REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR PRIVATE PLANER Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /20 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HAFO Dato: BERGENHUS, GNR. 168 BNR. 91 MFL. SANDVIKSVEIEN 160. AREALPLAN-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Elsesro Brygge AS planforslag for et område sørøst for Gamle Bergen museum. Planområdet utgjør ca. 22,8 daa. Planområdet sett fra sør Oversiktskart Det er i dag lite drift på de aktuelle eiendommene; nedslitte bygninger med store volum. Med unntak av eneboligen på naboeiendommen viser planforslaget riving av all eksisterende bebyggelse. Ny planlagt bebyggelse er vist som 6 boligblokker (ca. 100 boenheter) i 4 til 6 etasjer. Maksimal utnyttelsesgrad er oppgitt til % - BRA=190 %. Uteoppholdsarealene er vist på bakken og som takterrasser. Adkomsten er vist fra Sandviksveien. Parkeringsanlegget skal plasseres under terreng. Eksisterende småbåthavn (ca. 120 plasser) videreføres i planforslaget. Planforslaget legger også til rette for en mulig utvidelse av gang- og sykkelvegen langs Åsaneveien. I tillegg er grøntbeltet langs Åsaneveien inntatt som vegetasjonsskjerm. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C.

2 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn, jf. dog under avsnittet Planfremstilling. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til de mest sentrale/aktuelle problemstillingene. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Adkomst Når det gjelder adkomst, har forslagsstiller utredet flere alternativer; tunnel fra Sandviken sykehus, ny veg parallelt med den Trondhjemske postvei (postveien) samt utbedring av postveien. Alle disse alternativene er imidlertid forkastet på grunn av for høye kostnader og på grunn av forholdet til postveien som kulturminne. Fagetaten slutter seg til denne konklusjonen. Nærværende planforslag baserer seg således på dagens tilkomst fra Gjensidigekrysset via Sandviksveien og frem til planområdet, totalt ca. 800 m, hvorav postveien utgjør ca. 450 m. Adkomstvegen er regulert i plan «Lerøyplanen», herunder hensynssone for postveien. Etter fagetatens vurdering er det viktig å holde biltrafikken på et forholdsvis lavt nivå både ut fra veikapasitet, trafikksikring og med bakgrunn i områdets store kulturminneverdier. I tillegg vektlegges det at postveien inngår som en del av bydelsruten for sykkel med potensial for videre utvikling til en viktig gjennomgående gang- og sykkelveg. Forannevnte gjelder også for en eventuell fortsatt bruk av planområdet til næringsformål. Den totale trafikkbelastningen på den aktuelle strekningen forbi Strandens grend utgjør i hovedsak: «Lerøyplanen»; planlagt ca. 500 arbeidsplasser og ca. 100 parkeringsplasser. Disse vil imidlertid kunne reduseres/fjernes dersom det etableres bybanestopp i nærheten og felles parkeringsanlegg innenfor eiendommene til Rolf Olsen Eiendom as og Sandviken Eiendom as, jf. intensjonsavtalen mellom Lerøy Seafoods Group ASA, Rolf Olsen Eiendom as og Sandviken Eiendom as Nærværende planforslag; planlagt ca. 100 boenheter og ca. 85 parkeringsplasser Eksisterende småbåthavn; ca. 120 båter Dersom bruk av eksisterende veg viser seg å være eneste realistiske løsning, må flere avbøtende tiltak vurderes. Forslagsstiller har selv foreslått redusert parkeringsdekning fra kommuneplanens krav på 1,2 til 0,8 plasser per 100 m² bruksareal. Etter fagetatens vurdering kan det, i dette spesielle tilfellet, vurderes en ytterligere reduksjon i parkeringsdekningen under forutsetning at det etableres bybanestopp i rimelig nærhet. I tillegg bør det vurderes om en andel av parkeringsplassene kan flyttes utenfor planområdet, slik at de ikke belaster postveien. Det vises da til inngått avtale om bygging av felles parkeringsanlegg innenfor eiendommene til Rolf Olsen Eiendom as og Sandviken Eiendom as, jf. intensjonsavtalen mellom Lerøy Seafoods Group ASA, Rolf Olsen Eiendom as og Sandviken Eiendom as. Et slikt anlegg vil ligge ca. 300 m sørøst for den planlagte bebyggelsen. Som det fremgår under etterfølgende avsnitt Kulturmiljøet og Gamle Bergen museum, vurderer fagetaten det slik at ca. 100 nye boenheter er for høy utnytting i dette området. En reduksjon i antall boenheter kan også begrunnes ut fra ikke tilfredsstillende adkomst. Hvorvidt det også er behov for lysregulering av det smaleste partiet, må vurderes nærmere. I tillegg er det i «Lerøyplanen» satt krav om fjerning av kantparkering på den aktuelle strekningen. Side 2 av 6

3 I forbindelse med planleggingen av bybanen til Åsane er det utredet et alternativ som krever ny biltunnel fra Sandviken sykehus til Rolf Olsen as sine eiendommer (Saltimport AS). En slik tunnel vil kunne åpne muligheten for å kople nærværende planområde til denne. Dette alternativet vil, etter fagetatens vurdering, bli vesentlig rimeligere enn tunnelløsningene som forslagsstiller har utredet. Dersom kostnadene fordeles på alle aktuelle aktører, vil dette kunne bli en interessant løsning som gir flere fordeler: Utbyggingspotensialet i denne delen av Sandviken vil få en vesentlig bedre adkomst Muligheter for høyere parkeringsdekning Åpner nye utviklingsmuligheter for Gamle Bergen museum Styrker postveien som gang- og sykkelveg Mindre trafikkbelastning på kulturmiljøet Alternativet bør utredes. Kulturmiljøet og Gamle Bergen museum Kulturmiljøet i Sandviken har en meget høy verneverdi. I nærområdet er dette blant annet representert ved Reperbanekvartalet, sjøbodene, hopene, postveien, Strandens grend, lyststedet Måseskjæret samt Gamle Bergen museum. I dette området ligger det også forholdsvis store utbyggingspotensialer. I tillegg til nærværende planforslag vises det blant annet til Lerøy Seafood Group asa (vedtatt reguleringsplan) og Rolf Olsen AS (planarbeid startet opp) sine eiendommer. Videre vil en fremtidig bybane til Åsane sannsynligvis få trasé gjennom området. Området har også potensial for å kunne utvikles til et viktig område i turistsammenheng, bl.a. gjennom istandsettelse/utvikling av Reperbanekvartalet (repslageri, håndverk, museum, kultur, servering m.m.) og videreutvikling av Gamle Bergen museum. Utfordringen i dette viktige kulturhistoriske området blir således å tilpasse ny bebyggelse og nye funksjoner til det gamle på en harmonisk måte, slik at de historiske bebyggelses- og kommunikasjonsstrukturene bevares og tydeliggjøres. For å kunne ivareta disse verdiene vurderer fagetaten det som viktig at nybygg får høy kvalitet på både arkitektonisk uttrykk og materialbruk, samt at byggehøyder og volum holdes på et forholdsvis lavt nivå. Det er også viktig at trafikkbelastningen i området ikke blir for stor. Videre vil etablering av offentlige plasser, bedre tilrettelegging for gang- og sykkeltrafikken, samt offentlig tilgang til sjøfronten, være gode tiltak for å ivareta og synliggjøre kulturhistorien i Sandviken. Vektlegging av kulturmiljøet fremkommer både i kommuneplanens arealdel, kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden nord samt i uttalelsene fra Hordaland fylkeskommune, byantikvaren og Gamle Bergen museum. Nærværende planforslag er ikke i direkte konflikt med kulturminnene i området (eksisterende bebyggelse i planområdet rives, begrenset kulturminneverdi). Etter fagetatens vurdering er det da særlig to forhold som får betydning for kulturmiljøet; forholdet til Gamle Bergen museum og trafikkbelastningen i området, herunder på postveien. Planområdet grenser i nord og vest til Gamle Bergen museum (arealplan-id ). I tillegg er området opp mot Åsaneveien vist som allmennyttig formål (museum) i kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden nord. Gamle Bergen museum er inne i en fase der videre utviklingsmuligheter vurderes. I følge museet er målet helårs drift med en vesentlig økning i antall besøkende. Det er blant annet planer om et nytt visningssenter samt utvikling av et maritimt miljø i sjøfronten. Side 3 av 6

4 Nærværende planforslag viser en bygningsmasse som er oppdelt i 6 volumer med varierende størrelser, høyder samt ulike møneretninger og takvinkler. Fasadene tar opp i seg elementer fra nærområdet. I tillegg vises åpning av 2 hoper samt deler av Storemølleelven. Alt dette er gode grep i forhold til kulturmiljøet. Planområdets beliggenhet, ved søndre adkomst til Gamle Bergen museum, stiller imidlertid krav til utbyggingen. Med henvisning til den utviklingen som er planlagt sør for Gamle Bergen museum (Reperbanekvartalet, bybanen m.m.) samt museets utviklingsplaner langs sjøfronten, er det grunn til å anta at søndre adkomst vil få en vesentlig større betydning i fremtiden. Nærværende planforslag har, etter fagetatens vurdering, ikke tatt tilstrekkelig hensyn til dette. Inngangen fra sør må markeres bedre (portal), være mer inviterende og åpen, herunder bedre siktforholdene til museet/masteboden. I tillegg må det legges til rette for en offentlig universell utformet adkomst til museets område ved sjøen. Det totale volumet på den foreslåtte boligbebyggelsen samt byggehøydene (17,25 m 25,75 m) må også vurderes nærmere, jf. kommuneplanens maksimale byggehøyde på 16 m i sjøfronten. For å kunne sikre ovennevnte må det, etter fagetatens vurdering, avsettes et areal for allmennyttig formål/ museumsvirksomhet. En løsning kan være at felt BBB2 (vist som fremtidig museumsareal i kommunedelplanen) omreguleres til boligformål mot at deler av felt BBB1 (bygg E) avsettes til museumsformål. Felt BBB2 (arealet opp mot Åsaneveien) Etter fagetatens vurdering er det flere forhold som må avklares før arealbruken for dette arealet kan fastlegges. For det første må det avklares hvorvidt arealet kan inngå i Gamle Bergen museum sine utviklingsplaner (arealet er vist som allmennyttig formål, museum, i kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden nord). Dernest må det sjekkes ut hvorvidt arealet er aktuelt i forbindelse med adkomst (universelt utformet) til et eventuelt fremtidig bybanestopp i Åsaneveien. Til slutt må det også avklares om arealet kan være aktuelt i forbindelse med eventuelle tunnelløsninger i området. Sjøfronten og småbåthavn Sandviken motorbåtforenings anlegg utenfor Gamle Bergen museum er under avvikling, og området skal utvikles til et maritimt miljø i tilknytning til museet (regulert til spesialområde bevaring). Småbåthavnen til Hui invest as (kommersiell utleiehavn med ca. 120 plasser) opprettholdes imidlertid i nærværende planforslag. Sjøfronten i Sandviken er i endring. Hvorvidt det da er riktig å videreføre eksisterende småbåthavn med dette omfanget, må utredes nærmere. Behovet for båtplasser må således vurderes opp mot annen bruk/verdi av sjøfronten. Herunder må forholdet til Gamle Bergen museums planer om et maritimt miljø avklares nærmere. Småbåthavnen til Hui invest as vil til en viss grad kunne vanskeliggjøre sjøtilkomsten til museumsområdet samt gi et uheldig visuelt bilde. Det må også bemerkes at det er registrert et automatisk fredet marinarkeologisk kulturminne i sjøen ved planområdet, og at det er potensial for ytterligere funn. Fagetaten stiller også spørsmål knyttet til tilkomst (postveien) og parkering for båthavnen. I henhold til kommuneplanens bestemmelser krever en båthavn av denne størrelse 60 parkeringsplasser. Hvorvidt båthavnen vil kreve et tilhørende anlegg/areal på land er det heller ikke redegjort for. Fagetaten stiller også spørsmål vedrørende adkomsten til flytebryggene og allmenhetens bruk av uteområdet (reketrappen), muligheter for bading samt det visuelle knyttet til sikring av anlegget (gjerder og porter). Et alternativ med et mindre felles småbåtanlegg for planområdet ville ikke fått de samme utfordringene. I henhold til kulturminnegrunnlaget for kommunedelplanen Sandviken - Fjellsiden nord skal en eventuell nybygging langs strandlinjen følge det tradisjonelle prinsippet der sjøbodene går rett i sjøen. Dette innebærer at det ikke bør anlegges promenader eller kaier mellom sjøkanten Side 4 av 6

5 og bygningene. Fagetaten er i utgangspunktet enig i prinsippet og anbefaler ikke en sammenhengende promenade langs hele strandlinjen i Sandviken. I nærværende planforslag er det imidlertid viktig å sikre offentligheten tilkomst ut til sjøfronten. Dette er ikke tilstrekkelig sikret i planforslaget. Uteoppholdsareal Det fremkommer av planmaterialet at planforslaget oppfyller kommuneplanens minimumskrav (25 m²/boenhet), herunder deler på takterrasse. I tillegg ligger planområdet gunstig til i forhold til offentlige utearealer, Gamle Bergen museum og byfjellene. Det kan imidlertid synes som om området har underdekning når det gjelder tilrettelagte anlegg (ballbane/større lekefelt). Dette må utredes nærmere. Rekkefølgekrav Det må påregnes rekkefølgekrav knyttet til blant annet tilfredsstillende barnehagedekning samt utbedring/ombygging av Gjensidigekrysset og Sandviksveien. Planfremstilling Plankartet og bestemmelsene inneholder feil/mangler og er således ikke i samsvar med kommunens kravspesifikasjon. Dette er forhold som må rettes opp før 2. gangs behandling. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig og hovedgrepet i planforslaget. Etaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Adkomst Forholdet til Gamle Bergen museum Bruken av sjøfronten; småbåthavn og offentlig tilkomst Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Bergenhus, gnr. 168 bnr. 91 mfl., Sandviksveien 160, arealplan-id , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal Side 5 av 6

6 seksjonsleder Vedlegg: A. Plankart datert dok.nr. 19 filnr. 7 B. Reguleringsbestemmelser datert dok.nr. 19 filnr. 3 C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert dok.nr. 19 filnr. 2 D. Illustrasjonsplan datert dok.nr. 19 filnr. 17 E. Merknadsskjema datert dok.nr. 19 filnr. 6 F. Fotomontasjer datert dok.nr. 19 filnr. 10 G. Kulturminnedokumentasjon datert dok.nr. 19 filnr. 11 H. Trafikknotat datert dok.nr. 19 filnr. 12 I. Trafikkutreding datert dok.nr. 19 filnr. 13 J. Støyutredning datert dok.nr. 19 filnr. 14 K. Naturmangfoldsvurdering datert dok.nr. 19 filnr. 15 L. Kostnader vegalternativer datert jan dok.nr. 19 filnr. 16 M. Stedsanalyse datert dok.nr. 19 filnr. 26 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi: Elsesro Brygge AS, c/o Profier AS, postboks 485, 1373 Asker Opus Bergen AS, Strandgaten 59, 5004 Bergen Side 6 av 6