Fagnotat. BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten. REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /5 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /5 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: IMKA Dato: Fana, gnr. 41, bnr. 973, Hopsnesvegen 48, Reguleringsplan Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget SE-Arkitektur AS fremmer på vegne av Hopsnesveien 48 AS planforslag for et område på Hop i Fana bydel. Planforslaget fremmes for å kunne bygge et nytt kontorbygg som vil erstatte eksisterende bebyggelse på tomten gnr. 41, bnr Figur 1: Oversiktskart Figur 2: Skråfoto av planområdet Planområdet utgjør 2,3 daa og grenser til Hopsnesvegen mot øst og sør, en ubebygget tomt i nord (gnr. 41 bnr. 917), og en felles adkomstveg, fra Hopsnesvegen, med nabobebyggelse i vest (gnr.41, bnr.946 og gnr.41, bnr.916). Det legges i planforslaget til rette for et kontorbygg på 1949 m 2. Bygget er foreslått med 3 etasjer over parkeringskjeller, samt ca. 4 gjesteparkeringsplasser som overflateparkering ute. Utnyttelsesgraden er beregnet til % - BRA= 100 %, og maksimal byggehøyde er satt til kote +35,5. Planområdet ligger i rød støysone i KPA Side 1 av 10

2 Forhold til overordnet plan Eiendommen er i gjeldene reguleringsplan Fana. Del av gnr. 41, Hopsneset, fra 1987 (PlanID: ), regulert til bolig/kontor med maksimal utnyttelsesgrad: 0,15 av netto tomteareal. I kommunedelplan Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest (NHNN), vedtatt i 2001 er eiendommen regulert som bolig/næring med 30 % BYA. Figur 3: Planområdet i gjeldende reguleringsplan Figur 4: Planområdet i gjeldende kommunedelplan Forslag til ny KPA 2016 Forslag til ny kommuneplan (KPA 2016) er en revisjon av gjeldene arealdel, og skal bestemme hvilke hensyn som skal vektlegges ved byutvikling og arealbruk i kommunen. Forslag til ny kommuneplan er sendt over til byrådet i juni 2017 for vurdering før utleggelse til offentlig høring. Planområdet er vist som sone 4 - øvrig byggesone i forslag til ny KPA I forslag til bestemmelser og retningslinjer for ny KPA 2016 står det i bestemmelse 25.5 at i den øvrige byggesonen tillates det ikke vesentlig nybygging. Områdene vist som sone 4 skal i hovedsak opprettholdes med uendret utnyttelse, og med bolig som prioritert formål. Grad av utnytting for ny bebyggelse skal være maks. % - BRA = 40 %. Mindre næringsvirksomheter som ikke medfører støy, forurensing, trafikkbelastning eller andre ulemper for omgivelsene kan tillates. Det tillates ikke nyetablering for tiltak med høy arbeidsplass- eller besøksintensitet. Tidligere saker/planprosess Det har vært fremmet byggesøknader og søknad om mindre reguleringsendring tidligere vedrørende samme eiendom/planområde. I forslag til mindre endring av reguleringsplan (saksnr: ) vurderte byråden at det var ønskelig med en bearbeiding av planforslaget for å sikre infrastruktur, plassering av bygg og bygningsvolum. Byrådet valgte å ikke vedta forslag til mindre endring og at endring av gjeldende plan måtte gjennomgå en ordinær reguleringsprosess (Byrådssak 1302/16). Den mindre reguleringsendringen (saksnr: ) ble varslet som en ordinær detaljregulering ved oppstart av planarbeid , men mulighet for at plansaken kunne behandles som en mindre reguleringsendring. Til denne varslingen kom det 5 uttalelser, alle fra offentlige instanser. Disse uttalelsene følger foreliggende planforslag, da det ikke er blitt gjort en ny varsling om oppstart. Foreliggende planforslag er en videreføring av forslag til mindre endring, med en ordinær reguleringsprosess og med samme planavgrensning. Side 2 av 10

3 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg til hovedformålet kontor og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Utnyttelsesgrad og byggehøyder Fagetaten slutter seg til det foreslåtte formålet kontor. Planområdet ligger i rød støysone og formålet vurderes derfor som egnet. Fagetaten anser at et nytt bygg på eiendommen vil tilføre noe positivt i området ettersom det vil kunne fungere som en støyskjerm for boligene vest for planområdet. Fagetaten har likevel noen kommentarer til de foreslåtte byggehøydene og volum. I planforslaget foreslås det et nytt kontorbygg på 3 etasjer over en parkeringskjeller. Den maksimale byggehøyden er satt til kote + 35,5 og det er lagt opp til en utnyttelsesgrad på % - BRA = 100 %. Det nye kontorbyggets bruksareal er beregnet til 1949 m 2, der 1387 m 2 utgjør kontorarealet og resterende 562 m 2 er avsatt til parkeringsanlegg. Det foreslåtte kontorbygget planlegges med en avlang form der bygget vil oppleves høyere mot Fritz C. Riebers veg enn mot stille side i vest. I østre del av planområdet er det en bratt utsprengt skjæring ned mot Hopsnesvegen. Planeringshøyden ved byggets hovedadkomst i vest er satt til kote +25.5, og innkjøring til parkeringskjeller i sør er satt til ca. kote Bygget foreslås noe nedtrappet i sør hvor det er planlagt å etablere en takterrasse med byggehøyde satt til kote + 33 (Figur 5). I foreliggende planforslag er kontorbyggets lengde ca. 38 meter. Figur 5: Fasadeoppriss fra øst Det er i dag en variert bebyggelse i området fra eneboliger til leilighetsbygg. Sør for planområdet ligger det to store boligbygg, og på østsiden av Hopskrysset ligger det flere større bolig- og kontorbygg eksponert på høydedrag. I planforslaget er det lagt opp til et vesentlig større bygg enn det eksisterende bygget på tomten. I forslagstillers planbeskrivelse (Vedlegg C) fremgår det at høyde og etasjeantall på foreslått bygg i planforslaget vil være Side 3 av 10

4 tilsvarende som for nabobygget i sør(gnr.41, bnr.986), se figur 5. Fagetaten vil påpeke at nabobygget i sør ligger lavere i terrenget og at et tilsvarende volum innenfor foreliggende planområde, på en eksponert kolle, vil tilsi at bygget kan bli eksponert og dominerende i terrenget (Figur 6 og 7). Figur 6: Høydeprofil som viser Fritz C Riebers veg, Hopesnesvegen og planområdet Planforslaget bærer preg av at det er et stort bygningsvolum som ønskes sett i forhold til tomtens størrelse og topografi. En helhetlig vurdering av planforslaget tilsier at byggets volum må reduseres for å sikre tilstrekkelig kvalitet både for prosjektet i seg selv og av hensynet til omgivelsene. Det vises til merknad fra byantikvaren om at ny bebyggelse må være i samsvar med stedskarakteren, spesielt med tanke på volum, høyde og karakter. Etter fagetatens vurdering vil et bedre terrengtilpasset bygg, med god arkitektonisk utforming og gode visuelle kvaliteter egne seg bedre på denne aktuelle eiendommen. God terrengtilpasning forutsetter at byggverket utformes og tilpasses terrenget både når det gjelder horisontal- og vertikalplanet. Det er ønskelig å redusere behovet for oppfylling, utgraving og oppbygging av forstøtningsmurer for å få til ønsket volum. Etter fagetatens vurdering er det riktig å redusere både høyden og lengden til bygget. For å sikre dette må plankartet oppdateres med byggegrenser mot nord og vest, og ny fastsetting av maksimal byggehøyde. Maksimal byggehøyde bør reduseres til kote Grad av utnytting må reduseres tilsvarende. Figur 7: Fotomontasje fugleperspektiv Side 4 av 10

5 Estetikk I forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B) er det sikret at bebyggelse innenfor planområdet skal utformes med gode arkitektoniske kvaliteter, at fasadematerialer som treverk, plater, mur og glass kan benyttes, samt bruk av store reflekterende flater bør unngås, jf. bestemmelse Etter fagetatens vurdering er bestemmelser om arkitektur, estetikk og kvalitet viktig. I planforslaget bør det legges vekt på bruk av naturmaterialer som mulig vil kunne få bygget til å virke mindre ruvende og mer tilpasset omgivelsene. Fagetaten presiserer kommuneplanens krav angående overnevnte tema om at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting, og utformes i samspill med omgivelsene gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk. Etter fagetatens vurdering er forslag til reguleringsbestemmelser om terrengbehandling, arkitektur, estetikk og kvalitet noe utydelig og må sikres bedre i reguleringsbestemmelsene. Planforslaget bør blant annet vurdere om det er mulig å opprettholde en viss grad av vegetasjon mellom nytt bygg og offentlig vegsystem. Dette kan være et grep for å redusere negativ fjernvirkning, samtidig som det er til fordel for ansatte som skal arbeide i kontorbygget. Figur 8: Fotomontasje fra nord Parkering I planforslaget er det lagt opp til at parkeringsdekning skal være i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune, P4 (5-15 parkeringsplasser for bil og 7 sykkelplasser pr. 1000m 2 BRA kontor). Hoveddelen av parkeringen er foreslått å være i parkeringskjeller, samt fire gjesteparkeringsplasser utendørs ved hovedinngangen. Sett i relasjon til planområdets nærhet til kollektivholdeplasser (ca meter fra planområdet) med relativt godt kollektivtilbud, samt nærliggende sykkelrute (gamle Vossebanetraseen) virker foreslått parkeringsdekning å være noe høy. Avstand til bybanestoppet på Hop er ca. 1.4 km. Etter fagetatens vurdering bør antall parkeringsplasser reduseres, der forslagsstiller bør ta utgangspunkt i parkeringsdekning P3 for bil (6 p-plasser pr. 1000m 2 ). Fagetaten viser til vedtatt prinsippsak om parkering i Bystyret i Bergen den (sak 23/17). Prinsippsaken legger føringer for ny KPA «pkt. 4. Kommuneplanens arealdel skal ha lavere krav til parkeringsdekning enn i dag...». Det bør i planforslaget tilrettelegges for biler med nullslippteknologi (el. biler mm.). jf. pkt. 6 i prinsippsak om parkering, og dette bør følges opp i reguleringsbestemmelser til planforslaget. Overflateparkering er ikke ønskelig, og planforslaget bør se på om gjesteparkeringsplassene kan inngå i parkeringskjeller. Side 5 av 10

6 Foreslått antall sykkelparkeringsplasser anses som tilfredsstillende. Det er sikret i forslag til reguleringsbestemmelsene (Vedlegg B) at ved etablering av et bygg med mer enn 20 ansatte skal det etableres garderobetilbud i tilknytning til sykkelparkeringen, jf I planforslaget er det lagt opp til at sykkelparkeringen kan plasseres enten i byggets parkeringskjeller eller i tilknytning til hovedinnganger. Fagetaten anbefaler at plassering av sykkelparkering vises på illustrasjonsplanen for å sikre at det er tilstrekkelig med areal, og at kvalitetskrav som følge av bestemmelse 15 om sykkelparkering i KPA 2010 kan oppfylles. Trafikkforhold/ Rekkefølgekrav Tidligere trafikketaten, nå bymiljøetaten, har uttalt at etablering av nytt kontorbygg vil kunne føre til en økning av trafikk på den kommunale vegen, Hopsnesvegen. Fagetaten har vurdert at foreslått parkeringsdekning bør reduseres, og dermed vil kontorbygget etter fagetatens syn ikke kunne generere urimelig mye trafikk. Fagetaten anser at den kommunale vegen til planområdet er akseptabel som kjøreveg, men at det mangler fortau på deler av vegstrekningen. Tidligere trafikketaten (bymiljøetaten) har i tillegg uttalt at det må stilles rekkefølgekrav om at utbygger påtar seg ansvar for opparbeidelse av fortau på strekning mellom Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen Fortauet er regulert i tilgrensende reguleringsplan for Hopshagen og Hopsgård (planid: ), se figur 9. I forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B) er det satt rekkefølgekrav om at fortau på strekningen fra Marmorneset og frem til avkjørsel til Hopsnesvegen skal være ferdigstilt før midlertidig brukstillatelse kan gis, jf. bestemmelse Fagetaten anser at etablering av overnevnte fortauer er viktig med tanke på trafikksikkerhet og for å tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter. Figur 9: Fortau på stekningen mellom Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen er regulert i tilgrensende plan (planid: ). Figur 10: Illustrasjonsplan Side 6 av 10

7 Fra Hopsnesvegen er det planlagt å bruke eksisterende adkomstveg(f_sv1), samt å opparbeide adkomst til parkeringskjeller for kontorbygget i sør. Deler av dette arealet er definert som annen offentlig veggrunn (Figur 10). I planforslaget er det lagt opp til at adkomstveg f_sv1 skal ha en bredde på totalt 4 meter hvor 3,5 meter er kjørebredde og 0,25 meter er vegskulder. Etter fagetatens vurdering må utbedring av f_sv1 sikres som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Terrenginngrep i forbindelse med utbedring av f_sv1 og etablering av adkomst til parkeringskjeller må utføres mest mulig skånsomt. Vegskjæringer og fyllinger skal beplantes eller behandles på en annen tilfredsstillende og tiltalende måte, hvilket må sikres i reguleringsbestemmelsene. Det må dokumenteres at nødvendig varelevering etter byggets behov kan gjennomføres uten å være til hinder eller fare for andre trafikanter, jf. bestemmelse 15 i KPA Byggegrenser mot offentlig veger Statens vegvesen har uttalt at det anbefales ikke at ny utbygging kommer nærmere rampen i Hopskrysset enn eksisterende bygning på eiendommen. Eksisterende bygning på eiendommer ligger ca meter fra senterlinjen for rampen i Hopskrysset. Byggegrensen foreslått i planforslaget ligger ca meter fra senterlinjen for rampen i Hopskrysset, og ca. 10 meter fra senterlinjen for Hopsnesvegen (Figur 10). Fagetaten avventer innspill fra vegmyndighetene til offentlig ettersyn angående avstand fra byggegrense til senterlinje for vegene. Avfallshåndtering I planforslaget er det lagt opp til felles avfallshåndtering med ulike spann for ulikt avfall. I forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B) er det sikret at det skal tilrettelegges for god avfallshåndtering innenfor byggeområdet, jf. bestemmelse Etter fagetatens vurdering bør det tilrettelegges for fremtidsrettede avfallsløsninger. Det stilles spørsmål ved trafikksikkerheten og snumulighetene ved foreslått renovasjonsløsning. Fagetaten ønsker tilbakemelding på forslått renovasjonsløsning gjennom offentlig ettersyn. Energiløsninger Planområdet ligger innenfor konsesjonsområdet for fjernvarme. BKK Varme AS har orientert om at det per i dag ikke er tilrettelagt for fjernvarme i området. Det foreligger ingen planer om å bygge nett i dette området og dette kan følgelig ikke leveres for denne eiendommen. Det er satt krav i forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B) om at kontorbygget skal etableres med fokus på effektive energiløsninger, jf. bestemmelse Det foreslås at endelig valg av energiløsning skal være klarlagt i byggesaken. Etter fagetatens vurdering bør intensjonen om fokus på effektiv og god energibruk sikres bedre i reguleringsbestemmelsene, og det bør prioriteres bruk av alternative og fornybare energikilder. Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering vil opparbeiding av fortau langs Hopsnesvegen ivareta interessene til barn og unge sett i en større sammenheng. Opparbeiding av fortauet er sikret i forslag til reguleringsbestemmelser (Vedlegg B), jf. bestemmelse Universell utforming Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for planleggingen, jf. bestemmelsene i TEK10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Side 7 av 10

8 Naturmangfold Planforslaget er vurdert opp mot Naturmangfoldloven Fagetaten finner vurderingen utarbeidet tilfredsstillende (Vedlegg U). Tiltakene som følger av planforslaget, ser ikke ut til å komme i konflikt med de interessene Naturmangfoldloven er ment å ivareta. Planfremstilling Utarbeidet planmateriale gir grunnlag for medvirkning, beslutningstaking og for tolkning av vedtatt plan. Planmaterialet skal gi en nøyaktig og god fremstilling av planforslaget, og hvordan det endrer planområdet og påvirker omgivelsene. Fagetaten ser at noe av planmaterialet inneholder noen små mangler, dette må rettes før 2. gangs behandling slik at det gis en tydelig fremstilling av planforslaget. Endringer i reguleringsbestemmelsene må også påregnes før 2. gangs behandling. Fagetaten har likevel valgt å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn nå for å få en rask planavklaring. I denne vurderingen har fagetaten lagt til grunn at planleveransen gir tilstrekkelig grunnlag for naboer og høringsinstanser til å uttale seg til planforslaget. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet (kontor) og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har noen merknader til foreliggende planforslag. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: - Byggets høyde og lengde må reduseres, og bygget må bedre tilpasses terreng og omgivelser. - Maksimal byggehøyde må reduseres til kote Plankartet må oppdateres med byggegrenser mot nord og vest, og ny høydefastsetting. Grad av utnytting må reduseres tilsvarende. - Reguleringsbestemmelser om terrengbehandling, arkitektur, estetikk og kvalitet må sikres bedre i reguleringsbestemmelsene. - Planforslaget bør vurdere om det er mulig å oppretthold en viss grad av vegetasjon mellom nytt bygg og offentlig vegsystem. - Parkeringsdekning for bil må reduseres til 6 p-plasser pr. 1000m 2 (P3). - Planforslaget må tilrettelegge for biler med nullslippteknologi (el. biler mm.). - Overflateparkering er ikke ønskelig og bør utgå. Gjesteparkeringsplassene skal inngå i parkeringskjeller. - Plassering av sykkelparkering bør vises på illustrasjonsplan for å sikre at det er tilstrekkelig med areal, og at kvalitetskrav som følge av bestemmelser for sykkelparkering i KPA 2010 kan oppfylles. - Utbedring av f_sv1 må sikres som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Vegskjæringer og fyllinger skal beplantes eller behandles på en annen tiltalende måte, hvilket bør sikres i reguleringsbestemmelsene. - Det må dokumenteres at nødvendig varelevering etter byggets behov kan gjennomføres uten å være til hinder eller fare for andre trafikanter, jf. bestemmelse 15 KPA Det bør tilrettelegges for fremtidsrettede avfallsløsninger. - Intensjonen om fokus på effektiv og god energibruk bør sikres i reguleringsbestemmelsene, og det bør helst prioriteres bruk av alternative og fornybare energikilder. - Planmateriale må oppdateres jf. planfremstilling. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 10

9 Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Fana, Gnr. 41, Bnr. 973, Hopsnesvegen 48, Reguleringsplan Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato reguleringsbestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Byggets høyde og lengde må reduseres, og bygget må bedre tilpasses terreng og omgivelser. Maksimal byggehøyde må reduseres til kote Plankartet må oppdateres med byggegrenser mot nord og vest, og ny høydefastsetting. Grad av utnytting må reduseres tilsvarende. Reguleringsbestemmelser om terrengbehandling, arkitektur, estetikk og kvalitet må sikres bedre i reguleringsbestemmelsene. Parkeringsdekning for bil må reduseres til 6 p-plasser pr. 1000m 2 (P3). Planforslaget må tilrettelegge for biler med nullslippteknologi (el. biler mm.). Gjesteparkeringsplasser må inngå i parkeringskjeller. Utbedring av f_sv1 må sikres som rekkefølgekrav i reguleringsbestemmelsene. Planmaterialet må oppdateres jf. planfremstilling. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Gudrun Søreng for Petter Wiberg - avdelingssjef Petter Wiberg for Mette Svanes etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 9 av 10

10 Vedlegg: Dokument Dato (sist endret) A Plankart B Reguleringsbestemmelser C Forslagsstillers planbeskrivelse D Merknadsskjema og merknadskart E Illustrasjonsplan F Snitt G Fasadeoppriss H Sol skygge illustrasjoner I Fotomontasjer J Illustrasjon fra sørvest K Grad av utnytting L Kulturminneregistrering M Rivningsdokumentasjon N Massebalanse O Lengde- og tverrprofiler P Støyrapport Q Rapport luftforurensning R Trafikkanalyse S Rapport geolog T ROS-analyse U Naturmangfold V VA-rammeplan Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Side 10 av 10