Planbeskrivelse DETALJREGULERING FOR HÅRSØYBUKTA I MANDAL KOMMUNE.

Transkript

1 Planbeskrivelse DETALJREGULERING FOR HÅRSØYBUKTA I MANDAL KOMMUNE Bakgrunn. Reguleringsarbeidet utføres av Pål Dalhaug AS og Ing. Geir Gjertsen AS, for grunneier Terje Berge. Formålet med planarbeidet er å utarbeide en detaljregulering med 4 nye hyttetomter og tilhørende anlegg, i tråd med gjeldende kommuneplan. Planstatus. Planområdet omfatter deler av gnr.21 bnr.7 på Hårsøy. Område H23 er avsatt til byggeområde for hytter i kommuneplanen , med mulighet for innregulering av 4 hyttetomter. Området nord for H23 inngår i reguleringsplan for Hårsøy, vedtatt den En mindre del av dette planområdet tas med i ny plan, for en liten utvidelse av område for brygge/båtplasser. Beskrivelse av planområdet. Planområdet er på ca. 7 daa. Det ligger på østsiden av Hårsøy med utsikt mot Landøy og Langøy. Området ligger i hovedsak fra 10 til 30 meter over havet. Like nord for området er det 5 eksisterende/bebygde hyttetomter med tilhørende brygger/båtplasser. Terrenget består i hovedsak av skrin skogsmark med fjell/stein i dagen. Tidligere fremsto nok området som en typisk kystlynghei, mens det nå i stor grad er preget av gjengroing med einer, lauv- og furutrær. Planprosess og medvirkning. I planprosessen har disse deltatt i første planutkast: Mandal Kommune Pål Dalhaug AS og Ing Geir Gjertsen AS Grunneier Fylkeskonservator Samt innspill fra offentlige instanser og private Det er avholdt diverse møter og befaringer. Det ble avholdt oppstartsmøte med referat den Oppstart av planarbeidet ble meldt den og ble samtidig annonsert i Lindesnes avis, med frist for uttalelse Planutvalget har vurdert oppstartsmeldingen i møte den , og er positiv til detaljreguleringen. Side 1 av 5

2 Innkomne merknader: Det er innkommet merknader fra offentlige instanser og private parter. Nedenfor gis en kort kommentar til hovedpunktene i merknadene. Vest-Agder Fylkeskommune, brev datert Allmenhetens tilgjengelighet blir i liten grad berørt av planforslaget. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø; Befaringsnotat fra befaring den foreligger. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder v/miljøvernavdelingen, brev datert Naturmangfold; Er søkt ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. Barn- og unges interesser; Er ivaretatt, se eget punkt i planbeskrivelsen. Fremmede arter; Reguleringsbestemmelsene har eget punkt om at det i utgangspunktet skal benyttes stedlige masser, og eventuelle nye masser som tilføres planområdet, skal være «rene» med tanke på uønskede fremmede plantearter/organismer. Forurensning; Det er ikke kjente forurensede områder innenfor planområdet, og sjansen for at det er det vurderes som liten. Planen legger i liten grad opp til utfylling og mudring i sjø. Risiko og sårbarhet; Det foreligger egen ROS-analyse. Planutvalgets vedtak av Pkt.1; Er søkt ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. På tomt 1 er det noe strengere bestemmelser, da denne tomta vurderes til å være meste eksponert fra sjøen. Pkt.2; Er søkt ivaretatt i planforslaget med bestemmelser. Det er lagd snitt/profiler av den enkelte tomt, terrenget er stigende bak alle tomtene. Tomt 1 vurderes til å være mest utsatt, og har derfor fått redusert høyde og areal i bestemmelsene. Tomt 2 og 3 ligger greit i terrenget, mens tomt 4 ligger på en flate/høyde godt tilbaketrukket fra sjøen. Arealet som er avsatt i kommuneplanen er relativt lite og det er begrenset med alternative plasseringer. Vi mener den foreslåtte løsningen gir en god utnyttelse av området og en god terrengtilpasning av den enkelte hytte. Pkt.3; Er ivaretatt i reguleringsbestemmelsene ved at det er åpnet for at det kan anlegges enkle stier i friluftsområdet, tilsvarende som i tilgrensende plan mot nord. Pkt.4; Selv om deler av området er markert som «lokalt viktig» kystlynghei i naturbasen, bærer området tydelig preg av mangel på beiting og brenning, og gjengroingen har kommet langt ved at einer og større trær har overtatt. Det er satt av relativt små tomter for i størst mulig grad å bevare uberørt natur/kystlynghei. Ved hogst for utsikt og sol kan ytterligere gjengroing begrenses. Pkt.5; Det er satt rekkefølgekrav om at det skal foreligge avtale om båtplass på øya, før det kan gis tillatelse til å dele fra den enkelte hyttetomt. Og det skal foreligge avtale om båtplass på øya og på land samt parkeringsplasser på land, før det kan gis igangsettingstillatelse til den enkelte hytte. Vi finner det urimelig å stille krav om båtplass og parkering på land i forbindelse med fradeling av den enkelte tomt. Dette fordi det kan gå relativt lang tid mellom kjøp av tomt og utbygging, og det vil i mange tilfeller ikke være hensiktsmessig å måtte leie/eie båtplass med parkering på land i denne perioden. Pkt.6; Er søkt ivaretatt i reguleringsbestemmelsene. Side 2 av 5

3 Agder Energi Nett AS, mail datert Ok, må ivaretas ved utbygging av området. Brev fra Tordis B. Larsen, datert Innregulerte brygger benevnt B, C og D innenfor gjeldende reguleringsplan for Hårsøy, ligger helt eller delvis på gnr.21 bnr.7. Brygge B er noe utvidet i det nye planforslaget. Krav til båtplasser for eksisterende og nye hytter vurderes til å være ivaretatt. Forholdet til naturmangfoldet / miljøvirkninger av planen; Planleggingen må skje i samsvar med naturmangfoldlovens alminnelige bestemmelser om bærekraftig bruk. 8 og 12 skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet. Vurderingene som gjøres skal fremgå, jf. 7. Eksisterende kunnskap om området må skaffes og det må vurderes om det er behov for ytterligere undersøkelser. Et søk i Artsdatabanken viser at det ikke er registrert utrydningstruede dyre- eller plantearter i planområdet. I Direktoratet for Naturforvaltning sin Naturbase fremgår det at området er registrert som «lokalt viktig» kystlynghei. Det er ikke kjente forekomster av «fremmede arter» innenfor planområdet. Reguleringsbestemmelsene har eget punkt om at nye masser som tilføres planområdet, skal være «rene» med tanke på uønskede fremmede plantearter. Konkrete vurderinger av 8 12; 8 Kunnskapsgrunnlaget Kunnskapsgrunnlaget vurderes til å stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. 9 føre- var prinsippet Kunnskapsgrunnlaget anses for å være godt nok, og denne paragrafen er ikke aktuell. 10 økosystemtilnærming og samlet belastning Det er ikke registrert vernede arter i området, og den samlede belastningen på økosystemet vurderes for å være akseptabel ved planlagt utbygging. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Kommer ikke til anvendelse her, da tiltaket ikke skal medføre miljøforringelser. 12 miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Det vil bli benyttet velkjente og forsvarlige teknikker og driftsmetoder på utbyggingen. Side 3 av 5

4 Konklusjon; Konsekvensene for naturmangfoldet og miljøvirkningene av planen, synes totalt sett å bli akseptable ved en utbygging som vist på detaljreguleringsplanen. Selv om deler av området er markert som «lokalt viktig» kystlynghei i naturbasen, bærer området tydelig preg av mangel på beiting og brenning, og gjengroingen har kommet langt ved at einer og større trær har overtatt. Det er satt av relativt små tomter for i størst mulig grad å bevare uberørt natur/kystlynghei. Ved hogst for utsikt og sol kan ytterligere gjengroing begrenses. Planområdet synes ellers å bestå av naturtyper og arter som det finnes relativt mye av, og vi vurderer det til ikke å være behov for nærmere utredninger i forhold til naturmangfoldet, jfr. naturmangfoldlovens Og en anser at kravene / prinsippene i naturmangfoldlovens 8 12, er / vil bli ivaretatt. Beskrivelse av planforslaget. Planforslaget består av: -Plankart i målestokk 1:1000/A3 datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert ROS-analyse datert Snitt/profiler over den enkelte tomt, datert Befaringsnotat fra Fylkeskonservatorens befaring den Innkomne merknader ved varsling Planforslaget består av 4 nye hyttetomter, område for avløpsanlegg, friluftsområder og småbåtanlegg. Det er i reguleringsbestemmelsene åpnet opp for at det kan anlegges nødvendige stier i friluftsområdene, herunder stier til tomtene/hyttene. De nye tomtene ligger på gnr.21 bnr.7, denne eiendommene disponerer tidligere innregulerte brygger/båtplasser i områdene B, C og D innenfor gjeldende reguleringsplan for Hårsøy. Område B er nå noe utvidet, se område BSB/BBS i planforslaget. De nye tomtene vil få båtplasser i disse områdene, med gangstiforbindelse til den enkelte tomt. Gangstiene vil i sin helhet kunne anlegges på gnr.21 bnr.7. Det er satt rekkefølgekrav til båtplasser, parkering og utslipp. Det er et begrenset område/areal som er avsatt i kommuneplanen og tomtene er lagt der det vurderes som naturlig med utbygging. Arealet til den enkelte tomt er satt på like i overkant av 500 m2, dette for å bevare mest mulig av kystlyngheia. På tomter med mange meter høydeforskjell kan det være vanskelig å utnytte disse uten å gjøre store terrenginngrep og/eller at hytter på disse blir veldig synlige/dominerende. For at tomter med mange meter høydeforskjell skal kunne realiseres uten for store terrenginngrep og uten at hyttene blir for dominerende i landskapet, samtidig med at de skal kunne utnyttes med 150 m2 BRA, foreslås to måter dette kan gjøres på. Den ene måten er å redusere størrelsen på hytta, uten å redusere maksimal BRA for tomten. Maksimal størrelse på hytta settes til 105 m2. Resterende BRA kan da fordeles med inntil 30 m2 på anneks og 15 m2 på bod. Bygningsmassen sikres delt opp i flere enheter, og dette vil sannsynligvis kunne gi bedre terrengtilpasning. Side 4 av 5

5 Den andre måten å begrense terrenginngrepene og eksponeringen på, er å legge hytta på flere plan - terrassering. I reguleringsbestemmelsene er begge metodene innarbeidet for BFR1 og BFR2. Det er ikke ønskelig/tillatt med midlertidig anleggsvei i forbindelse med utbyggingen. Reguleringsbestemmelsene følger i all hovedsak bestemmelsene til fritidsbebyggelse i kommuneplanen. Tomt 1 vurderes til å være den mest utsatte i forhold til landskap og synlighet fra sjøen, det er derfor satt ekstra sterke begrensninger på hytta i forhold til høyde og areal. Området avsatt i kommuneplanen ligger i hovedsak innenfor 100-meters beltet. Det gjør følgelig også 3 av de nye tomtene. De vurderes allikevel til å i liten grad være til ulempe for allmenn ferdsel og opphold langs sjøen, da de kommer bakenfor eksisterende bebyggelse, og en del opp fra strandsonen. Det er inntegnet byggegrenser på den enkelte tomt. Det er satt rekkefølgekrav om at det ikke kan legges inn vann i den enkelte hytte før det foreligger utslippstillatelse. Det er et lite antall hytter innenfor planområdet og biologisk do (bio-do) vil kunne være et alternativ. Det vil også kunne være et alternativ med tette tanker. Det er også avsatt et område til avløpsanlegg, hvor det vil kunne tilrettelegges med minirenseanlegg for hyttene innenfor planområdet, og eventuelt andre hytter i nærområdet. Konsekvenser for barn og unge. Det tas ikke i bruk områder til nye byggeområder som i dag benyttes i særlig grad av barn og unge. Det vil bli tilrettelagt med nye stier, noe som vurderes som positivt i forhold til allmenn ferdsel og bruk av området. Konsekvensene for barn og unge vurderes som svært små ved planforslaget. Tilgjengelighet for alle Planområdet ligger på ei øy, hvor man er avhengig av adkomst med båt. I tillegg ligger tomtene relativt høyt over sjøen, med til dels bratt adkomst. Tomtene er følgelig lite egnet for universell utforming. Forholdet til kulturminner og kulturmiljø Fylkeskonservator har sammen med grunneier befart området den , referat fra befaringen foreligger. Området er skrint og potensialet for funn vurderes som lavt og det er ikke behov for videre arkeologiske registreringer. Det minnes om den generelle meldeplikten for tiltakshaver, om det under arbeid skulle dukke opp funn som kan være av arkeologisk interesse. Risiko og sårbarhet. Det foreligger egen ROS-analyse, se eget vedlegg Side 5 av 5