Dato: 12. april Byrådssak108/11. Byrådet

Transkript

1 Dato: 12. april 2011 Byrådssak108/11 Byrådet Bergenhus, gnr. 168 bnr. 377 og 379 mfl. Sandviksbodene 78 c Planid Forslag til reguleringsplan, med konsekvensutredning, 2. Gangs behandling. KJNO BBY Hva saken gjelder: Artec Prosjekt Team as fremmer på vegne av Lerøy Seafood Group ASA planforslag for et område på ca. 30 daa i Sandviken, jf. kartutsnitt vist på framsiden av vedlagte fagnotat. Planområdet omfatter i hovedsak Lerøy Seafood Group ASA sine eiendommer i Sandviken, samt eksisterende vegsystem; Sandviksveien, Måseskjærveien og eksisterende vegkryss (Gjensidigekrysset) og deler av fylkesveien. Forslagsstiller ønsker gjennom planarbeidet å legge til rette for nytt hovedkontor (ca. 500 arbeidsplasser), samt å bedre trafikkforholdene i området. Eksisterende næringsbebyggelse, ca m 2 i 2-5 etg., oppført i , står i dag delvis tom. Sandviksbodene 79 og 80 er tenkt revet og erstattet med nybygg. Nr. 78c skal rehabiliteres. Totalt vil nybygg og rehabiliterte bygg utgjøre ca m 2. Hovedformål er kontor, samt industri/lager og parkering, i inntil 6 etg. Samlet utnyttelsesgrad for byggeområdene er oppgitt til ca. %-BRA=385. Parkering, iht. gjeldende p-norm, foreslås etablert i parkeringskjeller under bebyggelsen. I tillegg viser planforslaget bl.a. kai, sjøarealer, friområder, gatetun, torg og veiformål, herunder Gjensidigekrysset og Sandviksveien. Forlengelse av Måseskjærveien frem til Strandens grend inngår også i planforslaget. Veistrekningen forbi Strandens grend (deler av Den Trondhjemske Postveg) er foreslått regulert til spesialområde bevaring. For utfyllende opplysninger vises det til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). For illustrasjoner av den planlagte bygningsmassen, forslagsstillers forslag, vises det blant annet til vedlagte fagnotat, særlig s Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 20 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser, herunder innsigelse fra fylkesmannen. Innsigelsen er nå trukket. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Byggehøydene og utnyttelsesgraden må reduseres Må ta mer hensyn til kulturmiljøet Trafikksituasjonen er ikke tilfredsstillende Forringelse av sol- og utsiktsforhold 1

2 Må sikres offentlig tilgang til sjøfronten Tiltakene i sjø må reduseres Parkeringssituasjonen er ikke tilfredsstillende Kritisk til forlengelse av Måseskjærveien Det ble også foretatt en begrenset høring ( ), som følge av endringer knyttet til Sandviksveien og Gjensidigekrysset, - herunder utvidelser av planområdet. Det kom inn 4 private merknader og 6 uttalelser fra høringsinstanser (pr ). Fagetaten kan ikke se at det er fremkommet merknader til selve grunnlaget for den begrensede høringen, men det blir bl.a. pekt på at volum/byggehøyde fremdeles er for høyt, det stilles spørsmål ved behovet for Måseskjærveiens forlengelse og det påpekes behov for tilstrekkelig parkeringsplasser. Uttalelsene og merknadene til offentlig ettersyn / begrenset høring er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D og E til fagnotatet. Alt planmateriell er oppdatert iht. endringene etter offentlig ettersyn og den begrensede høring. Forslagsstiller har i hovedsak gjort følgende endringer: Byggehøydene er redusert (fra 7 til 6 etg. og fra 6 til 5 etg.) Utnyttelsesgraden er redusert Piren er tatt ut Kai er endret fra "felles" til "offentlig" område Utvidelser av postveien er tatt ut Utvidet planområdet ved Gjensidigekrysset og langs Reperbanekvartalet Endringer i Gjensidigekrysset Bredere fortau langs Sandviksveien Lagt inn et torg langs Reperbanekvartalets vestside Det er gjort endringer i bestemmelsene, herunder rekkefølgekrav Fagetens vurderinger framgår av utredningen sist i dette notatet, samt i vedlagte fagnotat. Byrådet viser til fagnotat datert med tilhørende vedlegg. Kulturmiljøet i Sandviken har en meget høy verneverdi, også i internasjonal sammenheng. Langs / i nærheten av planområdet er dette bl.a. representert ved Reperbanekvartalet, sjøbodene, Den Trondhjemske postveien, trehusbebyggelsen i Strandens grend, lyststedet Måseskjæret, samt Gamle Bergen museum. Området har potensial for å kunne utvikles til et viktig område i turistsammenheng, bl.a. gjennom istandsettelse/utvikling av Reperbanekvartalet (repslageri, håndverk, museum, kultur, servering m.m.) og eventuell videreutvikling av Gamle Bergen museum med fremtidig tilrettelegging ved sjøen og mulig endret hovedadkomst via Sandviksveien. For å ivareta disse verdiene er det etter byrådets syn viktig at historiske bebyggelses- og kommunikasjonsstrukturer bevares og tydeliggjøres. Dette innebærer bla. at trafikkbelastningen i området må holdes på et relativt lavt nivå og at tilretteleggingen for myke trafikanter er god. Utfordringen er å samtidig tilrettelegge for fornyelse i deler av Sandviken, herunder på deler av strekningen mellom Sandviken Brygge og Gamle Bergen museum. Lerøy sin reguleringsplan er den første av flere private planer i området, og vil skape en viss presedens for de øvrige planene. Byrådet er positiv til intensjonsavtalen som de tre 2

3 grunneierne i området har inngått, som viser at det er vilje til å samarbeide om vanskelige forhold knyttet til bl.a. trafikale problemer og parkering. Byrådet mener at planforslaget nå, med justeringer slik de framgår av innstillingen, ivaretar både utbyggers behov og hensynet til kulturminnevernet i Sandviken på en tilfredsstillende måte, - tatt i betraktning at det er vanskelig å finne en optimal løsning på alle områder. Forslagsstiller har i sitt planforslag lagt opp til at parkering iht. gjeldende p-norm først skal anlegges i egen p-kjeller og senere gradvis avvikles / flyttes lenger øst, når felles p-hus og bybane kommer på plass. Fagetaten har anbefalt at antallet parkeringsplasser knyttet til Lerøys virksomhet skal reduseres fra omsøkte 7 til 2 p-plasser/1000 m 2 BRA, samt at disse parkeringsplassene, - med unntak for HC-parkering, varelevering og korttids besøkstrafikk, skal etableres lenger øst i området, tilknyttet Måseskjærveien. Fagetaten har ikke anvist hvor parkeringsplassene skal etableres, men det forutsettes at dette kan løses med midlertidige ordninger og etter hvert permanente løsninger, som skal dokumenteres med tinglyst erklæring. På sikt bør det etter byrådets vurdering hovedsakelig forekomme begrenset kjøring til Lerøys eiendom, herunder varelevering, HC-parkering, korttids besøksparkering, samt taxi/kollektivtransport. Byrådet slutter seg ikke til fagetatens forslag til reduksjon av antallet p-plasser. Gjeldende p-norm, dvs. 7 p-plasser/1000 m 2 bruksareal, må av hensyn til forutsigbarhet for forslagsstiller legges til grunn, så lenge nye parkeringsbestemmelser ikke er vedtatt. Dette utgjør ca. 96 parkeringsplasser for prosjektet, og medfører en begrenset økning i forhold til dagens plasser, jfr. byggesak /11. Byrådets mener at det er tvilsomt om det er lovlig å vedta reguleringsbestemmelser som henviser forslagsstiller til uspesifisert og uregulerte parkeringsarealer på tredjeparts grunn, utenfor planområdet. Parkeringsplassene bør av den grunn, inn til videre, etableres på egen grunn, i kjelleretasje. Byrådet anbefaler at dette parkeringsarealet, ved innføring av en rekkefølgebestemmelse for parkeringsformålet, gjøres tidsavgrenset. Antallet parkeringsplasser forutsettes således redusert med 50 % på det tidspunktet bybanen eventuelt er satt i drift gjennom Sandviken. Videre legger byrådet til grunn at resterende parkering overføres til et framtidig, felles p- anlegg lenger øst i området, jfr. inngått intensjonsavtale og forslagsstillers eget forslag. Unntak gjelder for HC-parkering, noe korttids besøksparkering, varelevering og kollektivtransport. Det vises til innstillingens pkt. 2b. Byrådet anbefaler inntatt krav om utarbeidelse av utomhusplan for opparbeiding av torgarealet langs Reperbanen, jfr. innstillingens pkt. 2f. I rekkefølgebestemmelsene er det stilt krav om at torget, sammen med Sandviksveien og tilhørende fortau, fram til krysset ved Måseskjærveien, må opparbeides eller være "sikret opparbeidet" før igangsettingstillatelse kan gis. For å få brukstillatelse er det tilstrekkelig at Sandviksveien med tilhørende fortau langs vestsiden er opparbeidet. Det er altså ikke krav om gjennomføring av torget for å få midlertidig brukstillatelse. Byrådet slutter seg hovedsakelig til fagetatens begrunnelse og anbefaling om å redusere bygningslamellene fra 20 til 17 meters bredde (jfr. innstillingens pkt. 2a og saksutredningen nedenfor). Hensikten er å oppnå slankere bygningslameller, en mindre kompakt bygningsmasse og bredere siktkorridorer, samt øke lysinnfallet til bakenforliggende område. For å ta hensyn til strengere krav til energiklasser (lavenergi/passivhus) i fremtiden anbefales imidlertid bredden satt til 18 meter. Samtidig mener byrådet at denne byggetomten med bakenforliggende områder isolert sett tåler noe økt byggehøyde, som dermed vil kompensere for en del av det reduserte bruksarealet som følger av redusert lamellbredde. Det anbefales 3

4 derfor at 55 % av bygningsmassen i område K/I/L 1 tillates økt fra 6 til 7 etg (kote + 28,0), mens 45 % av bygningsmassen opprettholder 6 etg. (kote +24,5). Området K/I/L 2 opprettholdes med 5 etg. (kote + 20,6). Hvilke deler av lamellbyggene som skal økes til 7 etg. avklares i prosjekteringsfasen og byggesaksbehandlingen. Endringene ivaretar ønsket om variasjon i byggehøydene. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om tilrettelegging for offentlig gangtilkomst til den offentlige kaien fra østsiden av bebyggelsen. Dette løses ved at K/I/L 3 reguleres til offentlig gatetun med forbindelse til en trapp på østsiden av 78c. Et lite antall HCparkeringsplasser kan etablert i gatetunet, eller annen plass på eiendommen, herunder i parkeringskjelleren med heisforbindelse til hovedinngang/ekspedisjon. (innstillingens pkt. 2c og 2d). Byrådet er enig i at kaien, som del av byens sjøfront, normalt skal være tilgjengelig for allmenn ferdsel. Den er imidlertid ikke ment som et rekreasjonsareal. Kaien skal nyttes i næringsmessig sammenheng, og tilflottmulighet fra sjøsiden bør forbeholdes grunneier. Det anbefales derfor inntatt en bestemmelse om at kailinjen skal være tilgjengelig for de tilliggende virksomheter som har behov for fortøyning av større båter i næringsvirksomhet, og at kaien av sikkerhetsmessige hensyn, på en hensiktsmessig måte, skal kunne avstenges for allmenn ferdsel når det pågår lasting og lossing (innstillingens pkt. 2e). Liknende type bestemmelse er nyttet ved reguleringen av Marineholmen (PlanId ). Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til Lov om planlegging og byggesaksbehandling (plandelen) (LOV ), 3-3, 2.ledd, 2.setning ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr , 1.ledd. Komité for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken, jfr. reglement for bystyrekomiteene punkt 23. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 (pbl. 1985), jf (pbl. 2008) Overgangsbestemmelser til plandelen, vedtas følgende forslag til reguleringsplan: a. Bergenhus, gnr. 168 bnr. 377 og 379 mfl. Sandviksbodene 78c PlanID , vist på plankart sist datert b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Planforslaget vedtas med følgende endringer i kart og bestemmelser: a. Ny Byggehøyden i felt K/I/L 1 kan være inntil kote + 28,0 m.o.h. (7 etg.) for maks 55 % av bebyggelsen og maks 24,5 moh.(6 etg.) for maks. 45 % av bebyggelsen. For K/I/L 2 skal bebyggelsen ikke overstige kote + 20,6 moh.(5 etg.). Ny bebyggelse skal oppføres som lameller med maks. bredde på 18 m. og med 2 tversgående siktlinjer fra Sandviksveien. I siktlinjene kan det etableres mellombygg i glass i inntil 2 etasjer mot Sandviksveien. Maksimal utnyttelsesgrad skal korrigeres i.h.t. til endringene. b og og erstattes med følgende nye bestemmelser: 4

5 1.2 Rekkefølgekrav Areal avsatt til parkeringsformål i kjeller under K/I/L skal reduseres slik at antallet p-plasser reduseres med 50 % dersom bybane og bybanestopp etableres i gangavstand nordøst for byggeområdet, jfr. pkt Formålsendringen skjer fra tidspunktet bybanen er satt i drift. Parkeringsformålet bortfaller da og arealet endres til lager- og industriformål Alt areal avsatt til parkeringsformål i kjeller under K/I/L går over til industriog lagerformål når erstatningsplasser er etablert i felles parkeringsanlegg øst for byggeområdet, jfr. privatrettslig intensjonsavtale datert 1. okt Parkeringsvirksomhet i kjelleren skal da opphøre. Unntak gjelder for nødvendig areal til HC-parkeringsplasser og et begrenset antall p-plasser for korttidsbesøkende, samt nødvendig areal for varelevering. 1.5 Parkering Innenfor områdene K/I/L avsettes tilstrekkelig areal til parkering, iht. Parkeringsnorm for Bergen kommune vedtatt Jfr. dog pkt Parkering skal i hovedsak løses ved parkeringskjeller Dersom, og når, det etableres bybanestopp i nærområdet, skal det totale antallet parkeringsplasser i p-kjeller reduseres med 50 %, jfr. rekkefølgebestemmelse pkt Alle parkeringsplasser i p-kjeller skal flyttes til felles parkeringshus øst for byggeområdet når erstatningsplasser er etablert der, jfr. privatrettslig intensjonsavtale datert 1. okt Unntak gjelder for HC-parkeringsplasser og et begrenset antall p-plasser for korttidsbesøkende, samt nødvendig areal for varelevering Det skal etableres sykkelplasser iht. følgende krav: 7 plasser pr m 2 BRA kontor og 2 plasser pr m 2 BRA industri/lager. Plassene skal overbygges og ha tilhørende garderobefasiliteter. c. Byggeområdet K/I/L 3 (parkering) skal endres i plankartet til gatetun (offentlig) med krav i rekkefølgebestemmelse om ferdigstillelse før midlertidig brukstillatelse for byggeområdene. Et lite antall HC-parkeringsplasser kan vurderes etablert i gatetunet. d. Det må i plankartet og bestemmelser innarbeides en trappeforbindelse mellom kaien og det foreslåtte gatetunet, jfr. illustrasjonsplanen datert , med rekkefølgekrav om opparbeidelse av kai og trapp før midlertidig brukstillatelse for byggeområdene. e. 3.3 erstattes av følgende bestemmelser: 3.3 Kai Kaiarealet skal inngå som en del av en offentlig gangforbindelse, men er ikke primært ment for rekreasjonsformål Tilflott fra sjøsiden skal forbeholdes tilliggende virksomheter som har behov for fortøyning av større båter i næringsvirksomhet, samt for eventuell kollektiv "båtbuss" Ved pågående lasting og lossing kan kaiområdet av sikkerhetsmessige årsaker, på hensiktsmessig måte, midlertidig avstenges for allmenn ferdsel Kaiarealet skal ikke nyttes til lagring av varer og utstyr. 5

6 f. Det skal innarbeides krav i bestemmelsene om utomhusplan for torget ved Reperbanekvartalet. g. Siste avsnitt i erstattes med følgende tekst: Alternativt kan tiltakene være sikret opparbeidet før det gis igangsettingstillatelse, men de må da være opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse for tiltak innenfor feltene K/I/L 1 og 2. For tiltak nr. 2 er det tilstrekkelig at Sandviksveien og fortauet langs vestsiden er opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse. 3. Tillegg til 2.4.1: Ved prosjektering skal materialbruk og fargevalg på fasader utnyttes bevisst for å dempe opplevelsen av byggets store flater og volum. 4. Plankart og bestemmelser rettes opp iht. ovennevnte før vedtaket kunngjøres. Monica Mæland byrådsleder Lisbeth Iversen byråd for byutvikling, klima og miljø Bilag: - fagnotat datert

7 Saksutredning: Fagetaten har ingen merknader til selve hovedformålet (kontor) eller industri- og lagervirksomhet i underetasjen. Næring i havneområdene og boligbebyggelse i skråningene har vært førende for utviklingen i Sandviken og er i samsvar med kommunedelplanen. Fagetaten viser til den private intensjonsavtalen som er inngått mellom Lerøy Seafood Group ASA, Rolf Olsen Eiendom AS og Sandviken Eiendom AS om utbygging, samarbeid og felles tiltak i området. Avtalen fremstår som et positivt innspill i utviklingen av Sandviken. Foreliggende plansak blir det første planforslaget som føres frem til endelig vedtak, og vil således kunne legge føringer for fremtidige planer i området. For å kunne ivareta de kulturhistoriske verdiene i området vurderer fagetaten det som viktig at byggehøyder og volum holdes på et forholdsvis lavt nivå. Tilsvarende gjelder også for trafikkbelastningen i området. Videre vil etablering av offentlige plasser, bedre tilrettelegging for myke trafikanter, samt offentlig tilgang til sjøfronten, være gode tiltak for å ivareta og synliggjøre kulturhistorien i Sandviken. Fagetatens konkrete forslag til endringer i det foreliggende planforslaget er: Det foreslås at 50 % av den planlagte bebyggelsen på 6 etg. reduseres til 5 etg. Hvorledes denne reduksjonen av byggehøyde skal utformes må vurderes nærmere i detaljprosjekteringen. Fagetaten er av den oppfatning at dette vil ivareta ønsket om variasjon i byggehøyden. I illustrasjonsmateriellet er bygningslamellene vist med 20 m bredde. Fagetaten foreslår en reduksjon til 17 m., som iht. diverse faglitteratur, herunder Byggforsk 340, prosjektrapport 2003 er en optimal bredde for kontorbygg ut fra ulike kombinasjoner av kontorløsninger, samt arealeffektivitet. Dette medfører bedre siktforhold for bakenforliggende bebyggelse, forsterker virkningen av enkeltstående lameller, samt harmonerer bedre med forslaget om redusert høyde. Det medfører også en reduksjon i utnyttelsesgraden. "Gjensidigekrysset" blir eneste kjøreadkomst til området og vil således fremstå som en "portal". Fagetaten er av den oppfatning at et slikt inngangsområde til et så spennende område med boliger, næring og store kulturminneverdier må få en vesentlig oppgradering, herunder bedre forhold for gående/syklende, samt kunne legge til rette for aktiviteter i Reperbanekvartalet. Prinsippet om urbanisering av dette området, jfr. rapporten "Veisystemet forbi Reperbanekvartalet", utarbeidet av arkitektkontoret Cubus på oppdrag fra Rolf Olsen AS (eier av Reperbanekvartalet), er derfor tatt inn i det reviderte planforslaget. Foran Reperbanekvartalet blir det da en "opphøyet" gangsone/torg og sjøsiden får brede fortau. Planforslaget viser en dekning på 7 plasser pr m 2 BRA kontor (gjeldende norm for indre by) plassert i parkeringskjeller, - med muligheter for 50 % reduksjon når/dersom bybanestopp etableres i nærområdet. Fagetaten foreslår imidlertid at parkeringsdekningen reduseres til 2 plasser pr m 2 (kommuneplanens forslag til ny norm for sentrum) og at parkeringsplassene plasseres i tilknytning til Måseskjærveien (senere i fellesanlegg sammen med fremtidige utbygginger og ev. for beboerne i Strandens grend). Fagetaten ser det som viktig at både parkeringsdekning og løsning etableres fra dag én og ikke knyttes opp til når eventuell bybane er etablert i området. Trafikkbelastningen i området vil da kunne holdes på et akseptabelt nivå, trafikken forbi Strandens grend vil kunne reduseres og den gamle bevaringsverdige postveien styrkes som gjennomgående veg/gangveg. Intensjonen om et felles parkeringsanlegg innenfor eiendommene til Rolf Olsen Eiendom 7

8 AS / Sandviken Eiendom AS, samt skjerming av postveien, ligger for øvrig inne som en premiss i den tidligere nevnte intensjonsavtalen. Vegtrafikkens nærhet til østfasaden av reperbanen er i dag et problem i forhold til fukt, snøbrøyting, støv (problemer for brannvarslingsanlegg), vibrasjon m.m. Det arbeides nå med løsninger som kan skjerme reperbanen. Disse tiltakene kan imidlertid påvirke detaljutformingen av Gjensidigekrysset, som er en del av det foreliggende planforslaget. Fagetaten vurderer det slik at dette kan håndteres ved at Gjensidigekrysset nå "flatereguleres", med krav om detaljplan/geometriplan før utbedring/ombygging av krysset (viste detaljering er kun en illustrasjon). Løsningen er drøftet med og akseptert av Statens veivesen og Hordaland fylkeskommune. Med de endringene som nå er innarbeidet, vurderer fagetaten det slik at foreliggende planforslag ikke vil vanskeliggjøre en eventuell fremtidig løsning for skjerming av Reperbanens østside. I henhold til kulturminnegrunnlaget for kommunedelplanen Sandviken - Fjellsiden nord skal en eventuell nybygging langs strandlinjen følge det tradisjonelle prinsippet der sjøbodene går rett i sjøen. Dette innebærer at det ikke bør anlegges promenader eller kaier mellom sjøkanten og bygningene. Fagetaten er i utgangspunktet enig i prinsippet og ønsker ikke en sammenhengende promenade, men mener at en eventuell promenade langs sjøsiden bør kunne ha en variert beliggenhet, der også noen deler kan ligge på utsiden av bebyggelsen. Skal det etableres en kaifront langs bebyggelsen i planområdet, må denne inngå i en offentlig gangforbindelse. Det bør derfor etableres en trappeforbindelse som tar opp høydeforskjellen og sikrer forbindelsen opp til postveien, over arealet K/I/L 3 (parkeringsareal med industri i underetasjen). K/I/L 3 må derfor endres til gatetun (offentlig). Alternativt bør hele kaianlegget tas ut av planforslaget. Fagetaten kan ikke tilrå at adkomst fra sjøsiden til offentlig kai forbeholdes kun eierne av bakenforliggende eiendom, Lerøy Seafood Group ASA. Det forslås inntatt noen rekkefølgekrav, bl.a. vedrørende veisystemet, gatetun, og trappeforbindelse. 8