Ytrebygda, Gnr 120 Bnr 452 m.fl, Råstølen sykehjem, Reguleringsplan, arealplanid , ny 2.gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 327/16 Ytrebygda, Gnr 120 Bnr 452 m.fl, Råstølen sykehjem, Reguleringsplan, arealplanid , ny 2.gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Bergen kommune ved Etat for utbygging fremmer planforslag for utbygging av et sykehjem med 90 plasser på Råstølen. Tomten har vegtilkomst fra Harald Sæverudsveg og det er kort gangavstand til bybanestoppet på Råstølen. Planområdet er en naturtomt på 12,7 daa, og planlegges tilrettelagt til offentlig formål Institusjon, sykehjem, samt to mindre friområder. Utnyttelsesgrad er foreslått til %BRA=130% som kan gi ca m 2 bruksareal. Bygget er planlagt med tre etasjer og er foreslått til byggehøyde på k+70 m for største delen av bygget. Figur 1: oversiktskart Rådalen/Lagunen - Råstølen Figur 2: oversikt over planområde og bebyggelse Tomten er kommunalt eid og ligger som en del av en stor boligutbygging på Råstølen som er realisert de senere år. Tomten har Kvernslåtten barnehage som en av de nærmeste naboer. Tomten er opprinnelig regulert til skoleformål, men ved avklaringen av bygging av ny barneskole på Tunesflaten/Fagerheim, ble tomten aktuell for andre offentlige formål. Det ble i neste fase vurdert bruk til en volleyballhall i kombinasjon med et sykehjem, jf bystyresak 282/13 og arbeid med ny Skolebruksplan. På dette grunnlaget ble det utformet et planforslag som var på høring i april-juni i Ut fra videre arbeid med ny skolebruksplan ble det høsten 2015 avklart at behovet for en volleyballhall kan løses på Tunesflaten i tilknytning til nytt skolebygg. På dette grunnlag ble foreliggende planforslag noe omarbeidet og sendt på begrenset varsling i april 2016 til berørte parter. Planforslaget bygger på tidligere mottatte merknader til utforming og hensyn til interesser i nabobebyggelse. Det kom inn 3 høringsuttalelser og 4 private merknader, hovedpunkt: Grønn etat kan drifte grøntområdet dersom det reguleres til offentlig friområde Rådet for byforming og arkitektur er kritisk til et stort byggevolum på tomten 1

2 Private merknader peker på behov for hensyn til eksisterende nabobebyggelse mht bygghøyder, volum og kunne unngå tap av lys, sikt, solforhold og privatliv(innsyn) Planforslaget er endret etter begrenset varsling ved at planlagt byggvolum er trukket lenger mot vest, og lenger sør på tomten, se figur 3 og 4. Det gir mer hensyn til nabobebyggelse i nord og tilrettelegger for et grøntområde i øst, samt er bedre tilknyttet barnehagens uteareal. Dette grøntarealet kompenserer noe for natur- og lekeområdet på tomten som går tapt til utbygging. Det vises til fagnotat for nærmere beskrivelse og vurdering av planprosess og planforslag. Figur 3: Plankart Figur 4: Illustrasjonsplan Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, og har kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken, herunder forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. Fagetaten peker på at det foreligger en rekke krav til utforming og drift av et sykehjem som gir et redusert handlingsrom for alternative tilpassinger av byggvolum og plassering på tomten. Etter fagetatens vurdering viser planforslaget slik det nå foreligger, langt bedre hensyn til nabobebyggelsen og spesielt nærmeste naboer i nord, enn hva tilfellet var da volleyballhall inngikk. Stort byggvolum er bearbeidet Planlagt byggvolum er fremdeles stort, både i grunnflaten det opptar og når det gjelder størrelsen på sykehjemmet sett i forhold til eksisterende omkringliggende bebyggelse. Ut ifra en totalvurdering ansees imidlertid de samlede ulempene for nabolaget både som innenfor hva som er forsvarlig i en fortettingssammenheng og forenlig med det som kan forventes ut ifra planstatus og de føringene som ligger i gjeldende plan, hvor tomten var ment for skoleformål. Dette blant annet fordi skole med tilhørende krav til uteområder hadde skapt mer støy enn hva tilfellet er for sykehjem. Planlagt byggvolum er bearbeidet på flere punkt: lengste sammenhengende fasadelengde er kortet ned justert plassering slik at ulemper ikke lengre er større for enkelte naboer enn for andre nordvestre hjørne av sykehjemmet er redusert fra 3 til 2 etasjer, for bedre sol- og skyggevirkning. takhager er vist med mellomliggende areal mellom kant/gelender og oppholdsareal, som vil bøte noe på innsynsproblematikk mot naboer (jf. ill. plan og vedlegg C, s 33). Parkeringsdekning for bil er redusert og økt for sykkel Råstøl ligger innenfor parkeringssone P4, men i et miljøperspektiv er det tilrettelagt for en strammere parkeringsdekning som følger av sone P3. Forskjell i dekning er fra 3-8 plasser pr 10 senger, til 1-3 plasser. I planforslaget tilrettelegges det for i alt 15 p-plasser, som er en vesentlig reduksjon av 2

3 parkeringsdekningen. Det er krav om elpunkt/lademulighet i forslag til bestemmelser. Krav til (minimum) sykkelparkering er doblet i forhold til aktuelle krav i kommuneplanen. Barns og unges interesser Fagetaten peker på at et mye brukt naturområde til lek på tomten blir bygget ned som følge av planforslaget. Dette kompenseres med at området øst for området foreslås regulert til offentlig friområde med tilrettelegging som naturlekeplass, naturlig fordrøyning m.m. Universell utforming Planforslaget imøtekommer gjeldene lovgivning hva angår universell utforming. Naturmangfold Planforslaget har i seg de nødvendige vurderingene opp i mot naturmangfoldloven. Her vises det til 4. utgave av planbeskrivelsen datert , s. 44, kapittel Fagetatens oppsummering Fagetaten slutter seg til hovedformålet sykehjem og grønnstruktur, og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på planforslaget for utbygging av sykehjem på den tidligere skoletomten på Råstøl, herunder regulert med en offentlig eierform. Tomten har en god beliggenhet og lokalisering både for pasienter og for de som skal ha dette som arbeidsplass. Byrådet slutter seg til hovedpunktene i fagetatens vurderinger og anbefalinger. Byggvolum, nabohensyn og estetikk Et stort behov for utbygging av nye sykehjemsplasser gir behov for et stort byggvolum. Byrådet ser at planlagt byggvolum i tre etasjer er stort i forhold til tomten og bryter med strøkskarakteren for boligene i naboområdet. Byrådet vil her vise til det prioriterte behovet for utbygging av sykehjemsplasser som kommunen står overfor, slik det også fremgår av byrådets politiske plattform. Byrådet anser at det gjennom planprosessen er funnet planløsninger som reduserer ulemper for nabobebyggelse både ved plassering av bygget på tomten og redusert bygghøyde mot nabobebyggelse i nord. I tillegg settes av et mer helhetlig og egnet grønt areal til formål friområde. Med disse endringene fremstår det store byggvolumet mer tilpasset nabobebyggelsen på Råstøl. Byrådet vil her også fremheve føringene for utforming og tilpassing som fremgår av forslag til bestemmelse om estetikk: Alle bygg og uteområdene skal gis en god materialbruk og en utforming med høy arkitektonisk kvalitet. Ved prosjektering skal fargevalg, materialbruk og fasadenes bearbeiding bevisst brukes med sikte på å dempe virkningene av bygningsvolumene overfor omgivelsene. Det ligger også en viktig føring for utforming i at foreliggende illustrasjonsplan skal ha en retningsgivende funksjon. Lav parkeringsdekning bør presiseres som maksimum Byrådet ser positivt på forslaget om redusert parkeringsdekning for bil, men ser behov for å presisere dette ved å endre forslaget til bestemmelser fra minimum 15 plasser til maksimum 15 plasser i bestemmelsene. I tillegg skal alle parkeringsplasser utstyres med lademulighet for elbil, og utendørs sykkelparkering skal være under tak. Se innstillingspunkt 1.B.b). 3

4 Energi- og miljøløsninger Når det gjelder mål om utbygging av bærekraftige bygg med lavt energiforbruk, har kommunen et særskilt ansvar for at den offentlige bygningsmassen er mest mulig miljøvennlig. Denne målsettingen ligger generelt til grunn for prosjekteringsarbeidet, men byrådet vektlegger at den kan fremheves mer tydelig i forslag til planbestemmelser. I foreliggende forslag er det tatt inn krav om tilknytting til fjernvarmenettet i området. For å legge grunnlag for utfyllende vurderinger av energi- og miljøløsninger vil byrådet anbefale at det tas inn et krav om en energiutredning til søknad om rammetillatelse, se innstillingspunkt 1.B.a). Barn og unges interesser er berørt i planområdet. Det fremgår av planmaterialet og nabomerknader at planlagt byggetomt er en naturtomt som er brukt til lek og fritidsliv. Planlagt bygg bygger ned en haug som trolig er mest brukt av barn og unge. Tapt areal til lek erstattes med regulering og krav om tilrettelegging av to friområder i planområdet. Byrådet anser at tapt lekeareal i hovedsak blir kompensert med friområdene, som har hensiktsmessig arrondering, krav om tilrettelegging og drift av Grønn etat. Byrådet vil også vise til nærheten til planlagt skolebygg og volleyballhall på Tunesflaten, og store grøntområder ved Siljustøl/Sæverudskogen. Oppsummert Denne saken er nå godt avstemt overfor andre planer om offentlige tiltak som tidligere har vært aktuelle på tomten. Byrådet anbefaler bystyret å vedta reguleringsplanen slik den nå foreligger, med de tillegg/endringer som fremgår av innstillingen. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av vedtas følgende: A. Ytrebygda, gnr 120, bnr 452 m.fl., Råstølen sykehjem, reguleringsplan, arealplanid vist på plankart sist datert 27.mai B. Tilhørende bestemmelser datert 27.mai 2016, med følgende endringer: a) 2. Utfyllende planer og dokumentasjon, nytt punkt Energi- og miljøplan: «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder. Lavenergi- eller passivhus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» b) Parkering; 1. og 3.avsnitt endres: Sykehjemmet skal ha innendørs parkeringsanlegg der det skal legges til rette for maksimum 15 parkeringsplasser for bil og minimum 24 sykkelparkeringsplasser. Alle parkeringsplasser utstyres med lademulighet for elbil. I tillegg til sykkelparkeringsplasser innendørs, skal det etableres min. 3 utendørs parkeringsplasser for sykkel under tak ved hovedinngangen. 2. De vedtatte endringer tas inn i bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 15. september 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Harald Schjelderup byrådsleder 4

5 Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert med følgende vedlegg: Plankart, datert Bestemmelser, datert Forslagsstillers planbeskrivelse, datert Illustrasjonsplan, datert Snitt, datert Merknadskart, begrenset høring Merknadsoppsummering, begrenset høring Merknadsoppsummering, offentlig ettersyn Perspektiv, datert Solstudie, datert Tegninger, intern funksjon VA-rammeplan 5