Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ Kommunestyret 18/

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2016/2396 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ Kommunestyret 18/ gangsbehandling Detaljregulering for fritidsboliger - Hovden, Øyna - gnr/bnr 113/5 m.fl. Administrasjonens forslag til vedtak: Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12, plan for detaljregulering av fritidsboliger - Hovden, Øyna - gnr/bnr 113/5 m.fl. med tilhørende bestemmelser, begge datert med følgende endringer: 1. Det legges til ett nytt punkt under kapittel 5. Rekkefølgebestemmelser og vilkår for gjennomføring i bestemmelsene, som lyder: «Badeområde (f_vb) skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for nye fritidsboliger i planområdet» 2. 4 meters bredde tillegges tomt 11 fra tomt 12. Det inntegnes deretter byggegrense på 4 meter fra tomt 12. Tomt 12 endres fra fritidsformål til formål lekeplass, se 3. Hele tomt 14 og tomt 13 gis formål fritidsbebyggelse, dvs at formål LF3 utgår. Se 4. Tomt 15 reduseres med 10 meters bredde mot energianlegg. Dette arealet omgjøres til friluftformål, ny LF3, se 5. Byggegrense justeres for tomt 13 i henhold til 6. Byggegrense for tomt 9 justeres i henhold til Behandling i Teknisk utvalg : Teknisk utvalg innstiller enstemmig på administrasjonens forslag. Teknisk utvalgs innstilling : Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12, plan for detaljregulering av fritidsboliger - Hovden, Øyna - gnr/bnr 113/5 m.fl. med tilhørende bestemmelser, begge datert med følgende endringer:

2 7. Det legges til ett nytt punkt under kapittel 5. Rekkefølgebestemmelser og vilkår for gjennomføring i bestemmelsene, som lyder: «Badeområde (f_vb) skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for nye fritidsboliger i planområdet» 8. 4 meters bredde tillegges tomt 11 fra tomt 12. Det inntegnes deretter byggegrense på 4 meter fra tomt 12. Tomt 12 endres fra fritidsformål til formål lekeplass, se 9. Hele tomt 14 og tomt 13 gis formål fritidsbebyggelse, dvs at formål LF3 utgår. Se 10. Tomt 15 reduseres med 10 meters bredde mot energianlegg. Dette arealet omgjøres til friluftformål, ny LF3, se 11. Byggegrense justeres for tomt 13 i henhold til 12. Byggegrense for tomt 9 justeres i henhold til Behandling i Kommunestyret : Teknisk utvalgs innstilling enstemmig vedtatt. Kommunestyrets vedtak : Farsund kommunestyre vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 12-12, plan for detaljregulering av fritidsboliger - Hovden, Øyna - gnr/bnr 113/5 m.fl. med tilhørende bestemmelser, begge datert med følgende endringer: 13. Det legges til ett nytt punkt under kapittel 5. Rekkefølgebestemmelser og vilkår for gjennomføring i bestemmelsene, som lyder: «Badeområde (f_vb) skal være ferdigstilt før det gis brukstillatelse for nye fritidsboliger i planområdet» meters bredde tillegges tomt 11 fra tomt 12. Det inntegnes deretter byggegrense på 4 meter fra tomt 12. Tomt 12 endres fra fritidsformål til formål lekeplass, se 15. Hele tomt 14 og tomt 13 gis formål fritidsbebyggelse, dvs at formål LF3 utgår. Se 16. Tomt 15 reduseres med 10 meters bredde mot energianlegg. Dette arealet omgjøres til friluftformål, ny LF3, se 17. Byggegrense justeres for tomt 13 i henhold til 18. Byggegrense for tomt 9 justeres i henhold til Saksdokumenter: 1. Plankart datert *

3 2. Planbestemmelser datert * 3. Planbeskrivelse datert * 4. 1.gangsbehandling møte sak 17/65 * 5. Varsel om offentlig ettersyn datert * 6. Innspill fra Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder datert * 7. Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert * 8. Innspill fra kystverket datert * 9. Innspill fra fiskeridirektoratet datert * 10. Innspill fra Lena Kvitvær og Otto R. Stokkeland datert * 11. Innspill datert * fra: 133/28 Per og Ingrid Fjellheim 133/31 Kenneth og Judith Fuglestad 133/32 Trond og Olaug Reve 133/33 Bjørn Morten og Gry Gundersen 133/34 Jan Ove og Inger Johanne Lomeland Johnsen 133/35 Lena Kvitvær og Otto Stokkeland Rimestad 12. E-post til tiltakshaver fra adm. vedr innspill datert * 13. Varsel om begrenset høring datert * 14. Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert * 15. Innspill fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * 16. Innspill fra Per Fjellheim datert * 17. E-post fra administrasjonen til berørte parter datert * 18. Innspill fra Lena Kvitvær datert * 19. Skisse som viser endringer foreslått i innstilling fra administrasjonen* Alle dokumenter merket med * er vedlagt saken. Saksutredning Planområdet ligger i Farsund kommune, i Sellegrodsfjorden nordvest fra Farsund sentrum. Samlet planareal er på ca. 65 daa. Deler av planområdet er allerede regulert med 9 hyttetomter, hvorav 5 er bebygd. Det går en gammel sti fra hytteområdet ned til strandsonen, hvor det i dag står en eldre naustbygning i forbindelse med gammel steinbrygge. Hensikten med planarbeidet er en ønsket fortetting av gjeldende reguleringsplan, samt opparbeidelse av boder og tilrettelegging av arealer ved sjøen for rekreasjon og fritidsaktiviteter. Det er også ønskelig å bygge opp eksisterende bryggeområde og bølgebryter i stedliggende stein. Gjeldende planstatus Omsøkt område er i kommunedelplan for Herad-Spind 5.6 angitt som sone hvor gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde. Gjeldende reguleringsplan er Bjørnestad, Hovden med planid Planforslaget vurderes å ivareta hovedintensjonene i overordnede føringer gitt i kommunedelplan og gjeldende reguleringsplan. Innkommende merknader i høringsfasen Teknisk utvalg vedtok i møte sak 17/65 vedtatt å legge ovennevnt forslag til reguleringsplan med bestemmelser datert ut til offentlig ettersyn, jfr. Plan- og bygningslovens Planforslaget lå ute til offentlig høring i perioden til Det kom i perioden inn 6 innspill: Innspill fra fylkesmannen i Aust og Vest-Agder datert * Kommunen skriver i sin vurdering: "Det ble tidlig gjort en befaring av området hvor Farsund kommune, fylkesmannen i Vest- Agder, Vest-Agder fylkeskommune, tiltakshaver og prosjekterende deltok. Møtet var svært hensiktsmessig med tanke på videre planprosess. Det ble gitt tydelige signaler og innspill

4 på hvordan planforslaget måtte utformes. Foreliggende planforslag er i henhold til konklusjonene fra denne befaringen." Vi slutter oss til denne vurderingen. Hyttene er greit plassert i terrenget og det er gode bestemmelser som sikrer plassering og fargebruk. Det er fremdeles store friluftsområder i planen. Det er forholdsvis beskjedne tiltak ved sjøen, og bestemmelser som sikrer at det blir utformet på en skånsom måte. Av hensyn til barn og unge samt friluftsinteresser vil vi forslå at det settes en rekkefølgebestemmelse for å sikre opparbeiding av badeplassen. Administrasjonen vil foreslå rekkefølgebestemmelse som sikrer opparbeidelse av badeplass. Innspill fra Vest-Agder fylkeskommune datert * Våre innspill knyttet til terrengtilpasning av bebyggelsen, fargevalg og materialbruk på brygge/bølgebryter synes ivaretatt i planforslaget. Det er også positivt at allmenn ferdsel sikres ved regulering av sti/gangvei og at det legges til rette for bade- og oppholdsareal ved sjøen. Hensynet til kulturminner er avklart. Det vises i denne sammenheng til uttalelse fra Fylkeskonservator, datert Vi mener planforslaget gir et godt grunnlag for en positiv utvikling av planområdet. Tas til etterretning. Innspill fra kystverket datert * Vi registrerer at planforslaget legger til rette for etablering av et badeområde ved siden av eksisterende bryggeanlegg som tillates videreutviklet. Vi mener at det er uheldig å etablere en badeplass nær et småbåtanlegg ut i fra sikkerheten til de badene. Vi anbefaler kommunen å vurdere plassering og utforming av småbåtanlegg og badeplass. Administrasjonen gjør oppmerksom på at badeplassen allerede er regulert inn i eksisterende plan og skulle vært etablert før eksisterende hytter kom til, jmf gjeldene rekkefølgekrav. Dette er ikke utført og administrasjonen vil videreføre dette kravet og sikre gjennomføring, noe som også er ønsket av berørte naboer. Innspill fra fiskeridirektoratet datert * Fiskeridirektoratet region Sør fraråder tiltak som kan påvirke gytefelt negativt. I dette tilfelle ligger det planlagte bryggeanlegget og badeområdet i god avstand til gytefeltet, og vi kan ikke se at dette blir berørt av planene slik de foreligger. Et søk i kartbasen vår viser at planen ikke kommer i berøring med flere fiskeriinteresser eller marint biologisk mangfold. Vi har derfor ingen flere merknader til planen og motsetter oss ikke at denne blir realisert. Tatt til etterretning. Innspill fra Lena Kvitvær og Otto R. Stokkeland datert * Viser til reguleringsplan datert der tomte grensene er feil på tomt 13 og 14, på planen fremkommer det at deler av disse tomtene er avsatt til friluftsområde. Planen må derfor justeres. Videre ønsker vi at hytte på ny tomt 9 blir senket slik at denne blir liggende bedre i terrenget. Dette vil også gjøre at vi ikke mister utsikt som vi forventet da vi kjøpte tomten.

5 Viser til avsnitt for vurdering med en samlet vurdering av naboers innspill. 11. Innspill datert * fra: 133/28 Per og Ingrid Fjellheim 133/31 Kenneth og Judith Fuglestad 133/32 Trond og Olaug Reve 133/33 Bjørn Morten og Gry Gundersen 133/34 Jan Ove og Inger Johanne Lomeland Johnsen 133/35 Lena Kvitvær og Otto Stokkeland Rimestad De har flere merknader. Administrasjonen gir en kort kommentar til hvert punkt og viser til avsnitt for vurderinger for en samlet vurdering: 1. Rekkefølgekrav vedrørende badeplass i gjeldene plan er ikke utført. Administrasjonen vil foreslå at rekkefølgekrav videreføres i ny plan. 2. Det stilles spørsmål vedrørende kapasitet på eksisterende vann og avløp. Formålsområde f_bre1 omfatter eksisterende vann- og avløpsanlegg. All ny bebyggelse innenfor planområdet skal påkobles dette. Kapasitet på anlegget vurderes ikke i reguleringsplan. 3. Stiller krav til at utbygger ikke påfører vei og område skader og ødeleggelse under utbyggingen. Dette er ikke noe som løses i reguleringsplan, og er et forhold av privatrettslig karakter. 4. Tomt og tomt 9 burde senkes bedre ned i terrenget. Terreng og veg nivå vanskeliggjør å senke disse. De har en god nedtrapping som foreslått. Det vil bli foreslått andre tiltak for å sikre utsikt. 5. Tomt er påført masse/feil høyde. Koter angitt i plankartet synes å være riktige. De synes ha en god nedtrapping som foreslått. 6. Vei til Gnr/Bnr133/28, 133/32, 133/33, 133/35 kreves lagt om slik at det stemmer med gjeldene reguleringsplan, nåværende vei ligger på annenmanns eiendom. Inntegnet snuhammer mellom Gnr 133/33 og 133/32 som forslag til detaljplan, godtas ikke. Opparbeidede atkomstveisystemer i feltet følger ikke konsekvent regulerte traseer, og tomtene i feltet synes samtidig å være fradelt før vegsystemene er opparbeidet, med den konsekvens at bestående hytteeiendommer eier deler av tilliggende veier. Utgangspunktet i plan- og bygningsloven er at tiltak skal opparbeides i tråd med plan, da med mindre det blir gitt dispensasjon. Det later ikke til å være gitt dispensasjon for å justere vegtraseer i feltet. Det aktuelle forholdet er i forhold til eiendomsforhold av privatrettslig karakter, men vil bli fulgt opp av kommunens byggesaksavdeling i forhold til mangel av tillatelse for opparbeidet løsning. 7. Forvirring vedrørende ny nummering på tomter. Tatt til etterretning.

6 8. Foreslått omregulering av vei opp til tomt 3 Gnr/Bnr 133/34, må sikres. Ønsker en befaring på område, hvis omregulering av vei skal gjennomføres. Tomt 1 og 2 bør vurderes til andre formål. Nye tomter og ny veg har krav om sikring (H310_1) mot ras før utbygging. Vurdering Ved offentlig ettersyn kom det inn flere innspill fra de som eier eksisterende hytter og ubebygde tomter i planområdet. Administrasjonen så det nødvendig å kontakte naboer direkte for å finne en løsning og har gjennom dialog frem og tilbake mellom tiltakshaver og naboer landet på ett forslag til innstilling som vi mener imøtekommer alle parter på en akseptabel måte. I prosessen med å finne en løsning ble det sendt ut en planskisse på begrenset høring den til berørte naboer, fylkesmannen og Fylkeskommunen. Denne skissen måtte i stor grad skrinlegges etter ytterligere dialog. Vedlegg 19 viser det forslaget administrasjonen nå mener ivaretar flest mulig på best mulig måte. Innspill gitt i forbindelse med endringsforslagene er vedlagt se vedlegg Punkt 1 i innstillingen sørger for at Badeområde (f_vb) blir ferdigstilt før det gis brukstillatelse for nye fritidsboliger i planområdet. Dette er en videreføring av gjeldene bestemmelser som ikke er utført og ønsket i innspill fra naboer. I punkt 2 foreslår vi å fjerne tomt 12 og gi den formål lekeplass. Denne tomten mener administrasjonen tar for mye utsikt for bakenforliggende tomter. 4 meters bredde tillegges så tomt 11 fra tomt 12. Det inntegnes deretter byggegrense på 4 meter fra tomt 12. byggegrensen blir da i praksis uforandret for tomt 11, men den blir større og får ett uteareal mot vest. Tomten foreslås endret fra fritidsformål til formål lekeplass. Administrasjonen vil ikke foreslå at det knyttes rekkefølgekrav til opparbeidelse av lekeplassen, da vi normalt ikke krever lekeplass i tilknytning til fritidsbebyggelse. Lekeplass anses i dette tilfellet som en mulighet for tiltakshaver til å øke samfunnsverdien på feltet samt som mer formålsnytting formål enn LNF. I punkt 3 foreslår administrasjonen at hele tomt 14 og tomt 13 gis formål fritidsbebyggelse, dvs at formål LF3 utgår. Dette gir tomteeierne mulighet til å opparbeide egen tomt. Arealet er inneklemt mellom ny og fremtidig hyttebebyggelse og administrasjonen ser ingen hensikt i at dette opprettholdes med LF formål. Endringen er ønsket av de aktuelle hytteeierne. En eventuell formålsendring ble beskrevet i brev til Fylkesmannen og Fylkeskommunen datert , vedlagt, de hadde ikke innvendinger. I punkt 4 reduseres Tomt 15 med 10 meters bredde mot energianlegg. Dette arealet foreslås omgjort til friluftformål, ny LF3. Hensikten er å sikre utsikt/grøntkorridor nordover. Dette er ønsket av hytteeiere og administrasjonen ser på det som en verdi for hele feltet at det ikke lukkes så mye som foreslått i denne retningen. I punkt 5 og 6 foreslås det at byggegrensene justeres for tomt 13 og tomt 9 i henhold til vedlagt skisse. Dette ivaretar utsikt mot sjø for tomt 14 og 13. Administrasjonen mener at en senkning av tomt 9 vil vanskeliggjøre adkomst fra veg jmf. innspill datert , vedlagt og vil ikke anbefale dette. Tomten ligger lavt i forhold til bakenforliggende tomter og på samme kotehøyde som tomt 13. Tomten må senkes betydelig for at det skal ha noen betydning for tomt 13, noe som ikke anses som gjennomførbart. Administrasjonen vil på bakgrunn av innkommende merknader og møter med berørte parter anbefale at planen vedtas med de endringer som fremkommer av forslag til vedtak.