Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 17/ Kommunestyret 17/

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2009/2273 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 17/ Kommunestyret 17/ gangsbehandling Reguleringsplan gnr/bnr 40/9 - Stave Administrasjonens forslag til vedtak: Farsund kommunestyret vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12, forslaget til reguleringsplan for «gnr/bnr 40/9 Stave» datert revisjon 4 av med bestemmelser datert revidert etter vedtak i teknisk utvalg, sak 17/12, møtedato med følgende endringer: 1. Byggegrense for omriss av bygg 1 settes til 13 meter fra senter fylkesveg. Øvrig byggegrense beholdes på 15 meter fra fylkesveg. 2. Det reguleres frisiktsone på minst 3 x 45 m mot fylkesveg øst for GS-vegen. 3. Det reguleres sideareal for annen veggrunn med bredde 2 meter mellom AV-1 og AV-2, og på strekning fra KV til plangrense. 4. Siste punkt under 4 «Kjøreveg kan helt eller delvis bli offentlig etter vedtak i kommunen». Tas ut. 5. Veger i plankartet markeres med «o_», «f_«eller «p_«foran arealbetegnelser. Bestemmelsene endres i samsvar. Behandling i Teknisk utvalg : Teknisk utvalg innstiller enstemmig på administrasjonens forslag. Behandling i Kommunestyret : Teknisk utvalgs innstilling enstemmig vedtatt. Saksdokumenter: Reguleringsplan datert revisjon 4 av * Bestemmelser datert revidert etter vedtak i teknisk utvalg, sak 17/12, møtedato * 1.gangsbehandling sak 17/12 den * Protokoll fra meklingsmøte datert * Offentlig ettersyn datert * Annonse om offentlig ettersyn*

2 Innspill fra Jan Bernhard Egeland datert * Innspill Statens vegvesen datert * Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * Kommentar fra sivilarkitekt A.O. Penne p.v.a. tiltakshaver J. Mikalsen datert * Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune datert * Saksdokumenter merket med * er vedlagt saken SAKSUTREDNING Siv. ark A.O. Penne har på vegne av Jan Mikalsen utarbeidet et forslag til reguleringsplan for deler av eiendommen gnr 40 bnr 9 på Stave. Området er i dag bebygd med en låvebygning. Planområdet er 7,9 daa, hvorav 7,1 daa er klassifisert som fulldyrka jord i gårdskart. Det er gjennom planprosessen utarbeidet flere versjoner av planen hvor tiltakshavers prefererte forslag til reguleringsplan legger opp til 7 boligtomter i området. Den ene boligtomten er ønsket utnyttet til oppføring av et leilighetsbygg. Det ble reist innsigelse til planforslaget grunnet jordvern. Eiendommen er i dag nesten utelukkende registrert som fulldyrka jord. I meklingsmøte som fant sted ble det følgende resultat: Kommunen tar ut tomtene 4-7 av planen mot at tomtene 1-3 med tilhørende adkomstvei består. Innsigelsen trekkes på dette grunnlaget. Resultatet fra meklingsmøte ble foreslått av administrasjonen som endringer i ny 1.gangsbehandling. Teknisk utvalg vedtok enstemmig administrasjonens forslag den i sak 17/12. Med hjemmel i Plan- og bygningslovens og ble forslaget til revidert reguleringsplan for gnr/bnr 40/9 - Stave datert , revidert med tilhørende reguleringsbestemmelser datert , revidert lagt ut til nytt offentlig ettersyn. Før reguleringsplanen ble lagt ut skulle følgende endringer foretas: 1. Avgrensning av planen endres slik at tomt 4, 5, 6 og 7 utgår. 2. Bestemmelsene 5 pkt. 1 om oppfylling av terreng utgår. Bestemmelsene tilpasses redusert antall tomter. OFFENTLIG ETTERSYN Reguleringsplanen med tilhørende bestemmelser var utlagt til offentlig ettersyn i perioden Det kom i perioden inn 5 innspill: Innspill fra Jan Bernhard Egeland datert * Innspill Statens vegvesen datert * Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * Kommentar fra sivilarkitekt A.O. Penne p.v.a. tiltakshaver J. Mikalsen datert * Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune datert *

3 Under følger en kortversjon av innhold med kommentar fra administrasjonen: Innspill fra Jan Bernhard Egeland datert * Egeland protesterer mot den planlagte boligbebyggelsen. Han skriver at preget av klyngebebyggelse må ivaretas. Han skriver at LNF formålet og dyrkbar jord må beholdes. Han protester mot de 4 tomtene som ligger lengst ut mot LNF-området. Han kritiserer et annet bygg som har blitt oppført i nærheten. Han kritiserer kommunen håndtering rundt deres innspill vedrørende dette bygget og andre saker. Han er skeptisk til hvordan fornminner i planen skal bevares ved rivning av eksisterende låve. Han er skeptisk til hvordan teigen bak boligene nå skal få tilgang. Egeland har skrevet en innholdsrik protest. Essensen i forhold til denne planen er en protest mot nedbygging av dyrkbar jord og brudd med byggeskikk for Stave. Administrasjonen tror ikke Egeland har oppfattet at de 4 tomtene lengst fra fylkesvegen er tatt ut i forrige behandling. Planforslaget som foreligger mener administrasjonen ivaretar klyngehuspreget. Avstanden mellom nye boliger er tett i samsvar med eksisterende bebyggelse. Uten bebyggelse på nordsiden av veg KV bør det være gode muligheter for tilgang til teigen bak. Innspill Statens vegvesen datert * Revidert planforslag er stort sett endret i tråd med merknader i vår uttalelse Til nye formål og andre endringer har vi disse merknadene: - For foreslått GS-veg må det reguleres for en frisiktsone på minst 3 x 45 m mot fylkesveg øst for GS-vegen. - Inntegnet bygg 1, som vi oppfatter som et nytt bygg der det er et eksisterende bygg, er i strid med byggegrense mot fylkesveg. - Sideareal for annen veggrunn langs fylkesveg, med bredde på minst 2 m, må det reguleres for også på strekning mellom AV-1 og AV-2, og på strekning fra KV til plangrense (om bredde på sideareal nå er mindre enn 2 m må reguleringsplan gi hjemmel til å erverve tilleggsareal). - Foreslått bestemmelse om at kjøreveg KV skal være privat, og tilsvarende om andre samferdselsanlegg, bør tas inn under bestemmelser for samferdselsanlegg. Andre bestemmelser om «eierforhold» bør tas inn under arealformål som de kan knyttes til. - På plankart bør det markeres med f.eks. «o_», «f_«eller «p_«foran arealbetegnelser. - Et eventuelt vedtak om å endre kjøreveg til offentlig veg, som foreslått i 4, vil kreve frisikt til et punkt 20 m inn på veg, jfr. vår uttalelse Innspillene fra Statens vegvesen er kommentert under vurderinger og medtatt i forslag til endringer. Administrasjonen har blitt enige med Statens vegvesen pr telefon om at byggegrense for nytt bygg 1 kan avvike noe fra normalen, se vurderinger. Uttalelse fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * Vi har ikke innsigelse til planen slik den nå foreligger, altså planforslag av Vi har heller ikke råd eller merknader til dette planforslaget. Tas til etterretning.

4 Kommentar fra sivilarkitekt A.O. Penne p.v.a. tiltakshaver J. Mikalsen datert * Grunneier Jan Mikalsen ber om at den planen kommunen opprinnelig vedtok med 7 tomter opprettholdes. Begrunnelsen for dette er: 1. Bebyggelsen og tomta til naboeiendom g.nr: 40/74 er oppført like langt eller lengere inn i LNF området som planforslaget på g.nr: 40/9, se vedlagte kart 2. Området er klarert med tanke på arkeologiske funn, noe som ofte er vanskelig i Farsund Kommune. Som eksempel kan nevnes en reguleringsplan på Skeime-nedre som departementet godkjente etter negativt meglingsresultat, men som allikevel vil kunne bli uaktuelt på grunn av at arkeologiske utgravinger er kostnadsberegnet til 1,7 millioner kroner. 3. Et av argumentene mot bebyggelse på tomtene 4-7 har også vært at bebyggelsen på Stave ikke vil fremstå som en samlet bebyggelse dersom disse tomtene bebygges. Det er oppføring av hus på g.nr 40/74 som sprenger bebyggelsesrammen. Vedlagte kartutsnitt viser at komplettering med tomtene 4-7 vil gjøre bebyggelsen til en lukket helhet igjen. Tomten som det argumenteres med ble fradelt og godkjent tilbake i Det var mye protester mot denne tomten den gang og i dag står jordvernet enda sterkere. Argumentet har vært løftet tidligere og har vært vurdert i planprosessen. Tomt 4-7 utløste en innsigelse som har blitt løst ved mekling og administrasjonen vil ikke anbefale å bryte denne avtalen. Uttalelse fra Vest-Agder fylkeskommune datert * Fylkeskommunen reiste innsigelse til tidligere planforslag i brev , på bakgrunn av konflikt med fredet kulturminne i form av gravhaug. Det var videre merknad til bebyggelsesstrukturen og bestemmelsene som ble vurdert å ikke være i tråd med eksisterende bebyggelse. Planen er vesentlig endret siden høring i 2010 ved at planområdet og antall boliger er halvert. Fylkeskonservator trakk sin innsigelse i e-post, datert Bebyggelsesstrukturen vurderes nå å være i tråd med stedets byggeskikk og bestemmelsene er i stor grad i samsvar med Fylkeskonservators råd. Vi er fornøyd med at fylkeskommunens merknader er tatt til følge og har ingen merknader til det aktuelle planforslaget. Tas til etterretning. VURDERING Endringene som ble enstemmig vedtatt ved 1.gangsbehandlingen er i strid med tiltakshavers ønsker. De er i samsvar med meklingsresultatet , se vedlagt protokoll. Planforslaget inneholder nå 3 boenheter på et relativt begrenset areal. Det er positivt med høy utnyttelsesgrad i et område preget av mye dyrkbar jord. Boenhetene vil på denne måten også bidra til at særpreget på Stave, med klyngehus-bebyggelse, blir noe ivaretatt. Jordvenet og viktigheten av det står i dag sterkere enn det gjorde da innsigelsen ble fremmet og det er ingen tegn til at nasjonal politikk og målsettinger på området vil endre seg fremover. Administrasjonen vil derfor anbefale at planforslaget vedtas som det foreligger i forhold til utnyttelse - og at det ikke bygges ned mer dyrkbar jord.

5 Administrasjonen vil foreslå noen endringer basert på innspill fra Statens vegvesen: 1. Byggegrense for sørenden av bygg 1 settes til 13 meter fra senter fylkesveg. Øvrig byggegrense beholdes på 15 meter fra fylkesveg. Begrunnelse: i innspill fra Statens vegvesen ble det gjort oppmerksom på at bygg 1 ligger for nærme fylkesveg. Bygg 1 er plassert med utgangspunkt i eksisterende låve. Administrasjonen mener at et nytt boligbygg bør ligge lengre vekk fra fylkesveg enn eksisterende låve, men har i dialog med statens vegvesen blitt enige om at huset kan ligge 2 meter nærmere, og byggegrensen foreslås satt til 13 meter fra senter av fylkesveg 675 for bygg Det reguleres frisiktsone på minst 3 x 45 m mot fylkesveg øst for GS-vegen. Begrunnelse: påpekt som mangel av Statens vegvesen ved offentlig ettersyn 3. Det reguleres sideareal for annen veggrunn med bredde 2 meter mellom AV-1 og AV-2, og på strekning fra KV til plangrense. Begrunnelse: påpekt som mangel av Statens vegvesen ved offentlig ettersyn. 4. Siste punkt under 4 «Kjøreveg kan helt eller delvis bli offentlig etter vedtak i kommunen». Tas ut. Begrunnelse: Statens vegvesen har ved offentlig ettersyn påpekt at en endring av formål i ettertid også krever endring av frisiktsone. Farsund kommune har ikke interesse av å overta veien. (Veien burde for øvrig fått et navn i planbeskrivelsen, jmf nye retningslinjer). 5. Veger i plankartet markeres med «o_», «f_«eller «p_«foran arealbetegnelser. Bestemmelsene endres i samsvar. Begrunnelse: planfaglig justering.