BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /17 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: STIL Dato: Fana, Gnr.7, Bnr.15 m/fler, Helgeseter boliger, Reguleringsendring Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Stiftelsen Virksomheten Helgeseter et planforslag for et område i Fana bydel. Planområdet er lokalisert øverst i Sædalen, øst for Nattlandsfjellet og vest for Helldalsåsen. Bakgrunn Planområdet er del av en større reguleringsplan for Øvre Sædalen (planid: ) som ble vedtatt i I denne reguleringsplanen er området avsatt til bolig- og friluftsområde. Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for boliger med tilhørende infrastruktur og uteoppholdsareal. Planforslaget forutsetter en omdisponering av areal avsatt til naturformål ettersom noen av boligområdene som reguleres er avsatt til LNF i kommuneplanens arealdel (KPA). Til gjengjeld blir noen interne areal som er avsatt til boligareal i kommuneplanen omregulert til naturformål. Tidligere i prosessen var det også et ønske om å legge til rette for et felleshus på gnr.7 bnr.15, som kunne brukes av både beboerne i de planlagte boligene og av virksomheten Helgeseter. Dette er nå tatt ut av planen fordi et slikt felleshus kan anses som en driftsbygning og en slik type bygning kan dermed etableres innenfor gjeldende reguleringsplan. Side 1 av 8

2 Foreliggende planforslag bryter med føringer i kommuneplanens arealdel på flere punkter. Det er blant annet foreslått lavere parkeringsdekning enn hva KPA krever og utnyttelsesgraden er høyere enn hva KPA åpner opp for i et såpass usentralt område. Planområdet er ikke et prioritert fortettingsområde. Intensjonen med reguleringsplanforslaget er å tilrettelegge for seniorboliger. Fagetaten har imidlertid gjort det klart tidlig i prosessen at det ikke finnes et eget formål for seniorboliger, og at prosjektet derfor må oppfylle kravene som gjelder for boligformål. Planstatus Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, samt grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. I gjeldende reguleringsplan, Øvre Sædalen, planid: , er planområdet avsatt til bolig- og friluftsområde. Planområdet overlappes delvis av reguleringsplan Sædal og Nedre Nattland, planid: Litt øst for planområdet er det startet opp arbeid med en områdereguleringsplan for Sædalen, planid: , som har som mål å legge til rette for en stedsutvikling som kan tilby et mangfold av aktiviteter og møtesteder med vekt på å utnytte blågrønne verdier. Figur 1Planområdet er markert med rød stiplet linje, vist opp mot kommuneplanens arealdel og gjeldende reguleringsplan (planid: ). Planens avgrensning Sædalen er et tidligere landsbruksområde som i de senere tiår har blitt utbygd til boligformål. De omliggende arealene er preget av boligbebyggelse med variert karakter, både frittliggende eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og nyere leilighetsbygg. Mot nord grenser planområdet mot byfjellene med Landåsfjellet i vest og Vasslifjellet i øst. Planområdet grenser mot åpent jordbruksareal i vest, og vest for dette arealet igjen ligger stiftelsen Virksomheten Helgeseter, som gir tilbud om bolig, arbeid, terapi, fritid- og kulturopplevelser til mennesker med spesielle behov. Helgeseter er et kulturmiljø med bygninger av høy arkitektonisk kvalitet i et særpreget kulturlandskap og er regulert til bevaringsområde i plan for Øvre Sædalen. Viktig i denne sammenhengen er at planforslag på ingen måte vil forringe driften til stiftelsen. Hovedformål Planforslaget består av tre områder med blokkbebyggelse i vest og tre områder for frittliggende boligbebyggelse i øst hvor det er eksisterende bebyggelse. Utnyttelsesgraden for hele planområdet er beregnet av plankonsulent til å være 54 % - BRA med 42 nye boenheter, inkludert parkering. For felt BBB1-BBB3 er utnyttelsen 123 % - BRA. Bebyggelsen planlegges i 2 etasjer med parkeringskjeller i felt BBB2. BFS1-4 omfatter eksisterende boliger. På bnr.79 realiseres en forsiktig fortetting med én ny enebolig. Det foreligger ikke planer om ny bebyggelse innenfor de andre småhusfeltene, men den foreslåtte utnyttelsesgraden gir rom for at det kan gjøres mindre utvidelser på eksisterende boliger. To Side 2 av 8

3 hytter må fjernes som følge av planen (Øvre Sædalsvegen 23 og 25), hvorav den ene allerede er revet. Planforslaget innebærer fellesarealer for avfallshåndtering, uteoppholdsareal og infrastruktur. I tillegg reguleres deler av området til naturformål, både på land og langs bekkedrag. Trafikkforhold Dagens adkomstveg fra Rinddalen i sørøst er smal, bratt og har på store deler av veien kun plass til én bil i bredden. Den er delvis asfaltert og gruset. I planforslaget vil denne veien stenges for gjennomkjøring, men vil fortsatt fungere som adkomstvei for gnr.7 bnr.28. Ny adkomstvei vil bli via Øvre Sædalsvegen, sørvest i planområdet, som nylig er opparbeidet i forbindelse med det nyetablerte boligområdet her. Kjøreadkomst inn til planområdet er planlagt med 6 meters bredde, i tillegg til 2,5 meters ensidig fortau og tosidig skulder på ca. 1 meter. Videre går veien over til privat fellesvei med 4 meters bredde og 2,5 meter bredt ensidig fortau. Tilkomsten er alt opparbeidet ca. til grensen med planområdet. Figur 2 Vegen slutter her i dag og vil bli videreført inn i planområdet. Rød linje viser vei som stenges for gjennomkjøring. Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P4 som stiller krav til 1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA og minst én parkeringsplass per enhet. Parkering for BBB1-3 er redusert i forhold til krav i kommuneplanen. Forslagsstiller vurderer at biltrafikken kommer til å bli lavere enn normalt, ettersom intensjonen er at eldre personer skal bo her. Parkeringsdekningen er dermed redusert til 1,25 parkeringsplasser per 100 m 2, som vil gi totalt 51 parkeringsplasser, altså 6 færre enn krav i kommuneplanens arealdel. Vassdrag Det er påpekt at bekken som renner gjennom området utgjør en potensiell flomfare. Det er lagt inn en hensynssone for flomfare (tilsvarende 200-års-flom) i plankartet hvor det ikke skal oppføres boliger. Noen av boligene er foreslått på grensen til faresonen for flom og deler av felles uteoppholdsareal er lagt innenfor hensynssonen. Leke- og uteoppholdsareal Planforslaget viderefører areal- og kvalitetskrav fra kommuneplanens arealdel for felles og privat uteoppholdsareal; minimum 7 m 2 privat og 30m 2 fellesareal per boenhet. For eneboliger er det krav om minimum 150m 2 privat uteoppholdsareal. Uteoppholdsareal er i hovedsak plassert langs bekk og som tun mellom bebyggelsen. Planområdet grenser til store grøntområder, og utvikles i samarbeid med Helgeseter som har et stort areal rett vest for planområdet. Side 3 av 8

4 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til den begrensete utvidelsen og justeringen av byggeområdet inn i LNF. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad, byggehøyde og utforming I kommuneplanens arealdel er maksimal utnyttelsesgrad for boligbebyggelse satt til % -BRA = 60 %. Kommuneplanen åpner for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 og 200 % langs de store kollektivårene. Utnyttelsesgraden for hele planområdet er oppgitt til å være 54 % - BRA med 42 nye boenheter, inkludert parkering. For felt BBB1-BBB3 er utnyttelsesgraden ca. 123 % - BRA Planområdet ligger usentralt til i forhold til offentlig kommunikasjon, og er ikke et prioritert fortettingsområde. Planforslaget er derfor ikke i samsvar med kommuneplanens bestemmelser om utnyttingsgrad for de enkelte feltene. Utfra hensyn til å legge til rette for seniorboliger anbefales imidlertid foreslått utnyttelsesgrad. Dette da det antas å være behov for et visst antall boenheter for å bygge opp under formålet med planforslaget, og at det kreves avsatt areal for fellesfunksjoner mv. Planforslaget er lagt lavt og naturlig i terrenget med bygg på to etasjer. Byggehøyden er satt til maks 9,5 meter for felt BBBB1 og BBB3, for felt BBB2 er byggehøyden satt til 11 meter inkludert parkeringskjeller. Kollen i nord og sør blir bevart og bebyggelsen legges ned mellom disse for å beholde en mest mulig naturlig silhuett i landskapet, som også vil være med på å dempe fjernvirkningen fra blant annet Helgeseter. Bebyggelsen er planlagt med naturmaterialer (trepanel og naturstein) for å gjøre fremtoningen mest mulig naturlig og i harmoni med naturen. Etaten stiller spørsmål ved om ikke innsyn og økt ferdsel fra de foreslåtte seniorboligene innenfor gårdsanlegget på Helgeseter vil kunne virke negativt på stiftelsens daglige virke. Figur 3Snitt som viser BBB2 til venstre, og BBB3 til høyre, se vedlegg G. Side 4 av 8

5 Det fremgår i planmaterialet at balkonger kan overskride formålsgrensen med inntil 1 meter mot vest i BBB3. Den nordligste delen av bebyggelsen i felt BBB3 er lagt tett opp mot bekkedrag som vil kunne føre til konflikt mellom boligbebyggelsen og behovet for å sikre grønn buffer og ferdsel langs bekken. Av hensyn til overnevnte og vannføring i flomperioder bør planforslaget i mye større grad sikre klare byggegrenser og tilstrekkelig areal avsatt til grønn buffer mot vassdraget. Trafikkløsninger Planforslaget innebærer at boligene skal ha adkomst fra Øvre Sædalsvegen. Veien er nylig regulert og opparbeidet, den er dermed tilrettelagt for god trafikksikkerhet, både for myke og harde trafikanter. Dagens adkomstvei fra Rinddalen vil bli stengt for gjennomkjøring og reguleres til turveg. Dette er et positivt grep for lokalområde da den vil fungere som en bilfri skolevei for barn i Øvre Sædalen som er en klar forbedring av dagens skolevei som går langs Øvre Sædalsvegen som har høy trafikkmengde. Parkering Parkering er samlet til to avkjørsler, hvor den ene fører ned i en parkeringskjeller i felt BBB2 og den andre som overflateparkering i det samme feltet. Det planlegges for færre parkeringsplasser enn det som er krav i kommuneplanen. Fagetaten er generelt positiv til forslag om restriktiv P-dekning for bil, men stiller spørsmål ved om dette er riktig sted å gjøre det på, gitt hvor lite sentralt det er. Forslagsstiller argumenterer for at det planlegges seniorboliger og at det derfor ikke er behov for like stor parkeringsdekning som om det var familieboliger. Samt at virksomheten Helgeseter har en egen bussordning som det er tenkt at beboerne i de nye boligene kan benytte seg av. Det må igjen sies at det ikke kan sikres rent reguleringsmessig at boligene skal brukes som seniorboliger eller at det skal arrangeres felles bussordninger. Området ligger svært usentralt til i forhold til offentlig kommunikasjon, butikker og servicefunksjoner, noe som raskt kan føre til økt behov for bilkjøring. Besøksparkering vil også kunne føre til belastning på parkeringsdekningen til virksomheten Helgeseter og parkering langs vei vil kunne bli et problem. Grønnstruktur/naturmangfold/barns- unges interesser Planområdet grenser til store grøntområder som blir gjort allment tilgjengelig med gangbare traséer og kobler viktige rekreasjonsområder. Fra planområdet er det svært kort vei til friområder ved byfjellene, med utfartsområde til Landåsfjellet og Vasslifjellet i nordvest. Utenom de bebygde områdene, består planområdet av jordbruksareal og skog. Det er ikke registrert sårbar vegetasjon eller dyreliv innenfor planområdet. Deler av området er regulert til friluftsområde i gjeldende reguleringsplan, og deler er avsatt til LNF-område i kommunedelplanen for Bergen, men området ligger utenfor vernesonen for LNF og byfjellsgrensen i kommuneplanen. Planforslaget innebærer likevel en omdisponering av areal regulert som friluftsområde, men arealene er av mindre omfang. Planforslaget utløser behov for å fjerne den midterste av de tre kollene som ligger langs bekken (se figur 4). Kollen i nord og sør vil bli bevart og vil fungere som fine utsiktspunkter. Bebyggelsen legges ned mellom disse for å beholde en naturlig silhuett i landskapet. Den nordligste delen av bebyggelsen i felt BBB3 vil føre til uheldige skjæringer og terrenginngrep i kollen (se figur 3). Fagetaten anbefaler at det her bør vurderes en bedre terrengtilpasning. Grav av skjæring, og eventuelle andre måter å plassere bygget i terrenget må vurderes. Side 5 av 8

6 Figur 4 Det er tre koller i planområdet. Den midterste vil bli fjernet. Rødt felt viser planlagt uteareal. Vassdrag Boligene planlegges innenfor 20-metersbeltet for vassdrag, hvor det etter 4.2 i kommuneplanen ikke tillates tiltak etter 1-6. I vedlagt skredfarerapport, datert , står det at det er en viss fare for 200-årsflom i bekk vest for planlagt bebyggelse. Dersom det skal bygges innenfor denne sonen skal bekken sikres og opparbeides. Boligene planlegges utenfor denne sonen men uteoppholdsarealene er i hovedsak plassert langs bekken. Fagetaten mener at det bør i langt større grad sikres klare grenser mellom boligbebyggelse og bekk, både av hensyn til vannføring i flomperioder men også for å sikre grønn buffer og ferdsel langs byggeområdet. Vi stiller spørsmål om man ved å utvide bekken i dybden og bredden kan sikre god vannføring i perioder ved mye nedbør. Kanalveggene kan vurderes bygget opp med naturstein og brukes som en kvalitet i det offentlige rom. Sonen langs bekken må ha kapasitet til å fungere som fordrøyningsmagasin og likevel kunne brukes som uteareal. Vi avventer innspill på dette til offentlig ettersyn. Figur 5 Bekken som renner gjennom området er sterkt belastet ved mye nedbør. Bilder tatt fra skredfarerapporten, datert , vedlegg M. Kulturminner Planområdet er fra gammelt av en del av et gårdsbruk i Fana, som hadde norrønt navn Sætrdalr og kan opprinnelig ha vært sæter for Nattland. Helgeseter ligger ca.150 meter vest for planområdet og er regulert til bevaringsområde. Her ligger det i dag et eldre våningshus, fra før 1900, som er registrert i SEFRAK-registeret. Byantikvaren har bedt om en egen kulturminnedokumentasjon for planområdet. Fagetaten viser til at det i planer skal foreligge nødvendig kulturminnedokumentasjon. Hytte nr.23 er alt blitt revet. Side 6 av 8

7 Skole/barnehagekapasitet Området ligger i opptaksområdet for Nattland kombinerte barne- og ungdomsskole, som ligger ca. 1,3 km unna i luftlinje mot sør, og Sædalen barneskole, som ligger ca. 500 m unna i luftlinje. Det er flere barnehager i nærområdet. Skole- og barnehagedekning i området må belyses før 2.gangsbehandling. Universell utforming Utearealer og atkomstløsninger i planområdet vil bli tilgjengelig ved at intern infrastruktur for boligene er planlagt og forutsettes bygget ut i samsvar med krav til universell utforming. For å sikre gjennomføring bør det imidlertid fremgå som et eget punkt i bestemmelsene til 2.gangsbehandling Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Byggegrenser og terrengtilpasning av bebyggelse mot nord (BBB3). Rekkefølgekrav Opparbeidelse av bekkeløp. Kulturminnedokumentasjon Universell utforming. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana, Gnr. 7, Bnr. 15, Helgeseter boliger, Reguleringsendring Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Grad av skjæringer og eventuelle andre måter å plassere bebyggelsen i BBB3 i terrenget mot nord må vurderes. Bestemmelser for sikring av bekk og fordrøyning i flomsituasjoner. Det må påføres byggegrenser mot bekk. Tilstrekkelig kulturminnedokumentasjon må utarbeides i henhold til byantikvarens krav. Bestemmelse skal sikre universell utforming. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8

8 Vedlegg: A. Plankart datert , dok.26 fil.4 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok.26 fil.2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok.27 fil.2 D. Merknadsskjema, datert , dok.18 fil.7 E. Illustrasjonsplan, datert , dok.26 fil.8 F. Garasjeplan skisse, datert , dok.21 fil.2 G. Snitt, datert og , dok.26 fil.9 H. Illustrasjoner, datert , dok.17 fil.9 I. Fotomontasje, datert , dok.17 fil.10 J. Sol- og skyggeillustrasjoner, datert , dok.17 fil.11 K. Uteoppholdsareal, datert , dok.17 fil.12 L. Lengde- og tverrprofiler veg, datert , dok.20 fil.6 M. Skredfarevurdering, datert , dok.18 fil.14 N. VA-rammeplan, datert april 2015, dok.22 fil.2 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 8 av 8