Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /68 Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /68 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HDNO Åsane, Gnr. 186, Bnr. 143 m.fl. Grønskjeret bolig. Reguleringsplan. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Arkoconsult AS (konsulent) fremmer på vegne av Bent Ivar Fossdal (forslagsstiller) planforslag for et område på Tertnes, like nordvest for Tertnes skole, i Åsane bydel. Planområdet er ca. 7,16 daa, og avgrenses av eneboligbebyggelse i nordvest, grøntområde i nordøst, Tertnes skole i sørøst, og Grønskjeret barnehage i sørvest. Adkomst til planområdet er fra Tertnesveien via Bekkjavikveien og Grønskjeret. Figur 1 Oversiktsbilde av planområdet. Kilde: Arkoconsult AS. Planområdet er i kommuneplanens arealdel (KPA 2010) vist innenfor formål «bebyggelse og anlegg». Reguleringsplanen Åsane. Gnr. 186 Bnr , Tertnes, Grønskjeret, del av Nesvegen og Skogvegen (plan-id ) vedtatt i 1972 regulerer nordøstlig del av den aktuelle tomten 186/143 til parkering for Tertnes skole. Reguleringsplan regulerer også den kommunale vegen Grønskjeret, samt den private stikkvegen inn mot Tertnes skole. Planområdet er ellers uregulert. Side 1 av 9

2 Den aktuelle eiendommen (gnr/bnr 186/143) ligger i et område preget av eneboliger og enkelte tomannsboliger på store tomter. De omkringliggende boligene er hovedsakelig oppført på 60-tallet. Omsøkte eiendom var ubebygd frem til 2013, da det ble oppført en firemannsbolig sør på tomten. Tillatelsen til denne ble gitt gjennom politisk dispensasjon av Byrådet Utbyggingen har medført at den opprinnelige skrånede tomten er blitt planert ut. Forslagsstiller ønsker nå å tilrettelegge for oppføring av ny tomannsbolig nord på eiendommen. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av ny tomannsbolig på gnr/bnr 186/143 gjennom å endre formål i gjeldende reguleringsplan (plan-id ) fra parkeringsformål til boligformål, samt å rydde opp i eksisterende situasjon når det gjelder adkomst og uteoppholdsarealer for bygget firemannsbolig. Tomten foreslås regulert i to felter. Eksisterende firemannsbolig gis formål konsentrert småhusbebyggelse, mens den ubebygde delen av eiendommen er foreslått med formål frittliggende småhusbebyggelse. Med ny tomannsbolig i BFS1 og eksisterende firemannsbolig i BKS1 åpner planforslaget for totalt 6 boenheter på eiendommen. Tomtearealet for BKS1 er på 600 m², og eksisterende firemannsbolig er bygget med totalt 420 m², hvilket tilsvarer en prosentvis utnyttelse for BKS1 på %-BRA=70%. Boligen er oppført med 3 etasjer og en byggehøyde 9 meter. Parkering er ikke medregnet i beregningsgrunnlaget ettersom det er løst på egen formålsflate. Det er krav om 7 m² x 4 = 28 m² privat uteoppholdsarel for BKS1. Tomtearealet for BFS1 er på 570 m², og foreslått utnyttelsesgrad er satt til %-BRA=60% ekskl. parkering. Byggehøyde er satt til 8 meter, og mønehøyde k+ 48,5. Det planlegges ny vertikaldelt tomannsbolig med 2 etasjer. Kommuneplanens arealdel (2010) stiller krav om 150 m² x 2 = 300 m² privat uteoppholdsareal for tomannsboliger. For BKS1 og BFS1 gjelder krav om 50 m² felles uteoppholdsareal pr. boenhet. Det er foreslått etablert et felles uteoppholdsareal f_but for BKS1 og BFS1 på ca. 200 m². Planområdet ligger i parkeringssone P4, og det skal følgelig avsettes minimum 1,4 bilparkeringsplasser pr. 100 m² bolig. For BKSI1 og BFS1 stilles det krav om ( m²)/100 x 1,4 = 10, 6 parkeringsplasser. Planforslaget vil tilrettelegge for totalt 10 parkeringsplasser. Disse planlegges anlagt sørvest for BKS1. Det skal i samsvar med krav i KPA2010 etableres totalt 15 sykkelparkeringsplasser for de to boligene. Planområdet inkluderer også de to tilgrensende eiendommene i sørvest, gnr./bnr. 186/1321 og 186/1008, som er bebygde eneboligtomter. Disse eiendommene er tatt med i planen etter ønske fra planmyndighetene for å hindre uregulerte «hull» i et ellers regulert område. Eiendommene reguleres i tråd med eksisterende situasjon til frittliggende småhusbebyggelse - eneboliger (BFS 2-3), men gis en noe høyere utnyttelsesgrad enn i dag hvilket muliggjør mindre tiltak på eiendommene uten dispensasjon. Deler av eksisterende eneboligtomter langs den kommunale veien Grønskjeret og langs stikkveien inn til Tertnes skole (BFS 4-5) er også tatt med i planområdet for at planen skal samsvare med planavgrensning for gjeldende reguleringsplan fra 1972 (plan-id ), slik at denne utgår. Adkomst til planområdet er via Grønskjeret, som er en kommunal vei med ensidig fortau på sørøstsiden av vegen. Kjørebanen er 6,5 meter bred, og fortauet er 2,5 meter bredt. Forslagsstiller regulerer vegen til eksisterende situasjon. Det planlegges felles tilkomst til Side 2 av 9

3 planområdet for BKS1 og BFS1, samt for de to eneboligtomtene i sørvest, BFS2 og BFS3, omtrent der eksisterende avkjørsel er i dag. Det skal altså være felles adkomst for totalt 8 enheter. Eksisterende innkjørsel til gnr. 186 bnr planlegges stengt. Ved Tertnes skole er det ballplass. Ca. 200 meter sør for planområdet ligger Grønskjeret friluftsområde som tilbyr bade- og turmuligheter. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiale utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 8 private merknader og 2 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Fortausbredde må planlegges i tråd med håndbok N100. Vegen inn til Tertnes skole må reguleres til eierform felles i stedet for offentlig. Foreslått bebyggelsen må i større grad tilpasses strøkskarakteren. Det må legges stor vekt på trafikksikker skolevei til Tertnes skole. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Tremannsbolig er omgjort til tomannsbolig, og boligtype er endret fra konsentrert småhusbebyggelse (BKS1) til frittliggende småhusbebyggelse (BFS1). Utnyttelsesgrad for feltet er redusert fra 70%-BRA til 60%-BRA. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad/byggehøyder/estetikk Etter offentlig ettersyn er utnyttelsesgraden i planforslaget redusert i tråd med fagetatens anbefaling fra tremannsbolig til tomannsbolig på felt BFS1. Inkludert eksisterende firemannsbolig på BKS1 legger planforslaget til rette for totalt 6 boenheter på gnr. 143 bnr.186. For felt BFS1 er det åpent for maks utnyttelsesgrad på 60%-BRA og maks byggehøyde på 8 meter over planert terreng (k + 48,5). Antall kvadratmeter bruksareal for tomannsboligen med en utnyttelsesgrad på 60%-BRA er etter fagetatens beregninger 342 m². I planbeskrivelsen oppgir forslagsstiller at tomannsboligen er planlagt med 310 m². Dermed ønsker forslagsstiller et slingringsmonn på 32 m² for BFS1 når det i plankart og reguleringsbestemmelser åpnes for 60%-BRA (342 m²). Utnyttelsesgrad for eksisterende bolig på felt BKS1 er på 70%-BRA hvilket samsvarer med oppført bygg. Byggehøyde for felt BKS1 er på 9,1 meter (k+ 49,6). Ettersom parkeringsareal Side 3 av 9

4 er løst på egen formålsflate er dette arealet ikke tatt med i beregningen av utnyttelsesgrad for de to feltene. Figur 2 Utklipp av illustrasjonsplan. Kilde: Arkoconsult AS. Fagetaten har ingen kommentarer til foreslått utnyttelsesgrad og byggehøyder i planforslaget. Det vurderes som positivt at forslagsstiller har imøtekommet fagetatens anbefaling om reduksjon av planlagt nybygg nordøst på eiendommen. Vi vurderer at det gitte slingringsmonnet på 32 m² for felt BFS1 er akseptabelt. Bestemmelsene slår fast at maksimalt antall boenheter på feltet skal være 2 boenheter og tillatt byggehøyde åpner ikke opp for mer enn 2-2,5 etasjer. Ny tomannsbolig skal utformes med saltak med samme møneretning og vinkel som eksisterende firemannsbolig, jf. reguleringsbestemmelse (vedlegg B). Ute- og oppholdsarealer Ved beregning av felles uteoppholdsarealer er det tatt utgangspunkt i det totale antall boenheter på eiendommen. Med seks boenheter stilles det krav om totalt 6 x 50 m² = 300 m² felles ute- og oppholdsarealer for eiendommen. Det er satt av 200 m² uteoppholdsareal på eget formål (f_but) som skal være felles for de to boligene. Fagetaten har tidligere stilt spørsmål ved plasseringen av dette formålet sett i forhold til trafikksikkerhet og tilknytning til boligene. Arealet er lagt mellom internvei (f_sv) og parkeringsareal (f_spa). Fagetaten ser imidlertid at annen plassering av arealet er vanskelig grunnet arealknapphet på tomten. Fagetaten vurderer at plasseringen av uteoppholdsarealet er akseptabel dersom det gjøres tiltak for å sikre tryggere tilkomst til og opphold på f_but. Det er lagt inn en reguleringsbestemmelse om at utearealet skal trafikksikres med gjerde eller lignende. Barns bevegelsesmønster styres bl.a. gjennom plassering av porten til lekearealet, og denne bør følgelig plasseres tvers ovenfor felt BFS1. Det er ikke stilt krav til møblering av f_but. Fagetaten anbefaler at det under det første kulepunktet i rekkefølgebestemmelse 3.1 tilføyes en setning om at arealet skal opparbeides med sklie og sandkasse. Side 4 av 9

5 I tillegg til arealet på f_but oppgir forslagsstiller at det skal settes av ca. 170 m² felles uteoppholdsareal i tilknytning til firemannsboligen på felt BKS1. Fagetaten vurderer avsatt areal til formål felles uteoppholdsareal til å være tilstrekkelig. Når det gjelder krav til privat uteoppholdsareal vurderer fagetaten at disse skal beregnes etter hustype. For planlagt tomannsbolig stiller KPA 2010 krav til 150 m² pr boenhet (totalt 300 m²). Forslagsstiller oppgir at det skal etableres minimum 125 m² privat uteoppholdsareal pr boenhet innenfor felt BFS1, altså totalt 50 m² mindre enn kommuneplanens arealkrav. Tenkte balkonger/terrasser er ikke inkludert i dette arealet og vil komme i tillegg. Fagetaten vurderer at et avvik på 50 m² fra arealkravet til privat uteoppholdsarealer er akseptabelt med tanke på at man også tilrettelegger for 200 m² felles uteoppholdsareal som beboere på BFS1 kan benytte seg av. KPA2010 stiller i utgangspunktet ikke krav til felles uteoppholdsareal for tomannsboliger. For firemannsboligen på felt BKS1 skal privat uteoppholdsareal være på minimum 7 m² pr boenhet. Dette er i tråd med kommuneplanens arealdel. Arealene er løst på private terrasser. Parkering Ved beregning av parkering har forslagsstiller tatt utgangspunkt i 310 m² boligareal for BFS1. Som omtalt over åpner planforslaget for maks 342 m², mens bebyggelsen i utgangspunktet er planlagt med 310 m². Gjennom planforslaget tilrettelegger forslagsstiller for totalt 420,4+310 m²/100 x 1,4 = 10,22 parkeringsplasser for BFS1 og BKS1. KPA2010 stiller i utgangspunktet krav til beregning av parkering alltid skal rundes opp til nærmeste tall. Tallet er i planforslaget rundet ned til 10 plasser. Forslagsstiller begrunner dette med at det er ønskelig å begrense biltrafikk, og at det ikke er ønskelig at parkeringsareal skal gå på bekostning av uteoppholdsareal. Fagetaten er enig med forslagsstiller sin argumentasjon, og vurderer 10 parkeringsplasser til totalt 6 boenheter til å være tilstrekkelig parkeringsdekning. En av parkeringsplassene er utformet og reservert for bevegelseshemmede. Parkeringsarealet (f_spa) er plassert på dekke sørvest for felt BKS1 (se figur 2). Til offentlig ettersyn stilte fagetaten spørsmål ved om manøvreringsarealet i bakkant av parkeringsplassene var tilstrekkelig. Forslagsstiller har i etterkant av dette utvidet arealet fra 4 meter til 5,5 meter. Denne utvidelsen vurderes til å være tilstrekkelig. Det er i reguleringsbestemmelsene stilt krav til at det skal etableres 2 sykkelparkeringsplasser pr. 100 m² bolig totalt. Med samme beregningsgrunnlaget som over gir dette etter fagetatens beregninger totalt 15 sykkelparkeringsplasser. I illustrasjonsplanen er 12 av sykkelparkeringsplassene vist i tilknytning til ny tomannsbolig på felt BFS1, mens de resterende 3 plassene er vist i tilknytning til eksisterende firemannsbolig på BKS1. En slik skjevfordeling anbefales ikke. Fagetaten anbefaler at antall sykkelparkeringsplasser regnes ut etter det enkelte felt og tilknyttes det samme feltet. Dette er sikret i reguleringsbestemmelsene pkt og pkt Trafikkforhold Tilkomstveien til planområdet er den kommunale veien Grønskjeret via fylkesveiene Bekkjarvikveien og Tertnesveien. Planavgrensningen tar med seg deler av veien Grønskjeret, Side 5 av 9

6 og er tilpasset slik at gjeldende reguleringsplan (plan-id ) for aktuell del av vegen utgår og erstattes av ny plan. Grønskjeret er opparbeidet med en bredde på ca. 6 meter og med ensidig fortau på sørsiden av veien på ca. 2 meter. Avkjørsel til planområdet fra vegen Grønskjeret er foreslått på samme sted som i dag. Dette er også avkjørsel til de to eksisterende boligene sørvest i planområdet, BFS2 og BFS3, i tillegg til BKS1 og BFS1. Forslagsstiller viser til at tilkomst er utbedret etter kravene som stilles for veikryss som skal betjene mer en 7 boenheter i Dagens ekstra avkjørsel til gnr./bnr.186/1008 planlegges stengt med bom e.l., jf. markering i figur under. Det er stilt rekkefølgekrav til dette. Adkomstveien til bnr 1321 er foreslått flyttet noen meter lengre vest i forhold til viste situasjon på bildet for å gjøre plass til felles uteoppholdsareal f_but. Figur 3 Flyfoto viser dagens avkjørselsituasjon. Markert avkjørsel planlegges stengt. Planforslaget tilrettelegger ikke for utbedringer av den kommunale vegen, og regulerer følgelig vegen i tråd med eksisterende situasjon. Trafikketaten har uttalt at de ønsker fortauet regulert i tråd med håndboken med 2,5 meters bredde. Det nødvendige arealet til en utvidelse av fortauet må tas av veibanen på grunn av arealknapphet. Fagetaten mener at en innsnevring av veibanen på dette strekket vil være uheldig da vegen i utgangspunktet er smal, og den gitte innsnevringen av vegen vil medføre vanskeligheter for at to biler kan møtes på deler av vegen. Vår vurdering er derfor at fortauet kan videreføres med 2 meters bredde i foreliggende reguleringsplanforslag. Det er stilt rekkefølgekrav til at fortau langs felt BFS1 skal være opparbeidet med skikkelig kantstein i tråd med krav i håndbok N100 avsn. B3. Planforslaget tar også med seg eksisterende stikkvei inn til Tertnes skole (o_skv2), og regulerer vegen i henhold til gjeldende plan med ensidig fortau på nordøstsiden av veien på 2 meter. Trafikketaten ønsker ikke at stikkvegen reguleres til offentlig formål. Fagetaten vurderer dette annerledes, og anser det som naturlig at veg inn til offentlig skole bør ha offentlig eierformål. Vegen er i gjeldende reguleringsplan regulert til offentlig veg, og fagetaten har anbefalt at veien videreføres med offentlig eierform. Naboforhold Det er forholdsvis god avstand til nærmeste naboer. Boligene kommer tettest opp i tilgrensende nabo sør for tomten, gnr/bnr 186/1321 (BFS3). Forslagsstillers sol- og Side 6 av 9

7 skyggeillustrasjoner (vedlegg H) viser at planforslaget ikke vil påvirke solforhold i nevneverdig grad for omkringliggende naboer. De to flermannsboligene vil i liten grad skygge for hverandre. Planforslaget vil dog gi endrede siktforhold for gnr/bnr 186/1321. Bildene under er tatt fra gnr/bnr 186/1321, og viser dagens utsikt t.v. og utsikt med tremannsbolig lagt inn t.h.. Figur 4 Endrede utsiktsforhold fra gnr/bnr 186/1321. Kilde: Arkoconsult AS. Grønnstruktur/ barn og unges interesser Planområdet var tidligere en del av utmarksområde for Tertnes gård. Flyfoto viser at området endret karakter ila. 60-tallet. På begynnelsen av 70-tallet var det etablert flere hus med tilhørende infrastruktur i det tidligere utmarksområdet, og den aktuelle tomten var begynt å gro igjen. Inntil tomten ble bebygd i 2012 bestod den av blandingsvegetasjon, og skrånet opprinnelig mot nordøst. Forslagsstiller oppgir at gnr/bnr 186/144 ikke ble brukt aktivt av barn og unge den siste tiden før området ble planert ut i forbindelse med oppføring av firemannsbolig i Det vises til at området var gjengrodd og utilgjengelig. Det er ellers gode muligheter for rekreasjon og lek i nærheten av planområdet. Grønskjeret friluftsområde ligger ca. 200 meter sør for planområdet, og tilbyr bade- og turmuligheter. Ved Tertnes skole er det ballplass. Universell tilgjengelighet Forslagsstiller oppgir at det skal legges til rette slik at ny bolig får trinnfri tilkomst for bevegelseshemmede. Adkomst til opparbeidet lekeplass skal være universelt utformet, og dette er sikret i reguleringsbestemmelsene. Videre er det er lagt inn i bestemmelsene at bolig og annen infrastruktur knytt til bolig, lekeplass og tilgjengelighet til disse skal utformes etter prinsippene om universell utforming. Etter fagetatens vurdering behandler planforslaget prinsippene om universell utforming på en tilfredsstillende måte. Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres på følgende punkter for å være tilfredsstillende: Reguleringsbestemmelse 3.1, første kulepunkt, gis følgende ny formulering: Ute- og oppholdsareal f_but skal være opparbeidet med sklie og sandkasse. Arealet skal være sikret med gjerde e.l. Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 7 av 9

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Åsane, Gnr. 186, Bnr. 143 m.fl. Grønskjeret, boliger, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: Reguleringsbestemmelse 3.1, første kulepunkt, gis følgende ny formulering: Ute- og oppholdsareal f_but skal være opparbeidet med sklie og sandkasse. Arealet skal være sikret med gjerde e.l. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 68 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 68 fil 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 68 fil 4 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert , dok 68 fil 5 E. Illustrasjonsplan datert , dok 68 fil 6 F. Snitt datert , dok 68 fil 7 G. Fotomontasjer dok 68 fil 8 H. Sol- og skyggeillustrasjoner datert dok 68 fil 9 I. VA-rammeplan dok 68 fil 10 J. VA-kart 1 dok 68 fil 11 K. VA-kart 2. dok 68 fil 12 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9