BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer. Saksnr.: /164

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /164 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: HAFO BERGENHUS, GNR. 168 BNR. 377 og 379 MFL. SANDVIKSBODENE 78 C PLANID FORSLAG TIL REGULERINGSPLAN, MED KONSEKVENSUTREDNING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Artec Prosjekt Team as fremmer på vegne av Lerøy Seafood Group ASA planforslag for et område på ca. 30 daa i Sandviken, jf. kartutsnitt. Deler av planområdet sett fra sør Oversiktskart Planområdet omfatter i hovedsak Lerøy Seafood Group ASA sine eiendommer i Sandviken og eksisterende vegsystem; Sandviksveien, Måseskjærveien, samt eksisterende vegkryss (Gjensidigekrysset) og deler av fylkesveien. Forslagsstiller ønsker gjennom planarbeidet å legge til rette for nytt hovedkontor (ca. 500 arbeidsplasser), samt å bedre trafikkforholdene i området. Eksisterende næringsbebyggelse, ca m 2 i 2-5 etg., oppført i , står i dag delvis tom. Sandviksbodene 79 og 80 er tenkt revet og erstattet med nybygg, mens nr. 78 c skal rehabiliteres. Totalt vil nybygg og rehabiliterte bygg utgjøre ca m 2 med hovedformål kontor, samt industri/lager og parkering, i inntil 6 etg. Samlet utnyttelsesgrad for byggeområdene er oppgitt til ca. % - BRA=385 %. Parkering, iht. gjeldende norm, skal etableres i parkeringskjeller under bebyggelsen. I tillegg viser planforslaget bl.a. kai, sjøarealer, friområder, gatetun, torg og vegformål, herunder Gjensidigekrysset og Sandviksveien. Forlengelse av Måseskjærveien frem til Strandens grend inngår også i planforslaget. Vegstrekningen forbi Strandens grend (deler av Den Trondhjemske Postveg) foreslås regulert til spesialområde bevaring. For utfyllende opplysninger, vises til vedlegg (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende.

2 Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 20 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra fylkesmannen. Denne er nå trukket. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Byggehøydene og utnyttelsesgraden må reduseres Må ta mer hensyn til kulturmiljøet Trafikksituasjonen er ikke tilfredsstillende Forringelse av sol- og utsiktsforhold Må sikres offentlig tilgang til sjøfronten Tiltakene i sjø må reduseres Parkeringssituasjonen er ikke tilfredsstillende Kritisk til forlengelse av Måseskjærveien Begrenset høring Det er foretatt en begrenset høring ( ) som følge av endringer knyttet til Sandviksveien og Gjensidigekrysset, herunder utvidelser av planområdet. Det kom inn 4 private merknader og 6 uttalelser fra høringsinstanser (pr ). Fagetaten kan ikke se at det er fremkommet merknader til selve grunnlaget for den begrensede høringen, men det blir bl.a. pekt på at volum/byggehøyde fremdeles er for høyt, det stilles spørsmål ved behovet for Måseskjærveiens forlengelse og påpekes behovet for tilstrekkelig parkeringsplasser. Uttalelsene og merknadene til offentlig ettersyn og begrenset høring er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D og E. Endringer etter 1.gangs behandling og begrenset høring Alt planmateriell er oppdatert iht. endringene etter offentlig ettersyn og begrenset høring. Forslagsstiller har i hovedsak gjort følgende endringer: Byggehøydene er redusert (fra 7 til 6 etg. og fra 6 til 5 etg.) Utnyttelsesgraden er redusert Pir er tatt ut Kai endret fra felles til offentlig område Utvidelser av postveien er tatt ut Utvidelser av planområdet ved Gjensidigekrysset og langs Reperbanekvartalet Endringer i Gjensidigekrysset Bredere fortau langs Sandviksveien Torg langs Reperbanekvartalet Endringer i bestemmelsene, herunder rekkefølgekrav Fagetatens vurdering Fagetaten har ingen merknader til selve hovedformålet (kontor) i planforslaget. Lettere industri- og lagervirksomhet i underetasjen kan også aksepteres. Dette bygger opp om den funksjonsdelingen, næring i havneområdene og boligbebyggelse i skråningene, som har vært førende for utviklingen i Sandviken og som er i samsvar med kommunedelplanen. Fagetaten vil også vise til intensjonsavtalen som er inngått mellom Lerøy Seafood Group ASA, Rolf Olsen Eiendom AS og Sandviken Eiendom AS om utbygging, samarbeid og felles Side 2 av 9

3 tiltak. Denne fremstår som et positivt innspill i utviklingen av Sandviken, selv om fagetaten ikke kan slutte seg til alle prinsippene som fremkommer i avtalen. Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Kulturmiljøet Kulturmiljøet i Sandviken har en meget høy verneverdi, også i internasjonal sammenheng. Langs/i nærheten av planområdet er dette bl.a. representert ved Reperbanekvartalet, sjøbodene, Den Trondhjemske postveien, Strandens grend, lyststedet Måseskjæret samt Gamle Bergen museum. I dette området ligger det også forholdsvis store utbyggingspotensialer, bl.a. i foreliggende planforslag (Lerøy Seafood Group asa), samt i Rolf Olsen AS og Hui Invest as sine eiendommer. I tillegg vil en fremtidig bybane til Åsane sannsynligvis få trasé gjennom området å styrke tilgjengeligheten. Området har også potensial for å kunne utvikle seg til et viktig område i turistsammenheng, bl.a. gjennom istandsettelse/utvikling av Reperbanekvartalet (repslageri, håndverk, museum, kultur, servering m.m.) og eventuell videreutvikling av Gamle Bergen museum (fremtidig tilrettelegging ved sjøen og mulig endret hovedadkomst via Sandviksveien). Utfordringen i dette viktige kulturhistoriske området blir således å tilpasse ny bebyggelse og funksjoner til gammel på en harmonisk måte, slik at de historiske bebyggelses- og kommunikasjonsstrukturene bevares og tydeliggjøres. Dette blir særlig utfordrende når utbyggingen av området skjer gjennom private enkeltplaner og ikke som følge av en offentlig oppdatert kommunedelplan/områdeplan. Foreliggende plansak blir det første planforslaget som føres frem til endelig vedtak, og vil således kunne legge føringer for fremtidige planer i området. For å kunne ivareta de kulturhistoriske verdiene i området vurderer fagetaten det som viktig at byggehøyder og volum holdes på et forholdsvis lavt nivå. Tilsvarende gjelder også for trafikkbelastningen i området. Videre vil etablering av offentlige plasser, bedre tilrettelegging for myke trafikanter, samt offentlig tilgang til sjøfronten, være gode tiltak for å ivareta og synliggjøre kulturhistorien i Sandviken. Fagetatens konkrete forslag til endringer i planforslaget fremkommer under de enkelte temaavsnittene, jf. nedenfor. Side 3 av 9

4 Byggehøyder og utnyttelsesgrad Kommuneplanen, som er førende når det gjelder byggehøyder, angir en maksimal byggehøyde på 5 etg. samt en utnyttelsesgrad på % -BRA=200 %. I tillegg fremkommer det i kommunedelplan Sandviken - Fjellsiden nord at byggehøyden nedenfor Strandens grend skal være maks. 4 etasjer. Ovennevnte må så sammenholdes med de øvrige føringene i området. Nærområdet har bl.a. store kulturminneverdier, deler av adkomstveg (postveien) er bevaringsverdig med dårlig standard, og planområdet ligger i sjøfronten ved enden av en ca m lang blindveg. Ovennevnte tilsier en moderat utbygging. Det forholdet at byggehøydene som blir vedtatt i foreliggende plan, vil kunne danne presedens når det gjelder utbygging av naboeiendommene (Hui Invest as og Rolf Olsen as), må også vektlegges. Fagetaten er av den oppfatning at en utbygging i det aktuelle området i hovedsak må følge rammene i kommuneplanens arealdel hva angår byggehøyder. Det forholdet at det ikke finnes en oppdatert kommunedelplan/områdeplan, slik at hele utbyggingspotensialet i denne delen av Sandviken kunne sees i sammenheng, tilsier også at byggehøydene i overordnet plan bør holdes. Fortsatt vil det være potensial for store byggevolumer og aktivitet. Foreliggende planforslag angir tre bygg, ett eksisterende (5 etg.) og to nybygg (6 etg.) som lameller på et basisbygg. Utnyttelsesgraden for delområdene K/I/L 1-3 er oppgitt til hhv. 395 %, 410 % og 200 % -BRA. Samlet utnyttelsesgrad for området (inkl. kai og gatetun) er ca. 275 %. Både Hordaland fylkeskommune og byantikvaren peker i sine uttalelser til begrenset høring at byggehøyder/volum må reduseres ytterligere for å unngå for massive byggvolum. Med henvisning til ovennevnte vil fagetaten foreslå at 50 % av den planlagte bebyggelsen på 6 etg. reduseres til 5 etg. Hvorledes denne reduksjonen av byggehøyde skal utformes må vurderes nærmere i detaljprosjekteringen. Fagetaten er av den oppfatning at dette vil ivareta ønsket om variasjon i byggehøyden. Fagetaten vil videre anbefale at de planlagte lamellene reduseres i bredde. Dette vil bl.a. medføre bedre siktforhold for bakenforliggende bebyggelse, forsterke virkningen av enkeltstående lameller samt harmonere bedre med forslaget om redusert høyde. I illustrasjonsmateriellet er lamellene vist med 20 m bredde. Fagetaten foreslår en reduksjon til 17 m. Iht. diverse faglitteratur, herunder Byggforsk 340, prosjektrapport 2003, er dette en optimal bredde for kontorbygg utfra ulike kombinasjoner av kontorløsninger, samt arealeffektivitet. Side 4 av 9

5 Ovennevnte forslag til endringer vil føre til en reduksjon av utnyttelsesgraden, nærmere kommuneplanens begrensning. Illustrasjon av planlagt bebyggelse Trafikkforhold Vegnettet i området har ikke tilfredsstillende standard, sikkerhet og kapasitet. Krysset ved Gjensidigegården er overbelastet i rushperiodene, og trafikkavviklingen er til tider uoversiktlig og problematisk. En ytterligere utbygging vil således kunne forsterke trafikkproblemene i området. "Vegutredning Sandviken" fra juli 2005 angir et mulig nytt kryss nord for Reperbanen som avlastning for krysset ved Gjensidigegården. I ettertid er det imidlertid fremkommet stor skepsis til en slik løsning fra bl.a. Statens vegvesen. Fagetaten kan vanskelig se at det foreligger realistiske alternativer / tillegg til krysset ved Gjensidigegården. Eventuelle alternativer knyttet til større omlegginger av hovedvegsystemet / tunnelløsninger er sannsynligvis ikke realistiske i overskuelig fremtid. Slik fagetaten ser det, står en igjen med krysset ved Gjensidigegården som eneste tilkomst til denne delen av Sandviken. Kryssområdet ved Gjensidigegården blir således svært viktig. Løsningen med et oppgradert Gjensidigekryss har vært ute til offentlig ettersyn. Etter offentlig ettersyn er det, i samarbeid med Statens vegvesen, arbeidet videre med en ytterligere optimalisering av kryssområdet, samt linjeføringen og tverrsnittet til Sandviksveien fra krysset og frem til Måseskjærveien. Dette blir nå eneste kjøreadkomst til området og vil således fremstå som en "portal". Fagetaten er av den oppfatning at et slikt inngangsområde til et så spennende område med boliger, næring og store kulturminneverdier må få en vesentlig oppgradering, herunder bedre forhold for gående/syklende, samt kunne legge til rette for aktiviteter i Reperbanekvartalet. Arkitektkontoret Cubus har på oppdrag fra Rolf Olsen as (eier av Reperbanekvartalet) utarbeidet rapporten "Veisystemet forbi Reperbanekvartalet" (dok.nr. 126). Prinsippet om urbanisering av dette området er her tatt inn i det reviderte planforslaget. Foran Reperbanekvartalet blir det en "opphøyet" gangsone/torg og sjøsiden får brede fortau. NB! Det presiseres imidlertid at rapportens forslag om flytting av lyststedet Måseskjæret, ifbm. en eventuell fremføring av bybane nordover, ikke er vurdert og inngår ikke i nærværende planforslag. Side 5 av 9

6 Sandviksveien langs Reperbanekvartalet, illustrasjon av mulig fremtidig løsning (Arkitektgruppen Cubus) En full utnytting av hele utbyggingspotensialet i området vil kunne medføre en trafikkøkning som kan gi uønskete konsekvenser. Selv om det i foreliggende planforslag vises gode løsninger for et oppgradert vegsystem, er det etter fagetatens vurdering viktig å holde biltrafikken på et forholdsvis lavt nivå både utfra veikapasitet/trafikksikring og med bakgrunn i områdets store kulturminneverdier. Lav parkeringsdekning, økt tilrettelegging for gang- og sykkeltrafikken, eventuell båtrute, og ikke minst en mulig fremtidig bybane er viktige virkemidler i denne sammenhengen. Nærværende planforslag viser en dekning på 7 plasser pr m 2 BRA kontor (gjeldende norm for indre by) plassert i parkeringskjeller med muligheter for 50 % reduksjon når/dersom bybanestopp etableres i nærområdet. Med henvisning til ovennevnte vil fagetaten foreslå at parkeringsdekningen reduseres til 2 plasser pr m 2 (kommuneplanens forslag til ny norm for sentrum). Parkeringsplassene må plasseres i tilknytning til Måseskjærveien (senere i fellesanlegg sammen med fremtidige utbygginger og ev. for beboerne i Strandens grend). Fagetaten ser det som viktig at både parkeringsdekning og løsning etableres fra dag èn og ikke knyttes opp til når eventuell bybane er etablert i området. Således vil trafikkbelastningen i området kunne holdes på et akseptabelt nivå, herunder vil trafikken forbi Strandens grend kunne reduseres og den gamle bevaringsverdige postveien styrkes som gjennomgående veg/gangveg. Det må her bemerkes at intensjonen om et felles parkeringsanlegg innenfor eiendommene til Rolf Olsen Eiendom AS/Sandviken eiendom AS, samt skjerming av postveien, ligger inne som en premiss i den tidligere nevnte intensjonsavtalen mellom Lerøy Seafood Group ASA, Rolf Olsen Eiendom AS og Sandviken Eiendom AS. Med unntak av parkeringsdekning og -løsning, oppfatter fagetaten det slik at planforslaget viser tilfredsstillende løsninger på trafikkforholdene, jf. dog under etterfølgende avsnitt Skjerming av Reperbanen. Det må imidlertid presiseres at dersom den foreløpige skisserte løsningen for bybane mot Åsane legges til grunn, vil det bl.a. måtte gjøres store endringer i kryssområdet Sandviksveien - Måseskjærveien, samt videre langs Måseskjærveien. Etter fagetatens vurdering vil ikke foreliggende planforslag vanskeliggjøre arbeidet med en fremtidig bybane gjennom området. Skjerming av Reperbanen Reperbanen har meget høy vernestatus (fredet) og er en av hovedsatsingene for Riksantikvaren og Hordaland fylkeskommune i Bergen. Vernemyndighetene, Statens vegvesen og Rolf Olsen as (eier) har i noe tid arbeidet med forslag til løsninger som kan sikre kulturminnet mot skader fra biltrafikken i fylkesveien. Vegtrafikkens nærhet til østfasaden er i dag et problem i forhold til fukt, snøbrøyting, støv (problemer for brannvarslingsanlegg), vibrasjon m.m. Sandviksveiens tverrsnitt øst for Reperbanen inneholder i dag 2 kjørebaner med fortau og sykkelfelt på begge sider, totalt ca. 15 m. I forslag til løsninger på ovennevnte problemer er det bl.a. vurdert å senke Sandviksveien (ev. deler av vegen) ned til fundamentet Side 6 av 9

7 for Reperbanen (ca. 1 m), flytte kjørefeltene lengre bort fra fasaden, samt etablere ulike former for skjerm/vegetasjon m.m. Dette vil bl.a. kunne medføre at noen funksjoner (gangtrafikken og/eller sykkeltrafikken) må taes ut av tverrsnittet. De skisserte løsningene vil kunne påvirke detaljutformingen av Gjensidigekrysset, som er en del av det foreliggende planforslaget. Fagetaten er av den oppfatning at ovennevnte best kan løses gjennom en egen plansak, noe som også er foreslått som alternativ i uttalelsen fra Statens vegvesen. Denne bør eventuelt initieres av eier eller vernemyndighetene. Ovennevnte vil imidlertid også påvirke sluttføringen av nærværende plansak. Fagetaten vurderer det slik at dette kan håndteres ved at Gjensidigekrysset "flatereguleres" med krav om detaljplan/geometriplan før utbedring/ombygging av krysset (viste detaljering er kun en illustrasjon). Løsningen er drøftet med og akseptert av Statens veivesen og Hordaland fylkeskommune. Det er da ønskelig at prinsippene for en eventuell fremtidig løsning langs Reperbanens østside er klar før ombygging/utbedring av Gjensidigekrysset igangsettes slik at konsekvensene for Gjensidigekrysset kan vurderes. Det kan da eventuelt bli aktuelt med midlertidige løsninger i krysset. Når det gjelder Sandviksveien vest for Reperbanen, viser nærværende planforslag nye brede fortau/torg som eventuelt vil kunne overta dagens fortausfunksjon langs Reperbanens østside. Det kan imidlertid bli noe utfordrende å få til en god universell utforming av en gangforbindelse over en eventuell fremtidig bybanetunell (foreløpige skisser viser at en ev. bybane nordover skal gå i tunell under Reperbanen og vil avskjære Sandviksveien i krysset med Måseskjærveien). Nærværende planforslag legger ikke opp til egne sykkelfelt i Sandviksveien vest for Reperbanen. Det forutsettes således at hovedsykkelruten ligger på østsiden av Reperbanen. Med de endringene som nå er innarbeidet, vurderer fagetaten det slik at foreliggende planforslag ikke vil vanskeliggjøre en eventuell fremtidig løsning for skjerming av Reperbanens østside. Sjøfronten I forbindelse med offentlig ettersyn fremmet fylkesmannen innsigelse til planforslaget pga. mangelfull håndtering av det skjerpede strandsonevernet. I foreliggende planforslag er det gjort vesentlige endringer for å imøtekomme fylkesmannens innvendinger. Det omfattende kaianlegget er vesentlig redusert, og en pir på over 100 m er tatt ut av forslaget. I tillegg er byggehøydene redusert. Ovennevnte endringer har medført at innsigelsen er trukket. I henhold til kulturminnegrunnlaget for kommunedelplanen Sandviken - Fjellsiden nord skal en eventuell nybygging langs strandlinjen følge det tradisjonelle prinsippet der sjøbodene går rett i sjøen. Dette innebærer at det ikke bør anlegges promenader eller kaier mellom sjøkanten og bygningene. Fagetaten er i utgangspunktet enig i prinsippet og ønsker ikke en sammenhengende promenade langs hele strandlinjen i Sandviken. En eventuell promenade langs sjøsiden bør imidlertid kunne ha en variert beliggenhet, der også noen deler kan ligge på utsiden av bebyggelsen. Dette vil være positivt med tanke på offentlig adgang til sjøfronten. Skal det etableres en kaifront langs bebyggelsen i planområdet, må denne inngå i en offentlig gangforbindelse. Det bør derfor etableres en trappeforbindelse som tar opp høydeforskjellen og sikrer forbindelsen opp til postveien over arealet K/I/L 3 (parkeringsareal med industri i underetasjen). K/I/L 3 må endres til gatetun (offentlig). Alternativt bør hele kaianlegget taes ut av planforslaget. Med henvisning til at kaien er vist som offentlig, kan fagetaten ikke akseptere at adkomst fra sjøsiden er forbeholdt eierne (Lerøy Seafood Group ASA). Fagetaten er av den oppfatning at forslaget til bestemmelser ivaretar hensynet for næringsmessig bruk av kaien, selv om den delen av bestemmelsen som gir eier eksklusiv rett til adkomst fra sjøsiden fjernes. Side 7 av 9

8 Bestemmelser For å sikre at vegsystemet blir oppgradert før videre utbygging, er det inntatt bestemmelser om rekkefølgekrav. Som alternativ til at de aktuelle tiltakene skal være opparbeidet før igangsettingstillatelse, åpner bestemmelsene opp for at det er tilstrekkelig at tiltakene er "sikret opparbeidet". Med dette menes at tiltakshaver/grunneier må ha inngått en utbyggingsavtale med Bergen kommune og oppfylt sine forpliktelser til gjennomføring av rekkefølgekravet iht. avtalen. Tilsvarende bestemmelser vil bli tatt inn i alle kommende plansaker i området. Forlengelse av Måseskjærveien fram til Strandens grend inngår imidlertid ikke som et rekkefølgekrav. Fagetaten er nå av den oppfatning at denne forlengelsen kan utsettes og sees i sammenheng med reguleringen av Rolf Olsen AS sine eiendommer (planarbeid er kunngjort oppstartet), samt bybanereguleringen (planlagt oppstart vår 2011). Ovennevnte vil medføre at dagens veg (Sandviksveien, herunder deler av Den Trondhjemske Postveg) fortsatt vil utgjøre adkomsten til de aktuelle eiendommene frem til en fremtidig løsning har fått sin avklaring. Utbedring/ombygging av Gjensidigekrysset og Sandviksveien med tilhørende fortau og torg frem til krysset med Måseskjærveien kan iht. bestemmelsene inngå i en fremtidig utbyggingsavtale med Bergen kommune (arbeidet med utbyggingsavtalen er igangsatt). I foreliggende bestemmelser er det imidlertid ikke satt krav om at nevnte oppgradering av Sandviksveien skal være utført før utstedelse av midlertidig brukstillatelse. Fagetaten er av den oppfatning at dette er et viktig tiltak som må på plass i forbindelse med utbyggingen. Når det gjelder det foreslåtte gatetunet og trappen, samt kaien, er dette offentlige arealer som inngår i en "strandpromenade". Fagetaten er derfor av den oppfatning at også disse arealene må opparbeides som en del av den planlagte utbyggingen. Barn og unges interesser, universell utforming Selve byggeområdet er i dag et næringsområde og således ikke i bruk av barn og unge. Dagens grønne arealer (Bergen kommune er grunneier) er tatt inn i planforslaget som friområder. I tillegg vil opprusting og trafikksikring av vegsystemet, samt offentlig tilgang til sjøfronten, være positivt for barn og unge. Med henvisning til det totale utbyggingspotensialet (antall arbeidsplasser), vil det etter fagetatens vurdering være behov for å se nærmere på barnehagesituasjonen i området. Når det gjelder universell utforming, forutsettes det at prinsippet om universell utforming legges til grunn i hele planområdet. Konklusjon Fagetaten har ingen merknader til hovedformålet, kontor, samt de viste løsningene for vegsystemet. Men, som det fremkommer ovenfor, har fagetaten noen vesentlige merknader om byggehøyde, volum, parkering, offentlig ferdsel og rekkefølgekrav som det anbefales innarbeidet i planforslaget. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 (pbl 1985), jf (pbl 2008) Overgangsbestemmelser til plandelen, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: a. Bergenhus, gnr. 168 bnr. 377 og 379 mfl. Sandviksbodene 78c PlanID , vist på plankart sist datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert / revidert Planforslaget vedtas med følgende endringer: Side 8 av 9

9 a. Ny Byggehøyden i felt K/I/L 1 kan være inntil kote + 24,5 moh.(6 etg.) for maks. 50 % av bebyggelsen. For resten av feltet skal bebyggelsen ikke overstige kote + 20,6 moh.(5 etg.). Bebyggelsen skal oppføres som lameller med maks. bredde på 17 m og med 2 tversgående siktlinjer fra Sandviksveien. I siktlinjene kan det etableres mellombygg i glass i inntil 2 etasjer mot Sandviksveien. Utnyttelsesgraden reduseres tilsvarende. b og erstattes med følgende bestemmelse: Ny Det tillates maksimalt 2 parkeringsplasser pr m 2 BRA (kontor/industri/lager). Plassene skal plasseres utenfor planområdet slik at trafikken ikke belaster Den Trondhjemske Postvei, fortrinnsvis med adkomst fra Måseskjærveien. Videre må gis følgende tillegg (må være dokumentert før igangsettingstillatelse): Parkering iht , samt gangtilkomst til Sandviksveien i forlengelsen av Måseskjærveien, må være dokumentert ved tinglyst erklæring. c. Byggeområdet K/I/L 3 (parkering) må endres til gatetun (offentlig) med krav om utomhusplan og ferdigstillelse før midlertidig brukstillatelse for byggeområdene. d. Det må innarbeides en trappeforbindelse mellom kaien og foreslått gatetun med krav om opparbeidelse av kai og trapp før midlertidig brukstillatelse for byggeområdene. e. Følgende del av fjernes: Adkomst fra sjøen til kai er forbeholdt brukere av gnr. 168 bnr. 377 og 379. f. Det må innarbeides krav om utomhusplan for torget ved Reperbanekvartalet. g. Siste avsnitt i erstattes med følgende tekst: Alternativt kan tiltakene være sikret opparbeidet før det gies igangsettingstillatelse, men de må da være opparbeidet før det kan gies midlertidig brukstillatelse for tiltak innenfor feltene K/I/L 1 og 2. For tiltak nr. 2 er det tilstrekkelig at Sandviksveien og fortauet langs vestsiden er opparbeidet før det kan gies midlertidig brukstillatelse. 3. Plankart og bestemmelser rettes opp iht. ovennevnte før vedtaket kunngjøres. Vedlegg: ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder A. Plankart datert , dok.nr. 165, filnr. 3 B. Reguleringsbestemmelser datert , dok.nr. 155, filnr. 1 C. Forslagsstillers planbeskrivelse revidert , dok.nr. 163, filnr. 3 D. Oppsummering og kommentarer til merknader/uttalelser, begrenset høring, revidert , dok.nr. 163, filnr. 8 E. Oppsummering og kommentarer til merknader/uttalelser, offentlig ettersyn, datert , dok.nr. 163, filnr. 7 F. Illustrasjonsplan revidert , dok.nr. 122, filnr. 7 G. Snitt revidert , dok.nr. 163, filnr. 10 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9