BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /93 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: ULSA FANA GNR. 8 BNR. 10, SANDDALSVEIEN, PLANID FORSLAG TIL DETALJREGULERING. 2. GANGSBEHANDLING Innledning ABO Plan & Arkitektur AS fremmer på vegne av JM AS (tidligere JM Byggholt AS) planforslag for de deler av eiendommen gnr. 8 bnr. 10 som ligger øst for Sanddalsvegen, og hvor selve gårdstunet i dag ligger. Gårdens nåværende eiere har ikke selv drevet landbruksdrift på eiendommen siden De flate arealene mellom Sanddalsvegen og Nesttunvannet har imidlertid vært driftet av et annet bruk i Sanddalen. Gjennom planforslaget ønskes det å legge til rette for konsentrert boligbebyggelse med tilhørende anlegg på eiendommens nordøstre del. Figur1-Perspektiv ny situasjon Bakgrunn for planarbeidet I kommuneplanens arealdel har arealet av gnr. 8, bnr. 10 som ligger på østsiden av Sanddalsvegen, inngått som byggeområde (gjeldende plan) og tidligere som uspesifisert byggeområde (hvitt areal på plankartet). Ved rulleringen av arealdelen i 2006 viste høringsutkastet til ny arealdel, hele gården som LNF-område. Grunneier fremmet da sammen med utbygger JM AS et innspill til kommuneplanarbeidet med anmodning om at arealet på østsiden av Sanddalsvegen, ble inntatt som byggeområde på nytt.

2 LNF-område Næringsareal Friområde Byggeområde Senterområde Figur3- Kommuneplan arealdel Da Komité for miljø og byutvikling hadde denne saken til behandling var det fremlagt planskisser fra utbygger/forslagstiller som viste en utbygging ovenfor veien på ca boliger. KMBY avholdt befaring på eiendommen og på grunnlag av denne innstilte komiteen at området ovenfor veien kunne disponeres til byggeområde for boliger. I møte den vedtok Bergen bystyre følgende: Den delen av eiendommen gnr. 8, bnr. 10 i Sandalen som ligger ovenfor veien skal defineres som mulig byggeområde i Kommuneplanens Arealdel, mens den delen som ligger nedenfor veien skal være LNF. planområdet Figur4- Flyfoto planområdet sett mot øst Planområdet Planområdet ligger nord-nordøst for Nesttun sentrum, og ligger langs østsiden av Nesttunvatnet. Sanddalsvegen går gjennom hele planområdet. Området ligger m fra Nesttun sentrum, med dagligvarehandel og andre servicefunksjoner. Avstanden til bybanestoppet på Nesttun er ca 450 m.

3 Planområdet er en opprinnelig landbrukseiendom som grenser til Nesttunvatnet og Sandalsvegen. Innenfor planområdet ligger det i dag fire bygninger, et våningshus, et fjøs, et grisehus og en liten silo. Byggene er fra 1880 og Noen av byggene er i dårlig tilstand. Se figur 6. Området nord for planområdet er i dag jordbruksområde med spredt bebyggelse og vist som LNF og byggeområde i kommuneplanens arealdel. Området sør for området er regulert til sentrumsområde og byggeområde, hvor det i dag er boligområde. Øst for området ligger et næringsområde. Nordvest for området ligger Nesttunvatnet. Se figur 3 Planområdet ligger meget nært Nesttunvatnet og er godt synlig fra hovedveien til Nesttun. Det ligger i og nedenfor en høy vest- og nordvestvendt skråning som fører til begrensede solforhold om vinteren da solen ikke kommer over skråningen i øst. Sanddalen og Sanddalselva utgjør en viktig del av en grønnkorridor mellom Nordåsvatnet og Nattlandsfjellet, jf kommuneplanens arealdel. Som samlet anlegg har bygningene kulturhistorisk verdi og er historiebeskrivende for området. figur5- fra kulturminnerapport- bygninger i plan området Nesttunvannet er et av 19 viktige viltområder i Bergen og klassifiseres som et viktig rasteområde for andefugl.se figur 9 figur6- foto fra kulturminne rapport- bygninger i plan området Planforslaget Planområdet foreslås regulert til konsentrert boligbebyggelse og gitt en urban karakter med blokkbebyggelse. I henhold til forslagsstiller vil valgt utbyggingsløsning kunne forsvare nødvendige utbedringstiltak av Sanddalsvegen med blant annet rassikring og fortau langs vegen. Byggegrensene er valgt på grunnlag av rasrapport fra Multiconsult AS og topografi. Alle eksisterende bygninger i planområdet vil bli revet utenom et fjøs nærmest vegen. Fjøset tenkes rehabilitert til bruk til felles aktiviteter (grendahus), samt rom for avfallshåndtering. Grad av utnytting er beregnet til 110 % BRA. Byggets gesimshøyde er 15m. Byggene er planlagt med fem etasjer pluss parkeringsgarasje under bebyggelsen. Antall boenheter er anslått til ca 50. Fremfor blokkene vil det ligge en gårdsplass som vil fungere som uteområde for beboerne i området. Sanddalsvegen foreslås regulert med oppjustert standard fra Nesttunvegen og fram til og med vegkrysset med Sanddalsåsen.

4 Figur7- Illustrasjonplan for utbyggingen Det er utarbeidet en rapport for vurdering av fare for skred og steinsprang med en steinsprangsimulering for planområdet. I henhold til rapport fra Multiconsult må det gjøres omfattende sikringstiltak og terrenginngrep på og utenfor tomten for å oppnå en tilstrekkelig sikring mot steinsprang og steinskred på tomten. Det er i planforslaget lagt inn nødvendige sikringstiltak, bla. sikringsgjerde.

5 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Byrådet fattet i møte , sak vedtak om å legge planforslag i foreliggende sak ut til offentlig ettersyn. Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 52 private merknader og 14 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i planbeskrivelsen, vedlegg C. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikkale problemer langs Sandalsveien. Problem med kryss ved Bybanen. Planlagte prosjekt vil forsterke disse trafikkproblemene. Sandalsveien er også skolevei for Tveiterås skole. Planforslaget er i strid med grønne interesser, og blokkbebyggelse står i stor kontrast til eksisterende bebyggelse. Området bør ikke bebygges. Ulemper for våtmarksområde ved Nesttunvannet, og hensyn til dyre- og fugleliv. veien som tur/rekreasjonsområde for bofellesskap/kommunale boenheter i området Flomfare i området, grunnforhold og rasfare/sikring Ikke er senterområde. Manglende landskapstilpasning Ulemper for nabobebyggelse med tap av sol og utsikt, økt innsyn og støy fra lekeareal. Mangel på demokratisk prosess. Ødeleggende for et i dag uberørt grøntområde og kulturlandskap. Hensyn til gården som kulturminne. Denne bør reguleres til hensynssone bevaring Uheldig med omdisponering av jordbruksarealer til byggeformål Flott prosjekt. Er behov for fortetting og planlagte boliger Innsigelse fra NVE. Skred og flomfare ikke tilstrekkelig ivaretatt Merknader fra kommunens Trafikketat knytte til dimensjonering og oppgradering av Sandsalsveien Innarbeiding av nettstasjon Det vises for øvrig til oppsummering av merknader og uttalelser i planbeskrivelsen side 36 ff. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Kort oppsummert innebærer endringene / presiseringene etter offentlig ettersyn følgende : Hensynssone, og bestemmelser vedr. rasfare. Presisering av sikringstiltak. Rassikringsgjerde forlenget mot nord Hensynsone og sikring vedr. flom. Bestemmelse om bunnsubstrat og erosjonssikring Avsatt areal for nettstasjon Bredde fortau utvidet til 2,5 meter. Fagetatens vurdering : Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Det vises spesielt til temaet barn- og unges interesser, side 34.

6 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /93 Innsigelse fra NVE Planforslaget fremmes til politisk behandling med innsigelse. Planforslaget er omarbeidet i forhold til innsigelse fra NVE. Det er tatt opp med NVE om innsigelsen kan trekkes. Tilbakemelding fra NVE vil bli ettersendt. Hovedformål Fagetaten har ikke merknader til hovedformålet med planforslaget. Dette er i samsvar med de føringer som er gitt i kommuneplanen. Fagetaten har ved tidligere behandling av planforslaget ( fagnotat av og ) ikke funnet grunnlag for å anbefale dette. Dette utfra en vurdering av at planforslaget ikke er tilpasset omgivelsene og de føringer som er gitt i kommuneplanen og ved tidligere behandling av saken i forhold til blant annet utnyttelsesgrad, byggehøyde og bygningstype. Fagetaten har anbefalt en småskalabebyggelse som bedre vil være tilpasset omgivelsene både i forhold til naturverdiene rundt Nesttunvannet og eksisterende gårdsanlegg. Det vises for øvrig til nevnte fagnotater for fagetatene begrunnelse for nevnte standpunkt. Fagetaten fastholder den vurdering som fremkommer i tidligere notater i saken og er av den oppfatning at planforslaget bør omarbeides i forhold til dette. Dersom det under den politiske behandlingen av planforslaget fremkommer forslag om å vedta planforslaget antas at planforslaget kan vedtas slik det nå foreligger. Alle aktuelle tema er etter Fagetatens syn utredet i tilstrekkelig grad i planbeskrivelsen. Det vises i denne sammenheng særlig til til beskrivelse av konsekvenser av planforslaget side 31 ff, bla. med hensyn til estetikk side 31, hensyn til naboer side 32, forholdet til trafikk side 33, og hensyn til friluftsliv, naturområder og barn- og unges interesser side 34. Videre vises til forslagstillers kommentarer til innkomne merknader og uttalelser side 36 ff. Konklusjon Fagetaten anbefaler ikke at planforslaget blir fremmet, jf. saksutredning ovenfor. Dersom det under den politiske behandlingen av planforslaget fremkommer forslag om å vedta planforslaget antas at planforslaget kan vedtas slik det nå foreligger. Side 6 av 8

7 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /93 Forslag til vedtak : A. Alternativ dersom anbefaling i saken følges : 1. I medhold av plan- og bygningsloven , jf fremmes ikke følgende forslag til reguleringsplan: - Fana gnr. 8 bnr. 10, Sanddalsveien, Reguleringsplan/detaljregulering, med plankart reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse sist revidert Saken returneres for omarbeiding av planforslaget iht. tidligere føringer i saken. B. Alternativt forslag dersom planforslaget ønskes vedtatt : Dersom byrådet/bystyret ønsker å vedta planforslaget foreslås følgende vedtak : 1. I medhold av plan- og bygningsloven vedtas følgende forslag til reguleringsplan : - Fana gnr. 8 bnr. 10, Sanddalsveien, Reguleringsplan/detaljregulering, med plankart reguleringsbestemmelser og planbeskrivelse sist revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 7 av 8

8 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /93 Vedlegg: A. Plankart, revidert B. Reguleringsbestemmelser, revidert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, revidert D. Merknadskart E. Illustrasjonsplan og fotomontasje F. Snittegninger G. Vurdering skredfare og svarbrev NVE Side 8 av 8