Ytrebygda Gnr 115 Bnr 42, 124 og 259 m.fl., Nordre Gommershaugen, Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Plan- og bygningsetaten Fagnotat REGULERINGSFORSLAG TIL Saksnr.: /30 OFFENTLIG ETTERSYN Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: STIL Dato: Ytrebygda Gnr 115 Bnr 42, 124 og 259 m.fl., Nordre Gommershaugen, Arealplan-ID FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN Kort om planforslaget Ard Arealplan AS, i samarbeid med Yr Arkitekter AS, fremmer på vegne av Marka Utbygging AS, planforslag for et område på Sandsli ved Birkelandsvannet i Ytrebygda bydel. Planområdet ligger i et eksisterende boligfelt, like nord for Flyplassvegen, og vest for Sandslimarka. Bebyggelsen i området består hovedsakelig av eneboliger i nord, sør og vest for planområdet. I sørøst grenser planområdet mot Biltema, som har store arealer med overflateparkering. Sandsli videregående skole ligger øst for planområdet, og Birkelandsvannet i vest. Gjennom planforslaget ønskes det å tilrettelegge for tre leilighetsbygg med til sammen 42 boenheter, innenfor et område på ca. 10,3 daa. Det legges opp til boliger med varierende størrelser, tilpasset ulike aldersgrupper. Ny bebyggelse skal tilpasses eksisterende boligmiljø, og bruk av tre og tegl som bygningsmateriale skal etterstrebes. Samlet utnyttelsesgrad for hele planområdet er på % - BRA = 132 %, inkludert parkeringskjeller. Byggene er planlagt hovedsakelig med 3 etasjer, mens deler av den ene blokken foreslås med opp til 5 etasjer. Eksisterende bebyggelse på eiendommene må rives for å kunne realisere hele prosjektet. Det er lagt til rette for etappevis utbygging. Side 1 av 9

2 Det ble varslet planoppstart i brev til naboer og offentlige instanser, den , og annonsert i Bergens Tidende Varslingen ble utvidet med en 50 meters radius den , og ny frist for uttalelse ble satt til Etter undervegsmøtet, som ble avholdt , ble det besluttet å utvide planområdet til også å omfatte mer veiareal for å sikre sammenhengende skolevei til Ytrebygda skole, samt grøntareal for å sikre allmennheten tilgang til Birkelandsvannet. Naboer ble varslet i brev datert med frist for uttalelse satt til I kommuneplanens arealdel (KPA2010) er planområdet avsatt til bebyggelse- og anleggsformål. Planområdet er regulert til frittliggende boliger i gjeldende reguleringsplan for Birkelandsvannet (planid: ), vedtatt i I 1982 ble det foretatt en mindre endring av veg 5 i overnevnte plan. Sørøstlige del av planområdet inngår i detaljregulering for Sandsli Vest (planid: ), vedtatt i 2015, og gjelder kommunalt veianlegg. Figur 1Planområdet vist opp mot KPA2010 t.v., og gjeldende reguleringsplaner t.h. I forslag til ny kommuneplan (KPA2016) ligger planområdet innenfor «ytre fortettingssone» (sone 3) som skal videreutvikles med bolig- og næringsformål med utnyttelsesgrad på mellom 30 og 100 % BRA. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for å sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Vi slutter oss i utgangspunktet til hovedformålet bolig i planforslaget. Nedenfor følger etatens kommentarer til sakens mest sentrale/aktuelle problemstillinger. Øvrige aktuelle tema anser vi som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 2 av 9

3 Hovedformål Planområdets lokalisering, med ca. 700 meter gangavstand til bybanestopp i Sandslimarka, og med hyppige bussavganger nær planområdet, tilsier at det vil være i tråd med overordnet planverk med en moderat fortetting. Omkringliggende bebyggelse består hovedsakelig av eneboliger, med store private hager og lite felles uteoppholdsarealer. Fagetaten anser det som positivt at det i planforslaget legges til rette for leilighetsbygg som bidrar til å øke variasjonen i boligtilbudet på stedet. Kommuneplanens samfunnsdel peker på tilrettelegging gjennom planlegging for en variert boligstruktur, som inkluderer alle aldersgrupper, innbyggere med ulik bakgrunn og funksjonsnivå som sentral målsetting. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming Planområdet ligger innenfor bebyggelse- og anleggsformål i gjeldende kommuneplan (KPA2010), hvor det i utgangspunktet åpnes opp for en utnyttelsesgrad på opptil 60 % -BRA. En differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 og 200 % -BRA kan vurderes for områder som ligger langs hovedkollektivtraseen. Planområdet ligger innenfor «ytre fortettingssone» (sone 3) i forslag til ny kommuneplan (KPA2016) hvor det skal det tilrettelegges for en utnyttelsesgrad på mellom 30 og 100 % -BRA. I planforslaget legges det opp til en total utnyttelsesgrad på 132 % - BRA, inkludert parkeringskjeller, % - BRA = 100 % dersom parkeringskjeller ikke tas med i beregningen. Planområdets lokalisering, med relativt god kollektivdekning, tilsier at det vil kunne åpnes opp for en differensiert utnyttelsesgrad ut over 60 % - BRA. Selv om utnyttelsesgraden vurderes å være i tråd med overordnede planer, fremstår planlagt blokkbebyggelse som massiv sett i forhold til omkringliggende bebyggelse, som hovedsakelig består av eneboliger med lav tomteutnyttelse. Utnyttelsesgraden kan med fordel reduseres til maks 100 % -BRA inkludert parkeringskjeller. God strøkstilpasning må vektlegges og synliggjøres gjennom arkitektonisk utforming i planforslaget. En reduksjon i fotavtrykket vil medføre en bedre tilpasning til strøkskarakteren. Figur 2 Ny bebyggelse foreslås med opp til 5 etasjer. Ny bebyggelse er foreslått som blokker på 2-5 etasjer. Den høyeste bygningen er plassert innenfor felt BBB2 hvor deler av bebyggelsen er foreslått med en kotehøyde på + 56, som tilsvarer 5 etasjer. Det vil gi en byggehøyde på 16 meter over tilliggende terreng i sør og 6 meter over tilliggende terreng i nord. Resten av blokken i feltet er foreslått med en byggehøyde på maks kote + 50, som tilsvarer 3 etasjer, og vil bli liggende ca. 10 meter over terreng. Den høye delen av bebyggelsen er plassert mot øst for ikke å blokkere utsikten til Nordre Gommershaugen 11B, som ligger på en høyde i bakkant av planlagt blokk (se figur 2). Felt BBB1 er foreslått med byggehøyder på opp til kote + 54, som tilsvarer 4 etasjer. Dette vil gi en byggehøyde på ca. 13 meter over terreng. Side 3 av 9

4 Foreslått bebyggelse i felt BBB2 og BBB1 fremstår som massiv sett i forhold til omgivelsene, med hovedsakelig eneboliger på 2.etasjer. Byggehøydene for felt BBB1 og BBB2 må reduseres til 2.gangsbehandling, og variasjon i byggehøydene for felt BBB1 og BBB3 må sikres gjennom juridiske byggehøyder i plankartet. Tekniske installasjoner skal integreres i bygningskroppen, og det er ikke tillatt med takoverbygg over maksimal byggehøyde med unntak av piper og nødvendige heisoppbygg som kan rage opptil 1,5 meter over maksimal tillatt byggehøyde, jf. 2.4 i reguleringsbestemmelsene. Trafikkløsninger Planområdet får ny adkomstvei (f_sv2) fra Nordre Gommershaugen i sør, som er en kommunal blindvei med en bredde på 5,5 meter. Gjennom plan flyttes adkomstvei fra vest til sør, noe som vil føre til at eksisterende boliger vil bli mindre berørt av biltrafikk til og fra planområdet. Nordre Gommershaugen er tilknyttet den kommunale veien Sandslimarka. Veikrysset her er allerede regulert i reguleringsplan for Sandsli Vest (planid: ) og er i tråd med eksisterende situasjon. På grunn av en regulert og etablert trafo ved krysset i Sandslimarka (se figur 3) oppstår det en utfordring med å få til en frisikt i henhold til Statens vegvesen sin håndbok N100 uten å måtte flytte trafo. Forslagsstiller foreslår å gjøre Sandslimarken til en forkjørsvei. Dette vil medføre et krav til frisiktsone som er realiserbart i dagens etablerte område fra Nordre Gommershaugen til Sandslimarka. Planforslaget viser frisikt i tråd med dette. Det avventes en tilbakemelding fra Bymiljøetaten angående dette forslaget. Figur 3Trafokiosk hindrer frisikt i kryss mot Sandslimarka. Det foreslås å utvide fortausbredden på eksisterende fortau i Nordre Gommershaugen til en samlet bredde på 2,5 meter. I tillegg reguleres det nytt fortau fra Sandslimarka til de planlagte nye boligene. For å sikre trygg skolevei til Ytrebygda og Liland skole er deler av veien videre sørover mot gangbro over Flyplassveien regulert til gang- og sykkelvei (f_sgs3). Det er satt krav om at de som bruker denne veien for å komme til sin bolig, skal ha kjørbar tilkomst, men det tillates ikke etablering av flere boenheter i tilknytning til eksisterende boenheter som bruker f_sg3 som adkomstvei, jf i reguleringsbestemmelsene. Side 4 av 9

5 Parkering All bilparkering skal etableres i parkeringskjeller, med tilkomst fra f_sv2. Det tillates etablering av parkeringskjeller i felt f_but1, markert med bestemmelsesområde #2. På grunn av at det legges opp til etappevis utbygging av delfeltene, er det sikret at parkeringskjeller skal bygges ut først, eller samtidig med første boligutbygging, jf. 6.1 i reguleringsbestemmelsene. Det skal opparbeides 1 bilparkeringsplass per boenhet og minimum 2,5 sykkelparkeringsplasser per 100 m 2 BRA bolig. Sykkelparkering skal hovedsakelig etableres i parkeringskjeller, men det skal også tilrettelegges for sykkelparkering på bakkenivå i tilknytning til inngangsparti. Adkomst til sykkelparkering i kjeller skal være trinnfri og adskilt fra biladkomst, jf. 2.7 i reguleringsbestemmelsene. En forutsetning for høy utnyttelsesgrad er at det tilrettelegges for kollektiv og gang- og sykkelvei, lav parkeringsdekning for bil, og høy parkeringsdekning for sykkel. Foreslått parkeringsdekning vurderes å være i tråd med kravet i forslag til ny kommuneplans arealdel (KPA2016). Leke/uteoppholdsareal Det legges opp til uteoppholdsareal i henhold til krav i gjeldende kommuneplan (KPA2010). Innenfor planområdet skal det legges til rette for minimum 30 m 2 felles uteoppholdsareal per boenhet, hvor inntil 50 % kan løses på takterrasser med direkte adkomst fra terreng, jf bokstav d i reguleringsbestemmelsene. Alle boenheter skal ha minimum 7 m 2 private uteoppholdsareal. Med 42 planlagte boenheter innenfor planområdet kreves det dermed 1740 m 2 felles uteoppholdsareal, hvorav maks 870 m 2 kan tillates på takterrasse med god terrengkontakt. Innenfor planområdet legges det opp til 2056 m 2 felles uteoppholdsareal, hvorav ca. 700 m 2 løses som felles takterrasser med terrengkontakt i felt BBB1 og BBB2 (se figur 4). Figur 4Felles uteoppholdsareal planlegges på terreng, og på felles takterrasser med terrengkontakt. Innenfor felt BBB2 legges opp til felles takterrasse oppå 3.etasje, med terrengkontakt i bakkant. Bebyggelsen er plassert tett opp mot terreng i nord, kun 4 meter fra nabogrensen til bakenforliggende eneboligtomt, Nordre Gommershaugen 11B (se figur 2 og 4). For felt BBB1 legges det også opp til felles takterrasse på 3.etasje. Med tanke på planområdets beliggenhet i Side 5 av 9

6 «ytre fortettingssone» i forslag til ny KPA2016, og som en del av et etablert eneboligstrøk, er fagetaten negativ til etablering av takterrasser her da disse vil medføre uheldig innsyn til naboer i nord og vest. Av den grunn anbefales det at takterrassene tas ut av planforslaget, og krav til felles uteoppholdsareal må i sin helhet løses på terreng før saken fremmes til 2.gangsbehandling. På grunn av ulike grunneiere innenfor planområdet legges det opp til etappevis utbygging av feltene. Felt BBB1 og BBB2 må være uavhengig av utbygging av felt BBB3. Det er av den grunn knyttet rekkefølgekrav til at f_but1 skal være opparbeidet før det gis en midlertidig brukstillatelse for felt BBB1 og BBB2, mens for felt BBB3 er det satt krav til opparbeidelse av f_but2. Det skal etableres småbarnslekeplass på minimum 100 m 2 i formål f_but1 eller f_but2, jf i reguleringsbestemmelsene. Støy Planområdet blir berørt av trafikkstøy fra Sandslimarka i øst og Flyplassveien i sør. I følge støyrapporten som er utarbeidet i forbindelse med detaljreguleringen, datert (vedlegg J), vil det bli krevende å oppnå stille side på alle bygg og alle etasjer, spesielt i de øverste etasjene. Det anbefales støyskjerming i sørvest og øst for å skjerme bakkeplan. En utstikkende levegg på bygningshjørnene mot sørøst oppover bygg i felt BBB2 vil kunne skjerme uteoppholdsplasser og vinduer oppover i etasjene. Denne veggen er allerede prosjektert i form av verandaer. Boenhetene må være gjennomgående og ellers ha planløsning som sikrer oppholdsrom mot veitrafikkstøy. I følge rapporten vil det med tette rekkverk på svalgang og veranda føre til tilfredsstillende støyforhold på private uteoppholdsareal. Endelige støytiltak avklares ved detaljprosjektering, jf. 2.5 i reguleringsbestemmelsene. Figur 5 Planområdet blir berørt av trafikkstøy i sør og øst, jf. støyrapport (vedlegg J). Det er ikke tatt høyde for mulig fremtidig utbygging av Ringvei Vest (planid: ) i støyrapporten, som er planlagt vest for Birkelandsvannet. Forbehold om støy i forbindelse med utbygging av Ringvei Vest må tas med i støyvurderingen før saken fremmes til 2.gangsbehandling. Side 6 av 9

7 Renovasjon Det er satt av areal til avfallshåndtering innenfor felt f_bkt, hvor det skal legges til rette for nedgravde løsninger (eventuelt bossug), i tråd med renovasjonskravene til BIR. Oppstillingsplass for renovasjonsbil er satt av langs vegen Nordre Gommershaugen, innenfor felt f_skf. Renovasjonsløsning med avfallshåndtering langs kommunal vei vurderes ikke som en fullgod løsning. Det må utarbeides bedre renovasjonsløsninger før saken fremmes til 2.gangsbehandling. Figur 6Oppstillingsplass for renovasjonsbil er satt av langs Nordre Gommershaugen. Grønnstruktur/naturmangfold/barn- unges interesser Planområdet er allerede bebygget og har ingen grøntfaglige registreringer. Foreslått tiltak vurderes ikke å være i konflikt med de interesser naturmangfoldloven er ment å ivareta. Nærområdet er preget av eneboliger og tomannsboliger med store private hager og lite fellesområder for lek og opphold. Gjennom planforslaget legges det til rette for allmenn tilgang til Birkelandsvannet via gnr.115 bnr.92, som reguleres til offentlig friområde. Og det skal opparbeides en lekeplass innenfor planområdet, tilrettelagt for små barn. Universell utforming Prinsippet om universell utforming skal legges til grunn i hele planområdet. Utearealene skal så langt som mulig tilrettelegges for funksjonshemmede og rullestolbrukere. En beskrivelse av universell tilgjengelighet forventes ved levering av planforslag til 2.gangsbehandling. Skole- og barnehagekapasitet Planområdet ligger innenfor opptaksområdet til Liland barneskole og Ytrebygda ungdomsskole. Skolebruksplanen for oppgir en maksimal kapasitet for Liland skole på 400 elever. Det er forventet et elevtall på 447 i 2030, og hvis denne prognosen slår til må Liland skole utvide sin kapasitet. Ytrebygda skole har også en kapasitet på 400 elever, hvor det i skolebruksplanen er forventet et elevtall på 326 i år Det vil si at Ytrebygda skole har god kapasitet til å ta imot flere elever. Side 7 av 9

8 Det er flere barnehager i nærområdet. Planområdet ligger innenfor barnehageområde 19 Hjellestad Liland. Dekningsgraden for Ytrebygda var per på 113 % og antas å være på ca. 96 % i 2030 dersom det ikke etableres nye tiltak. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bolig i planforslaget. Vi har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Utnyttelsesgrad Byggehøyder Felles uteoppholdsareal Støy Renovasjon Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Fagetatens beslutning: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, sendes følgende forslag til detaljregulering på høring og legges ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda Gnr 115 Bnr 42, 124 og 259 m.fl., Nordre Gommershaugen Siste revisjonsdato plankart: Siste revisjonsdato bestemmelser: Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Utnyttelsesgraden reduseres til maks 100 % - BRA, inkludert parkeringskjeller. Fotavtrykk reduseres for å bedre tilpasse seg strøkskarakteren. God strøkstilpasning må vektlegges og synliggjøres gjennom arkitektonisk utforming i planforslaget. Reduksjon i byggehøydene for felt BBB1 og BBB2. Variasjon i byggehøydene innenfor felt BBB1 og BBB3 må sikres i plankartet. Takterrasser tillates ikke. Støy fra mulig fremtidig Ringveg Vest må tas med i støyvurderingen. Det må vises til bedre renovasjonsløsninger. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Stein Hustveit for Petter Wiberg - avdelingsleder Arne Magne Håvardstun for Mette Svanes - etatsdirektør Brevet er elektronisk signert og har derfor ingen underskrift. Side 8 av 9

9 Vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan, datert F. Snitt, datert G. Perspektiver, H. Sol- og skygge, datert I. Kulturminnedokumentasjon, datert desember 2017 J. Støyrapport, datert K. Tilkomst takterrasser, datert L. Felles uteoppholdsareal, datert M. VA-rammeplan, datert N. Vegprofiler, datert Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 9 av 9