasjon fra bnr tillates. Ved rammetillatelsen må kommunen ha lagt til grunn at det ikke foreligger avgjørende samfunnsmessige hensyn for å kreve ekspropriasjon, jf. oreigningsloven 2. I tillegg er det avklart at vilkårene for ekspropriasjon, jf. pbl annet ledd, ikke er oppfylt da det ikke er stilt krav om opparbeiding av gangvei over bnr På denne bakgrunn anføres det at vilkårene for ekspropriasjon ikke er oppfylt. Kommuneadvokaten viser til at det i søknaden ikke er nærmere presisert hvilket ledd av bestemmelsen en mener kommer til anvendelse. Søknaden er imidlertid behandlet etter pbl. 16-5, 2. ledd, da arealet det søkes samtykke til å ekspropriere er regulert til felles areal for flere eiendommer (eiendommene som inngår i reguleringsplanens felt BB1), jf. pbl. 12-7, nr. 14. Plan- og bygningsloven 16-5 annet ledd gir grunneier og fester (søker) rett til å ekspropriere område som i reguleringsplan er lagt ut som fellesareal for flere eiendommer. Forutsetningen er at kommunen samtykker til slik ekspropriasjon. Formålet er å sette grunneier/tiltakshaver i stand til å oppfylle de forutsetninger og krav (pålegg/vilkår) som er satt i reguleringsplanen for dens hele eller delvise gjennomføring. Bestemmelsen hviler på en offentlig interesse i at den arealdisponeringen som fastsettes av kommunestyret faktisk realiseres. Etter pbl er det en forutsetning at det er grunneier eller fester som søker om samtykke til ekspropriasjon. Videre er det krav om at ekspropriasjonsarealet er regulert til fellesareal for flere eiendommer og at formålet med søknaden er å gjennomføre reguleringen helt eller delvis. Vilkårene er innfridd. Søkerne har forsøkt å forhandle frem en minnelig ordning med eier, men har ikke kommet til enighet, jf. oreigningsloven 12. Vedrørende nødvendigheten av anleggelse av gangveien for å realisere utbyggingen av felt BB1, viser kommuneadvokaten til at rekkefølgekrav som er fastsatt i reguleringsplan vil gjelde uavhengig av om de er gjentatt i rammetillatelsen. Det fremgår av pbl at reguleringsplanen er bindende for nye tiltak. 2

3 Unntak kan tenkes i tilfeller der det er søkt om, og innvilget, dispensasjon fra rekkefølgekrav i henhold til pbl og Det er ikke tilfelle her. Rammetillatelsens taushet vedrørende opparbeiding av gangveien kan ikke fortolkes slik at det i realiteten er gitt dispensasjon. Kommuneadvokaten bemerker at det er uheldig og kan virke misvisende at rammetillatelsen er taus når det gjelder gangveien, men rekkefølgekravet er bindende fastsatt i reguleringsplanen og gjelder fullt ut selv om det ikke er gjentatt i rammetillatelsen, jf. pbl Kommuneadvokaten påpeker at grunneier ble varslet om planarbeidet og gitt anledning til å uttale seg, men innga ikke noen uttalelse i den forbindelse. Andre naboer påpekte parkeringsutfordringene, men omsøkte eiendom ble ikke utpekt som et mulig alternativ. Det er således ingen feil ved planprosessen at parkeringsplass på gnr. 161, bnr ikke er vurdert. Vilkåret for samtykke til ekspropriasjon er at tiltaket er «tvillaust meir til gagn enn skade», jf. oreigningsloven 2, annet ledd. Det må være en overvekt av relevante samfunnsmessige fordeler i forhold til den skade ekspropriaten (eier) eller andre utsettes for som følge av vedtaket om samtykke til ekspropriasjon. Privates (søkernes) subjektive interesser vil bare være relevante i vurderingen dersom de korresponderer med generelle samfunnsinteresser. De samfunnsmessige interessene som skal ivaretas, har hovedsakelig kommet til uttrykk gjennom kommunens ønske om utbygging slik det fremkommer i den aktuelle reguleringsplanen. Reguleringsplanen er relativt ny, vedtatt i Omsøkte eiendom og vassdraget som renner over den er regulert til naturområde og naturområde i vassdrag, samt den aktuelle gangvei som krysser over naturområdet. Dette viser i seg selv at kommunen mener dette er et viktig hensyn. Den samfunnsmessige interesse i etableringen av nevnte gangvei er med dette kommet til uttrykk ved det arealformål (gangvei, fellesareal for felt BB1, jf. pbl. 12-5, nr. 2, jf. 12-7, nr. 14) den har fått i kommunens planvedtak, noe som forsterkes ved at opparbeidingen er stilt som en forutsetning - et rekkefølgekrav - for den ønskede fortetting/boligutbygging, jf. pbl Parkeringsplass vil være i strid med gjeldende arealformål. Kommuneadvokaten kan ikke se at det foreligger omstendigheter som gjør det påregnelig at en vil tillate en slik bruk av arealet. Tvert i mot viser tilbakemeldingene fra Grønn etat og fylkesmannen i planprosessen at en er opptatt av å bevare grøntdraget langs vassdraget. Eiendommen er til dels brattlendt og fremstår i det vesentlige som et grønt belte med naturlig vegetasjon langs Landåselven som renner åpent over den. En gammel gangsti med bro krysser over eiendommen og elven. Hele eiendommen ligger innenfor byggeforbudssonen på 20 meter langs vassdrag, jf. kommuneplanens arealdel pkt Anleggelse av parkeringsplasser vil være et søknadspliktig tiltak etter pbl. 20-1, første ledd, bokstav l, og forutsetter dispensasjon fra byggegrensene langs vassdrag, jf. KPA pkt Etter kommuneadvokatens mening er det derfor ikke påregnelig at en ville fått tillatelse til å benytte denne som parkeringsplass for beboere og besøkende til området. Videre vil samfunnsinteressen i realisering av den ønskede fortetting med boliger og etableringen av aktuelle gangvei, representere en klar interesseovervekt i forhold til parkeringsplass. Kommuneadvokaten kan heller ikke se at et samtykke til den omsøkte ekspropriasjon vil være uforholdsmessig overfor eier. Det vises til det som tidligere er sagt om eiendommens karakter m.v., og at det allerede eksisterer en gangsti med bro over eiendommen. Etter Kommuneadvokatens vurdering er vilkårene i pbl. 16-5, annet ledd for å samtykke til den omsøkte ekspropriasjon, oppfylt, og omstendighetene tilsier at samtykke bør gis. Videre mener kommuneadvokaten at et samtykke til det omsøkte ekspropriasjonsinngrep «tvilaust er meir til gagn enn 3

4 skade», jf. oreigningsloven 30 nr. 24, jf. 2 annet ledd. På denne bakgrunn anbefaler kommuneadvokaten at Bergen kommune samtykker til omsøkte ekspropriasjon. Det opplyses om at dersom det samtykkes til ekspropriasjon må søker begjære skjønn for tingretten innen ett år for å få fastsatt erstatning for ekspropriasjonsinngrepet. Dersom fristen ikke overholdes faller samtykket bort, jf. oreigningsloven 16. Ekspropriasjonsarealet vil ikke kunne tiltres før det foreligger rettskraftig skjønn med mindre det søkes om og innvilges samtykke til forhåndstiltredelse. Byråd for byutvikling viser til kommuneadvokatens notat datert , og slutter seg til de vurderinger og konklusjon som fremkommer der. Byråden viser til at reguleringsplanen er ganske ny, fra 2015 og tar eksplisitt stilling til arealdisponeringen innenfor planområdet. I planprosessen har både tidligere Grønn etat og statlige fagetater med ansvar for forvaltning av naturarealer avgitt flere uttalelser om at vassdraget og grøntdraget langs denne må tas vare på. Viktigheten av å bevare omsøkte eiendom som en grønn lunge for nærområdet og en del av et sammenhengende gangveinett vises videre gjennom rekkefølgekravet i planbestemmelsenes 3 og utleggelsen til felles arealformål i 4. Byråden er videre enig med kommuneadvokaten i at det er uheldig at nettopp rekkefølgekravet vedrørende opparbeidelse av gangveien ikke er nevnt i rammetillatelsen datert , men det innebærer verken en dispensasjon fra kravet eller på annen måte noe uttrykk for kommunens syn på interessen i at gangveien etableres. Byråden anser uteglemmelsen som en inkurie, og rekkefølgekravet gjelder uansett fullt ut slik det er fastsatt i reguleringsplanens 3. Byråden legger videre til grunn at det skal svært gode grunner til for å etterkomme en eventuell søknad om dispensasjon fra rekkefølgekravet i en så nylig vedtatt plan. Tilsvarende synspunkt legges til grunn for en eventuell søknad om dispensasjon fra arealformålet til etablering av parkeringsplass. Etter byrådens mening har kommunen gitt klart uttrykk for den samfunnsmessige interessen i å få etablert gangveien og bevare grøntdraget, og at disse interessene klart veier tyngre enn eiers pretenderte interesse i å anlegge parkeringsplass. Plan- og bygningsloven 16-5, 2. ledd skal sette grunneier/tiltakshaver i stand til å oppfylle de forutsetninger og krav som er fastsatt i reguleringsplanen for dens gjennomføring. Byråden anbefaler at det gis samtykke til ekspropriasjon som omsøkt. Vedtakskompetanse: I medhold av byrådets fullmakter 18 har byrådet fullmakt til å treffe vedtak om samtykke til ekspropriasjon etter plan- og bygningsloven, jf. bystyresak 236/16. Byråden for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 16-5, annet ledd samtykker Bergen kommune til at eierne av gnr 161, bnr 996 og Anita Høyer Haug, Torbjørn Haug, Hedvig Kristin Rørvik og Hallgeir Rørvik - kan ekspropriere fra gnr 161 bnr 1269 et grunnareal på 37,9 m² til eie og en rett til å disponere midlertidig under byggeprosessen ytterligere et grunnareal på 103,8 m², jf. grunnervervskart datert Samtykke gis for gjennomføring av reguleringsplan med planid , vedtatt av Bergen bystyre , og stadfestet etter klage av Fylkesmannen i Hordaland Dato: 08. august 2017 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. 4

5 Harald Schjelderup byrådsleder Vedlegg: Kommuneadvokatens notat datert med følgende vedlegg: 1. Plankart sist revidert for reguleringsplan med planid Reguleringsbestemmelser sist revidert for plan med planid Fagnotat datert fra Etat for byggesak og private planer 4. Forslagsstillers planbeskrivelse datert Uttalelse fra Grønn etat datert Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland, Miljøvernavdelingen, datert Uttalelse fra Grønn etat datert Arealplankart Kdp Landås bydel datert , vedtatt av bystyret Søknad om samtykke til ekspropriasjon datert fra eierne av gnr 161, bnr 996, Anita Høyen Haug/Thorbjørn Haug og gnr 161, bnr 997, Hedvig Kristin Rørvik/Hallgeir Rørvik 10. Grunnervervskart datert med tegningsnummer A-20-H Søknad om ekspropriasjon datert fra advokat Jens-Christian Hørløck med bilag Brev datert fra Kommuneadvokaten til advokat Jens-Christian Hørløck 13. Brev datert fra advokat Jens-Christian Hørløck til Kommuneadvokaten 14. Brev datert fra Kommuneadvokaten til advokat Jens-Christian Hørløck 15. Brev datert fra advokat Jens-Christian Hørløck til Kommuneadvokaten 16. E-post utveksling i tiden til mellom advokat Jens-Christian Hørløck og Kommuneadvokaten 17. Brev datert fra advokat Jens-Christian Hørløck til Kommuneadvokaten (vedlagt søknad om samtykke til ekspropriasjon datert ) 18. Brev datert fra Kommuneadvokaten til Frode Solberg - forhåndsvarsel med frist for uttalelse 19. Brev av fra advokat Karsten Krüger Engedal - grunneiers uttalelse til søknaden (vedlagt intensjonsavtale datert ) 5