Følgende spesifikke bestemmelser og retningslinjer ble vedtatt for Jernbanebrygga:

Transkript

1 Reguleringsplan for Jernbanebrygga Notat Til: Styringsgruppa for Jernbanebrygga Fra: Ulf Tellefsen Dato: Sak: Forslag til retningslinjer for videre arbeid 1. Bakgrunn Kommunestyret vedtok kommunedelplanen for Strandsonen (KDP). Jernbanebrygga inngår som et av områdene i denne planen. Det nedfotograferte plankartet vises nedenfor. Følgende spesifikke bestemmelser og retningslinjer ble vedtatt for Jernbanebrygga: 2.4 Delområde Jernbanebrygga Strandlinjen skal omformes. Strandpromenaden langs strandlinjen skal være friområde. Strandlinjen kan bearbeides med sikte på å reetablere Tjuvholmen som holme. Ved Jernbanebrygga tillates utfylling mot Gammelhusbukta og bygging av kultur og hotell, samt forretning og kontor. Tillatt TU og byggehøyde vurderes spesielt i forbindelse med reguleringsplan, jfr. 3. Ved Jernbanebrygga skal det legges til rette for anløpssted for Skibladner med tilhørende anlegg. Strandlinjen skal i prinsipp følge avgrensningen på plankartet. Strandpromenaden langs strandlinjen skal ha en urban karakter og ha en bredde på minimum 8 m, jfr Ved Jernbanebrygga tillates signalbygg, jfr. temakart. Bygg tillates også i vannareal. 1

2 Byggeområde ved Vesle-Mjøsa skal bygges ut med en blanding av boliger og næring (kontor, forretninger, hotell). Tillatt TU skal være maksimum 200 % avhengig av utforming. Tillatt byggehøyde er 4-6 etasjer. Utfylling tillates fram til grensen for Åkersvika naturreservat. Området får sin adkomst fra den sentrale samleveien som knytter an til Sentrum, jfr. 2.3, og Godsområdet, Espern, jfr. 2.6, 2.7. Denne samleveien legges inntil jernbanen og skal ha bymessig utforming med ensidig fortau. Det skal etableres vegetasjonsbelte langs jernbanen. Fra samleveien anlegges adkomst til Tjuvholmen. Adkomstveien til Tjuvholmen skal legges om i forbindelse med utbyggingen og ha ensidig fortau. Det skal reserveres trasé for Tertitten (sporveg) gjennom området. Utbyggingen av området kan skje i etapper, i første omgang basert på eksisterende veisystem (Victoria-undergangen). Tiltak etter plan- og bygningsloven vil kreve reguleringsplan, jfr. 3. Før utbyggingen starter skal det foreligge plan for etappevis utbygging av teknisk infrastruktur (vei, vann, avløp, energiforsyning, el/tele), parkering, friområder med Strandpromenaden. Plan for teknisk infrastruktur må også ses i sammenheng med utviklingen av Sentrum, Godsområdet, Espern og Tjuvholmen, jfr. 2.3, 2.5, 2.6, 2.7. Utbygging av teknisk infrastruktur, parkering, friområder m.m. må avtales særskilt mellom kommune og utbygger. Som en del av KDP er det også vedtatt et eget temakart. Dette er retningsgivende og er vist i nedfotografert utgave nedenfor. I forbindelse med oppstart av reguleringsplan for Jernbanebrygga har formannskapet i møte vedtatt planprogram for Jernbanebrygga (sak 0367/04). Oppsummert ga dette følgende retningslinjer for planarbeidet: Arealbruk skal i prinsipp være i tråd med KDP. Vest for adkomsten til Tjuvholmen tillates kulturhus i kombinasjon med hotell samt forretning, kontor. På Jernbanebrygga øst tillates boliger og næring (kontor, forretning, hotell). Plassering av eventuelt hotell skal avklares i forbindelse med reguleringsplanen. Det vil ikke bli tillatt mer enn ett hotell innenfor planområdet. Det foreslås at det skal være et innslag på minimum 20% boliger. Tillatt TU for planområdet skal være maksimum 200%. Tillatt byggehøyde er maksimum 6 etasjer og skal være varierende. Eventuelt hotell/kulturhus på Jernbanebrygga vest kan utformes som signalbygg. Her kan høyere bebyggelse tillates. 2

3 Nye bygg og anlegg skal følge den anbefalte kvartalsstrukturen slik det fremgår av KDP. I denne sammenheng vises det bl.a. til temakartet hvor forholdet til eksisterende bebyggelsesstruktur på bysiden er poengtert. Siktlinjene fra kvadraturen (Mjøsgløttene) skal holdes åpne. Innenfor de rammer som ligger som faste forutsetninger i KDP skal det legges opp til stor grad av variasjon både når det gjelder forholdet mellom bebyggelsen og åpne plasser, bebyggelsesstrukturer og høyder. Strandlinjen skal omformes og i prinsipp følge avgrensning i KDP. Dette innebærer utfylling i Gammelhusbukta i tråd med KDP og utfylling for Strandpromenaden ved Vesle-Mjøsa fram til grensen for Åkersvika naturreservat. I KDP er det foreslått å bygge bro over til Tjuvholmen og etablere denne som en holme i Mjøsa. Det anbefales i stedet å beholde dagens overgang til Tjuvholmen med mulighet for større friområde mot Vesle- Mjøsa. Ved Gammelhusbukta skal det reguleres nytt anløpsted for Skibladner med tilhørende anlegg. I planprogrammet er det videre angitt at strandpromenaden skal ha en bredde på minimum 8 meter. Ved formannskapets behandling av planprogrammet ble følgende forslag oversendt administrasjonen for utredning: Formannskapet ber om at det vurderes en bredde på Strandpromenaden på meter. Planområdet får sin adkomst fra den sentrale samleveien som knytter an til Strandgata og ny bru over jernbanen ved Espern. Det skal reserveres trasé for Tertitten (sporveg) gjennom området i tråd med KDP. Traséen skal utformes med kurveradius minimum 80 meter og fri høyde 3,5 meter. I planen skal det reguleres inn mulighet for kryssing av sporområdet for fotgjengere og syklister: - eksisterende kulvert forlenges inn i planområdet. - det settes av tilstrekkelig plass for ny hovedkulvert i tråd med KDP. - kulvertene under sporområdet skal planlegges ut fra prinsippet om universell utforming. I tillegg skal muligheten for en forlengelse eksisterende gangbro over sporområdet vurderes nærmere. Arbeidet med reguleringsplanen er startet opp i tråd med formannskapets vedtak. Dette er basert på et samarbeid mellom Hamar kommune, Jernbaneverket, Tema Eiendom AS, Ervold Eiendommer AS og ROM eiendom AS. Kartet nedenfor viser eiendomsforholdet innenfor området. Hamar er oppført som eier av umatrikulert grunn i Mjøsa. 3

4 Arbeidet har ikke hatt den framdriften som opprinnelig forutsatt. Det skyldes flere forhold: - Jernbaneverket arbeider med en sporplan for Hamar stasjon. Dette arbeidet har tatt mye lengre tid enn opprinnelig forutsatt fra Jernbaneverkets side. Denne avviker fra kommunedelplanen og en avklaring er nødvendig for arbeidet med reguleringsplanen. - Spørsmålet om eventuelt hotell er ikke avklart. - Eiendomsforholdene er problematiske. En utbygging vil kreve en nærmere avklaring. Dette notatet har til hensikt å ta opp noen av disse forholdene med anbefalinger for det videre arbeidet. Disse anbefalingene er først og fremst en ytterligere detaljering av KDP og det vedtatte planprogrammet. På noen punkter innebærer dette også endringer i forhold til tidligere vedtak. 2. Anbefalinger for det videre arbeidet 2.1 Arealbruk Som det fremgår av det vedtatte planprogrammet skilles det mellom området rundt Gammelhusbukta (Jernbanebrygga vest) og området rundt Vesle-Mjøsa (Jernbanebrygga øst) når det gjelder arealbruk. Etter samråd med de private grunneierne i området er det ønskelig med større grad av fleksibilitet når det gjelder arealbruken også rundt Gammelhusbukta. Det foreslås derfor at det åpnes for at det også kan bygges boliger innenfor denne del av planområdet i tråd med det som gjelder for området rundt Vesle-Mjøsa iht det vedtatte planprogrammet. Det bør imidlertid ikke tillates mer enn ett hotell innenfor området, og plassering må avklares gjennom reguleringsplanen. 2.2 Grad av utnytting Det foreslås ikke noen endringer når det gjelder utnyttelse i forhold til KDP, TU skal være maksimum 200 %. Det samme gjelder for tillatt byggehøyde som skal være maksimum 6 etasjer. Eventuelt hotell/kulturhus kan utformes som signalbygg hvor høyere bebyggelse kan tillates. 2.3 Siktlinjer Som en del av KDP er det vedtatt retningslinjer for utforming av bebyggelsen. Dette omfatter også viktige siktlinjer og anbefalt kvartalsstruktur. For planområdet gjelder følgende: - Mjøsgløttene er viktige og skal legges til grunn for reguleringsplaner. For planområdet gjelder dette spesielt aksen i Parkgatas forlengelse. Parkgata danner en rettlinjet siktlinje, men selve gateløpet brekkes noe mellom Torggata og Strandgata. Det bør holdes en åpen korridor uten høyere bebyggelse fram mot Mjøsa. Denne bør ligge i Parkgatas siktlinje og ha minimum en bredde tilsvarende Parkgatas bredde, dvs. ca. 18 meter. - KDP forutsetter ikke andre siktakser innenfor planområdet. Under arbeidet med reguleringsplanen har også den visuelle kontakten mellom Sentrum (Strandgateparken) og Jernbanebrygga vært vurdert. Det anbefales at det reguleres inn en siktakse, Bryggaaksen, i forlengelsen av den nye samleveien fra Strandgata. Dette vil gi en visuell kontakt både mot Vesle-Mjøsa og videre utover mot Mjøsa. Korridoren bør ha en bredde på minimum ca. 12, 5 meter tilsvarende standard gatebredde i Hamar. 4

5 - Utbyggingen må forholde seg til siktlinjene som deler området rundt Gammelhusbukta i tre delområder: 1) Området mellom Parkgata-aksen og den nye jernbanelinjen omfatter i grove trekk Politihuset. På temakartet er dette området vist som en del av grøntstrukturen. Det er også mulig å beholde deler av den eksisterende bebyggelsen eller bygge et nytt bygg innenfor området. Byggemulighetene må avklares i reguleringsplanen. 2) Området mellom Brygga-aksen og den nye samleveien omfatter i grove trekk landarealene syd for Politihuset. Området ligger opp mot samleveien og jernbanesporet, men i god avstand fra Jernbanestasjonen og kvartalsstrukturen i sentrum. Dette gjør at det ikke er nødvendig å sette spesielle krav til bebyggelsesstrukturen ut fra hensynet til omgivelsene. Nærheten til Mjøsa vil imidlertid være viktig for den nye bebyggelsesstrukturen. Dette setter spesielle krav til bebyggelsen på eventuell utfylling utenfor, se beskrivelse av delområde 3 under. 3) Området vest for Brygga-aksen omfatter i sin helhet utfyllingsareal i Mjøsa. Bebyggelsesstrukturen innenfor dette området må ta hensyn til bebyggelsen i delområde 2. Dette forutsetter en åpen struktur som gir visuell kontakt til Mjøsa, gjerne med solitære bygg. Siktlinjer og delområder fremgår av figuren nedenfor: 5

6 2.4 Utfylling i Gammelhusbukta I forbindelse med reguleringsplanarbeidet har også utformingen av utfyllingen mot Mjøsa vært diskutert. Alternative utforminger kan vurderes og det bør ikke legges opp til at den nye strandlinjen nødvendigvis må følge avgrensningen på plankartet. Derimot kan det ikke tillates utfyllinger i Mjøsa utover planavgrensingen, med unntak av området innerst i Gammelhusbukta som kan justeres i henhold til Brygga-aksen, se figuren over. 2.5 Strandpromenaden KDP forutsetter at Strandpromenaden føres langs utfyllingen mot Mjøsa og at den skal være tilgjengelig for allmennheten. Langs Jernbanebrygga skal promenaden ha en urban karakter, noe som indikerer at bebyggelsen kan komme til å definere og begrense det offentlige rommet. Administrasjonen har blitt bedt om å utrede et forslag om å øke bredden til meter. Bygatene i sentrum av Hamar har vanligvis en bredde på 12,5 meter (20 alen) mellom fasadene. Strandpromenaden langs Jernbanebrygga vil bare ha bebyggelse på den ene side og fritt utsyn mot Mjøsa på den andre. Ut fra vurdering av andre prosjekt av lignende karakter - blant annet Moss, Drammen, Tønsberg - anbefales det at det at bredden på Strandpromenaden kan variere, men skal være minimum 8 meter innenfor Jernbanebrygga. Dette må også ses i sammenheng med nærheten til øvrige grøntområder. Det vises til temakartet som forutsetter et grøntområde ved Vesle-Mjøsa i tillegg til at Tjuvholmen er vedtatt som friområde. I umiddelbar nærhet ligger også Strandgateparken. Temakartet indikerer også grøntområde der Politihuset i dag ligger. Dette forutsetter at Politihuset rives og at det ikke legges til rette for ny bebyggelse innenfor det som ovenfor er definert som delområde 1. En slik utvikling forutsetter enten en innløsning av eiendommen til Tema Eiendom AS eller felles utbygging av hele Jernbanebrygga hvor dette blir vurdert opp mot utbyggingspotensialet på resten av området. Dette oppfattes ikke som realistisk og anbefales derfor ikke. 2.6 Gjennomføring Reguleringsplanen bør i størst mulig grad legge opp til en mulig gjennomføring. Dette omfatter bl.a. forholdet til utbyggingsøkonomi, mulighet for etappevis utbygging og eiendomsforhold. Som det fremgår av bestemmelser og retningslinjer skal det utarbeides utbyggingsavtale parallelt med reguleringsplan. Dette er spesielt komplisert rundt Gammelhusbukta. En utfylling i Gammelhusbukta vil være krevende både teknisk og økonomisk. Man har foreløpig ikke god nok oversikt over tekniske forhold, grunnforurensning og utbyggingskostnader. Foreløpige vurderinger tyder imidlertid på at det ikke er økonomisk realistisk å bygge ut i Gammelhusbukta. Dette gjelder spesielt delområde 3. To alternativer har vært diskutert, kai på peler og oppfylling. Det første alternativet blir urealistisk dyrt, kr/m2 har vært nevnt uten at det er gjort detaljerte beregninger. Det andre alternativet krever tilgang på masser i nærheten for at det skal være realistisk. Utbyggingen av E6/jernbanen til Hamar gir etter foreløpige opplysninger ikke slike muligheter. En utfylling over lang tid med overskuddsmasser fra Hamar-området kan muligens være en mulighet, men er foreløpig ikke vurdert. Forholdet til Strandpromenaden representere i denne sammenheng en spesiell utfordring. Gjennomføring i tråd med KDP forutsetter utfylling og utbygging i Gammelhusbukta. Det må derfor søkes en fleksibel løsning for områdene rundt Gammelhusbukta som gjør det mulig med en etappevis utbygging av de enkelte delområdene mest mulig uavhengig av 6

7 hverandre. Strandpromenaden må også utvikles i etapper, i første omgang uavhengig av utfylling av delområde 3 som er svært usikkert. Som det fremgår er de eksisterende eiendomsforholdene rundt Gammelhusbukta svært oppsplittet. Ingen av eiendommene lar seg utnytte isolert; Tema Eiendom AS eier ikke hele grunnen under Politihuset, Ervold Eiendommer AS eier en stripe på m2 langs stranda inklusive noe vannareal og Hamar kommune er oppført som eier av umatrikulert vannareal som kan fylles ut. Resten av planområdet eies av Staten v/jernbaneverket og NSB AS. Det forutsettes at ROM eiendom AS vil disponere de utbyggingsarealene som blir frigjort, mens Jernbaneverket vil eie de arealene som fortsatt skal være sporgrunn. Reguleringsplanen bør være mest mulig fleksibel når gjennomføring, både med hensyn til etappevis utbygging og eiermodeller. En samlet eiendom eller eierkonstellasjon vil være det enkleste utgangspunktet, mens oppdelte eiendommer gir større utfordringer. Dette gjelder spesielt eiendommene til Tema Eiendom AS og Ervold Eiendommer AS som er vanskelig å bygge ut slik eiendomsforholdene er i dag. Med utgangspunkt i de vurderinger som er gjort med hensyn til siktlinjer og bebyggelsesstruktur foreslås det at området rundt Gammelhusbukta deles opp i de samme tre delområder når det gjelder gjennomføring: Delområde 1 omfatter i grove trekk eiendommen til Tema Eiendom AS. Resten av området eies av Hamar kommune. Delområdet kan i vurderes som ett byggeområde og også en selvstendig etappe i utbyggingen. Delområde 2 eies i hovedsak av Ervold Eiendommer AS, mens deler av det som i dag er vannareal eies av Hamar kommune. KDP forutsetter at en del av eiendommen til Ervold Eiendommer AS går med til atkomstveien. Delområde 2 kan vurderes som ett byggeområde og som en selvstendig etappe i utbyggingen. Forholdet til området utenfor, delområde 3, må avklares gjennom reguleringsplanen. Delområde 3 omfatter dagens vannareal. Hamar kommune er oppført som eier. Det knytter seg stor usikkerhet til utbyggingsøkonomi og utnyttelse. Dette kan også vurderes som ett byggeområde og være en selvstendig etappe. Området må vurderes i sammenheng med delområde 2 og må enten bygges ut samtidig eller etter dette. På grunn av usikkerheten knyttet til dette området bør det legges opp til stor fleksibilitet knyttet til tidspunktet for utbygging. Det må også være mulig å bygge ut dette området lenge etter delområde 2, eller kanskje aldri. Denne oppdelingen gir mulighet til en utbyggingsstrategi når det gjelder etappevis utbygging og eiendomsforhold, noe som også må tas opp i utbyggingsavtalene. Kommunens arealer bør brukes til å skape eiendomsforhold som gjør det mulig å få til utbygging og evt. styring inn mot konkrete prosjekter innenfor de tre delområdene. Reguleringsplanen bør også legge opp til dette. 2.7 Politihuset Tema Eiendom AS eier i hovedsak eiendommen som Politihuset ligger på, mens en mindre del ligger på kommunal grunn. Ifølge KDP krysser den nye jernbanetraséen nord for stasjonen Politihuset og eiendommen til Tema Eiendom AS. Reguleringsplanen for Jernbanebrygga baserer seg på dette og omfatter dermed bare deler av eiendommen og den eksisterende bebyggelsen. Den planlagte omleggingen av jernbanen vil føre til at Politihuset må rives. Det er imidlertid svært usikkert når planen for en omlegging av jernbanen kan gjennomføres. 7

8 Sentrum (Strandgateparken) kan ifølge KDP ikke utvikles fullt ut før jernbanen er lagt om. Dermed vil atkomsten til området i prinsipp være som i dag via Victoria-undergangen. I en slik situasjon kan Politihuset bli liggende, dersom eieren finner det formålstjenlig. Hvordan eksisterende bebyggelse kan utnyttes både på kort og eventuelt lengre sikt representerer en stor utfordring. Det eksisterende Politihuset representerer en vesentlig verdi, og det er behov for oppgradering for å kunne utnytte bygningsmassen på en regningssvarende måte. En slik oppgradering vil kreve investeringer som det må sikres forsvarlig avkastning på. På lengre sikt vil det uansett bli nødvendig å rive det eksisterende bygget. Det forutsettes at Staten v/jernbaneverket skal betale erstatningen og man ønsker ikke å komme i en situasjon hvor nye investeringer i eksisterende bebyggelse gjør at innløsningskravet blir vesentlig større enn i dagens situasjon. Ingen er imidlertid tjent med at Politihuset blir liggende som i dag uten at eiendommen og bebyggelsen trekkes med i den fremtidige utviklingen av Jernbanebrygga. Dersom eieren ønsker å rive Politihuset, helt eller delvis i forbindelse med utbyggingen av Jernbanebrygga må eventuell nybygging skje i tråd med reguleringsplanen for Jernbanebrygga og uten hindringer for en fremtidig omlegging av jernbanen. Dette er trolig ikke noe realistisk scenario. Dersom eieren ønsker å beholde Politihuset inntil videre er det ønskelig både med en innvendig og utvendig oppgradering av bygningsmassen. Da det antas at omleggingen av jernbanen, og dermed også atkomstveien fra Strandgata har et langsiktig perspektiv bør dette tillates. Derimot kan ikke påbygging tillates innenfor det området som er avsatt til jernbaneformål i KDP, da dette kan føre til vesentlig økning av ekspropriasjonserstatningen. Påbygging og ombygging av Politihuset kan imidlertid vurderes innenfor reguleringsplanen for Jernbanebrygga dersom dette er i tråd med en langsiktig løsning. Ved regulering etter den vedtatte kommunedelplanen kan ikke eieren kreve innløsning eller erstatning av bebygget eiendom så lenge bygget står. Eieren kan imidlertid bruke bygget som før, uavhengig av regulering og kan også pusse opp og vedlikeholde det. Da det ikke er ønskelig for Jernbaneverket å erstatte eller innløse deler av eiendommen nå bør det være mulig å komme fram til en avtale basert på følgende forutsetninger: Ingen vesentlige tiltak tillates på eiendommen før det foreligger vedtatt reguleringsplan for Jernbanebrygga. Dette er også i tråd med den vedtatte kommunedelplanen, jfr. 3. Det tillates oppgradering av eksisterende bebyggelse. Tilbygg og påbygg tillates ikke innenfor de områder som er avsatt til fremtidig jernbaneareal i KDP, og som ligger utenfor reguleringsplanen for Jernbanebrygga. Utenfor de områder som er avsatt til fremtidig jernbaneareal og som ligger innenfor reguleringsplanen for Jernbanebrygga kan det vurderes tilbygg, påbygg og eventuell nybygg. Mulighetene for dette må avklares i forbindelse med reguleringsplanen for Jernbanebrygga. I forbindelse med omlegging av jernbanen nord for stasjonen må Politihuset rives, og det må betales ekspropriasjonserstatning. Dette vil omfatte den del av eiendommen som er avsatt til fremtidig jernbaneareal i KDP. Erstatningen vurderes på vanlig måte. Det kan være mulig å bygge nytt på deler av tomta til det eksisterende Politihuset etter at det er revet. Foreslåtte rammer må avklares gjennom reguleringsplanen for Jernbanebrygga og utbyggingsavtalen. 8

9 2.8 Anløpssted for Skibladner KDP bygger på den forutsetning at jernbanen legges ute i Mjøsa når dobbeltsporet forlenges nord for Hamar stasjon. Når det skjer må det eksisterende anløpsstedet for Skibladner flyttes og det er i KDP forutsatt nytt anløpssted ved Jernbanebrygga. Det har vært kontakt med Oplandske Dampskibselskap om slik plassering. Hjulbåter som Skibladner er vanskelig å manøvrere, spesielt når det er sterk vind. En plassering i Gammelhusbukta vil kreve store manøvreringsarealer. Dette kan komme i konflikt med eksisterende båthavn og vil bli ytterligere komplisert ved utvidelse av moloen på Tjuvholmen og legge strenge føringer for utfyllinger i Gammelhusbukta. Et alternativ vil være vestsiden av Tjuvholmen. Dette gir gode manøvreringsmuligheter for Skibladner og har også en tilfredsstillende atkomst til byen. I forbindelse med Tjuvholmen friområde Plan for friområde og utvidelse av båthavn har formannskapet i møte (sak 225/06) vedtatt at det skal utredes et alternativ til anløpssted for Skibladner på vestsiden av Tjuvholmen. Dette må iht vedtaket avklares før moloutvidelsen gjennomføres. Det anbefales at anløpsstedet for Skibladner flyttes til Tjuvholmen og at dette avklares i forbindelse med planearbeidet for Tjuvholmen. 3 Oppsummering Ut fra dette foreslås følgende retningslinjer for det videre arbeidet med reguleringsplanen for Jernbanebrygga og utbyggingsavtalene: På hele planområdet tillates en kombinasjon av boliger og næring (kontor, forretning, hotell) Det skal være et innslag på minimum 20 % boliger innenfor planområdet. Plassering av eventuelt hotell skal avklares i forbindelse med reguleringsplanen. Det tillates ikke mer en ett hotell innenfor planområdet. Reguleringsplanen skal legge baseres på følgende siktakser: - Parkgata-aksen iht KDP - Brygga-aksen i forlengelsen av den nye samleveien fra Sentrum (Jernbaneparken). Utfylling i Gammelhusbukta må ikke følge avgrensningen i KDP, men skal ikke gå ut over denne. En mindre justering kan tillates i Gammelhusbukta i tråd med forslag til nye siktakser. Byggeområdene ved Gammelhusbukta (Jernbanebrygga vest) bør deles inne i 3 delområder: 1) Området mellom Parkgata-aksen og den nye jernbanelinjen. 2) Området mellom Brygga-aksen og den planlagte samleveien. 3) Området vest for Brygga-aksen (utfyllingsareal). Bebyggelsen på dette området skal ha en åpen struktur for å gi visuell kontakt med delområde 2. Reguleringsplanen skal gi mulighet for en etappevis utbygging av delområdene. Muligheten til en gjennomføring av delområde 3 er meget usikker og reguleringsplanen må være fleksible i forhold til dette. Gjennom utbyggingsavtalen skal det legges til rette for gjennomføring basert på et slikt prinsipp. Strandpromenaden skal være tilgjengelig for allmennheten. Bredden skal være minimum 8 meter. Strandpromenaden må kunne utvikles i etapper, i første omgang uavhengig av utfylling av delområde 3. For Politihuset anbefales følgende retningslinjer: 9

10 - Ingen vesentlige tiltak tillates på eiendommen før det foreligger vedtatt reguleringsplan for Jernbanebrygga, jfr. KDP 3. - Det tillates oppgradering av eksisterende bebyggelse. Tilbygg og påbygg tillates ikke innenfor de områder som er avsatt til fremtidig jernbaneareal i KDP, og som ligger utenfor reguleringsplanen for Jernbanebrygga. - Utenfor de områder som er avsatt til fremtidig jernbaneareal og som ligger innenfor reguleringsplanen for Jernbanebrygga kan det vurderes tilbygg, påbygg og eventuell nybygg. Dette avklares forbindelse med reguleringsplanen. - I forbindelse med omlegging av jernbanen nord for stasjonen må Politihuset rives, og det må betales ekspropriasjonserstatning. Foreslåtte rammer avklares gjennom reguleringsplanen for Jernbanebrygga og utbyggingsavtalen. Fremtidig anløpssted for Skibladner planlegges på vestsiden av Tjuvholmen. Dette avklares i forbindelse med planarbeidet for Tjuvholmen, jfr. vedtak i formannskapet i sak 225/06. Forslag til retningslinjer innebærer detaljering og endringer i forhold til KDP vedtatt og planprogrammet for Jernbanebrygga vedtatt Etter diskusjon i styringsgruppa for Jernbanebrygga vil forslag til retningslinjer også behandles politisk i kommunen. 10