Detaljregulering for Åsensletta: - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøtet (etter PBL 12-8)

Transkript

1 NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Marte Lifjeld L.nr.: 32839/2018 Arkivnr.: /L13 Saksnr.: 2018/3681 Utvalgssak Detaljregulering for Åsensletta: - politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøtet (etter PBL 12-8) Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske /18 tjenester Grunnlag for saken Planinitiativ, Detaljregulering for Åsensletta, datert Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven 12-8 Kommuneplanens arealdel av Vedlegg 1 Referat fra oppstartsmøte 2 Planinitiativ for Åsensletta Sammendrag Rådmannen har i tråd med krav i Plan- og bygningslovens 12-8 avholdt oppstartsmøte med tiltakshaver angående detaljregulering for Åsensletta. Kommunen kan da gi råd om hvordan planen bør utarbeides. I tiltakshavers planinitiativ legges det opp til kombinert bebyggelse med bolig og næring/tjenesteyting. I kommuneplanen er området avsatt til variert boligbebyggelse. Rådmannen anbefaler at det jobbes videre med planutkastet. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester bes å stadfeste de faglige råd for videre planarbeid som ble gitt i oppstartsmøtet. Side 1

2 SAKSUTREDNING Hensikt med politisk behandling etter 12-8 i PBL Denne saken har til hensikt å orientere politikerne tidligst mulig om ny reguleringsplan og innholdet i avholdt Oppstartsmøte. Plan- og bygningsloven krever ikke politisk behandling av oppstartsmøte, men rådmannen fremmer denne saken også for å sikre politisk forankring av rådene gitt i oppstartsmøtet. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å regulere kombinert bebyggelse- og anleggsformål med bolig/næring/tjenesteyting. I kommuneplanen er området avsatt til variert boligbebyggelse. Planområdet Planområdet er på ca. 7,5 dekar og ligger i Åsen ca. 1,5 km sør for Mjøndalen sentrum. Planområdet består i sin helhet av eiendommen gnr 18 bnr 415 og ligger i et eksisterende boligområde i Åsen. (se illustrasjon 1). Illustrasjon nr. 1: ortofoto Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplan Planstatus i kommuneplanen Planområdet er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligområde, merket med U3. Innenfor område U3 skal det være variert boligbebyggelse og grad av utnyttelse skal fastsettes i reguleringsplan. Pågående planarbeid i nærområdet - Detaljregulering for Boligfelt i Åsen, GBNR 15/33 - Detaljregulering for Åsen Gård Planutkastet Forslagsstillers planutkast innebærer bl.a.: - Aktuell bebyggelse er blokkleilighet med næring og parkering. - Parkering er tenkt under bakkenivå/bebyggelsen i tråd med kommuneplanens arealdel. - Atkomst er tenkt fra Midtåsveien, og er tenkt plassert i 1. etasje, i forbindelse med næring. For ytterligere opplysninger vises det til Planinitiativet. Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte (se referat i vedlegg 2). Side 2

3 Før oppstartsmøtet ble planutkastet varslet internt. Det kom til sammen inn 3 merknader, fra eiendomsavdelingen, kommunalteknikk og kulturavdelingen. Disse er innarbeidet i referatet og skal vurderes og evt. innarbeides i tiltakshavers planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Varsel om oppstart og medvirkning Tiltakshaver skal varsle oppstart i aviser og ved brev til naboer og regionale myndigheter etter evt. positivt vedtak i behandling av denne saken. Merknader fra varselet skal vurderes og evt. innarbeides i planforslag som fremmes til 1.gangsbehandling. Utbyggingsavtale (UBA) I kommuneplanens arealdel tillates det utbyggingsavtaler for dette området. Det ble ikke avklart om utbyggingsavtalen skal varsles sammen med oppstart for reguleringsplan i møtet. Hvis det blir aktuelt, kan en utbyggingsavtale varsles i senere tid også. Det pågår forhandlinger om utbyggingsavtale for hovedadkomst Åsen, noe som er relevant for dette planområdet. Økonomiske konsekvenser Rådmannen kan ikke se at det vil være noen økonomiske konsekvenser for kommunen ved å gå videre med planarbeidet. Barn og unges interesser Per dags dato er ikke dette et sted hvor barn og unge oppholder seg. Planforslaget skal legge til rette for lekeplass, kommunen anbefaler å bruke veilederen om normer for leke og aktivitetsarealer som ligger på kommunens hjemmesider. Miljøkonsekvenser Rådmannen kan ikke på dette tidspunkt si at det vil være noen negative konsekvenser som følge av tiltaket. Hvis det etableres en dagligvarehandel vil det potensielt bli færre kjøreturer inn til sentrum. HMS/Folkehelse Det må tas hensyn til gående og syklende i området, det skal derfor opparbeides et fortau mot Midtåsveien og legges til rette for sykkelparkering. Konsekvenser for Nye Drammen Rådmannen kan ikke se at planarbeidet vil føre til noen konsekvenser for Nye Drammen på dette tidspunkt. Vurdering Råd i forhold til planutkastets behov for overordnet planavklaring Planutkastet er hovedsakelig i tråd med kommuneplanen, og vurderes ikke å ha vesentlige virkninger for miljø og samfunn eller utløse krav til planprogram. Arealbruk Foreslått arealformål er i tråd med gjeldende kommuneplan, se siste setning i bestemmelsene. Rådmannen ser positivt på å evt. få en dagligvarehandel i Åsen. Arealutnyttelse (BYA) Reguleringsplan for Åsen gård er under arbeid, og har en BYA på 35 %. Rådmannen har Side 3

4 tilrådet tilsvarende for Åsensletta, men kan gå med på en todelt BYA hvis næringsdelen i 1. etasje krever en høyere utnyttelse av tomten. Byggehøyder Rådmannen anbefalte i oppstartsmøtet at byggehøyder bør ses i sammenheng med eksisterende boliger i området. Leilighetsblokkene bør ha en estetikk som er tilpasset de eksisterende boligene i området, og en plassering som bevarer dagens utsyn og lysforhold for bakenforliggende boliger. Høyder bør begrenses til maks 3-4 etasjer. Parkering Uteoppholdsareal og lekeplass Lekeplass og grøntareal skal sikres i planforslaget. Råd for avgrensning av planområdet (som skal varsles) Rådmannen og tiltakshaver er enige om planavgrensningen som vist i referatet. Etter forslag fra rådmannen er Midtåsveien tatt inn i planområdet. KONKLUSJON Planutkastet krever overordnet planavklaring i forhold til flere offentlige og private interesser. Planutkastet vurderes ikke å ha betydning for miljø og samfunn, og utløser ikke krav til planprogram. Rådmannen anbefaler derfor at det jobbes videre med planen. Råd gitt i referatet fra oppstartsmøtet legges til grunn for videre arbeid med reguleringsplanen. Følgende tema til avklaring presiseres: Det må utarbeides rekkefølgekrav til opparbeidelse av atkomst i Midtåsveien og Det kan vurderes varierende byggehøyder innenfor området, såfremt det estetisk tilpasses nabolagets kvaliteter og ikke begrenser naboers utsyn/lysforhold i vesentlig grad. Maks 3-4 etasjer. Det kan legges til rette for dagligvareforretning/tjenesteyting. Plassering av forretning tilrådes i nærheten av bussholdeplass som er regulert i hovedadkomst Åsen. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Åsensletta. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester stadfester derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Side 4

5 Det må utarbeides rekkefølgekrav til opparbeidelse av atkomst i Midtåsveien og Det kan vurderes varierende byggehøyder innenfor området, såfremt det estetisk tilpasses nabolagets kvaliteter og ikke begrenser naboers utsyn/lysforhold i vesentlig grad. Maks 3-4 etasjer. Det kan legges til rette for dagligvareforretning/tjenesteyting. Plassering av forretning tilrådes i nærheten av bussholdeplass som er regulert i hovedadkomst Åsen. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Utvalget drøftet seg fram til følgende tilleggspunkt til rådmannens innstilling: Det skal innføres et prikkpunkt som sier max kotehøyde som sikrer utsyn og utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Votering: Rådmannens innstilling med utvalgets tilleggspunkt ble enstemmig vedtatt. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester : Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-8 anbefaler Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at det arbeides videre med reguleringsplan for Åsensletta. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester stadfester derfor rådene gitt i oppstartsmøtet. Følgende forhold presiseres: Det må utarbeides rekkefølgekrav til opparbeidelse av atkomst i Midtåsveien og Det kan vurderes varierende byggehøyder innenfor området, såfremt det estetisk tilpasses nabolagets kvaliteter og ikke begrenser naboers utsyn/lysforhold i vesentlig grad. Maks 3-4 etasjer. Det kan legges til rette for dagligvareforretning/tjenesteyting. Plassering av forretning tilrådes i nærheten av bussholdeplass som er regulert i Det skal innføres et prikkpunkt som sier max kotehøyde som sikrer utsyn og utsikt for bakenforliggende bebyggelse. Side 5