Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/

Transkript

1 FARSUND KOMMUNE Arkivsaknr: 2017/2496 Arkivkode: L12 Saksbehandler: Øystein Bekkevold Saksgang Saksnr Møtedato Teknisk utvalg 18/ gangsbehandling Reguleringsplan Tjørve - gnr/bnr 33/590 Administrasjonens forslag til vedtak: Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til «Reguleringsplan Tjørve - gnr/bnr 33/590» med tilhørende bestemmelser begge datert , ut til offentlig ettersyn. Behandling i Teknisk utvalg : Administrasjonens forslag enstemmig vedtatt. Teknisk utvalgs vedtak : Teknisk utvalg vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens å legge forslag til «Reguleringsplan Tjørve - gnr/bnr 33/590» med tilhørende bestemmelser begge datert , ut til offentlig ettersyn. Saksdokumenter: Plankart datert * Bestemmelser datert * Planbeskrivelse datert * Referat fra oppstartmøte datert * Melding om igangsatt planarbeid datert * Innspill fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder datert * Uttalelse til søknad om disp fra FM i Aust- og Vest-Agder datert * Klagebehandling fra FM i Aust- og Vest-Agder datert * Saksdokumenter merket med* er vedlagt saken. Saksutredning Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til Detaljreguleringsplan for Tjørve, gnr.33 bnr.590 på oppdrag for Glenn Frøytland som er eier av eiendommen.

2 Hensikt med planarbeidet Området er uregulert. Hensikten med reguleringen er å tilrettelegge for boligbebyggelse i tråd med arealdisponeringen i kommuneplanen som er boligbebyggelse. Beskrivelse - grunneiere Planområdet er et ubebygd areal på 2,1 daa som delvis er dyrket mark og er ubebygd. Området grenser til Volleveien i sør og til Tjørveveien i nord. Tjørvevegen er en felles privat gårdsveg der det ligger kommunale ledninger for VA. Det er inngått avtale med gårdsstyret om rett til å bruke gårdsvegen for boligbebyggelsen på bnr 590. Avtalen er datert Utbyggingsavtale Det er ikke behov for utbyggingsavtale med kommunen. Dagens situasjon- historikk Grunneier av gnr/bnr 33/590 søkte den om byggetillatelse på 2 eneboliger i kjede på nordre del av området. Som del av byggesøknad inngikk søknad om dispensasjon fra plankrav ettersom området er uregulert. Kommunen har gitt dispensasjon fra plankravet. Nabo har påklaget vedtaket, og Fylkesmannen har i vedtak opphevet vedtaket. Ut fra dette har kommunen anbefalt at det utarbeides reguleringsplan for eiendommen der det blir klarlagt hva som kan bygges. PLANSTATUS I kommuneplanen for Farsund vedtatt er arealdisponeringen i området boligbebyggelse. Det er plankrav. Tilgrensende reguleringsplaner Området grenser til reguleringsplan for Tjørveneset i sør med Vollevegen som er kommunal veg. Ettersom planområdet ligger inntil regulert boligområde er det naturlig å se planen i sammenheng med denne planen. PLANFORSLAGET Planen er framstilt som privat detaljregulering etter plan- og bygningslovens Det er holdt forhåndskonferanse med kommunen der planområdets avgrensning er fastsatt. Det ble meldt oppstart for området med annonsering i Lister og varsling av tilstøtende naboer og offentlige instanser. Planinnhold I planen inngår 3 nye boligtomter. De 2 tomtene mot nord B1-2 er eneboliger i kjede med atkomst fra Tjørvevegen. Boligen på B3 er enebolig med atkomst fra Volleveien. Bebyggelsen på området skal innordne seg eksisterende bebyggelse med et formspråk som den eksisterende bebyggelsen Tekniske anlegg Tomt B1-2 kan får tilknytning til kommunale VA ledningen i Tjørveveien som ble bygget i Spillvann og overvannsledning ligger med inv bunn kt 4,90 ved tomta. Tomt B3 kan tilknytte seg kommunalt nett i Vollevelen.

3 KONSEKVENSER AV PLANEN Landskap Planområdet ligger i samme nivå som omkringliggende terreng. Ny bebyggelse på området får samme høyde som den eksisterende bebyggelsen og vil dermed inngå som en del av et allerede bebygd område og ikke framtre i landskapet. Planen gir derfor ikke en negativ landskapsvirkningen. Naturmangfold Området for ny bebyggelse ligger delvis innimellom eksisterende boliger. Det er ikke registrert arter i Naturbasen. Området er pr dato slåttemark og deler brukes til grasproduksjon. Tiltaket er vurdert å ha lite negative konsekvenser for naturmangfoldet. Kulturminner Fylkeskonservatoren har ikke merknader til planen og det er ikke gjort undersøkelser. Sol og skygge Tomtene har gode solforhold hele dagen da terrenget er flatt. Nabobebyggelse vil gi skyggevirkning ved sen kveldsol etter kl Friluftsliv Det er gode turområder/ utmarksterreng langs strendene sør og øst t for planområdet. Planområdet ligger nær sjøen med gode muligheter for bading og fisking. Barn og unge Det er bebyggelse rundt planområdet på 3 sider og planen grenser inn til Tjørveneset der det er opparbeidet lekeplasser og grøntområder for barn og unges lek. Det er naturlig at barn i planområdet knyttes til disse lekeområdene der det er andre barn og der det er kort avstand. I tillegg er det store tomter i planen som gir mulig het til barns lek på tomtene. Der et derfor ikke avsatt areal til eget lekeareal i planen for de 3 boligene. Planområdet ligger langs dagens skoleveg for barn fra Tjørveneset som er Volleveien og Tjørveveien. Volleveien er en intern boliggate med lav trafikk. Det er ikke GS veg langs Fv 43 i dette området. ROS-ANALYSE Planområdet er av begrenset størrelse og dermed oversiktlig. Ingen hendelser er vurdert å ha «alvorlig konsekvens». Nærmere angitte hendelser/situasjoner kommenteres nærmere nedenfor: hendelse 6, Radongass: Byggeteknisk forskrift, 2010 setter krav til radonforebyggende tiltak for slik at radonkonsentrasjonen i inneluft generelt ikke overstiger 200 Bq/mᵌ. Bygninger beregnet for varig opphold skal ha radonsperre mot grunnen, og skal tilrettelegges for egnet tiltak i byggegrunn som kan aktiveres om radonkonsentrasjon i inneluft overstiger 100 Bq/m3. Hytter bygges med radonsperre. Hendelse 7 Vind: Området er åpent og vindutsatt og bygninger må dimensjoneres og takstein festes for å tåle vindbelastningen. PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Oppstartmøte ble avholdt med Farsund kommune den Melding om planarbeid ble sendt ut ved brev av og samtidig annonsert i Farsunds Avis. Frist for merknader var satt til Melding om planarbeid er sendt direkte til alle som grenser til reguleringsområdet eller interesser i planområdet. De vedlegg som ikke er vedlagt kan leses i planbeskrivelsen i sin helhet.

4 Mottatte uttalelser er kort gjengitt og kommentert av Asplan Viak og administrasjonen hvor det behøves. Fylkesmannen i Aust og Vest-Agder brev datert Fylkesmannen viser til tidligere saksbehandling av dispensasjon. De mener at man ikke bør gå videre med en plan som ikke omfatter ett større areal da det er vanskelig å få en helhetlig sammenheng mellom bolig, lek, grøntstruktur og øvrig infrastruktur. De viser til at generelle vurderinger må være utført i planarbeidet dersom det fremmes ett forslag. Kommentar fra Asplan Viak: Vi enig i at et planområde generelt bør omfatte et større areal for å få en helhetlig plan. Kommunen har gitt anbefaling om regulering av området siden det vil være en tyngre oppgave å regulere et større område med mange grunneiere. Det er tidligere gitt flere dispensasjoner fra plankrav for fortetting i området. Øvrige merknader er lagt til grunn i planen. Frimerkeplanlegging som dette kan medføre at ideelle boforhold ikke oppnås og bør unngås dersom det foreligger mulighet for en større og mer helhetlig plan. Som påpekt har området allerede en tett utbygging. Administrasjonen ser det derfor som svært usannsynlig at det vil være praktisk mulig å få til en privat initiert plan for hele området. Med plankrav satt i kommunedelplanen vil det gi innbyggere og kommunen god kontroll og trygghet ved fortetning av eksisterende bebyggelse. Ellers synes planforslaget å ivareta fylkesmannens krav. Vest-Agder fylkeskommune, v. Plan og miljø brev datert De skriver, utdrag: Det bør vurderes om området kunne utnyttes mer ved å åpne for flere boliger. Bestemmelsene bør sikre at nye boliger tilpasses eksisterende bebyggelse. Planforslaget synes å være tilpasset eksisterende bebyggelse i størrelse og takutforming. Administrasjonen ser det ikke som hensiktsmessig å pålegge tiltakshaver større utnyttelse enn foreslått. Statens vegvesen brev datert Planforslaget er ikke av interesse. Brev fra Gunn Lisbeth og Ronny Nilsen datert De skriver, utdrag, forkortet: De ønsker at fremtredende byggeskikk i området skal sette standard for planforslaget. De kommer med ønsker for takutforming. De ønsker å følge planprosessen videre. Kommentar fra Asplan Viak: Vi har tatt hensyn til dette innspillet med å sette krav til at bebyggelsen skal ha saltak tilpasses i formspråk den omkringliggende bebyggelsen. Planforslaget synes å være tilpasset eksisterende bebyggelse i størrelse og takutforming.

5 Vurdering Planforslaget har til hensikt å tilrettelegge for boligbebyggelse i tråd med kommuneplanen. Det foreligger plankrav og dette oppfylles med gjeldene forslag. I forhold til tidligere dispensasjon behandling er forslaget mer i tråd med eksisterende bebyggelse i størrelse og takform. I henhold til 2.1b) i ny kommunedelplan med krav om minsteavstand til lekeplass anses offentlig tilbud i tilgrensende plan å oppfylle dette. Administrasjonen vil anbefale at planforslaget sendes på høring slik det foreligger