Forslag til detaljregulering med konsekvensutredning offentlig ettersyn. Bergenhus, gnr. 164, bnr. 865 mfl., Nygårdsgaten 114. Arealplan-ID

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /56 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: Forslag til detaljregulering med konsekvensutredning offentlig ettersyn. Bergenhus, gnr. 164, bnr. 865 mfl., Nygårdsgaten 114. Arealplan-ID Sammendrag Opus Bergen AS foreslår på vegne av Nygårdsporten AS detaljregulering for et område på Nedre Nygård i Bergenhus bydel, ca. 7,5 daa. I planforslaget legges det til rette for ca m 2 sentrumsformål (forretning, tjenesteyting, kontor, hotell/overnatting og bevertning) i feltene BS1-3. Planlagt bebyggelse er vist med byggehøyder på opptil ca. 52 m. (12 etg.) i felt BS1 med avtrapping mot sør. Eksisterende «høyblokk» (felt BS2, 8 etg.) kan rives og erstattes med nybygg på opptil ca. 44 m. byggehøyde. Eksisterende kontorbygg langs Nygårdsgaten (felt BS3, 4. etg.) bevares. Det er ikke vist boligformål i planforslaget. Nytt bruksareal utgjør ca m 2. Arealene på dekket, feltene SAA og ST, reguleres til offentlig torg. Planlagt gang- og sykkelbro fra Kalfaret, over Nygårdstangen, videreføres over dekket og tilknyttes Nygårdsgaten. Dette forutsetter at dagens inngangsparti mellom Nygårdsgaten 112 (Statens vegvesen) og 114 (felt BS3) må rives. Eksisterende kjøreadkomst fra Nygårdsgaten opprettholdes. Parkering under dekke/i underetasjen, felt SPA. Over tunnelmunningen til Nygårdstunnelen viser planforslaget et mulig fremtidig lett, grønt dekke, felt o_gf. Dette forutsetter endring og oppheving av deler av gjeldende reguleringsplan. De mest sentrale tema i planprosessen så langt har vært byform og kulturmiljø. Planarbeidet omfattes av forskrift om konsekvensutredninger, jf. 6, vedlegg I, pkt. 30, jf. pkt. 24, næringsbygg med bruksareal over m 2. Vi vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet til å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn, jf. dog våre kommentarer. Vi slutter oss til hovedformålet og det planfaglige grepet i planforslaget. Side 1 av 9

2 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningsloven 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: a. Bergenhus, gnr. 164, bnr. 865 mfl., Nygårdsgaten 114, arealplan-id , vist på plankart datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: a. Inngangspartiet mellom Nygårdsgaten 112 og 114 rives ved bygging i felt BS1. b. Omfanget av utkragning over planlagt byrom må reduseres. c. Parkeringsdekningen må reduseres. 3. I medhold av plan- og bygningsloven 12-14, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag om å oppheve deler av reguleringsplanen for Nygårdstangen, arealplan-id på høring og legges ut til offentlig ettersyn: a. Bergenhus, Nygårdstangen, arealplan-id , vist på plankart datert PLAN- OG BYGNINGSETATEN Stein Hustveit for Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 2 av 9

3 Saksutredning Oversiktskart Skråfoto, planområdet sett mot vest Planavgrensning Foreliggende planavgrensning Tidligere planavgrensning Som det fremkommer ovenfor, er nordre del av planområdet tatt ut av planforslaget etter avtale med fagetaten. Vi har lagt til grunn opplysninger fra forslagsstiller om at utviklingen av nordre del ligger langt frem i tid (minst 20 år?). I tillegg legges det vekt på at dette er en detaljregulering med et vesentlig kortere tidsperspektiv (10 år). Fagetaten vil imidlertid presisere at det er viktig at det gjennom foreliggende planforslag legges til rette for en fremtidig utvikling nordover, jf. illustrasjonsplanen, fremtidig utviklingsskisse (vedlegg G). I sør er planområdet utvidet, lokk over tunnelmunningen, for å kunne endre og oppheve deler av gjeldende plan. Side 3 av 9

4 Uttalelser til planoppstart Til varsel om planoppstart, og senere utvidelse av planområdet, ble det mottatt totalt 19 uttalelser fra høringsinstanser og ingen private merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i vedlegg D. Materialet er gjennomgått og vurderes som dekkende. Uttalelsene er stort sett av generell karakter, men det påpekes at området har store kulturminneverdier. Konsekvensutredning Til tross for flere endringer i planområdet og alternativvurderingene, vurderer fagetaten planforslaget til å være tilstrekkelig utredet. Vurdering av planforslagets virkninger Nedenfor følger Plan- og bygningsetatens kommentarer til sakens mest sentrale problemstillinger. Øvrige tema anses som tilfredsstillende løst og belyst. Byutvikling på Nedre Nygård På Nedre Nygård er det under utvikling en «ny bydel». Media City Bergen (MCB) er etablert (1), nytt fylkesbygg er under planlegging (2), Wigandgården skal utvikles (3), det planlegges påbygg på Sats-bygget (4) og det er vedtatt plan for nybygg i Nygårdsgaten 91 og 93 (5). I tillegg pågår det planarbeid for EnTek-bygget, Universitetet (6), og det er avholdt oppstartsmøte med Entra Eiendom AS for videre utvikling av MCB (7). Dette utgjør selve adkomstområdet til sentrum fra sør. Her ligger det utfordringer i å skape en ny identitet for området og samtidig ivareta hensynet til kulturmiljøet, legge til rette for nye funksjoner og byliv samt sikre høy kvalitet i byrom og bebyggelse. Utviklingen må også sees i sammenheng med planene for Nygårdstangen, arealplan-id I dette området ønsker forslagsstiller å utvikle sine eiendommer i Nygårdsgaten 114, selve portalen til sentrum fra sør. Oversiktskart - aktuelle prosjekter på Nedre Nygård samt planlagt gang- og sykkelbro Side 4 av 9

5 Overordnede planer og retningslinjer Etter fagetatens vurdering er planforslaget ikke i strid med aktuelle overordnede føringer knyttet til klima, areal og transport samt barn og unge. Byform og kulturmiljø I KPA 2018 ligger planområdet i byfortettingssonen (BY1). Byggehøyder og utnyttelsesgrad skal her blant annet tilpasses stedets særpreg, tilliggende byrom, siktlinjer, lokalklimatiske forhold og fjernvirkning. Variasjon i byggehøydene skal vektlegges. Planområdet utgjør også slutten av «høyhusaksen» som strekker seg sørover fra Ørnenkvartalet, via Wigandgården, fylkesbygget og MCB. Her kan det åpnes for byggehøyder på inntil 50 m, jf. KPA Maksimal byggehøyde i planforslaget er oppgitt til kote +61,5 tilsvarende det høyeste tårnet på MCB. Dette gir en maksimal byggehøyde, relatert til Nygårdsgaten, på ca. på 52,5 m. Planforslaget viser videre en avtrapping av bebyggelsen sørover. Planforslaget angir store volumer. Etter fagetatens vurdering er det imidlertid tatt grep som gjør at volumoppbyggingen kan forsvares; avtrappingen sørover som markerer avslutningen på «høyhusaksen». Samtidig utgjør den en tilpassning til kulturmiljøet; Florida/St. Paul gymnas (bevaringsverdig anlegg) og Geofysen (fredet anlegg). Bevaringen av eksisterende kontorbygg langs Nygårdsgaten (felt BS3) er også et godt grep, både utfra de arkitektoniske kvalitetene i bygget og for å dempe størrelsen på prosjektet, gi en menneskelig skala til gaten. Både utfra prosjektet sin svært sentrale beliggenhet og de store volumene vil det være godt synlig og representerer den første visuelle kontakten med sentrum. Det er således viktig at det blir bygg med høye arkitektoniske kvaliteter. Dette må forankres i bestemmelsene. Det bør også vurderes å stille krav om arkitektkonkurranse i den hensikt å sikre best mulig arkitektur. Et viktig element for videre utvikling av Nedre Nygård er planene om en gang- og sykkelbro fra Kalfaret til Nygårdsgaten, over Nygårdstangen. Tiltaket forutsetter fjerning av dagens inngangsparti mellom Nygårdsgaten 112 og 114 og åpner da opp for helt nye forbindelser i bystrukturen. I tillegg til øst-vest forbindelsen med kopling videre opp mot det planlagte EnTek-bygget, åpner dette også opp for en kopling nordover til Odd Frantzens plass (byrommet bak MCB). Denne koplingen forutsetter imidlertid rivning av tverrbygget og er således knyttet til en fremtidig utvikling, trinn 2, jf. vedlegg G. Sentralt i dette området planlegges et nytt byrom, feltene SAA og ST. Det er viktig at det i det foreliggende prosjekt legges til rette for dette byrommet, med tilhørende forbindelseslinjer, og at det bygges opp om kvaliteter som fremmer gode opplevelser for både gående og syklende. Fagetaten er derfor ikke enig med forslagsstiller som i planforslaget forutsetter at dagens inngangsparti mellom Nygårdsgaten 112 og 114 først skal rives ved etablering av gang- og sykkelbroen. Etter fagetatens vurdering er det viktig at inngangspartiet rives i forbindelse med etablering av felt BS1. Dette vil åpne opp en forholdsvis lang fasaderekke langs Nygårdsgaten og invitere inn, noe som er helt avgjørende for at arealet skal kunne fungere som et offentlig byrom. En slik åpning vil også få frem verdien i de tilliggende kulturminnene på en bedre måte og sikre sikt til Geofysen. Alle tiltak som bygger opp om den fremtidige gang- og sykkelbroen, er viktige. Etter fagetatens vurdering bør det også være i forslagsstillers og de fremtidige leietakernes interesse å åpne opp og invitere inn, herunder etablere en hyggelig inngangssone til eksisterende og planlagt bebyggelse. Fagetaten stiller også spørsmål ved løsningen for den «private» delen av byrommet, mellom feltene BS1 og BS3. Illustrasjonsplanen viser her et dekke på kote +10 med lysåpninger ned til dekke på kote 5. Etter fagetatens vurdering burde denne delen av dekket på kote +10 fjernes og slik åpne opp for lys ned på dekket på kote +5. Side 5 av 9

6 Fagetaten er også uenig i forslaget om å la det planlagte bygget i felt BS1 krage ut over det planlagte byrommet. En såpass stor utkragning, jf. illustrasjonsplanen, fremmer ikke kvalitet i byrommet. Det vises blant annet til reguleringsplanen for Nygårdstangen, arealplan-id , 2.5, der det fremkommer at det ikke er tillatt å bygge over offentlige gater og plasser. Utsnitt av illustrasjonsplanen for Nygårdstangen, arealplan-id , med fremtidige forbindelser I planforslaget er byggeområdene vist som sentrumsformål (forretninger, tjenesteyting, kontor, hotell/overnatting og bevertning). Boligformål er her utelatt av sentrumsformålet. I henhold til kommunedelplan Sentrum bør boligandelen være minimum 25 % av bygningens bruksareal. Det er i utgangspunktet positivt med flere boliger i sentrum; byliv, mangfold m.m. I dette området er det imidlertid store utfordringer knyttet til støy og luftforurensning. Fagetaten ser at dette muligens kan løses (stille side), men har så langt ikke anbefalt at Side 6 av 9

7 boligformål inntas som aktuelt formål i dette området. Vi ønsker tilbakemelding på dette gjennom høringen. Det er ikke angitt noen fordeling mellom de andre sentrumsformålene. Dette må fremkomme i bestemmelsene, blant annet må andelen handel fastsettes, herunder aktive fasader i 1. etasje. Trafikk og parkering Fra sør har planområdet adkomst fra Nygårdsgaten, høyresving inn og høyresving ut, regulert i arealplan-id Fra nord er det adkomst fra Agnes Mowinckels gate til Vestre Strømkaien og videre frem til planområdet. Det er i dag parkering langs denne delen av adkomstvegen. Utkjøring sørover via høyresving fra Vestre Strømkaien til Fjøsangerveien, regulert i arealplan-id I planforslaget er adkomstvegen fra sør, frem til parkeringsanlegget, vist oppgradert med fortau og økt frisikt. Fagetaten er usikker på hvilken status denne gjennomgående adkomstvegen vil få i fremtiden sett i forhold til en videre utbygging nordover, trinn 2. Skal veien stenges for gjennomkjøring? Kan MCB sin adkomst til dagens parkeringskjeller løses uten å kjøre over Odd Frantzens plass? Hvordan skal vareleveringen løses? Hvilke muligheter åpner seg når eksisterende jernbanespor legges ned? Hvilke tilbud skal det være for gående og syklende? Foreliggende planforslag, redusert planområde, gir ikke svar på alle disse spørsmålene. Det blir derfor viktig at planforslaget ikke binder opp eller vanskeliggjør en videre utvikling nordover. Det må derfor sikres et godt tverrsnitt for adkomstvegen fra sør. I foreliggende planforslag er dagens kjørebane på 5,5 m opprettholdt, og det er lagt til et fortau på 2 m. Fagetaten ønsker tilbakemeldinger på om det foreslåtte tverrsnittet er tilstrekkelig for å sikre frihet for fremtidige løsninger. I henhold til planmateriellet er antall parkeringsplasser beregnet ut fra hvert bygg, noe som gir 37 plasser. I tillegg ønsker forslagsstiller å videreføre dagens 58 plasser for tjenestebiler, totalt 95 plasser mot dagens 113 plasser. Dagens innendørs sykkelparkering i Nygårdsgaten 112 (utenfor planområdet) videreføres, 120 plasser. I tillegg fremkommer det at det skal etableres nye sykkelplasser. Varelevering er forutsatt å skje fra parkeringsarealet, felt SPA (fremtidig situasjon). Planområdet har en svært god beliggenhet i forhold til kollektivtilgjengelighet med Nygård bybanestopp like ved. I tillegg går hovedsykkelruten i Nygårdsgaten, og fremtidig bydelsrute kommer i den planlagte gang- og sykkelbroen fra Kalfaret. En slik beliggenhet tilsier at bilbruk og bilparkering må underordnes gange, sykkel og kollektiv. I henhold til KPA 2018 er maksimumskravet basert på kontorformål 24 bilplasser. Når det gjelder det foreslåtte tillegget for tjenestebiler, er dette basert på dagens leietakere samt leietakere i nabobygget (Statens vegvesen, Sjøfartsdirektoratet og Bergen kommune). Planforslaget skal vise den fremtidige situasjonen og rammer ikke løsninger for dagens leietakere. Etter fagetatens vurdering kan den foreslåtte parkeringsdekningen reduseres ytterligere. Når det gjelder sykkelparkering, legger fagetaten til grunn at denne prioriteres foran bilparkering, og at antall og kvalitet er i henhold til kravene i KPA Det opplyses om at fremtidig varelevering vil kunne skje fra parkeringsarealet i underetasjen. Det må da sikres tilstrekkelig høyde i parkeringsanlegget, og vareleveringen må ikke komme i konflikt med gangadkomster og tilkomsten til sykkelparkeringen. Side 7 av 9

8 Bossløsningen (bossnett) og detaljer rundt denne må avklares før 2. gangs behandling. Oversiktskart inn- og utkjøring til planområdet Lokk over tunnelmunningen I gjeldende reguleringsplan, arealplan-id , er det vist et byggeområde på lokk (felt 9 offentlig bygg, kontor og trafikk, ca. 4,5 daa) over inngangen til Nygårdstunnelen. Maksimal byggehøyde tilsvarer ca. 30 m over Nygårdsgaten. I foreliggende planforslag er byggeområdet over tunnelmunningen tatt ut og erstattet med et mindre, lett og grønt lokk, ca. 2 daa. Fagetaten støtter en slik løsning. Etter fagetatens vurdering ville en utbygging i samsvar med gjeldende reguleringsplan gitt negative konsekvenser for kulturminnene i området; Geofysen og Florida. Bygg opptil 30 m høyde ville ført til en gjenbygging og hindret sikt til kulturminnene. Sikten fra Nygårdsgaten til Ulriken ville også bli hindret. I foreliggende planforslag avsluttes «høyhusaksen» før tunnelmunningen, og det er et godt og riktig grep. Et lett, grønt lokk vil kunne tilføre området grønne kvaliteter samt fungere som en støyskjerm rundt tunnelmunningen. Når det gjelder detaljer knyttet til bygging og bruk av et slikt lokk, må dette avklares nærmere gjennom tekniske planer og utomhusplan, blant annet i samarbeid med Statens vegvesen. Det er ikke knyttet rekkefølgekrav til bygging av lokket. Oppheving av deler av planen for Nygårdstangen, arealplan-id Som det fremgår av ovennevnte, oppheves deler av felt 9 i gjeldende reguleringsplan, slik dette fremkommer på vedlegg S. Naturmangfold Fagetaten kan ikke se at tiltak som følger av planforslaget vil være i konflikt med de interesser Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Planfremstilling Planmateriellet har noen feil og mangler, herunder reguleringstekniske utfordringer knyttet til vertikalnivåer. Plankartet må også detaljeres ytterligere, og forslaget til planbestemmelser må bearbeides før 2. gangs behandling. Vi har likevel valgt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn fordi det er viktig å få tilbakemeldinger på planforslagets mest sentrale tema. Side 8 av 9

9 Det legges til grunn at planforslaget gir tilstrekkelig grunnlag for naboer og høringsinstanser til å uttale seg til planforslaget. Konklusjon Fagetaten slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet og hovedgrepet i planforslaget. Vi har likevel noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Tidspunktet for rivning av inngangspartiet mellom Nygårdsgaten 112 og 114 Omfanget av utkragningen over planlagt byrom Manglende fordeling mellom arealformålene Parkeringsdekningen Planfremstillingen Dette er foreløpige vurderinger. Vår endelige anbefaling vil fremkomme av fagnotatet til endelig behandling (2. gangs behandling). Vedlegg: A. Plankart datert , dok.nr. 62 filnr. 3 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.nr.61 filnr. 8 C. Planbeskrivelse datert , dok.nr. 61 filnr. 9 D. Merknadsskjema sist datert , dok.nr. 50 filnr. 9 E. Illustrasjonsplan gateplan datert , dok.nr. 61 filnr. 10 F. Illustrasjonsplan takplan datert , dok.nr. 61 filnr. 11 G. Illustrasjonsplan fremtidig utvikling datert , dok.nr. 61 filnr. 15 H. Parkering plan U02 datert , dok.nr. 50 filnr. 12 I. Snitt og oppriss datert og , dok.nr. 61 filnr. 12,13 og 16 J. Fasader datert , dok.nr. 50 filnr. 15 K. Fasadeperspektiv datert , dok.nr. 50 filnr. 16 L. Perspektiv fotomontasje datert , dok.nr. 50 filnr. 17 M. Solstudie datert , dok.nr. 50 filnr. 18 og 19 N. KU forurenset grunn datert , dok.nr. 50 filnr. 20 O. KU luftkvalitetsvurdering datert , dok.nr. 50 filnr. 21 P. KU trafikkanalyse datert , dok.nr. 50 filnr. 22 Q. KU kulturmiljø datert , dok.nr. 50 filnr. 23 R. ROS-analyse revidert , dok.nr. 50 filnr. 24 S. Oppheving, deler av Nygårdstangen, arealplan-id datert , dok.nr. 63 filnr. 3 T. Notat avsjekk planprogram, dok.nr. 61 filnr. 14 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9