REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /49 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /49 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: HAFO Dato: FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN BERGENHUS, GNR. 168 BNR. 377 MFL., SANDVIKSBODENE AREALPLAN-ID Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Sandviksboder 78 AS planforslag for et område i Sandviken. Planområdet på bakkeplan utgjør ca. 17 daa og under bakken ca. 22 daa. Skråfoto, byggeområde og fjellhall Oversiktskart Planområdet på bakkeplan omfatter Lerøy Seafood Group ASA sine tidligere eiendommer i Sandviken, regulert til næringsformål i plan vedtatt i Ny eier ønsker å omregulere eiendommene til boligformål. Eksisterende næringsbebyggelse er revet. I byggeområdet er det planlagt fem boligblokker (ca. 90 boenheter) i fire til fem etasjer. Samlet utnyttelsesgrad for byggeområdet er oppgitt til BRA=8000 m 2. I planforslaget legges det til rette for felles uteoppholdsareal på bakkeplan og offentlig tilkomst til sjøfronten via planlagt gatetun (o_sgt1). Fjellanlegget utgjør et større parkeringsanlegg (ca. 400 plasser) under Strandens grend med innkjøring fra Måseskjærveien. I tillegg er det vist tre gang-/heistilkomster. Deler av Den Trondhjemske Postvei med tilliggende grøntarealer inngår også i planområdet. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Side 1 av 9

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålene bolig og parkeringsanlegg i fjell samt hovedgrepet i planforslaget, men har kommentarer til både innholdet og fremstillingen, jf. nedenfor. Tidligere behandling Det ble i 2016 fremmet et planforslag for samme område (bakkeplan). Dette forslaget ble oversendt byrådsavdelingen for politisk 1. gangs behandling med negativ innstilling fra fagetaten. Forslagsstiller trakk planforslaget før politisk behandling. Nytt revidert planforslag fremmes nå til ny 1. gangs behandling. Helhetlig planlegging Fagetaten har tidligere, i forbindelse med Lerøys planer om etablering av næring på tomten, fremført behovet for en felles regulering med nabotomten (Elsesro brygge). Tomtene utgjør ett samlet potensial og innehar flere like problemstillinger og burde således inngått i en felles plan. Elsesro brygge er nå ferdig utbygget med 80 nye boenheter. Foreliggende planarbeid må således sees i sammenheng med dette prosjektet, herunder vurdere utnyttelsesgrad, byggehøyder, tilgang til sjøfronten og forbindelseslinjer samlet for disse to områdene. Det må i denne sammenheng bemerkes at det er samme eiendomsutvikler på begge tomtene. Fagetaten vil også ta den pågående reguleringen av Lehmkuhlboden (også samme eiendomsutvikler), arealplan-id og Ditlefsengen, arealplan-id med i vurderingen når det gjelder områdeutviklingen i Sandviken. Her planlegges til sammen flere hundre nye boenheter. Oversiktskart Kulturmiljøet Kulturmiljøet i Sandviken har en meget høy verneverdi. Her finnes kulturminner av både nasjonal og lokal verdi; Reperbanekvartalet, sjøbodene, hopene, Den Trondhjemske Postvei, Strandens grend, lyststedet Måseskjæret samt Gamle Bergen museum. Hele området inngår i en større hensynssone for bevaring av kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. Dette legger klare føringer for planarbeidet. I dette området ligger det i utgangspunktet også forholdsvis store utbyggingspotensialer. Side 2 av 9

3 For å kunne ivareta disse verdiene vurderer fagetaten det som viktig med høy kvalitet på stedsutvikling og arkitektur, samt at byggehøyder og volum holdes på et forholdsvis lavt nivå. Det er også viktig at trafikkbelastningen i området ikke blir for stor. Videre vil etablering av offentlige uterom, siktakser, bedre tilrettelegging av gang- og sykkeltrafikken samt offentlig tilgang til sjøfronten være gode tiltak for å ivareta og synliggjøre kulturhistorien i Sandviken. Hensynet til kulturmiljøet er særskilt påpekt fra byantikvaren og Hordaland fylkeskommune. Utnyttelsesgrad, byggehøyder og arkitektur Planområdet ligger innenfor byfortettingssonen i forslaget til revisjon av kommuneplanens arealdel (KPA 2018). I forslaget til bestemmelser for KPA 2018, sist revidert 13.03,19, fremkommer blant annet følgende punkter knyttet til byggehøyde og utnyttelsesgrad: I gjeldende kommunedelplan, KDP Sandviken Fjellsiden nord, fremkommer det at byggehøydene nedenfor Strandens grend ikke bør overstige fire etasjer. Byrådet har gjennom byrådssak 1245/18 av og ved behandlingen av KPA 2018 gitt klare føringer for byutviklingen i Bergen. Stikkord her er blant annet gåbyen, menneskelig skala, stedsidentitet, godt bomiljø, barn og unges interesser, tilgang til sjøfronten, nyskapende arkitektur av høy kvalitet og ivaretakelse av kulturmiljø. Prinsippet skal være kvalitet fremfor tetthet. Med henvisning til at foreliggende planforslag er en omregulering fra næring til bolig samt kravet om høyere kvalitet i byutviklingen, er det kommunisert til forslagsstiller at det må forventes en vesentlig reduksjon i utnyttelsesgrad og byggehøyder i forhold til gjeldende plan fra I foreliggende planforslag er den totale utnyttelsesgraden oppgitt til BRA=8000 m 2. Planlagt bebyggelse er oppdelt i fem volumer som varierer fra fire til fem etasjer med byggehøyder opp mot 20 m. Antall boenheter er oppgitt til ca. 90. Etter fagetatens vurdering viser foreliggende planforslag en bedre løsning enn tidligere versjoner. Konseptet «hulter til bulter» kan fungere og inneholder flere gode elementer som må tas med videre, blant annet bebyggelsesstrukturen, arkitekturen med varierte fasader og møneforskyvninger, forhagene, forbindelseslinjene og hopene. Med henvisning til de overordnede føringene, herunder en særlig vekt på stedstilpasning, må prosjektet bearbeides videre og viktige detaljer må sikres i plankartet og bestemmelsene. Etter fagetatens vurdering tilsier dette noe nedskalering, sikring av tilstrekkelig åpenhet i bebyggelsesstrukturen samt riktig material- og fargebruk. Dette kan for eksempel oppnås gjennom følgende endringer: Bygg 3 trappes ned i nordvest Bygg 4 trappes ned mot sørvest Bygg 5 endres fra fire til tre etasjer Side 3 av 9

4 Avstandene mellom byggene og aktuelle siktlinjer sikres Alle byggene, unntatt byggene som henvender som mot Elsesro brygge, utføres med trekledning Fargebruken avstemmes mot Holmefjordboden og Strandens grend Utsnitt av illustrasjonsplanen Etter fagetatens vurdering vil ovennevnte forslag til endringer gi et bedre stedstilpasset prosjekt i en mer menneskelig skala og bedre oppholdskvaliteter i gårdsrommet (sol og lys). I denne forbindelsen kan det nevnes at selv sentralt i Oslo, Bjørvika, planlegges det bygg i sjøfronten på tre til fire etasjer. Adkomst og parkering Det foreslåtte parkeringsanlegget (ca. 400 plasser) under Strandens grend utgjør en vesentlig og viktig del av planforslaget. Kjøreadkomsten til anlegget blir fra Gjensidigekrysset, via Sandviksveien, Måseskjærveien og inn i fjellanlegget (SKF). I tillegg viser planforslaget tre gang-/heistilkomster (BAS1-3). Forslagsstiller legger til grunn følgende fremtidig bruk av parkeringsanlegget: Brukere Antall p- plasser Planområdet 64 Lehmkuhlboden, arealplan-id , pågående planarbeid 180 Ditlefsengen, arealplan-id , pågående planarbeid 40 Lehmkuhlboden, planlagt igjenoppbygging (arbeidsplasser) 21 Marine Harvest (arbeidsplasser) 100 Elsesro brygge (gjester) 20 Strandens grend 30 Generell gjesteparkering for området 20 SAMLET 475 Reduksjonsfaktor for samtidig bruk 75 TOTALT 400 Fagetaten er i utgangspunktet positiv til forslaget om parkering i fjell, men her er flere forhold som krever nærmere avklaringer. Hva er den riktige dimensjoneringen av et slikt anlegget? 400 parkeringsplasser totalt virker mye. Fagetaten stiller også spørsmål om behovet for 100 plasser for Marin Harvest sin eksisterende virksomhet. Selv om trafikkanalysen viser Side 4 av 9

5 at et ombygd Gjensidigekryss har tilstrekkelig kapasitet, og at trafikken ikke vil belaste postveien, må konsekvensene for kulturmiljøet knyttet til Reperbanekvartalet, sjøbodene og Lysthuset Måseskjæret vurderes nærmere. Hvorvidt kjøreadkomsten og gang-/heistilkomstene er riktig plassert, er et annet spørsmål. Plasseringen av kjøreadkomsten må blant annet sees i sammenheng med de pågående planarbeidene for Lehmkuhlboden og Ditlefsengen slik at kjøreadkomsten ikke binder opp eller vanskeliggjør gode løsninger i disse planene. Når det gjelder gang-/heistilkomstene, må både antall og plasseringer vurderes nærmere. De viste plasseringene gjør inngrep i arealene langs postveien. Kan anlegget kobles på en fremtidig utvikling av Glass Knag-eiendommen (168/94)? Er det teknisk og praktisk mulig å koble anlegget til Elsesro brygge sitt eksisterende parkeringsanlegg (60 plasser) og således gjøre postvegen «bilfri»? Er det mulig eller interesse for å integrere et beboeranlegg for Strandens grend i anlegget? Kan eller bør anlegget også betjene Gamle Bergen museum? I forbindelse med oppstart av planarbeidet for bybanen til Åsane er det kommet innspill fra forslagsstillerne for Sandviksbodene og Lehmkuhlboden på løsninger som skisserer direkte tilkomst til fjellanlegget fra Amalie Skrams, via rampe og tunell. En slik løsningen vil kunne føre til redusert trafikk og stenging av Gjensidigekrysset. Alternativet bør vurderes nærmere. Det må da blant annet dokumenteres at foreliggende planforslag ikke er til hinder eller vil vanskeliggjøre en eventuell slik løsning. Ovennevnte representerer flere interessante spørsmål som fagetaten ønsker synspunkter på gjennom det offentlige ettersynet. Utstrekning fjellhall med tilkomster Sjøfronten Sjøfronten i Sandviken er under transformasjon. Store områder er under planlegging til boligformål. I disse prosessene er det viktig med et overordnet blikk for å sikre allmennhetens tilgang til sjøfronten. For å ivareta dette har Bergen kommune startet arbeidet med en sjøfrontstrategi for sentrale deler av Bergen. Her vil flere forhold knyttet til sjøfronten bli gjennomgått med tanke på å sikre og legge til rette for allmennhetens tilgang til sjøfronten. I foreliggende planforslag er dette formelt sikret gjennom regulering av gatetunet o_sgt1 (offentlig eierform). Arealet blir en forlengelse av det offentlige gatetunet i reguleringsplanen for Elsesro brygge og vil kunne forsterke virkningen av Elsesro hopen. Ved å legge til rette for en broforbindelse over hopen (o_sgt2) knyttes gatetunet sammen med den offentlige gangvegen og reketrappen på Elsesro brygge. Side 5 av 9

6 I tillegg til arealene med offentlig eierform vil i praksis også gårdsrommet og gangvegene gjennom disse være tilgjengelige for allmennheten. Deler av sjøfronten langs den planlagte bebyggelsen vil imidlertid bli privatisert. Minst mulig privatisering av sjøfronten er et overordnet mål. Dette tilsier imidlertid ikke en sammenhengende offentlig strandpromenade langs sjøfronten og da særlig ikke i Sandviken der det historisk har stått bygg ut i sjøen. Fagetaten ønsker tilbakemelding på løsningen knyttet til sjøfronten. Offentlig gatetun/gangforbindelser (lilla) i sjøfronten, planområdet og Elsesro brygge Leke- og uteoppholdsarealer, leilighetsfordeling I planforslaget legges det til grunn følgende fordeling av uteoppholdsarealer; i gårdsrommet (fellesareal), gatetunet (offentlig) og friområdet (offentlig) langs postveien regulert i gjeldende plan. Selv om løsningen i utgangspunktet tilfredsstiller kravene i KPA 2018, vurderer fagetaten det slik at en senkning av byggehøyden mot sjøen (bygg 5), jf. kommentarer gitt ovenfor, vil gi bedre oppholdskvalitetene i gårdsrommet (sol og lys) og bedre forholdene for husrekken langs postveien. Dette er viktig med tanke på å legge til rette for barnefamilier, herunder gode forhager. Skjerming av 1. etasjene er også en viktig detalj som må sikres. I KPA 2018 er det satt krav til varierte boligstørrelser, herunder spesiell vekt på tilrettelegging for familieboliger. Side 6 av 9

7 Det er et overordnet mål å legge til rette for sammensatte bomiljø med varierte boligstørrelser. Ovennevnte må følges opp i planforslaget. Renovasjon Fagetaten vurderer det som positivt at forslagsstiller ønsker å legge rør til bossug i fjellhallen for en mulig fremtidig påkobling til et sentral bossnett. En slik løsning vil kunne spare postveien for trafikk med bossbil. I planforslaget er det imidlertid foreslått en konkret løsning med bunntømte kontainere (betjenes med kranbil) plassert på gatetunet. Fagetaten er negativ til en slik løsning som både vil beslaglegge arealer på gatetunet og være til ulempe for den nærmeste bebyggelsen. Her må det vurderes fellesløsninger med Elsesro brygge, for eksempel mobilt bossug. Rekkefølgekrav Rekkefølgekravene knyttet til utbedring og ombygging av Gjensidigekrysset og Sandviksveien er videreført fra gjeldende plan. I tillegg er det foreslått følgende bestemmelse i 3.2.1: Gangbro o_sgt2 skal bygges før det gis brukstillatelse for tiltak innenfor feltene BBB1-BBB4. Kravet gjelder under forutsetning av kommunen erverver nødvendig areal til formålet innen 2 år etter at denne planen er vedtatt. Krav til bygging av gangbro bortfaller dersom nødvendig areal ikke er ervervet innen 2 år. Fagetaten kan ikke støtte en bestemmelse med et slikt vilkår. Gangbroen er en viktig forbindelse som må etableres før brukstillatelse. Bygge- og anleggstrafikk, massehåndtering Det fremgår av planbeskrivelsen at etablering av den planlagte fjellhallen med adkomster vil kreve et masseuttak på ca m 3 (tilsvarende 6000 lastebillass). Hvordan disse massene skal transporteres og hvor de skal deponeres må utredes nærmere, sett i forhold til eventuelle ulemper for nærmiljøet og kulturmiljøet. Når det gjelder selve boligutbyggingen, legger forslagsstiller til grunn at bygge- og anleggstrafikken skal nytte postveien. Denne ble også brukt i forbindelse med utbyggingen av Elsesro brygg. Det har imidlertid i ettertid fremkommet mulige skader på postveien som følge av bygge- og anleggstrafikken. Det må således utredes nærmere hvordan kulturminnet skal sikres mot skader, herunder utrede alternative transportmåter. Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering kan forholdet til barn og unge bedres ved å legge til rette for familieleiligheter samt øke oppholdskvaliteten i gårdsrommet, mer sol og lys. Side 7 av 9

8 Fagetaten legger til grunn at behovet for barnehagetomt sikres i planarbeidet for Lehmkuhlboden. Planmateriellet For å kunne legge til rette for høy kvalitet i det fremtidige byggeprosjektet, er det etter fagetatens vurdering nødvendig å detaljere plankartet ytterligere samt bearbeide bestemmelsene. Dette må gjøres før videre planbehandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålene bolig og parkeringsanlegg i fjell samt hovedgrepet i planforslaget. Her er flere gode forhold ivaretatt, blant annet bebyggelsesstrukturen, arkitekturen med varierte fasader og møneforskyvninger, forhagene, forbindelseslinjene og hopene. Foreliggende planforslag representerer imidlertid ikke fullt ut et omforent forslag og det er behov for ytterligere avklaringer, jf. fagetatens kommentarer overfor. Etter fagetatens vurdering er det imidlertid riktig å legge forslaget ut til offentlig ettersyn for å få innspill til videre bearbeiding av forslaget. Aktuelle punkt for bearbeiding og avklaring: Nedskalering Sikre material- og fargebruk, herunder bruk av tre Sikre siktlinjer Diverse avklaringer knyttet til parkeringsanlegget i fjell Renovasjon Bygge- og anleggstrafikk, massehåndtering Plankart og bestemmelser må revideres Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, gnr. 168 bnr. 377 mfl., Sandviksbodene. Arealplan-ID Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Planforslaget må bearbeides videre i henhold til punktene angitt under avsnittet Konklusjon. Side 8 av 9

9 PLAN- OG BYGNINGSETATEN Petter Wiberg - avdelingsleder Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Vedlegg: A. Plankart datert , dok.nr. 45 filnr. 8 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.nr. 45 filnr. 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert , dok.nr. 45 filnr. 5 D. Merknadsskjema datert , dok.nr. 41 filnr. 2 E. Illustrasjonsplan datert , dok.nr. 45 filnr. 10 F. Snitt, dok.nr. 45 filnr. 9 G. 3D-illustrasjoner, dok.nr. 43 filnr. 2 H. Solstudier, dok.nr. 43 filnr. 14 I. MUA sol vårjevndøgn, dok.nr. 43 filnr. 11 J. Illustrasjon fjellhall og adkomster, dok.nr. 43 filnr. 3 K. Lengdesnitt fjellhall datert , dok.nr. 46 filnr. 2 L. Parkeringsanlegg brannstrategi datert , dok.nr. 25 filnr. 13 M. Geologiske forhold datert , dok.nr. 25 filnr. 4 N. Stedsanalyse, dok.nr. 25 filnr. 23 O. Trafikknotat datert , dok.nr. 25 filnr. 24 P. Støyrapport datert , dok.nr. 25 filnr. 22 Q. VA-rammeplan datert , dok.nr. 25 filnr. 25 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se saksnr Kopi: Opus Bergen AS v/ heidi.lindebotten@opus.no Sandviksboder 78 AS v/ janhelge.olsen@profier.no Side 9 av 9