BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /10 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STIL Dato: Ytrebygda, Gnr. 34, Bnr. 353 m.fl., Kokstadveien 54, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard Arealplan AS fremmer på vegne av Sherwood Holding AS forslag til detaljregulering i Ytrebygda bydel på Kokstad. Bakgrunnen/planhistorikk Planområdet omfattes av offentlig plan for Kokstad Øst, med planid: , hvis formål er å videreutvikle og oppruste næringsområdet på Kokstad. Det aktuelle planområdet er foreløpig gitt arealformål forretning/industri (F/I) i områdeplanen. Foreløpige planbestemmelser knyttet til det aktuelle arealet gir åpning for forretning og industrivirksomhet hvor forretning kun kan etableres i første etasje mot offentlig vei. Industri tillates etablert i hele bygget. Områdeplan for Kokstad Øst skal imidlertid på ny høring pga. vesentlige endringer som følger av innsigelser. Side 1 av 9

2 Oppstartsmøtet for detaljregulering av Kokstadveien 54, gnr.34, bnr.353 m/fler, ble avholdt den Det ble varslet om oppstart av planarbeid for Kokstadveien 54, den Intensjonen med planarbeidet er å legge til rette for forretning og kontor. Flere innkomne uttalelser fra offentlige instanser anbefalte forslagsstiller å avvente detaljreguleringsplan inntil områdeplan for Kokstad Øst ble ferdigstilt. Fagetaten vurderte foreslått regulering å være i strid med overordnet forslag til områdereguleringsplan, og ba forslagsstiller om å avvente behandling av planforslag frem til områdeplan for Kokstad Øst har vært på ny høring. Et avklaringsmøte med forslagsstiller og plan og geodata ble avholdt av seksjon for private planer, den Områdereguleringsplanen har tatt lang tid og forslagsstiller har valgt å gå videre i prosessen med reguleringsplanen Det ble besluttet med parallellbehandling av reguleringsplan Kokstadveien 54 og områdeplan Kokstad Øst, med forbehold om tilpassing til områdeplan. Figur 1 Utsnitt av forslag til områdereguleringsplan Kokstad Øst. Planstatus Planområdet er avsatt til næring i kommuneplanens arealdel (I/K/L17). I gjeldende reguleringsplan fra 1977 (planid: ) er planområdet regulert til næring. Figur 2 Planområdet vist opp mot kommuneplanens arealdel, og gjeldende reguleringsplan (planid: ). Side 2 av 9

3 Planens avgrensning Planområdet ligger i randsonen av næringsarealet på Kokstad, med boliger og skogsområder både i nord og i øst. I øst grenser planområdet til Kokstadveien, mens i vest ligger planområdet opp mot naturområde og kraftledning. Innenfor planområdet ligger det i dag et kontor og forretningsbygg med tilhørende parkeringsplass. Med unntak av en skogkledd høyde i nord, er planområdet i stor grad planert med asfaltdekke. Planområdet er ca. 9 daa. Hovedformål Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for etablering av forretning på inntil 1500m 2 og kontor innenfor planområdet. Foreslått regulering åpner for å utvide det eksisterende bygget noe mot sør, samt å legge til rette for et nytt næringsbygg i den nordlige delen av planområdet. Utviding/nyetablering er begrenset mot vest av høyspentledning og hensynssone rundt denne, og mot øst av Kokstadveien og byggegrense knyttet til kjørevei. Den totale utnyttelse inkludert parkeringsareal er på 179 % - BRA. Innenfor de respektive formålsgrensene er % - BRA = 400 % for F/K1 og 355 % for F/K2. Byggehøyden er satt til maksimalt 16 meter over planert terreng med inntil 5 etasjer. I dag finner man et næringsbygg på to etasjer fra 1981 innenfor planområdet. Trafikkforhold Planområdet ligger langs fylkesvei 173. Utkjørselen er plassert helt nord i planområdet hvor Kokstadveien har en kraftig sving med mot en rundkjøring i øst. Sør for utkjørselen er det plassert et fotgjengerfelt som fører over til gang- og sykkelsti på motsatt side av veien. Fotgjengerfeltet er dårlig sikret og uheldig plassert både i forhold til veibanene og i forhold til utkjøring fra næringseiendommene. Rett ved planområdet i øst ligger bussholdeplassen Kokstadgrenda med hyppige avganger, opptil 4 ganger i timen, mot blant annet Hjellestad, Lagunen, Bergen sentrum, Åsane og Straume. I gjeldende reguleringsplan for Kokstadveien, med planid: , vedtatt , er kollektivholdeplassen flyttet nærmere boligområdet nord for Kokstadveien 54. Denne reguleringsplanen er imidlertid ikke gjennomført. Fremtidig stoppested for bybanen vil ligge ca.1,2 km sør for planområdet. Figur 3 Reguleringsplan for Kokstadveien (planid: ) overlapper planområdet (rød stiplet linje). Side 3 av 9

4 Parkering Parkering vil være i tråd med kommuneplanens arealdel (KPA). Det er lagt opp til å bruke hensynssonen for høyspentledningsanlegget som parkeringsplass. I tillegg er det lagt opp til etablering av parkeringskjeller under F/K2. Planområdet ligger i parkeringssone P3, noe som åpner for en parkeringsdekning på 16 parkeringsplasser per 1000 m 2 BRA for forretning, og 6 parkeringsplasser per 1000 m 2 BRA kontor. Grønnstruktur Vest for planområdet hever landskapet seg mot friluftsområder ved høydedraget Storrinden (150 m.o.h.). Fra planområdet går det en sti som forbinder området med Kokstaddalen og Kokstadflaten i sør. Mesteparten av planområdet er planert ut med fast dekke av asfalt, men innenfor planavgrensningen i nord finnes det et lite skogsområde med høy bonitet der det er tegn på barns lek. Dette området blir delvis bygget ut og vil ikke lenger være tilgjengelig for barn og vil få redusert verdi. Figur 4 Spor etter barns lek i skogområdet nord i planområdet. Støy Planområdet ligger rett ved Kokstadveien som har en ÅDT på ca Dette medfører at store deler av planområdet ligger innenfor rød og gul støysone. Utfyllende planbeskrivelse For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet forretning/kontor og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og Side 4 av 9

5 belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad, byggehøyde og utforming Forslagsstiller ønsker å regulere planområdet til forretning og kontor med en utnyttelsesgrad på BRA = 400 % for F/K1 og BRA = 355 % for F/K2. Total % - BRA for planområdet, inkludert parkeringsareal, er 179 %. Kokstad øst består i dag av store nærings- og industribygg, på eiendommer med store parkering-/trafikkflater og flere synlige terrenginngrep. Med områdeplanen for Kokstad Øst ønsker man å tilføre området nye kvaliteter som bidrar til en positiv stedsutvikling. Herunder oppstramming av bygningsstrukturer. I den nordlige delen av områdeplan for Kokstad Øst blir det i hovedsak planlagt for arealkrevende industri da det ikke er i umiddelbar nærhet til planlagt bybanestopp (ca. 1 km). Gjeldende eiendom ligger tett opp mot boligbebyggelse, og egner seg bra til kontor, siden det er mindre støyende enn industri. Det åpnes også opp for forretning i planområdet, men ikke detaljhandel, da det ikke er ønskelig med trafikken det medfører. Planforslaget legger opp til et nytt bygg i nord samt noe utvidelse av bygg i sør. Byggene vil bli 3 etasjer høyere enn eksisterende bygg på eiendommen. I områdeplanen er maksimal byggehøyde satt til 16 meter over planert terreng med inntil 5 etasjer, men med forbehold om god tilpassing til tomt og naboforhold. Fagetaten vurderer planlagt bebyggelse å passe inn i strøkets karakter innenfor industriområdet, men at volumene blir for store sett i forhold til tilgrensende boligbebyggelse. Det blir ikke tatt nok hensyn til naboene som ligger nokså tett på. I følge utarbeidet sol- og skyggeillustrasjoner vil naboer i øst miste kveldssol (se vedlegg I). Fagetaten anbefaler derfor å senke byggehøyden til 3 etasjer med tilbaketrukket 4 etasje i F/K1, og 4 etasjer med tilbaketrukket 5 etasje i F/K2. Figur 5Planlagt bebyggelse sett opp mot eksisterende bebyggelse. Eksisterende bygg vil bli utvidet mot sør, og vil dermed ligge kun 6 meter fra nabogrensen til gnr.34, bnr.419. Fagetaten mener at bygget skal ha en avstand fra nabogrensen som minst svarer til byggets halve høyde, altså 8 meter (pbl. 29-4). Avstanden mellom byggene F/K1 og F/K2 er satt til 12 meter. Fagetaten anbefaler at denne avstanden økes med 4 meter, tilsvarende 16 meter for å gi mer plass til gang-/sykkelatkomst til området og grøntområdet i vest. Side 5 av 9

6 På østsiden av bygget, mot Kokstadveien, er det i dag en kjørerampe som fører opp i byggets andre etasje. Et rekkefølgekrav må opparbeides i reguleringsbestemmelsene som sier at denne kjørerampen skal fjernes dersom den er til hinder for utvidelse av offentlig infrastruktur, eller dersom bruken av kjørerampen opphører. Trafikkløsninger I gjeldende reguleringsplan (planid: ), vedtatt , ble det regulert inn en vei som skulle gå nordvest gjennom planområdet (se figur 2). Denne veien ble aldri opparbeidet og er regulert bort i områdeplanen for Kokstad Øst. Ny tilkomstveien med en veibredde på 7 meter skal gå gjennom planområdet (se figur 6). Det bør opparbeides en sti mot nord. Figur 6 Utsnitt av områdeplan for Kokstad vest, planid: , satt opp mot plankart for Kokstadvegen 54. Det eksisterende næringsbygget har inn og utkjøring direkte ut i Kokstadveien, og vil forbli uendret. Utkjørselen er plassert helt nord i planområdet hvor Kokstadveien har en kraftig sving ned mot en rundkjøring i øst. Avkjørselen må dimensjoneres for planlagt bruk av næringsområdet, jamfør N100 Veg- og gateutforming, samt V121 Geometrisk utforming av veg- og gatekryss. En byggeteknisk plan for avkjørselen skal være godkjent av Statens vegvesen før det kan gis byggetillatelse for oppgradering av den. Sør for utkjørselen er det plassert et fotgjengerfelt som fører til gang- og sykkelsti på motsatt side av veien. Fotgjengerfeltet er dårlig sikret og uheldig plassert i både forhold til veibanene og i forhold til utkjøring fra næringseiendommene. I områdeplanen for Kokstad Øst planlegges nye veiløsninger, med særlig tilrettelegging for gange, sykkel og kollektivtrafikk langs Kokstadveien. Langs store deler av Kokstadveien skal gang- og sykkelvei utvides til 5 meters bredde og utbedres med belysning og beplantning mellom gang- og sykkelvei og kjørevei. Forbi gjeldende planområdet forholder man seg til gjeldende reguleringsplan, Kollektivfelt Kokstadveien (planid: ), som kun har regulert inn 2,5 meter fortau på vestsiden av vegen. Denne planen ble vedtatt i 2004 og hadde da fokus på kollektivfelt. Denne planen har enda ikke blitt gjennomført, og ble vedtatt før Sykkelstrategien for Bergen ble opparbeidet. Kokstadveien oppgis i denne sykkelstrategien som en hoved-sykkelrute. Dagens situasjon er dårlig med manglende fortau på vestsiden av Kokstadveien. Fagetaten mener det er viktig at det sikres muligheter for fremtidig 5 meter Side 6 av 9

7 gang- og sykkelvei, da denne må legges innpå dette planforslaget. Det må innarbeides et rekkefølgekrav som sier at rampe på østsiden av eksisterende bygg skal fjernes dersom offentlig infrastruktur med gang- og sykkelvei skal utbedres. Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P3, noe som åpner for en parkeringsdekning på 16 parkeringsplasser per 1000 m 2 BRA forretning, og 6 parkeringsplasser per 1000 m 2 BRA kontor. Det legges opp til at parkering kan legges under grunnen ved etablering av nytt næringsbygg i nord, samtidig som parkeringsarealene rundt bygget forblir. Grunnet høyspenningstraseen som går vest for planområdet kan ikke dette arealet brukes til annet enn parkering. Overflateparkering langs vei tillates ikke. Støy Planområdet ligger rett ved Kokstadveien som har en ÅDT på ca Dette medfører at store deler av planområdet er utsatt for rød og gul veitrafikkstøy. Innendørsstøy takles gjennom byggetekniske metoder, som vurderes som akseptabelt for næringsbygg. Grønnstruktur/naturmangfold/barns- og unges interesser Planområdet er i stor grad planert ut med fast dekke av asfalt og er i dag bebygget med næringslokale. Innenfor planavgrensningen i nord finnes det et lite skogområde der det er tegn på barns lek. Dette området vil bli delvis bygget ut og vil ikke lenger være tilgjengelig for barn. Den lille skogen mellom boligområdet og næringsarealet vil få redusert verdi for barn i området. Fagetaten vurderer likevel at boligområdet i nord har mange mulige lekearealer for barn og unge. Vest og nordvest for planområdet ligger høydedraget Storrinden som er et større friluftsområde. Her er det myrområde med flere små bekker. Fagetaten ønsker at det opparbeides en sti fra planområdet mot dette friområdet i nord (se figur 6). Planforslaget tar vare på den østlige kollen nord i planområdet for å sikre en buffersone mot eksisterende bebyggelse i nord. Innenfor området avsatt til grønnstruktur skal eksisterende vegetasjon bevares og videreføres. Skole/barnehage Planforslaget berører ikke krav til skole og barnehage. Universell utforming Krav til universell utforming ivaretas i byggesak. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet forretning/kontor og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Byggegrenser Byggehøyde Rekkefølgekrav Turveg Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 7 av 9

8 Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Gnr. 34, Bnr. 353 m.fl., Kokstadveien 54, Reguleringsplan vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Fagetaten har imidlertid noen merknader: Avstand til nabogrensen i sør (gnr.34, bnr.419) økes til 8 meter. Avstanden mellom bygning F/K1 og F/K2 økes til 16 meter. Annen veggrunn grøntareal langs nordsiden av f_kv2, avsettes tilsvarende som på sørsiden. Senke byggehøyde på F/K2 til 3 etasjer med inntrukket 4 etasje. Det innarbeides et rekkefølgekrav som sier at rampe på østsiden av bygget skal fjernes dersom den er til hinder for utvidelse av offentlig vei/gang-sykkelvei, eller dersom bruken av rampen opphører. Pkt i reguleringsbestemmelsene tilføyes «Detaljhandel tillates ikke». Turveg/fortau skal opparbeides på vestsiden av SPP2 i retning nord mot Storrinden. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert , dok.10 fil.2. B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.2 fil.3. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.10 fil.4. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer datert , dok.10 fil.5 E. Illustrasjonsplan, datert , dok.10 fil.6. F. Snitt, datert , dok.10 fil.7-8. G. VA-rammeplan, datert , dok.10 fil H. Sol- og skyggeillustrasjoner eksisterende situasjon, dok.10 fil.16. I. Sol- og skyggeillustrasjoner fremtidig situasjon, dok.10 fil.17. J. ROS-analyse, datert , dok.10 fil.18. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9