Byrådssak 367/15. Bergenhus, gnr. 168, bnr. 91 m.fl., Sandviksveien 160. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, 2.

Transkript

1 Byrådssak 367/15 Bergenhus, gnr. 168, bnr. 91 m.fl., Sandviksveien 160. Arealplan-ID Forslag til detaljregulering, 2.gangsbehandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Opus Bergen AS fremmer på vegne av Elsesro Brygge AS (v/profier AS) planforslag for et område sør for Gamle Bergen museum til boligformål. Eksisterende store næringsbygg forutsettes revet. Planlagt bebyggelse er vist som 5 boligblokker (80 boenheter) i 4 til 6 etasjer. Planområdet utgjør ca. 22,8 daa., herav ca 9,5 daa landareal, se figur 1-3. Samlet utnyttelsesgrad for området er oppgitt til %-BRA=198 %. Uteoppholdsarealene er vist på bakken og som takterrasser. Adkomsten er vist fra Sandviksveien. Parkeringsanlegget skal plasseres under bygg/terreng. Eksisterende kommersielle småbåthavn med ca. 120 plasser, er i planforslaget endret til felles småbåtanlegg med 50 plasser for planlagt boligbebyggelse. Planforslaget legger også til rette for en mulig utvidelse av gang- og sykkelvegen langs Åsaneveien. Det legges til rette for offentlig gang-/sykkelveg (bydelsrute for sykkel) gjennom området til sjøfront og til Gamle Bergen. Stormølleelven og hoper åpnes og reetableres. Grøntbeltet langs Åsaneveien er inntatt som vegetasjonsskjerm. Planene for utbygging utløser ikke krav om utredning etter 4 i konsekvensutredningsforskriften. Området er uregulert og en del av Kommunedelplan for Sandviken-Fjellsiden nord med Næring som hovedformål, samt Allmennyttig formål. Området er vist som et Senterområde (S8) i Kommuneplan 2010 og sjøarealet er vist med formål Småbåthavn i Kommunedelplan Indre Havn. I sør grenser planområdet til en større næringseiendom, som har planer for endring av regulert næringsformål til boligformål. For nærmere opplysninger om planforslaget vises til vedlegg med materiale utarbeidet av forslagsstiller. Planmaterialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Figur 1: Oversikt over planområdet Planprosess Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 7 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Det er ikke mottatt innsigelse(r) til planforslaget. Det er avholdt flere møter med naboer og aktuelle etater underveis i planprosessen. I uttalelsene og merknadene blir det gitt tilslutning til boligformålet og følgende innvendinger og synspunkt til planforslaget: Behov for reduksjon av utnyttelsesgrad, byggehøyder, parkeringsdekning og trafikk på Sandviksveien (gamle Trondhjemske postveg) Behov for ny vegtilkomst fra Sandviken sykehus Legge til rette for god tilkomst til Gamle Bergen museum, på land og sjø Vurdere aktuell bruk av sjøarealet og størrelse på ev. småbåthavn 1

2 Sikre allmenn tilkomst til sjøfronten Bearbeide skissert arkitektonisk uttrykk ytterligere Ta mer hensyn til løvskogen mot Åsaneveien Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Fagetaten vurderer det slik at disse ikke krever ny varsling. Kort oppsummert innebærer endringene: Antall boligblokker er redusert fra 6 til 5 Antall boenheter er redusert fra 100 til 80 Reduksjon i byggehøyder Antall parkeringsplasser/-dekning er redusert Antall båtplasser er redusert fra ca. 120 til 50 Sikret offentlig forbindelse til sjøfronten Avsatt areal for sambruk med Gamle Bergen museum, felt BKB Figur 2: Plankart Figur 3: Illustrasjonsplan Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men kommenterer kun hovedproblemstillingene og de mest sentrale temaene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser. For nærmere opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetaten slutter seg til boligformålet og hovedpunktene i planløsningene med utforming av bebyggelse og hensyn til aktuelle bruks- og verneinteresser. Fagetaten har kommentarer og vurderinger til flere av hovedpunktene: Området har store kulturminneinteresser med høye verneverdier, og et stort potensial for utbygging I nærområdet er kulturminneinteressene representert ved blant annet Reperbanekvartalet, sjøbodene, hopene, postveien, Strandens grend, lyststedet Måseskjæret samt Gamle Bergen museum. I dette området ligger det også forholdsvis store utbyggingspotensialer, med vedtatte planer og pågående privat planarbeid: Tilliggende eiendom til Lerøy Seafood Group ASA er solgt til Rolf Olsen eiendom AS og Profier AS med planer om endring av vedtatt næringsformål til boligformål. Området med Saltimport AS og Lemkuhlbod er under planlegging til nærings- og boligformål. 2

3 Sandviken Eiendom planlegger utbygging til næringsformål (Sandviksveien 110). I tillegg planlegges det fremtidig bybane til Åsane som kan få trasé gjennom dette området. Området har også potensial for å kunne utvikles til et viktig område i turistsammenheng, bl.a. gjennom istandsettelse/utvikling av Reperbanekvartalet (repslageri, håndverk, museum, kultur, servering m.m.) og videreutvikling av Gamle Bergen museum. Fagetaten peker på at hovedutfordringen i dette viktige kulturhistoriske området således blir å tilpasse ny bebyggelse og nye funksjoner til det gamle på en harmonisk måte slik at de historiske bebyggelses- og kommunikasjonsstrukturene bevares og tydeliggjøres. For å kunne ivareta disse verdiene vurderer fagetaten det som viktig at nybygg får høy kvalitet på både arkitektonisk uttrykk og materialbruk, samt at byggehøyder og volum holdes på et forholdsvis lavt nivå. Det er også viktig at trafikkbelastningen på tilkomstvegen i området ikke blir for stor. Videre vil etablering av offentlige plasser, bedre tilrettelegging for gang- og sykkeltrafikken, samt offentlig tilgang til sjøfronten være gode tiltak for å ivareta og synliggjøre kulturhistorien i Sandviken. Vektlegging av kulturmiljøet fremkommer både i kommuneplanens arealdel, kommunedelplanen for Sandviken Fjellsiden nord samt i uttalelsene fra Hordaland fylkeskommune, byantikvaren og Gamle Bergen museum. Nærværende planforslag er ikke i direkte konflikt med kulturminnene i området (eksisterende bebyggelse i planområdet rives, begrenset kulturminneverdi). Fagetaten peker på at det da særlig er to forhold som får betydning for kulturmiljøet; forholdet til Gamle Bergen museum og trafikkbelastningen i området, herunder på Den Trondhjemske postvei. Gamle Bergen museum er inne i en fase der videre utviklingsmuligheter vurderes på land- og sjøsiden. I følge museet er målet helårs drift med en vesentlig økning i antall besøkende. Det er blant annet planer om et nytt visningssenter samt utvikling av et maritimt miljø i sjøfronten. Foreliggende planforslag sin beliggenhet ved søndre adkomst til Gamle Bergen museum, stiller store krav til planlagt boligutbygging. Ut fra muséets utviklingsplaner og utviklingen som er planlagt i området sør for muséet (Reperbanekvartalet, Bybanen m.m,) peker fagetaten på at søndre adkomst til muséet vil få en vesentlig større betydning i fremtiden. Planfaglige løsninger Fagetaten peker på at planløsningen med 5 bygningsvolum med varierende størrelser, bygghøyder, møneretninger, takvinkler og siktretninger, gir en god utforming tilpasset det kulturhistoriske landskapet og nabolaget. Det arkitektoniske uttrykket er moderne, samtidig som det tar opp i seg elementer fra den omkringliggende, historiske bebyggelsen. Illustrasjonsplanen er gjort retningsgivende i bestemmelsene for å ta vare på denne utformingen, se figur 3 og figur 4 for snitt av terreng og bebyggelse. Figur 4: Snitt av terreng og planlagt bebyggelse (grå farge). Snittet viser også oppriss av planlagt bebyggelse til Lerøy. I tillegg vises åpning av 2 (sjø)hoper samt deler av Stormølleelven, som også er gode grep i forhold til kulturmiljøet. Det er videre avsatt et fellesområde, felt BKB, for den planlagte bebyggelsen og Gamle Bergen museum. Arealet skal opparbeides til et attraktivt uteoppholdsareal for de nye beboerne og som et velkomstområde for besøkende til museet. Sammen med den tilliggende offentlige gang- og sykkelveg (SGS2) vil løsningen sikre en mer åpen og inviterende inngang til museet fra sør, herunder bedre siktforholdene til Masteboden, samt sikre universell utformet adkomst til museets område ved sjøen. 3

4 Planområdet ligger innenfor Sjøfronten, S8 i kommuneplanens arealdel. Her er rammene for utnyttelsesgrad oppgitt til % -BRA=200 % og byggehøyde 16 m. Nærværende planforslag ligger totalt sett innenfor rammen når det gjelder utnyttelsesgrad (% - BRA =198 %). Når det gjelder byggehøyder, ligger bygg A, C og D stort sett innenfor rammen, mens bygg E (25,5 m) og bygg B (21,25 m) utfordrer vedtatt byggehøyde på 16 m. Etter fagetatens vurdering kan imidlertid byggehøyden for bygg E forsvares ut fra den markerte høydeforskjellen mellom Sandviksveien og Åsaneveien. Når det gjelder bygg B, representerer dette et kraftig volum som etter fagetatens vurdering kunne vært noe nedskalert. Fagetaten ser imidlertid at prinsippet om nedtrapping i byggehøyde fra øst («Lerøyplanen») til vest (Gamle Bergen museum) er et godt grep som tar hensyn til kulturmiljøet. Variasjonene i møneretning og takvinkler vil også være tiltak som demper skalaen. Tilkomstveg og trafikksituasjon i området Hensyn til den gamle postvegen gjør vegtilkomst problematisk mht kapasitet og trafikksikkerhet. Den Trondhjemske postvei omfattes av en Hensynssone bevaring i «Lerøy-planen» og gjelder strekningen fra Sandviksveien 163 (Glass-Knag-bygget) til Gamle Bergen. Det er vurdert flere alternativ 1. Gamle Bergen 2. Planforslaget 3. «Lerøyplanen» 4. Saltimport/Lemkuhl 5. Sandviken Eiendom 6. Reperbanen 7. Gjensidigegården Figur 5: Trasé for biltunnel, alt. 1 Figur 6:Oversikt over situasjon og planområdene i Sandviken for vegtilkomst, herunder en egen tunnel fra Sandviken sykehus til området med planlagt boligblokk BB2, se figur 2, 6 og vedlegg med trafikkutredning. Det er også vurdert utvidelse av postvegen og en ny parallell tilkomstveg. Tunnelalternativet er grovt kostnadsberegnet til ca 70 mill kr.. Ut fra dette er planforslaget basert på dagens tilkomst fra Gjensidigekrysset via Sandviks-veien og frem til planområdet, totalt ca. 800 m, hvorav postveien utgjør ca. 450 m. Adkomstvegen er regulert i plan «Lerøyplanen» frem til vegkrysset ved Gjensidigegården, herunder hensynssone for postveien. Etter fagetatens vurdering er det viktig å holde biltrafikken på et forholdsvis lavt nivå både ut fra veikapasitet, trafikksikring og med bakgrunn i områdets store kulturminneverdier. I tillegg vektlegges det at postveien inngår som en del av bydelsruten for sykkel med potensial for videre utvikling til en viktig gjennomgående gang- og sykkelveg. Parkeringsdekning er foreslått redusert til minimum 0,6 og maksimum 0,8 p-plasser pr 100 m 2 BRA bolig i bestemmelsene. Ut fra samme trafikkbegrunnelse er antall båtplasser halvert og endret til Felles formål for planlagt bebyggelse. 4

5 Samlet trafikkbelastning på postveien forbi Strandens grend utgjøres av planlagt utbygging innenfor nærværende planforslag (80 boenheter, ca. 75 parkeringsplasser) samt behovet i «Lerøytomten». I gjeldende plan («Lerøyplanen») er det lagt til rette for næringsutvikling med ca m² BRA med tilhørende ca. 100 parkeringsplasser. Reguleringsbestemmelsene åpner for etablering av disse p-plassene i planlagt næringsbebyggelse i en første fase, og med krav om 50% reduksjon og flytting av p-plassene til Saltimport sitt område dersom planlagt bybane i området blir realisert. Videre kan kommunen vurdere innføring av parkeringsforbud langs postvegen, og det skal ev tilbys beboerparkeringsplass for berørte eksisterende boligeiendommer inntil et felles p-anlegg er etablert, enten i gjenstående p-anlegg i «Lerøyplanen» eller i et nytt p-anlegg på Saltimportområdet. Mulighet for et felles p-anlegg på Saltimport sitt område for utbyggerene i området er tatt inn i en privatrettslig intensjonsavtale datert om samarbeid om planlegging og utbygging. Profier AS og Rolf Olsen Eiendom AS har nå kjøpt «Lerøytomten» og ønsker å omregulere denne til boligformål. Aktuelt bolig-potensial og trafikkbehov som ligger i denne tomten, må avklares gjennom pågående planprosess. Fagetaten forutsetter imidlertid at det også i denne plansaken legges til grunn en utnytting og parkeringsløsning/-dekning som i minst mulig grad belaster postveien og Strandens grend. På denne bakgrunn kan fagetaten anbefale forslaget til adkomst og parkeringsløsning/- dekning i nærværende planforslag. En eventuell løsning med tunnel fra Sandviken sykehus, i samarbeid med den fremtidige bybaneutbyggingen til Åsane, ville kunne medført at stort sett all trafikk på postveien forbi Strandens grend ble fjernet. Løsningen ville bl.a. kunne styrket postveien som kulturminne, lekegate, samt gang- og sykkelveg. I tillegg ville den planlagte utbyggingen i området, nærværende planforslag og «Lerøyplanen», fått en adkomstveg av vesentlig bedre standard. Løsningen hadde også åpnet for nye utviklingsmuligheter for Gamle Bergen museum. Både Statens vegvesen og Lerøy Seafood Group ASA peker på i sine uttalelser at denne løsningen bør utredes nærmere. Forslagsstiller har imidlertid etter dialog med Lerøy Seafood Group ASA, konkludert med at løsningen ikke er økonomisk realistisk gjennomførbar. Fagetaten tar dette til etterretning og påpeker samtidig at en utbygging etter nærværende planforslag vil umuliggjøre en fremtidig løsning med tunnel, jf. utbygging av felt BBB2. Allmenn tilgang til sjøfronten etableres Planforslaget åpner opp og sikrer allmenn tilkomst til sjøfronten med en offentlig regulert gangveg frem til kaiområde med en «reketrapp». I tillegg er det vist offentlig gangveg fra gatetunet i «Lerøyplanen», i bro over den planlagte reetablerte hopen og frem til Masteboden i Gamle Bergen. Fagetaten vurderer dette som tilfredsstillende løst. Leke- og uteoppholdsarealer er dekket Planforslaget oppfyller kommuneplanens minimumskrav (25 m 2 felles og 7 m 2 privat per boenhet), herunder deler på takterrasse. I tillegg ligger planområdet gunstig i forhold til offentlig tilgjengelige utearealer, Gamle Bergen museum og byfjellene. Barn og unges interesser Etter fagetatens vurdering er barn og unges interesser tilfredsstillende ivaretatt i planforslaget. Det bemerkes imidlertid at tilfredsstillende barnehagedekning må dokumenteres før utbygging kan igangsettes. Rekkefølgekrav Det er i forslaget til bestemmelser inntatt tilsvarende rekkefølgekrav om utbygging av tilkomstveg som i «Lerøyplanen»,med utbedring/ombygging av Gjensidigekrysset og Sandviksveien. Fagetatens oppsummering Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. 5

6 Byrådets vurdering Byrådet ser positivt på planforslaget for utbygging av boliger i området og slutter seg til fagetatens vurderinger og anbefalinger. Byrådet anser at denne delen av Sandviken er best egnet til boligbebyggelse utfra gode bokvaliteter, god infrastruktur og begrenset kapasitet på tilkomst for å betjene næringsvirksomhet. Etter byrådet sin vurdering viser planforslaget en godt bearbeidet utbyggingsløsning som tar hensyn til viktige kulturminneinteresser og verneverdier i området planforslaget er en del av. Illustrasjonsplan og skisser til bygningsløsninger preges av kvalitet og gir grunnlag for utforming av spennende og moderne arkitektur. Planområdet er en del av Sandviken med et stort potensiale for utbygging, som gjennom fortetting også kan tilføre omgivelsene nye kvaliteter og ta hensyn til viktige verneverdier. Området har allerede god dekning av kollektivtilbud, som ytterligere kan avklares gjennom planarbeid for bybaneløsninger til Åsane. Videre vil senterfunksjoner, friluftstilbud og tilgang til sjøfronten utvikles ytterligere gjennom offentlig og privat planarbeid i denne delen av Sandviken. Når det gjelder trafikksituasjon og vegtilkomst med bil, foreligger det imidlertid fortsatt utfordringer i området. Dette gjelder hensyn til den gamle postvegen spesielt, men også trafikk- og vegstruktur for den delen av Sandviken som planområdet er en del av, samt usikkerhet omkring traséløsninger for bybanen. Etter byrådet sin vurdering er det utført helhetlige vurderinger av trafikksituasjon og aktuelle løsninger. Byrådet slutter seg til at en egen tunnelløsning vil bli for kostbar å belaste planlagt boligbebyggelse. Byrådet vil understreke at tilkomstløsning for foreliggende planforslag kan anbefales med en klar forutsetning om at vedtatte krav for trafikkløsning for «Lerøyplanen» gjennomføres. For «Lerøyplanen» som et næringsbygg med kontorformål gjelder bestemmelser om at parkering skal reduseres og lokaliseres til området ved Saltimport/Lemkuhlboden dersom bybane i området bygges. Ut fra foreliggende ny (plan)situasjon der det ikke lenger er aktuelt med lokalisering av Lerøy sitt hovedkontor på denne eiendommen og med ønsket endring til boligformål, blir det nødvendig å vurdere trafikksituasjonen for «Lerøy-planen» på nytt gjennom oppstartet planarbeid. Etter byrådets vurdering er det ikke realistisk eller ønskelig å legge til grunn en samlet økt trafikk på postvegen som følge av også et boligformål på «Lerøyeiendommen». Pågående planarbeid for denne eiendommen og valg av løsninger for bybanen forutsettes å avklare situasjon og muligheter nærmere. Dette gjelder aktuelt omfang av antall planlagte boliger spesielt, og generert trafikkbehov. Det legges her til grunn at dimensjonerende timetrafikk for biltrafikk til boliger er 20 % lavere enn for næringsformål med kontor, industri og lager, jf trafikkutredning. Videre forutsettes redusert parkeringsdekning for et boligprosjekt på «Lerøytomten» tilsvarende foreliggende planforslag. For å kunne tilrettelegge for avklaring av kommende trafikksituasjon vil byrådet imidlertid anbefale at forslag til parkeringsdekning for foreliggende plan ytterligere reduseres og at det tas inn krav om avsetting av p-plasser til en bildeleordning. Byrådet vil anbefale at parkeringsdekning fastsettes til maksimalt 0,6 p-plasser på 100 m2 BRA og at 5 % av p-plassene skal være for en bildeleordning, se punkt 1.B.a) i innstilling. Energi- og miljøspørsmål er ikke spesielt fokusert i planprosessen, siden krav i byggteknisk forskrift TEK10 og kommende TEK15 vil spesifisere fremtidsrettede løsninger slik at lavt energibehov og miljøriktig energiforsyning kan fremmes. TEK10 spesifiserer krav til planlagt bygg, men har ikke krav til vurderinger eller løsninger for området som bygget er en del av. Denne delen av Sandviken har ikke utbygd eller planer for utbygging av fjernvarmenett. Området kan likevel ha potensiale for et lokalt nærvarmenett i sammenheng med planlegging av flere store byggeprosjekter og nærheten til sjø. For få år siden ble det vurdert et nærvarmenett basert på et fleksibelt lavtemperatursystem der lavtemperert vann gikk i felles rør, f.eks. langs gang- og sykkelveg til byggene. Energisentralen var 6

7 planlagt på Hegreneset og kunne forsyne Nyhavn og området frem til Gjensidigekrysset. De enkelte byggene var da tiltenkt å ha egen energisentral/varmepumpe. Byrådet vil ut fra dette anbefale at det i søknad om tiltak bør vurderes felles varme/kjøleløsninger for tilliggende byggeprosjekter, se punkt 1.B.a) i innstilling om å ta inn et krav i bestemmelsene om utredning av energi- og miljøløsninger, herunder et punkt om vurdering av passivhus eller nullutslippshus for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning. Når det gjelder rekkefølgekrav om utbedring av tilkomstvegen fra Gjensidigegården, vil byrådet understreke betydningen av dette kravet for å kunne sikre trafikksikkerhet og best mulig kapasitet. Byrådets oppsummering Byrådet slutter seg til boligformål og faglige løsninger i planforslaget, og anser at det representerer aktuelle avveininger mellom utbyggings- og verneinteresser. For å sikre best mulig trafikkavvikling og hensyn til den gamle postvegen som tilkomstveg vil byrådet anbefale at maksimal parkeringsdekning blir ytterligere redusert. Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende: A. Bergenhus, gnr. 168 bnr. 91 mfl., Sandviksveien 160. Arealplan-ID , vist på plankart sist datert B. Tilhørende bestemmelser datert med følgende endringer og tillegg: a) 2.12 Utfyllende planer og dokumentasjon, nytt punkt : «Ved søknad om tiltak skal det redegjøres for tiltakets energibehov og bruk av alternative fornybare energikilder, herunder om det er potensiale for et ev nærvarmeanlegg i nærområdet, med løsninger for lokalt produsert energi. Passivhus eller nullutslippshus skal vurderes for bygningene for å tilstrebe lavt energibruk og miljøriktig energiforsyning.» b) Parkering, endres til: «Det skal etableres maksimum 0,6 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig.» c) Parkering, nytt punkt: «Minimum 5 % av parkeringsplassene skal være reservert for bildeleordning.» 2. De vedtatte endringer tas inn i bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 29. september 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø 7

8 Vedlegg: Fagnotat datert , med følgende vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse datert D. Merknadsskjema datert E. Illustrasjonsplan datert F. Snitt 1-4 datert G. Snitt 5-6 datert H. Illustrasjoner datert I. Trafikkutredning, datert