Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Reguleringsplan Areal-ID Ny behandling

Transkript

1 Byrådssak 346 /15 Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Reguleringsplan Areal-ID Ny behandling ASRO ESARK Hva saken gjelder: Terje J. Ledahl AS fremmer på vegne av Dolviken Eiendom AS og grunneiere Olaug Marit Søreide, Terje Søreide og Ådne Søreide forslag til detaljregulering i Ytrebygda bydel på Ormhaug. Planforslaget legger til rette for ca. 30 nye boenheter, 6 eneboliger, 6-8 enheter som konsentrert småhusbebyggelse, og resten som leiligheter i blokk. Adkomst er vist via ny vei gjennom tilgrensende planområde i sørvest, Søreidåsen. Gjeldende kommuneplan (KPA) viser området som bebyggelse og anlegg, mens bratt, nordøstvendt skråning i sørøst er vist som grøntstruktur. Deler av området ligger innenfor gul støysone fra Ringveg vest. Ubebygget del av planområdet omtales som «Nøtteskogen» og er benyttet mye av barnehage og skole til undervisningsformål. Deler av området er rasutsatt. Fylkesmannen har fremmet innsigelse da de mener grøntstrukturen må bevares. Fagetaten peker på at området kan tåle en høyere utnyttelse da området ligger nær skole og barnehage, har god kollektivdekning og godt servicetilbud, men mener planforslaget må omarbeides p.g.a en rekke mangler og for å ta hensyn til grøntstruktur og rasfare. Det vises til byrådssak 432/14 med vedlegg for nærmere beskrivelse og vurdering av planforslaget. Behandling i Komite for miljø og byutvikling Reguleringssaken for Ormhaugen ble behandlet i Komite for miljø og byutvikling og sendt i retur for videre oppfølging på bakgrunn av en rekke konfliktpunkter som ikke var løst i planforslaget og innspill fra Bergen Tomteselskap som også ønsker å bygge på sin eiendom (gnr.36, bnr.532) avsatt som friområde i planforslaget. Forslagsstillers planforslag datert , med illustrerte konfliktpunkter 1 Byrådets forslag til endret plankart datert ( Ikke tegnet i GIS-format)

2 Komite for miljø og byutvikling vedtok følgende: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, fremmes ikke følgende forslag til detaljregulering: a) Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, boligbebyggelse, Arealplan-ID ,vist på plankart sist datert b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Begrunnelse framgår av saksutredningen 2. Forslag til reguleringsplan for Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, boligbebyggelse, Arealplan-ID , må endres og oppdateres. Merknad Komite for miljø og byutvikling anmoder byråden å gjøre det som er mulig for å få saken raskt behandlet når den sendes i retur. Det vises i den forbindelse til den lange tiden saken har brukt frem mot behandling. Fagetatens oppfølging Fagetaten avholdt et avklaringsmøte med de ulike interessentene, den I møtet deltok forslagsstiller og plankonsulent for Ormhaugen og konsulent for Bergen Tomteselskap, Opus AS. Problemstillingene som ble drøftet: 1. Bergen tomteselskaps eiendom, friområdet o_fri Det ble drøftet mulighet for innpassing av boliger på denne eiendommen. Fagetaten påpekte at dette er en vesentlig endring av formål som krever nytt offentlig ettersyn. I tillegg må planområdet utvides for å sikre adkomst via privat vei. Det må avklares om eventuell utbygging vil medføre rasfare for tilgrensende boligområde. Det ble konkludert med at en slik endring må Tomteselskapet fremme som et nytt planforslag for sitt område. Forslagstiller for planforslaget for Ormhaugen ønsker dessuten sluttbehandling av sin sak uten ytterligere forlenget behandlingstid. Fagetaten foreslo at fjellhyllen der Tomteselskapet vurderer å søke omregulert til bolig, nå kan vises med Grøntstruktur/ turdrag (sosikode 3001/3031) som reguleringsformål. Dette vil tone ned at hensikten er å tilrettelegge for et offentlig friområde her. Dette er ikke etterkommet av forslagsstiller, og vises fortsatt som o_fri. Fagetaten anbefaler at o_fri endres til formål o_g. 2. Felt BF04 Fylkesmannen har innsigelse mot at kollen bebygges da den et eksponert grøntområde og synlig fra et stort område. Fagetaten mener boligformålet på kollen må utgå. Forlagsstiller ønsket ikke å endre dette. 3. Bebyggelse i ras-sonen Forslagstiller / plankonsulent var ikke enig i fagetatens konklusjon / anbefaling slik det fremgår av fagnotatet om at all boligbebyggelse må trekkes ut av rasutsatt område. Fagetaten pekte på at NVE og fylkesmannen (innsigelse) hadde frarådet bygging i rasutsatt område, vist med hensynssone. Fagetaten har foretatt ny gjennomgang rapporten om skredvurdering. Området foreslått leilighetskomplekset er plassert i sikkerhetsklasse S3, der det frarådes plassering av boliger, skoler mm. Skredfarerapporten konkluderer imidlertid med at dersom det ønskes bygget innenfor 2

3 faresonen, må det iverksettes skredsikringstiltak for å redusere skredfaren før bygging. Eventuelle skredsikringstiltak må detaljprosjekteres og utføres av foretak med nødvendig kompetanse og erfaring og må følges opp av foretak med geologisk kompetanse. Dette er nå tatt inn som et krav i forslag til 8 i bestemmelsene. Forslagsstillers synspunkter foreslås derfor imøtekommet. 4. BB og BK planlegges som et felt. Områdene BB (blokkbebyggelse) og BK (rekkehus/tomannsboliger) eies av to forskjellige grunneiere, og er illustrert med svært ulik bygningskarakter. Fagetaten mener området bør samordnes med hensyn til utforming for å skape en bedre helhet og mener fylkesmannens innsigelse kan imøtekommes om dette gjøres, samt at bebyggelsen trekkes tilbake fra kolle i sør. På møtet kom man ikke til enighet om slik samordning av ny bebyggelse og om bevaring av kollen. 5. Sti gjennom område f-ua02 opparbeides som en turveg, Det ble enighet om at sti gjennom planområdet vises med formål offentlig turvei. 6. VA-rammeplan Godkjent VA-rammeplan, datert , er nå mottatt og merknaden er etterkommet. Sti er nå oppgradert til offentlig turvei. Fagetaten ønsker å legge vekt på at noe av den gjenværende grønnstrukturen i en ellers tettbebyggelse må sikres, som også har vært det sentrale tema de to siste reguleringssakene i dette området, jf. fylkesmannens innsigelse. Byrådets anbefaling Bebyggelse i eksisterende grøntstruktur har lenge vært omdiskutert. Hele området har som det er redegjort for i byrådssak 432/14 kvaliteter som turområde, lekeområde og er et eksponert naturområde som er synlig fra et større område. I tillegg er del av området rasutsatt og utsatt for trafikkstøy. God terrengtilpasning og gode kvaliteter på utearealer er generelt viktig når man skal skape en attraktiv by. Byrådet mener det er viktig at gode kvaliteter ivaretas og at de kvalitetene som går tapt, blir erstattet av nye kvaliteter. Videre bør utendørs oppholdsareal være skjermet mot støy og rasfare. Det at et område er avsatt som Bygg- og anleggsområde i kommuneplanens arealdel betyr ikke at det kan bygges over alt og at man ikke skal ta hensyn til aktuell risiko så vel som kvaliteter som natur og grøntstrukturer. Fylkesmannen i Hordaland varslet innsigelse ved offentlig høring angående boligfelt BF04 og blokkbebyggelsen i felt BB og mente disse måtte utgå da planområdet er det eneste nærliggende friområde/grøntområde. I tillegg må feltet BK trekkes ut av ras-sonen. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling om at planforslaget kan godkjennes dersom påpekte eksponerte naturkvaliteter ivaretas, dvs at: kollen innenfor BF04 og kollen sør i BB utgår som byggeområde utbygging av feltene BB og BK samordnes og bebyggelse i rasutsatt område sikres som foreslått i byrådets forslag til reviderte bestemmelser Byrådet foreslår derfor at byggeområdene BB og BK slås sammen til ett nytt «BB» og at det i bestemmelsene stilles krav om en samordnet utbygging og at feltet får en maksimal utnyttelse på inn til 100% BRA. I forslag til reviderte bestemmelser er det angitt maks byggehøyde i de ulike bestemmelsesområdene. Foreslåtte endringer er vist på vedlagt planskisse datert med tilhørende endringer i bestemmelsene. 3

4 Tomteselskapets eiendom gnr/bnr 35/ 532 har ingen veirett til Søreidåsen som er vei i privat eie. Det foreligger imidlertid tinglyst veirett over tilgrensende eiendommer fram til veien Søreidåsen. Søreidåsen er smal og grunneier mener veien nå er maksimalt belastet og ønsker ikke flere tilkoblinger (jfr. Advokatcompaniets brev datert ). Vann- og avløpsnettet i Søreidåsen driftes imidlertid av kommunen og har kapasitet til flere påkoblinger. Tomteselskapets område vurderes å ha mange naturkvaliteter og avsatsen i terrenget vil etter byrådets vurdering kunne ha verdi som lekeområde både for eksisterende og nytt boligområde. Opparbeiding av dette området sammen med opparbeidede turstier kan tilføre området nye kvaliteter. Byrådet mener utfra foreliggende informasjon, at tomteselskapets område ikke bør reguleres til boligformål. Om tomteselskapet likevel ønsker å fremme plan for området som byggeområde, må dette fremmes som en vesentlig endring av foreliggende planforslag. Byrådets forslag til endringer i plankartet oppsummeres slik: a) Del av felt BF04 utgår. Kollen bevares som felles grønnstruktur f_ua02. To tomter for frittliggende småhusbebyggelse opprettholdes med tilhørende utnyttelsesgrad. b) BB og BK bygges ut som ett felt og får betegnelsen BB. Endelig utforming av området, planeringshøyde av terreng og byggehøyder tas stilling til ved behandling av byggesaken innenfor en %BRA på 100%. c) Bebyggelse i felt BB trekkes lenger vekk fra uteoppholdsarealet f_ua01. Dette gjøres ved å trekke byggelinjen bort fra kollen i sør, slik at denne bevares. d) Hus i felt BB kan plasseres i rassonen dersom det foretas tilstrekkelig rassikring. e) o_fri anbefales gjort om til grøntstruktur/turdrag o_g (sosikode 3001/3031). Vedlagt byrådssaken følger en revidert versjon av fagetatens forslag til bestemmelser i henhold til dette (vedlegg 1. F datert ). Endringer er gitt grønn markering og rød tekst. Forslag til ord og setninger som tas ut er vist med grå markering og med overstryking. Det bemerkes at opprinnelig planbeskrivelse ikke er oppdatert med hensyn til foreliggende innsigelse, kommuneplanstatus og lokalisering av ny Søreide skole. I tillegg er ovennevnte endringer a) e) ikke tatt inn. Byråden mener innsigelsen fra Fylkesmannen skal være imøtekommet i byrådens forslag til plankart og endrede bestemmelser begge datert Dette må avklares med Fylkesmannen, eventuelt ved at det foretas mekling, før saken kan behandles i bystyret. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til B.sak 296/13 har Komite for miljø og byutvikling fullmakt til å beslutte å ikke fremme reguleringsplan etter plan- og bygningslovens I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, avvises følgende forslag til detaljregulering: a) Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Reguleringsplan, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert b) Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: 4

5 a) Ytrebygda, Gnr. 35, Bnr. 3 m.fl. Ormhaugen, Reguleringsplan, Arealplan-ID , revidert i samsvar med plankart datert b) Tilhørende bestemmelser sist revidert Begrunnelse for planforslaget framgår av saksutredningen og byrådssak 432/ Bestemmelsene og plankart må være i samsvar med bystyrets vedtak før det kan kunngjøres. Dette gjelder også oppdatering av plankart iht. GIS-kontroll. Dato: 15. september 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: 1. Tilleggsnotat datert A. Forslagsstillers plankart datert B. Illustrasjonsplan, datert C. VA-rammeplan uttalelse, datert D. Fagetatens forslag til oppretting av bestemmelser, datert E. Byrådets forslag til plankart datert F. Byrådets forslag til bestemmelser, sist datert G. Bestemmelser i vedlegg F med viste endringer, sist datert Byrådssak 432/14, behandlet i KMBY A. Vedtaksskriv i KMBY Fagnotat datert ,til dok 2 med følgende vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert D. Illustrasjonsplan, datert E. Profiler Ormhaugen, datert F. Profiler KV01, datert G. Sol- og skyggeillustrasjoner, datert H. Dokumentasjon over nyere tids kulturminner, datert I. Støyvurdering, datert J. ROS-analyse, datert K. Notat VA-rammeplan, datert L. Plan overvannshåndtering, datert M. VA-rammeplan, datert N. Skredfarevurdering, datert O. Faresonekart, datert P. Merknadsskjema, datert Q. Notat fra forslagsstiller til 2.gangsbehandling, datert R. Fagetatens forslag til oppretting av bestemmelser, datert Brev fra Advokatcompaniets angående adkomst datert Referat fra avklaringsmøte Kommentar fra utbygger etter møte Fylkesmannens innsigelse datert

6 6