BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /8 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA Laksevåg, Gnr 153, Bnr 1, Laksevåg verftsområde 2, Detaljreguleringsplan. Prinsippsak 1. Saken gjelder : Marin Eiendomsutvikling AS har fremmet ønske om å endre gjeldende reguleringsplan for Laksevåg/Bergenhus gnr.153 bnr.1 mfl. Laksevåg verftsområde, arealplan ID Endringene omfatter i hovedsak følgende : Området som er regulert I/K/L, ønskes nå transformert til sentrumsformål med et næringsareal på 40 daa og et boligareal på 60 daa. Planforslaget innebærer opparbeidelse av en kunstig øy på 60 daa (m 3 ikke oppgitt). Her tenkes etablert 1500 nye boenheter. Hovedtilkomst er tenkt opparbeidet fra Kringsjåveien som regulert i gjeldende plan. Det ble avholdt oppstarstmøte den Det ble anbefalt at saken fremmes som prinsippsak. Dette blant annet med bakgrunn i at ideen avviker fra føringene i overordnet plan. Marin Eiendomsutvikling AS v/ Opus Bergen AS har i notat av bedt saken fremmet som en prinsippsak. Saken legges på denne bakgrunn frem for politisk behandling som en prinsippsak eller planforespørsel. Dette utfra Byrådets vedtak i sak nr. 1356/09 om strakstiltak for reduksjon av kø og saksbehandlingstid og 1091/10 om delegasjon i denne type saker. I saken om saksbehandlingstid heter det at fagetatens terskel for å avklare prinsipielle reguleringsspørsmål gjennom byrådet i tidlig fase, skal være lav. Her la byrådet vekt på at det ikke er ønskelig at tiltakshavere legger for mye ressurser i en sak før risikoen for ikke å oppnå det ønskede resultat er nærmere avklart. Følgelig behandles prinsippsaken på grunnlag av grove og foreløpige skisser fra forslagsstiller. Private, tiltakshavere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering, jf. plan- og bygningslovens 12-3, 2. ledd. Ved behandling av privat forslag skal planspørsmålet legges fram for planmyndigheten i møte. Kommunen kan gi råd om hvordan planen bør utarbeides, og kan bistå i planarbeidet, jf. plan- og bygningsloven 12-8, 1. ledd. Dette innebærer at selv om det ikke anbefales at en reguleringsplan fremmes, står forslagsstiller fritt til likevel å gjøre dette. Side 1 av 6

2 2. Om planidèen og planstatus Omsøkte planområde ligger i Laksevåg bydel på Laksevågneset, og er en del av et større industri- og lagerområde. Området ligger ved Puddefjorden øst av Kringsjåveien. Tilkomst til området skjer fra Kringsjåveien via Damsgårdsveien og inn i eksisterende industriområde. Forslaget utgjør den sørlige delen av et område regulert gjennom reguleringsplan med ID , Laksevåg/Bergenhus gnr.153 bnr.1 mfl. Laksevåg verftsområde. I nord- nordvest avgrenses det foreslåtte planområdet av Sørevågen. I sørvest av et areal som i ovennevnte reguleringsplan er regulert til kontor og lager (K/L 1, K2 og K3). I sørøst grenser området mot Kirkebukta og forøvrig avgrenses området av Puddefjorden. Foreslåtte planområde er i dag regulert til bevaring. H og til flytedokk. Det er ca. 100 daa stort, hvorav ca.60 daa utgjør fremtidig utfylling i sjø. Dvs. man lager nytt byggeland. Overordnede planer for området er gjeldende kommuneplan (KPA 2010). Som ble stadfestet av Miljøverndepartementet I kommuneplanen er området avsatt til I/K/L 6 (industri/kontor/lager). Figur 1. Gjeldende KPA I KPA 2010 omfattes området også av; Hensynsone H570_235. Bevaring kulturmiljø ( ). Bestemmelse området Krav til bilparkering ( 15). Hensynsone infrastruktur H410_270. Konsesjonsområde fjernvarme ( ). KPA 2010 uttrykker at det er et mål å øke arealutnyttelsen i eksisterende næringsområder, innenfor rammen av forsvarlig trafikkavvikling og tilpassing til tilgrensende areal. Næring med høy tetthet av arbeidsplasser prioriteres. Videre omfattes området av kommunedelplan for Bergenhus KDP Bergen Havn, vedtatt Det foreslåtte planområdet er i kommunedelplanen avsatt til I/L ( industri / lager ) 1 og til AB3-flytedokk. Side 2 av 6

3 Figur 2. Gjeldende KDP KDP fastsetter at adkomstveg til området skal utredes i forbindelse med første reguleringsplan for en eller flere områder (det er gjort i plan med ID ). Generelt gjelder det at delfeltet Laksevågneset skal styrkes for maritimrettet næringsvirksomhet. I/L 1 skal nyttes til industrianlegg og lager. Kontorer tilknyttet virksomheten kan tillates. For AB 3 se delområde byfjorden i KDP. Grad av utnytting og byggehøyder skal fastsettes i reguleringsplan. Ny bebyggelse på verftsområdet inn mot Vågsgaten/Kringsjåveien/ Damsgårdsveien må ta hensyn til utsikt (siktlinjer) fra Kringsjåveien og bakenforliggende bebyggelse. Når det gjelder verftsområdet I/L1 og I/K/L/4 så understrekes det at dette området har mange tekniske kulturminner. Så samtidig som det legges til rette for videre drift og utvikling av virksomhetene her, skal man så langt som mulig ta vare på områdets kulturminneverdier. Det må vurderes om tørrdokken og bebyggelsen sør for denne skal ha formål spesialområde bevaring av bygg og anlegg (er alt vurdert gjennom gjeldende detaljregulering). Som nevnt ovenfor er gjeldende plan for området plan med ID Laksevåg verftsområde, vedtatt Denne omfatter utvidelse av kai-arealet i Sørevågen. Det er drevet industri- verftsvirksomhet i to hundre år i området, og bygningsmassene til verftet (I/L 1) har stor verdi som industrielt kulturminnemiljø. Det har ved utarbeidelsen av den gjeldende planen vært viktig å finne en balanse mellom bevaring/vern og videreutvikling av virksomheten. Det er her rekkefølgekrav hva gjelder bevaring av verftsområdet før videre utbygging av de øvrige feltene i planen. 3. Vurdering Detaljregulering brukes for å følge opp kommuneplanens arealdel og eventuelt etter krav fastsatt i en vedtatt områderegulering. Detaljregulering kan skje som utfylling eller endring av vedtatt reguleringsplan, jf. plan- og bygningslovens Det foreslåtte planområdet er som tidligere nevnt regulert ved reguleringsplan med ID Laksevåg verftsområde, vedtatt i som var et resultat av et privat planforslag initiert av forslagstiller - Marin Eiendomsutvikling AS. Side 3 av 6

4 Forslagstiller har opplyst at dagens drift synes uaktuell utfra markedssituasjonen for denne type verft. Forslagstiller har derfor vurdert ny utvikling av den sørlige delen av området. Det er i den forbindelse avhold arkitektkonkurranse med i alt 4 deltagere. Den nordvestlige delen av gjeldende reguleringsplan område K/L 1, K2 og K3 ønsker forslagstiller å gjennomføre som planlagt. Det ligger her et rekkefølgekrav angående sikring av verftsområdet (I/L1) før man tillater igangsetting av arbeider på de øvrige områdene. Fagetaten er positiv til plan idéen. Planforslaget innebærer en transformasjon av gjeldende industriområde, og vil løse en del av Bergen boligbehov fremover. Dette samtidig som det synes mulig å oppnå gode kvaliteter for de aktuelle boligene. Arealet er videre forholdsvis sentrumsnært forutsatt at det er mulig å etablere gode forbindelse til sentrum mv. Ideèn gir dessuten mulighet for deponering av overskuddsmasser fra ulike andre prosjekter, da det forutsettes oppfylling av en del av dagens sjøareal. Planprosessen vil imidlertid medføre utfordringer som i utgangspunktet bør løses på et overordnet plannivå. Tiltaket er som nevnt ikke i samsvar med KPA 2010 og kommunedelplanen med hensyn til boligformål. Området er i gjeldende plan tiltenkt marinrelatert næring, og planideèn harmonerer ikke med dette utgangspunktet. Laksevågneset er en del av den tyngre næringssonen langs Puddefjorden og er snart det eneste store og godt egnede næringsarealet som er igjen med tilgang til sjøen sentralt i Bergen. Hensynet til næringsareal er vektlagt både i KPA og i KDP Bergen Havn. Samtidig skjer store endringer i de tradisjonelle næringene som kan endre på behovene for areal og lokalisering. Det er derfor mange viktige spørsmål som kommunen må avklare før en eventuelt kan transformere området til andre formål enn det KPA og KDP legger opp til. Bergen vil også i fremtiden ha behov for større næringsareal med sentral lokalisering til sjø, god tilkomst for store kjøretøy, dypvannskai og godt tilrettelagt areal for tradisjonell industri-/lagervirksomhet som trenger plass og som også innebærer en del støy for omgivelsene. Området har selvsagt et stort potensial for transformasjon, men en eventuell kombinasjon av nye boligområder og tradisjonell havnevirksomhet på Laksevågneset er konfliktfylt. Andre tema ved videre utvikling av området, og eventuell transformasjon er infrastrukturen i området. Vegsystem, gang- og sykkelveier, kollektivdekning er i utgangspunktet ikke tilpasset boliger med det antall som skisseres, og må ses på i en større sammenheng på Laksevåg. Et sentral tema ved behandling av gjeldende reguleringsplan var vern av kulturminnemiljøet knyttet til verftsdriften på Laksevåg. Her må også gjøres avklaringen i forhold til de planene som er skissert. Dette gjelder også ev. konsekvenser knyttet til utfylling i sjø mv. Dette i forhold til naturmangfold, ferdsel på havnen osv. Disse temaene bør være mulig å håndtere ved eventuelt planarbeid for området, men at det da i større grad bør gjøres overordnede analyser / utredninger enn hva som er vanlig ved utarbeidelse av detaljreguleringsplaner. Det er opplyst at det er påbegynt offentlig planarbeid med forberedelse av ev. områderegulering av hele eller deler av Laksevåg. Slik analyse og utredningsarbeid kan koordineres med dette arbeidet. Dette samtidig som overordnede føringer kan koordineres med pågående kommuneplanarbeid. Det er for øvrig startet opp arbeid med kommunedelplan for kollektivsystemet mellom Bergen sentrum og Bergen vest. Det kan gjennom dette arbeidet være mulig å se på kollektivdekningen for det aktuelle området. Side 4 av 6

5 4. Oppsummering/konklusjon Fagetaten finner etter en samlet vurdering å kunne anbefale at planarbeidet starter opp. Fagetaten finner det likevel riktig at dette avklares med Byrådet utfra planforslagets omfang og kompleksitet, jf. de tema som er nevnt ovenfor. Dette medfører i korthet at det må utarbeides planprogram med konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens Videre må planarbeidet koordineres med det videre arbeid med rullering av kommuneplanen og eventuell områdeplan for det aktuelle området. Dette også sett i sammenheng med kommunedelplan for kollektivsystemet mellom Bergen sentrum og Bergen vest. Det bør dessuten gjøres en steds og områdeanalyse som tar for seg hele området nord for Puddefjordsbroen og ut til Laksevågsneset med hensyn til muligheter for transformasjon mv. Viktige forutsetninger for planarbeidet så som forholdet til infrastruktur kulturminner, naturmangfold, utfylling i sjø må avklares på et så tidlig tidspunkt som mulig. Dett understrekes at anbefaling om oppstart ikke nødvendigvis forplikter kommunen til å fremme planforslag med et positivt vedtak når dette eventuelt foreligger. Det kan under det videre arbeid med de utredninger som er nødvendig som ledd i planarbeidet fremkomme opplysninger eller konklusjoner som medfører at planforslaget ikke lar seg gjennomføre. 4. Forslag til vedtak : 1. Det anbefales oppstart av planarbeid for endring (detaljregulering) av gjeldende reguleringsplan for Laksevåg, gnr. 153, bnr. 1, Laksevåg verftsområde, med planid: Det gjelder følgende forutsetninger for det videre planarbeid : - Det utarbeides planprogram med konsekvensutredning etter plan- og bygningslovens Planarbeidet koordineres med det videre arbeid med rullering av kommuneplanen/kommunedelplan, og eventuell områdeplan for det aktuelle området. - Det må utarbeides steds- og områdeanalyse. - Viktige forutsetninger for planarbeidet så som forholdet til infrastruktur kulturminner, naturmangfold, utfylling i sjø må avklares på et så tidlig tidspunkt som mulig. 3. Begrunnelsen fremgår av saksfremstillingen. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 5 av 6

6 Vedlegg: A. Brev fra forslagstiller vedr. prinsippsak B. Referat oppstartsmøte Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 6 av 6