Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken, Detaljregulering. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /49 Emnekode: ESARK 5122 Saksbeh.: OPLO Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken, Detaljregulering. Arealplan-ID FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget Origo Arkitektgruppe AS fremmer på vegne av Helse Bergen HF planforslag for et område ved Haukeland universitetssykehus i Bergenhus bydel. Bakgrunnen for planarbeidet er at Haukeland universitetssykehus, avdeling rusmedisin, har behov for å utvide behandlingstilbudet for tidligere ruspasienter (videreføringsboliger). Figur 1: Planområdet er vist med rødfarge i oversiktskart og skråfoto. Planområdet er ca. 2.5 dekar Hovedmålet med planforslaget er å legge til rette for formålene kontor og bolig, men innenfor rammene av offentlig institusjon (sosikode 1163). For planområdet er det vist en maksimal utnyttingsgrad på % -BRA = 60 %, hvilket gir rom for inntil 1366 m 2 bruksareal. Det legges til rette for maksimalt 14 boenheter, med anslagsvis 22 sengeplasser. Om lag 210 m 2 av bruksarealet vil gå med til administrasjon, fellesareal og kontor. Foreslått maksimal byggehøyde er kote +116,5. Nybygg B skal avtrappes mot nord (kote +113,5), og med illustrasjonsplan som utgangspunkt vil nybygg B bli 3 etasjer og nybygg A vil bli 4 etasjer. Det forutsettes i planforslaget at eksisterende sti flyttes sørover, mot eiendomsgrensen til gnr/bnr 161/1232. Avkjørsel til planområdet er lagt til Haukelandsbakken. Det åpnes opp for 4 parkeringsplasser for bil og 5 parkeringsplasser for sykkel. Areal for parkering er vist i illustrasjonsplanen, men ikke plankartet. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 9

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 1 privat merknad og 10 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene fra høringsinstansene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Areal til varelevering, samt renovasjon, må utredes ytterligere og avklares. Rekkefølgekrav må inkluderes i bestemmelsene, spesielt for opparbeidelse av offentlig vei og avkjørsler som er av godkjente tekniske detaljplaner, samt rigg og sikringsplan som skal være godkjent av vegmyndighet før arbeid igangsettes. Gangsti ved sørsiden av planområdet må opparbeides slik at den er fremkommelig og sikker. I den private merknaden blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Sikre mot skade på tilliggende boliger og konstruksjoner i byggefasen Bygningsvolum; etter naboens vurdering vil foreslått bygningshøyde og plassering av bygning føre til tap i deres boligs markedsverdi grunnet tap av utsikt og beboerkvalitet. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg A, B og C. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Nødvendige oppdateringer i plankart. Det har blitt sikret gjennomgående fortau i avkjørselen gjennom bestemmelsene. Rekkefølgekrav for opparbeiding og utbedring av kommunale vegområder er inkludert i bestemmelsene. Alternativer for varelevering og renovasjon er ytterligere utredet. Håndtering av masser er ytterligere utredet. Opparbeidelse av ny trasé for sti er inkludert i rekkefølgebestemmelsene. Side 2 av 9

3 Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål I foreliggende planforslag legges det til rette for videreføringsboliger for tidligere ruspasienter, med tilhørende funksjoner for terapi og administrasjon. Målgruppen er personer som er i tredje fase i behandlingsplanen, hvilket vil si at de har holdt seg rusfri i ca. 1 år og har fast jobb eller går på skole. Helse Bergen viser til gode erfaringer med de eksisterende videreføringsboligene som ligger i Gabriel Tischendorfs vei og i Bjørndalen. Forslagstiller opplyser videre at videreføringsboligene vil være døgnbemannet, og at behandlingstilbudet medfører en nulltoleranse for rus (alkohol). I samråd med den lokale velforeningen er det avtalt å følge opp med eventuelle sikkerhetstiltak (kveldspatruljer o.l.) dersom det vil bli behov. På bakgrunn av forannevnte har fagetaten ingen spesielle innvendinger mot foreslått formål. Byggehøyder/ Estetikk Forslagstiller legger opp til en stor fleksibilitet i planarbeidet. I plankartet er det vist en byggegrense på minimum 4 meter mot nabo i sør. Bygget skal avtrappes mot nord, fra kote +116,5 til kote +113,5. I illustrasjonsplanen er det vist en mulig utnyttelse av tomten (se figur 2). Takoppbygg og takvinkel vil ha betydning for bygningens volum. Samtidig vil bygningens form og materialvalg bli viktig for bygningens uttrykk. Heishus bør integreres i bygg A. Det vises til bestemmelsene punkt hvor heishus kan være inntil 3 m høyere enn angitt maksimumshøyde. Fagetaten anbefaler at tekniske installasjoner trekkes tilbake fra fasadeliv og dette utdypes i bestemmelsene. Figur 2: Utsnitt av foreliggende illustrasjonsplan. Det er fagetatens vurdering at planlagt byggehøyde ikke vil være til vesentlig sjenanse for Ravnebjerget barnehage. Barnas lekeområde er på sør-øst siden av barnehagen, og planlagt nybygg vil ikke kaste noe ekstra skygge på disse arealene (Figur 2 og 3). Foreslått utbyggingen vil slik fagetaten ser det, i liten grad påvirke solforholdene for eksisterende bebyggelse (vedlegg I). Figur 3 illustrerer sol- og skygge forhold ved vårjevndøgn klokken 15, og planlagt tiltak vil ikke kaste ekstra skygge på naboene i sør og i sør-øst. Side 3 av 9

4 Figur 3: Sol/skygge analyse ved vårjevndøgn kl. 15 Boligen sør for planområdet, Haukelandsbakken 43 (Figur 2), vil miste noe utsikt i nordøstlig retning på grunn av byggehøyden til nybygg A. Forslagstiller mottok en merknad fra nærmeste nabo angående dette, men vurderte det slik at tiltaket ikke ville føre til vesentlig tap av utsikt. Figur 4 illustrerer med turkis sirkel hvor naboene har sine uteområder. Som figuren illustrerer vil ikke tiltak i planområdet, rød sirkel, føre til tap av utsikt for verken nabo i sørøst eller nabo i sør. Fagetaten er enig i vurderingen som forslagstiller har gjort angående utsikt. Figur 4: Illustrerer uteområdene til naboene i forhold til planområdet Side 4 av 9

5 Uteoppholdsareal I følge forslagsstiller er det en målsetting at videreføringsboligene skal ligge i et etablert boligområde. Samtidig blir formålet vurdert å tilhøre kategorien sykehus når det gjelder krav til uteoppholdsareal. Etter gjeldende kommuneplans arealdel (KPA 2010) er det kun krav til uteoppholdsareal når det legges til rette for boligformål. Det er derfor ikke medtatt krav til uteoppholdsarealer i forslaget til bestemmelser. I planbeskrivelsen blir imidlertid balkonger og takterrasser vendt mot sørvest oppgitt som mulige alternativ til uteoppholdsareal. Etter fagetatens vurdering bør det være uteoppholdsarealer dersom videreføringsboligene skal fremstå som boliger, og ikke en institusjon, og samtidig integreres i tilliggende boligområde på en best mulig måte. Takterrasser bør plasseres og skjermes slik at de ikke vil ha sjenerende effekt ovenfor naboer. Dette anbefales sikret ved foreslått tillegg til de av forslagstiller foreslåtte reguleringsbestemmelser. Nærmere utforming av takterrasser og balkonger skal tas med byggesak. Tilkomst og parkering Forslagstiller foreslår i punkt i bestemmelsene at alt avfall i bruksfasen i sin helhet vil bli ivaretatt av Haukeland universitetssjukehus (Helse Bergen HFs) egne rutiner. Nærmere redegjørelse for plassering av avfall gis ved søknad om rammetillatelse. Planbeskrivelsen utdyper nærmere at Helse Bergen bruker liten lastebil til varelevering og renovasjonsbil tilsvarende størrelse BIR. Videre utdyper forslagstiller at plassering av miljøstasjon avklares ved byggesak, og at det er muligheter for å plassere dette ved adkomstveg, eller i eget bossrom (figur 5). Kjøretøy ved varelevering og renovasjon snur ved enden av Haukelandsbakken ved tidligere sykepleierhøgskolen slik renovasjonskjøretøy gjør i dag når de henter avfall for boligene langs Haukelandsbakken. Figur 5: Rød sirkel viser sykkelparkering og miljøstasjon i illustrasjonsplan Side 5 av 9

6 Det er fagetatens vurdering at det må sikres gode renovasjonsløsninger og at forslagstiller ikke har tydelig utredet ulike problemstillinger ved forslaget. Situasjonen i dag i Haukelandsbakken er en del smale veipartier og parkerte biler langs deler av veien. Dersom renovasjonskjøretøy må stanse langs Haukelandsbakken for å hente avfall, vil det stanse all annen trafikk opp og ned veien. I planbeskrivelsen kommer det ikke frem hvordan avfall skal håndteres dersom miljøstasjon blir en integrert del av bygningsmassen eller nærmere bygningsmassen enn veien. Det kan føre til at renovasjonskjøretøy må inn på plassen hvor det er vanskelig for større kjøretøy å snu. Det er fagetatens vurdering at avfallshåndtering og tilkomst av større kjøretøy må planlegges for, og dette må ytterligere utredes i planbestemmelsene og tydelig fremgå i plankartet hvor miljøstasjon plasseres. For planområdet gjelder parkeringsbestemmelser P3. Parkering har blitt beregnet i planbeskrivelsen og beskrevet i bestemmelsene med at det skal tilrettelegges for 4 p-plasser for bil og 5 parkeringsplasser for sykkel. Sykkelparkeringen skal være overdekket og skjermet mot vær og vind. Fagetaten har ingen spesielle innvendinger på hvordan forslagstiller har vurdert parkering. Barn og unge, og grønne interesser Planområdet er i dag avstengt, bortsett fra tursti, og følgelig ikke brukt til lek. Eksisterende sti gjennom planområdet blir sikret i planforslaget. Barn og unges interesser vurderes ivaretatt. Foreslått utbygging vil ikke føre til en økning av barnefamilier og vil derfor i begrenset grad påvirke barnehage og skolekapasiteten i bydelen. Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Området sørvest for planområdet er avmerket i Grønt kart som skog med særs høy bonitet (figur 6). Foreslått utbygging vil ikke føre til store inngrep i eksisterende vegetasjon. Planområdet inneholder ikke arter eller naturtyper som er rødlistet. Tiltaket som følger av planforslaget, synes således ikke å være i konflikt med interessene naturmangfoldloven er ment å ivareta. Planforslaget innebærer å flytte en eksisterende tursti som i dag går på tvers av planlagt sør-vest del av nybygg A i planområdet. Denne turstien vil bli flyttet lengre sør gjennom en etablering av et nytt turdrag (figur 6). Det er fagetatens vurdering at tiltak innenfor planområdet må ta hensyn til blandingsskogen i vestsørvest, spesielt i byggefasen av nybygg. Det må også tas hensyn til samme skog når det skal opparbeides nytt turdrag her. Figur 6: Rød sirkel viser hvor ny tursti vil komme, blå sirkel viser skog med høy bonitet Side 6 av 9

7 Universell utforming Det legges i planforslaget opp til å tilfredsstille kravene i plan- og bygningsloven og byggeforskrift TEK-10 når det gjelder universell utforming. Massebalanse I henhold til punkt 4.4 i bestemmelsene skal terrenginngrep dokumenteres før utsprenging. Rigg- og sikringsplan, inkl. anleggstrafikk, som viser både inn og utkjøring av området skal sendes inn før det kan gis igangsettingstillatelse (jf. punkt ). Fagetaten har ingen kommentarer utover dette. Risiko og sårbarhet I følge ROS-analysen kan utbyggingen føre til fare for steinsprang, utrasing av større blokker og skade av tørrmurer. Rambøll har utarbeidet en geologisk rapport; «Geologisk utredning G- not-001». Ved søknad om tiltalelse skal det dokumenteres at sikringstiltakene er fulgt opp, jf i forslaget til bestemmelser. ROS-analysen med tilhørende geologisk rapport tas til orientering Konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Fagetaten mener imidlertid at planforslaget må endres/utdypes på følgende punkter for å være tilfredsstillende: - Takterrasser må bli tydeligere beskrevet i bestemmelsene med tanke på kvalitet og plassering i forhold til vær og vind, og for å unngå sjenerende effekt ovenfor naboer - Det skal sikres gjennom bestemmelsene at nytt turdrag blir sikker og av høy kvalitet. - Avfallshåndtering og tilkomst av større kjøretøy må løses innenfor egen eiendom Forslaget til reguleringsplan anbefales vedtatt med overnevnte endringer. Side 7 av 9

8 Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Bergenhus, gnr. 161 bnr. 15 mfl., Haukelandsbakken, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert med følgende endringer: - Nytt punkt i bestemmelsene: 4.2.2; Takterrasse skal beplantes og være av høy kvalitet. Takterrasse skal plasseres slik at den er skjermet for vær og vind, og ikke virker sjenerende ovenfor naboer. - Nytt punkt i bestemmelsene: 6.1.2; Turdrag skal være innbydende, trygg og av høy kvalitet. - Punkt 4.6.1: Avfallshåndtering og tilkomst av større renovasjonskjøretøy må løses innenfor egen eiendom. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9

9 Vedlegg: Dokument Dok. nr. Fil nr. Dato (sist endret) A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Planbeskrivelse D Merknadsskjema E Merknadskart F Illustrasjonsplan G Snitt og oppriss H Snitt gangsti I Sol og skyggeillustrasjoner J 3D-modell/perspektiv K VA-rammeplan L Geologisk utredning g-not Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9