Åsane, Gnr. 209, Bnr. 464 m. fl., Tertnesveien, institusjon, Reguleringsendring. Arealplan-ID FAGNOTAT 2.

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /76 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: ARBO/GSSA Åsane, Gnr. 209, Bnr. 464 m. fl., Tertnesveien, institusjon, Reguleringsendring. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Planforslaget. Origo Arkitektgruppe AS fremmer på vegne av Helse Bergen HF planforslag for et område i Åsane bydel på Tertnes ved Åstveit ungdomsskole. Planområdet ligger nord av Bergen sentrum. Man kommer til planområdet via Åsaneveien, tar av ved Gamlestemma og videre inn på Tertnesveien. Planområdet er oppgitt, av forslagsstiller, til å utgjøre ca. 45,5 da, hvor av formålet - offentlig institusjon- utgjør 44.5 daa. Fig. 1og 2 ortofoto og skråfoto med planavgrensning i rødt. Planforslaget vil erstatte gjeldende reguleringsplan Åsane, gnr. 209, bnr. 464, mindre reguleringsendring, plan ID og en mindre del av reguleringsplan Åsane, gnr. 209, bnr. 1, Åstveit, Rasmus Meyers Legat, plan ID I gjeldende plan ( ) er området regulert til offentlige bygninger; Åstveit Sykehjem. Området ligger sør av Tertnesveien og innenfor planområde er det i dag 3 (4) bygg som brukes av Tertnes DPS. Adkomst og parkeringsareal er tenkt opprettholdt nord i planområdet. Adkomsten er felles med Åstveit ungdomsskole som ligger øst for planområdet. I sør og vest ligger et større friområde (jf. figur 3 neste side). I nord, på andre siden av Tertnesveien, ligger et stort idrettsanlegg. Bakgrunnen for planarbeidet er behov for utvidelse av tilbud innen rusmedisin og psykiatri. Side 1 av 11

2 Fig. 3 Viser eksisterende situasjon og planavgrensning. Formålet offentlig institusjon ønskes videreført i forslag til ny detaljregulering. Planforslaget legger til rette for en utvidelse av dagens virksomhet innen rusmedisin/psykiatri, Institusjonen drives av Helse Bergen HF. Det er primært utnyttelsesgrad som ønskes endret gjennom planforslaget. Dette foreslås oppnådd gjennom utvidelse av eksisterende byggegrense innenfor det området som i dag er avsatt til offentlig formål sykehjem, og ved å øke byggehøyden. Byggegrensen utvides sørøstover mot friområdet og mot Åstveit Ungdomsskole (jf. fig 4). I øst er byggegrensen vist 4 meter fra nabogrensen. Videre «tilpasses» ny byggegrense i sør og vest eksisterende bebyggelse som pr i dag har bygningsdeler som ligger utenfor vedtatte byggegrense. Tomteutnyttelse, % BRA, økes fra 30 % til 45 %, noe som tilsvarer et maksimalt bruksareal (BRA) på m², en økning på i alt m² BRA. Bygning nordøst i planområdet (jf. figur 3) forutsettes revet og erstattet med nybygg A (jf. Fig. 4). Bygning D bygges på med en etasje og nytt bygg, benevnt E, reises på arealet øst av bygg D. Et areal som i dag brukes til parkeringsareal. Planeringshøyde er satt til kote moh for bygg A, D og E. Eksisterende reguleringsplan åpner for maksimum 2 etasjes bygg. Gjennom planforslaget legges det til rette for en variert byggehøyde innenfor planområdet. For eksisterende bygg B og C opprettholdes kravet om maksimum 2 etasjer og byggehøyde settes til kote moh. Bygg A og E foreslås oppført med maksimalt tre etasjer og maksimal byggehøyde settes til kote + 94,6 moh. For bygg D økes byggehøyden til kote moh. Maksimale byggehøyder er angitt på reguleringskartet og i bestemmelsene. Parkering løses gjennom overflateparkering på eksisterende parkeringsplass nord i planområdet. Antall plasser skal justeres i forhold til gjeldende parkeringsnorm, noe som gjør at behovet for parkeringsplasser er lavere enn antall tilgjengelige plasser pr. i dag. Side 2 av 11

3 For å ivareta grønne arealer innenfor planområdet, og sikre god overgang til friområdene, reguleres deler av den grønne kollen, som ligger sentralt i planområdet, og areal i vest og øst med hensynssone bevaring av grønnstruktur. Fig.4 Illustrasjonsplan: Foreslått ny situasjon- dette er maksimalt hva kan komme her. Gule bygg illustrerer ny bebyggelse og påbygg. Merknader til melding om oppstart: Det kom i alt inn 6 merknader til melding om planoppstart. Alle 6 er fra offentlige instanser, ingen fra private. Disse er oppsummert av forslagsstiller i merknadsskjema datert (Vedlegg I). Det ble i hovedsak pekt på følgende: Det er viktig å bevare en sammenheng mellom grøntområdene nord og sør for Tertnesvegen; fra Haukeberget i nord til Hestaberget i sør, og til friluftsområdet og Åstveitvatnet sør for planområdet. Området ligger delvis innenfor nedbørsfeltet til Midtbygdavassdraget, som er et prioritert vassdrag i forvaltningsplan for vassdragene i Bergen (2007). Man må regulere til en bredest mulig vegetasjonsbuffer langs markert grønnkorridor øst i planområdet, fra Tertnesvegen og sørover, og langs planområdets grense mot friluftsområdet for øvrig (jf. fig 4). Det må foretas en trafikkvurdering av trafikkavviklingskapasiteten i krysset med Tertnesveien for å avklare om det er behov for tiltak i krysset. Merknader og uttalelser til offentlig ettersyn: Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet til Det kom ingen private merknader, men 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått Side 3 av 11

4 av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Avkjørsel til Tertnesveien må utbedres med gang- og sykkelvei. Planområdet må ivareta grønnstruktur og turveier. Endringer etter offentlig ettersyn og begrenset høring Kort oppsummert innebærer endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn: Planområdet er utvidet noe ved avkjørsel for å fange opp endringer i gang- og sykkelvei (begrenset høring). Byggegrense mot sør er noe justert i retning nord. Grønnstruktur mot sør og mot nord er markert som hensynssone H540 «Grønnstruktur» Det har vært utført en begrenset høring vedrørende utvidelse av planområdet ved avkjørselen fra Tertnesveien. Merknadsfristen i den begrensede varslingen var Det ble mottatt en merknad fra Statens vegvesen. De har vurdert endringen opp mot deres egen merknad til offentlig høring og har ingen vesentlige kommentarer til viste endring. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg C. Fagetatens vurdering Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for 2.gangsbehandling av saken. Fagetaten slutter seg til hovedformålet Offentlig institusjon og hovedgrepet i planforslaget, men har noen kommentarer i forhold til viste valg av plassering av nye bygg. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende belyst i forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planbeskrivelsen: Fagetaten vil bemerke at forslagsstiller i planbeskrivelsen levert til 2. gangs behandling, datert ,5 ikke har kommentert merknadene til offentlig høring, omtalt begrenset høring eller endringer gjort etter offentlig høring. Det er også et par uoverensstemmelser mellom planbeskrivelse, plankart og bestemmelser hva gjelder maksimale byggehøyder. Dette må rettes opp før planen kunngjøres. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Gjeldende plan tillater en utnyttelse på 30 % BRA og bygg på maksimum to etasjer. Planforslaget legger opp til en utnyttelse på 45 % BRA, en utvidelse av byggegrense og økt byggehøyde som muliggjør bygg på inn til tre etasjer. Statlige og rikspolitiske retningslinjer legger opp til at man skal øke konsentrasjonen av utbygging i byggesoner i by og tettstedsområder. En BRA på 45 % ligger innenfor KPAs maksimale tillatte utnyttelse for formålet bebyggelse og anlegg. KPA 23 understreker at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren og at eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Tilstøtende bebyggelse og bebyggelsen langs Tertnesvegen består primær av frittliggende småhusbebyggelse. Planområdet skiller seg ut, sammen med Åstveit ungdomsskole, Tertnes videregående skole og idrettsanlegget, i forhold til ovennevnte småhusbebyggelse. Side 4 av 11

5 Den «offentlig» bebyggelsen, som de ovennevnte bygg utgjør, er primært oppført i1 til 2 etasjer, med store sal - eller valmtak. Eksisterende bebyggelse innenfor omsøkte planområde er stort sett godt tilrettelagt i landskapet. Primært skiller bygg C, med sine 3 etasjer og materialbruk, seg noe ut fra den øvrige bebyggelsen. Dette er særlig synlig sett fra friområdet i sør. I forhold til Tertnesveien ligger hovedmassen av institusjonsbyggene skjult bak den store grønne kollen midt i planområdet. Det er bygg A og parkeringsarealene langs Tertnesveien, som i dag er synlig fra Tertnesveien. Men den grønne kollen, det grønne arealet mellom Tertnesveien og parkeringsarealet og tilsvarende mellom parkering og bygg A, gjør at helhetsinntrykket blir en diskre plassering i «rurale» omgivelser. Fig.5 og 6 Eksisterende situasjon mot Tertnesvegen Eksisterende bygg A som skal rives Det tilrettelegges nå for å erstatte eksisterende bygg A med et nytt 3 etasjes bygg med et mye større fotavtrykk enn eksisterende bygg. Maksimal byggehøyde settes nå til kote moh. Generelt økes byggets høyde med 4.8 meter i forhold til eksisterende bygg. Slik det er fremstilt på illustrasjonsplanen (vedlegg E) og vist i snitt (fig 7og 8 pluss vedlegg F) vil ny byggehøyde i nord, fra nytt planert terreng (86.2 moh.) bli 8.4 m, mot dagens høyde på 4.8 m. Mot sør får bygg A en byggehøyde 12,6 m fra planert terreng(82.0 moh.). I tillegg legges det opp til flatt tak, i motsetning til eksisterende valmtak. Å gå fra valmtak til flatt tak, i tillegg til økt høyde, er noe som vil medvirke til at det nye bygget vil få en mer dominant eksponering og institusjonsbygget blir mer synbar for omgivelsen. Videre vil en del av grønt strukturen, som i dag skjuler bakenforliggende bygg, erstattes av dette bygget. Fagetaten vurderer at en «toetasjes bygning» ut mot Tertnesveien nok vil bli mer synlig i nærmiljøet enn eksisterende bygg, men dette vil dog ikke skille seg nevneverdig ut fra øvrige offentlige bygg i langs denne delen av Tertnesveien. Figur 7. Snitt gjennom Tertnesveien og bygg A og E sett mot øst og Åstveit videregående. Det er større bekymring rundt inngrepet bygg A nå gjør i den grønne kolen. Jf Fig 8 neste side. Side 5 av 11

6 Figur 8. Snitt gjennom kollen og bygg A sett mot nord. Byggets fotavtrykk, BYA, blir større gjennom at det nye bygget utvides mot vest og legger seg inn i kollen, i tillegg planlegges uteareal mot vest noe som også gjør inngrepet større og skaper skjæring på 3-5 meter. Fagetaten ønsker en avtrapping av skjæringene mot vest men ikke på bekostning av grøntarealet som ligger innenfor hensynsonen. Man vil vanskelig kunne oppnå massebalanse i prosjektet, noe som er et mål ved alle utbygginger. Ca m 3 vil måtte fjernes gjennom dette grepet. Altså blir det en del masseoverskudd som må kjøres ut av området. Ut fra et landskapsestetisk synspunkt finner fagetaten at et to etasjes bygg, uten bearbeidet uteareal mot vest, vil ha kunnet videreføre det litt «rurale» uttrykket bebyggelsen har i dag, Da overordnede planer, statlige og rikspolitiske retningslinjer sterkt anbefaler økt utnyttelse av eksisterende bebygde areal har vi valgt å vektlegge det sistnevnte og anbefale det viste bygget. Eksisterende bygg, benevnt B og C, opprettholdes, og maksimal byggehøyde settes til kote moh. for begge byggene, men i illustrasjonsplan er bygg B oppgitt til å ha en maksimal byggehøyde på kote moh., en høyde som i eksisterende plan var oppgitt som mønehøyde. For bygg D åpnes det for et påbygg på en etasje og maksimum byggehøyde settes til kote moh., noe som utgjør en byggehøyde på 8,4 meter fra planert terreng. Nybygget, benevnt E, plasseres på eksisterende parkeringsplass som ligger sørøst i området, på arealet mellom bygg D og Åstveit skole. Her settes maksimum BH til kote moh. og da planert terreng også her vises på kote blir byggehøyde på 12.6 meter. Ny bebyggelse vil bli synlig fra Åstveitvatnet og friområdet i sør. Det er primært bygg C, D og E som har en fjernvirkning på friarealene i sør. Det er derfor viktig at grønnstrukturen sør for byggegrense bevares for å redusere fjernvirkning og store bygningssilhuetter Fig.9 illustrasjon fra sør. Silhuett sett fra sør. Gult er ny bebyggelse. Hvit stiplet linje er plangrense. Side 6 av 11

7 Plasseringen av bygg D og E, vist på illustrasjonsplan (jf. fig. 10) utløser en trang situasjon mellom byggene. Fagetaten finner at rommet mellom byggene blir lite hensiktsmessig i forhold til innsyn, utsyn sol osv.. Sol/skygge diagrammene viser at solforholdene i dette rommet og på tilliggende fasader blir marginal. En god regel for å oppnå gode solfylte uterom mellom byggene og gode solforhold på byggs fasader, er at bredden er lik elle større enn 110 % av høyden. Fagetaten vil peke på at natur, lyse rom, gode uteareal vil være essensiell i forhold til brukerne av planområdet. Vi ønsker altså en «byggegrense» mellom de to byggene som gir et bedre rom mellom bygningskroppene. Da illustrasjonsplanen ikke er gjort bindende kan dette løses gjennom en bestemmelse om minimums avstand mellom bygge. Figur 10 Plasseringen av bygg E i forhold til bygg D Grønnstruktur og barns interesser/ byggegrenser Planområdet ligger, som forslagstiller redegjør for, innenfor en delvis sammenhengende grønn struktur som strekker seg i retning nord til sør, fra Hestaberget og til Åstveitvatnet Dette er en viktig grønnstruktur som også søkes bevart i planforslaget. Planforslaget legger derfor opp til å regulere deler av kollen, friområdet i sør og arealene mellom eiendomsgrense og byggegrense i øst til Hensynsone 540 _ grønnstruktur. Dette finner fagetaten er et meget godt grep. Figur 11 Viser grønn korridor i KPAs grønt kart. Grønn korridor som vises på kommunens grønt kart er markert igjennom området fra Tertnesveien og rett sørover, over arealet som nå skal bebygges med bygg E og videre inn i friområdet. Side 7 av 11

8 Forslagsstiller søker denne ivaretatt ved en hensynsone/byggegrense i øst på 4 meter. Fagetaten finner dette noe knapt og finner at byggegrense mot øst bør flyttes lengre vestover, slik at byggegrensen ligger 8 meter fra tomtegrensen, JF fig 12.. Terrenget opp mot Åstveit skole er relativt bratt. Bygningen som kan kommer her er 12, 6 meter høy. For å ivareta innsyn/utsikt mot Åstveit skole, samtidig som stien ikke må privatiseres gjennom nærhet til bygningen eller skaper uønsket innsyn til institusjonen, ønsker fagetaten en byggegrense på 8 meter her (jf. fig.12). Vi påpeker også viktigheten av en bredest mulig vegetasjonsbuffer langs markert grønnkorridor. Fig. 12. Rød linje viser anbefalt byggegrense. Grønn linje viser sti. Blå pil viser anbefalt byggegrense Byggegrense 8 m Som nevnt over blir de nye byggene eksponert mot friområdet og det er viktig å ivareta overgangen til friområdene i sør. Fagetaten finner derfor at byggegrensen og hensynsone sør av bygg E bør flyttes som vist med rød strek i figur 12. Man bør her følger kote moh. for å oppnå de beste overgangene. Fagetaten finner, som nevnt i punkt vedrørende utnytting, det bekymringsfullt at man går inn i den grønne kollen nord i området. Vi finner det derfor positivt at gjenstående området, markeres som hensynsone for grønn struktur og det settes bestemmelser for inngrep i kollen. Vi finer dog avgrensningen vel statisk og ser nytten av at man her følger kotehøyden som avgrensning, for å få en mykere overgang. Det er lagt opp til felles uteplasser med høy kvalitet og gode solforhold. Samtlige uteoppholdsareal er lett tilgjengelige fra tilgrensende bygg, og kan opparbeides som hager med oppholdssoner og beplantning. Fagetaten gjør her oppmerksom på at det går en sti fra skoleområdet og ut i friområdet, via det foreslåtte reguleringsområdet. Denne må også ivaretas. Utvidelse av byggegrense og nye bygg påvirker i liten eller ingen grad barns interesser. Der de nye byggene skal plasseres er det i dag anlagt en parkeringsplass eller ett bygg. Side 8 av 11

9 Trafikkløsninger Det er utført en trafikkanalyse for avkjøring fra Tertnesveien. Det er ikke funnet behov kapasitetsmessig utbedring av avkjørsel. Det er funnet behov for å utbedre interne veier, spesielt krysset til Åstveit skole. Fagetaten anbefaler at konkrete tiltak legges inn som rekkefølgekrav i planbestemmelsene. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet offentlig institusjon og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har noen merknader til planforslaget. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Byggegrensen sør for bygg E flyttes slik at det følger kote 80 moh. Dette for å unngå inngrep i grønnstruktur og turområde i den sørlige delen av planområdet. Se fig 11 Grønn korridor må ivaretas innenfor planområdet. Byggegrense mot Åstveit skole må flyttes vestover for å unngå innsyn og legge til rette for en grønn korridor /buffer mot Åstveit ungdomsskole. Byggegrense settes primært minimum 8 meter fra grense sekundært minimum byggets halve høyde. Planbeskrivelsen må rettes opp før saken kunngjøres angående Bestemmelser i forhold til maks høyde må samstemme med reguleringskartet Det sette inn en bestemmelse vedrørende avstand mellom byggende D og E. Side 9 av 11

10 Forslag til vedtak : I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Åsane, gnr. 209, bnr. 464 m.fl. Tertnesveien institusjon, Reguleringsplan Arealplan-ID vist på plankart datert/revidert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: Byggegrensen sør for bygg E flyttes slik at det følger kote 80 moh. Dette for å unngå inngrep i grønnstruktur og turområde i den sørlige delen av planområdet. Byggegrense mot skolen må flyttes vestover, 8 meter fra nabogrense. Planbeskrivelse må rettes opp i forhold til punkt om merknader og kunngjøring Før kunngjøring må plankart og bestemmelser rettes i samsvar med bystyrets vedtak. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 10 av 11

11 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 79 fil 2 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 87 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 83 fil 4 D. Illustrasjonsplan datert , dok 83 fil 3 E. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, offentlig ettersyn, datert , dok 70 fil 3 F. Snitt datert , dok 18 fil 11 G. Solstudier planforslag dok 18 fil 13 H. Snitt 1-3 dater , dok 29 fil 7 I. Merknadskommentarer til oppstart datert: , dok 18 fil 9 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 11 av 11