BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /11 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: TEVI Dato: Ytrebygda, Nordås, gnr 121, bnr 23 og 359 m.fl. Forslag til detaljregulering for Solbø og Høghaugen boligområde Arealplan-ID Vedtak om offentlig ettersyn Kort om planforslaget Arcoconsult AS fremmer på vegne av JC Utvikling AS planforslag for et område på 5,89 dekar ved Nordåstræet 89, i luftlinje ca. 400 m nord-nordvest for Kilden senter. Formålet er å bygge 4 tomannsboliger og 1 enebolig. Eksisterende enebolig, garasje og løe forutsettes revet for å gi plass til den nye bebyggelsen. Side 1 av 10

2 Omtrentlig plassering av planområdet Utnyttingsgraden er foreslått til %-BRA = 40 % ved eneboligen, 50 % ved en av tomannsboligene og 60 % ved de 3 andre tomannsboligene. Samlet sett for planområdet tilsvarer utnyttingsgraden en flateregulering på omtrent %-BRA = 61 %. De 5 delområdene avsatt til boliger, varierer i størrelse fra m². Planforslaget åpner totalt for 2070 m² BRA boligareal. Byggene foreslås oppført med flate tak, i funksjonalistisk stil. Forslaget inneholder en lekeplass på 450 m², sentralt plassert mellom boligene i feltet. Planeringsnivået på lekeplassen vil variere fra kote 31,2 31,6 m.o.h. Husene vil ligge omtrent på samme nivå. Eneboligen foreslås med 2 etasjer, mens tomannsboligene vil ha tre etasjer, der øverste etasje er en liten loftsstue på 23 m². Maksimale byggehøyder er foreslått som kotehøyder, varierende fra 36,8 38,5 m.o.h. I tillegg er det tatt inn en begrensning på 9 meter maksimal mønehøyde over ferdig planert terreng. Nedenfor den østlige delen av planområdet er det en 5-10 meter høy bergskrent. Der må terrenget sannsynligvis sikres av hensyn til eksisterende hus nedenfor. Opprinnelig atkomst direkte fra sør erstattes av ny fra atkomst fra vestsiden av planområdet, nær eksisterende løe. Videre kobles atkomsten via kommunal veg Nordåstræet sørover til fylkesveg 180 Nordåsvegen. Den kommunale vegen er uten fortau de første 60 meterne fra planområdet, og planforslaget endrer ikke dette. Gangavstand til Kilden senter er ca. 900 meter. Det foreslås overflateparkering på tomtene, med 2 plasser for hver av boenhetene i tomannsboligene og 3 plasser for eneboligen, altså totalt 19 parkeringsplasser. Forslagsstiller ønsker å bruke 30 m² av regulert friområde i vest til areal for post, renovasjon og transformatorstasjon. I tillegg ønsker forslagsstiller å omregulere 165 m² av det regulerte friområdet til grønnstruktur. For utfyllende opplysninger om planforslaget, viser fagetaten til forslagsstillers planbeskrivelse og øvrige vedlegg. Side 2 av 10

3 Innkomne merknader og uttalelser ved planoppstart Oppstart av planarbeidet ble kunngjort Forslagsstiller mottok 11 uttalelser fra høringsinstanser innen fristens utløp. Det kom ikke inn private merknader. Uttalelsene fra høringsinstansene er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i merknadsskjemaet (vedlegg D). I hovedtrekk peker høringsinstansene på følgende: Grønn etat forutsetter at areal regulert til friområde videreføres med dette formålet i den nye planen. Trafikketaten krever at eksisterende avkjørsel stenges og utgår fra planforslaget. BIR ønsker tilfredsstillende rekkefølgekrav knyttet til utarbeidelse av renovasjonsteknisk avfallsplan, og at valgt avfallsløsning blir ferdigstilt før det kan gis ferdigattest. Byantikvaren ber om kulturminnedokumentasjon. Statens vegvesen vurderer området Nordås som egnet til fortetting gjennom reguleringsplan. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt, og vurderer det mottatte planmaterialet som tilfredsstillende for offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og fortetting, slik planforslaget legger opp til. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest aktuelle problemstillinger, samt tema som rutinemessig skal kommenteres. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse temaene viser fagetaten til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Hovedformål Planområdet ligger i gangavstand til Kilden senter, ca. 300 meter utenfor avgrensningen av senterområde S19 i kommuneplanen. Nærheten gjør at fagetaten i utgangspunktet er positiv til en moderat fortetting. Utnyttingsgrad og byggehøyder Forslagsstiller opplyser i planbeskrivelsen at boenhetene samlet sett er på 1860 m² BRA. Etter fagetatens beregning åpner planforslaget for inntil 2070 m² BRA. Gjeldende reguleringsplan trådte i kraft i Dermed er den gammel nok til at den overstyres av kommuneplanens arealdel når det blant annet gjelder utnyttingsgraden. Området er for det meste avsatt til ordinært byggeområde i kommuneplanen, og utnyttingsgraden er da i utgangspunktet begrenset til %-BRA = 60 %. Forslagsstiller opplyser innledningsvis i planbeskrivelsen (s. 4) at foreslått utnyttingsgrad er på %-BRA = 35,26 %. Avslutningsvis i planbeskrivelsen (s.17) nyanserer plankonsulenten dette. Fagetatens vurdering er at man ved å regne ut hva utnyttingsgraden ville blitt ved en tenkt flateregulering av planområdet, får et bedre inntrykk av omfanget av utbyggingen. Basert på tallene oppgitt i plankart og planbeskrivelse, beregner fagetaten dette til en %-BRA på ca. 61 %. Planforslaget overstiger dermed så vidt begrensningen i kommuneplanen. Fagetaten har ikke vesentlige innvendinger til det. Side 3 av 10

4 Barn og unge, samt grønne interesser Fagetaten slutter seg i hovedsak til forslagsstillers kommentarer om dette temaet i planbeskrivelsen. I tillegg til friområdet i nordvest, samt badevika Breivika og båthavn og badevik i Skjoldabukta, ligger det flere statlig sikrede friluftsområder i nærområdene (se figur under). I kommuneplanen er disse områdene vist som grønnstruktur, og gjennom eksisterende reguleringsplaner er de i tillegg regulert til friområder. Også en god del av de «grønne» arealene mellom de statlig sikrede friluftsområdene er sikret gjennom regulering til friområder, eller unntaksvis «almennyttig formål». Disse er igjen knyttet sammen av stier og turveger. Det er ikke funnet klare spor etter lek eller aktivitet fra barn og unge i selve planområdet. I tilknytning til rekkehusene sør for planområdet, ligger det en lekeplass. Planforslaget legger opp til at det skal være god kontakt mellom denne og lekeplassen som kommer i planområdet. Langs planområdets sørlige grense (i f_gv1), legges det til rette for en stiforbindelse østover ned skråningen. Illustrasjonsplanen (vedlegg I) viser stien med trapp i det bratteste partiet. I reguleringsbestemmelsene er det også sikret at det kan etableres trapp der. Stiforbindelsen vil blant annet fungere som snarveg til Skoldabukta og til den regulerte turvegen og stiene i kommunens grøntområde vest for Nordås selegrend borettslag. Før 2. gangs behandling bør det gjennom rekkefølgekrav sikres at stiforbindelsen faktisk blir etablert. Bildet til høyre viser vegen som passerer vest i planområdet. Arealet på venstre side i bildet er regulert til friområde, med underformål park/turveg. Dette arealet er også avsatt til friområde i kommuneplanen. Der ønsker forslagsstiller å regulere inn 30 m² med areal for renovasjon, post og transformatorkiosk for den nye Side 4 av 10

5 Gjeldende plan til venstre og planforslaget til høyre bebyggelsen. I tillegg foreslås 165 m² av knausen og skråningen i friområdet omregulert til grønnstruktur med underformål vegetasjonsskjerm. I foreslåtte reguleringsbestemmelser åpnes det der for rassikringstiltak og etabling av støttemurer. I sin forhåndsuttalelse, forutsetter Grønn etat at areal regulert til friområde videreføres med dette formålet i den nye planen. Det er en rekke stiforbindelser i friområdene nær planområdet. Fagetaten vurderer det som viktig å ta vare på og videreutvikle nettverket av stier og turveger. De bør gjøres godt synlige der de munner ut i bebygde strøk. Tiltakene forslagsstiller foreslår kan bidra til å innsnevre en av innfallsportene til friområdet vest for planområdet. I utgangspunktet anbefaler fagetaten derfor at arealet bevares som urørt terreng. I motsatt fall vil det kunne skape presedens for en videre innsnevring av friområdene. Det vil også virke uheldig i forhold til de som allerede har fått avslag på delesøknader i dette friområdet. Det er en klar fordel om de aktuelle tiltakene plasseres innenfor de delene av planområdet som er avsatt til byggeområde i kommuneplanen. Fagetaten avventer innspillene ved offentlig ettersyn før endelig konklusjon på dette punktet. Universell utforming, lekeareal og felles uteoppholdsareal Gjeldende reguleringsplan er fra 1980 og suppleres/overstyres av kommuneplanens bestemmelser. I planbeskrivelsen opplyser forslagsstiller at alle boligene er planlagt i henhold til krav om tilgjengelighet med trinnfri atkomst og alle hovedfunksjoner på inngangsplanet. Det er satt av 450 m² felles uteoppholdsareal sentralt mellom de planlagte husene. Det framgår av planbeskrivelsen at deler av dette arealet vil være tilgjengelig for rullestolbrukere. Fageataten påpeker at det i henhold til kommuneplanen skal være universell utforming på minst halvparten av felles uteoppholdsareal (225 m² i dette tilfellet). Siden det er over 8 boenheter skal 100 m² av det universelt utformede lekearealet forbeholdes småbarn, jf. kommuneplanen. Området har gode solforhold, jf. soldiagrammene (vedlegg G). Side 5 av 10

6 Det ser ut til at forslagsstiller har mulighet til å kunne oppfylle både mengde- og kvalitetskravene i kommuneplanen. Fagetaten vurderer dermed det aktuelle området som egnet til kunne oppnå god universell utforming av boliger og uteoppholdsareal. Parkering Det legges som nevnt opp til overflateparkering på tomtene. I planbeskrivelsen baserer forslagsstiller seg på at planforslaget åpner for 1860 m² BRA boligareal. Etter fagetatens vurdering åpner planforslaget for 2070 m² BRA boligareal, noe som etter kommuneplanen tilsier krav om 29 plasser. I planforslaget er det 19 parkeringsplasser. Fagetaten ser at det i planforslaget ikke ligger til rette en parkeringsdekning i tråd med kommuneplanen, uten at det går på bekostning av kvaliteten på uteoppholdsarealene. Parkeringskjeller, eksempelvis under lekearealet, kunne vært et alternativ om man ville ha flere parkeringsplasser enn det som foreslås nå. Trafikkløsninger På illustrasjonen under har forslagsstiller stiplet inn dagens kanskje mest naturlige atkomst til eiendommen. Heltrukket linje er forslag til ny atkomst. Historiske foto viser at hovedatkomsten gikk rett foran det som i dag er hagearealet til rekkehusene Nordåstræet til venstre. Til høyre: Utsnitt fra fotoillustrasjonen med markering av opprinnelig atkomst opp fra sjøen. Side 6 av 10

7 1961 På grunn av krav fra Trafikketaten, ser forslagsstiller det nå som nødvendig å stenge muligheten for innkjøring til eiendommen, med bom plassert som vist på illustrasjonen nedenfor. Ved foreslått utbygging vil opprinnelig atkomst ende i en mur. De nye boligene vil således være avhengig den nye atkomsten. Foreslått stenging med bom i krysset mot den kommunale vegen, kan således virke noe overflødig. Rassikring Det er gjennomført ROS-analyse, jf. vedlegg E. Nedenfor skrenten langs den østlige delen av planområdet, regner fagetaten med at det kan være nødvendig å gjennomføre sikringstiltak for å trygge eiendommen gnr 121, bnr 326. Foreslåtte bestemmelser og ser ut til å ivareta dette. Side 7 av 10

8 Eiendommen som må sikres mot ras som følge av planlagt utbygging ovenfor Naturmangfold Fagetaten slutter seg hovedsakelig til forslagsstillers kommentarer om dette temaet. Nordre del av planområdet har vært skogkledd siden 50-tallet. Søndre del, som har vært hage og dyrka mark, er nå tilgrodd med ulike typer løvtre. I de detaljerte arealressurskartene (AR5) fra Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO) er nordlig og østlig del av planområdet vist som løvskog med svært høy bonitet. I Miljødirektoratets kartbase er det ikke registrert verneområder, inngrepsfri natur eller kulturlandskap innenfor planområdet. Deler av planområdet fortsatt i bruk til dyrka mark i Det er ikke registrert kritisk eller sterkt truede rødlistearter i eller nær planområdet. Søk i Artsdatabanken viser at det i skjoldabukta, meter fra planområdet, er registrert en del fuglearter som er i kategoriene sårbar (VU) eller nær truet (NT). Blant de nær truede er eksempelvis følgende arter observert: fiskemåke, strandsnipe, stær, tårnseiler, hønsehauk og storspove. Av disse er kun fiskemåke nevnt i planbeskrivelsen. Planbeskrivelsen bør oppdateres på dette punktet før 2. gangs behandling. Side 8 av 10

9 Annet Illustrasjonsplanen må oppdateres med plannavnet i stedet for bare «Nordåstræet», slik det står nå. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet boliger og moderat fortetting i dette området. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette at omregulering av eksisterende friområde bør unngås. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 9 av 10

10 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Nordås, gnr 121, bnr 23 og 359 m.fl. Solbø og Høghaugen boligområde Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Areal for renovasjon, post og transformatorstasjon, f_bak, bør plasseres innenfor område avsatt til byggeområde i kommuneplanens arealdel. Vegetasjonsskjerm f_gv2 før heller videreføres som friområde, i tråd med gjeldende reguleringsplan. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert , dok. 32, fil 4 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok. 32, fil 3 C. Planskildring datert , dok. 32, fil 2 D. Merknadsskjema datert dok. 14, fil 10 E. ROS-analyse datert , dok. 14, fil 5 F. Kulturminnedokumentasjon revidert , dok. 14, fil 6 G. Soldiagrammer datert 2015, dok. 14, fil 7 H. VA-rammeplan datert , dok. 14, fil 8 I. Illustrasjonsplan datert , dok. 28, fil 3 J. Terrengsnitt datert , dok. 20, fil 4 K. Fotomontasje sett fra nord, dok. 14, fil 16 L. Fotomontasje sett fra sør, dok. 14, fil 14 M. Fotomontasje sett fra vest, dok. 14, fil 18 N. Fotomontasje sett fra øst, dok. 14, fil 15 O. Fotomontasje sett fra øst-sørøst, dok. 14, fil 17 For fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 10 av 10