BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer

Transkript

1 BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: Saksnr.: /147 Emnekode: ESARK 5123 Saksbeh.: HILK FANA, GNR. 41, BNR. 757, NYBØHAGEN, PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget Kjærem og Bøgeberg AS i samarbeid med B Telle trearbeid AS fremmer på vegne av Nybøveien AS planforslag for et planområde i Fana Bydel i Nybøvegen på Hop. Planens avgrensning Planområdet er på ca. 19,8 daa og følger i stor grad avgrensningen av eiendom gnr 41, bnr 757. Planområdet omfatter også gårdstunet på nedre Nybø gård samt to eksisterende eneboliger i Nybøvegen 7a og 9. I tillegg til areal til boligbebyggelse omfatter planavgrensningen deler av Nybøvegen samt et større grøntareal langs Vossabanetraseen. Planstatus Gjeldende plan for området er kommunedelplanen for Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest vedtatt Deler av gnr 41, bnr 757 er her avsatt til fremtidig boligområde mens det resterende arealet er avsatt til LNF område (lys grønn i illustrasjon under) og offentlig friområde (mørk grønn).

2 Felt B i kommunedelplanen er avsatt til fremtidig boligområde med krav om bebyggelsesplan. Det tillates en utnytting på maksimum 50 % og minimum 30 % BYA. Maksimal byggehøyde er 7 meter til gesims og 10 meter til møne. Kommunedelplanens retningslinjer sier videre at: I områder med plankrav kan planen fastsette en høyere utnyttelse dersom det etter kommunen sitt skjønn ligger til rette for det. Krav til arkitektonisk utforming og tilpasning av bebyggelsen vil være overordnet grad av utnytting. Der hvor arkitektoniske forhold tilsier det kan det i særlige tilfeller tillates høyere byggehøyder og utnytting enn nevnt i bestemmelse om utnyttelsesgrad. Ny bebyggelse skal plasseres slik at mest mulig av eksisterende vegetasjon og terreng blir bevart. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /147 Bebyggelse Planforslaget legger til rette for 39 nye boenheter i tillegg til de 3 som allerede er i området. Disse fordeler seg på tre felt, skråning langs Nybøvegen i nord (B1), den gamle løen og området rundt (B2) og «søndre mark» (B3). B1 legger til rette for en blokk i fem etasjer med 19 boenheter. I B2 skal løen bygges om og innredes med to boenheter i tillegg til et rekkehus med tre enheter. B2 og B6 som er våningshuset har hensynssone bevaring kulturmiljø med bestemmelser om utforming og bevaring. Planen legger til rette for 15 boenheter i tre lavblokker med tre etasjer i felt B3. Felt B1 og B3 vil få parkering i p-kjeller, øvrige bygge områder får bakkeparkering. Utnyttelsesgrad varierer fra % BRA = 56 % i felt B3 til 135 % i B1, parkeringskjeller er ikke medregnet. Side 2 av 11

3 Adkomst Adkomst til planområdet er fra Troldhaugvegen og ca 100 meter inn Nybøvegen. Planen omfatter ikke krysset fra Troldhaugvegen og vegen inn til Nybøvegen nr. 4. Den planlagte utbyggingen vil benytte seg av de første 250 til 350 meterne av vegen. Nybøvegen er en smal kommunal boligveg som strekker seg mellom Sundts veg i sør og Troldhaugvegen i nord. Vegen er stengt med bom i sør, den betjener i dag ca 70 boenheter. Vegen er enfeltsveg, avkjørsler blir i hovedsak brukt som møteplasser. Vegbredden er på 3-4 meter der det mangler egnet tilbud til gående og syklende. Vegen er underdimensjonert for dagens trafikk og har et dårlig bærelag. Planforslaget legger opp til etablering av to møteplasser i nordenden av planområdet. Gang- og sykkelveg reguleres langs en del av planområdet og kobles ned mot Vossabanetraseen. Gang- sykkelveg I henhold til kommunedelplanen viser planforslaget gangsykkelforbindelse gjennom området fra Vossabanetraseen via Nybøvegen mot stikkveg fra Hopsåsen sørvest i planområdet. Sykkelvegen blir ikke koblet mot Hopsåsen. Grønnstruktur Planforslaget er i tråd med overordnet plan og går ikke inn i LNF-området slik forslaget som var til offentlig ettersyn gjorde. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, vises imidlertid til fagetatens vurdering. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet Det kom inn 30 private merknader og 9 uttalelser fra høringsinstanser, av disse var en innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland og en innsigelse fra NVE. Innsigelsene er trukket i brev og Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er Side 3 av 11

4 gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /147 I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikksikkerhet og bruk av Nybøvegen Krav om utvidelse av planområdet til vegkryss ved Troldhaugvegen. Naboulemper som tap av sol, redusert utsikt og innsyn. Byggehøyder er i strid med overordnet plan. To av blokkene i felt B1 ligger i område avsatt til LNF i kommunedelplanen. Gårdstunet Nedre Nybø som kulturminne må bevares. Det er i tillegg foretatt en begrenset høring etter omlegging av intern veg, rivning av løe og at blokker plassert i LNF-området er tatt ut av planen. Antall boenheter er redusert fra 70 til 40 i forhold til planforslaget som var til offentlig ettersyn. Det kom inn 13 private merknader og 7 uttalelser fra høringsinstanser til denne. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Naboer har reagert på plankonsulentens oppsummering og mener at den ikke er dekkende. Naboer og høringsinstanser er positive til foreslått endring om at LNF-området opprettholdes som grønnstruktur, men det påpekes at planforslaget fortsatt har en for høy utnyttelse og at Nybøvegen ikke er dimensjonert for økt trafikk. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn fremgår av vedlegg D. Alt planmateriell er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene Felt B1 er redusert fra 3 blokker med totalt 51 boenheter til en blokk med 19 boenheter. Byggeformålet går ikke lenger inn i området vist som LNF i gjeldende KDP. Intern veg til B3 er lagt om og går nå rundt våningshuset. Eksisterende veg blir liggende som adkomst til gnr 41 bnr 414, 485 og 759. Våningshus og løe blir regulert til bolig, med hensynssone vern og bestemmelser knyttet til restaurering. B2 inneholder i tillegg til løen som er vist som to boenheter et rekkehus med tre enheter. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Planprosessen har vært omfattende og fagetaten har hatt en tett dialog både med forslagsstiller, naboer og kommunens etater. Side 4 av 11

5 Trafikkforhold Adkomst til planområdet er fra avkjørsel i Troldhaugvegen og inn Nybøvegen. Nybøvegen er en smal kommunal boligveg som i følge Trafikketaten er underdimensjonert for dagens bruk. Det er flere utfordringer knyttet til trafikkforhold, både trafikksikkerhet, kapasitet og teknisk standard. Nybøvegen fra Troldhaugvegen mot planområdet I rapporten Trafikkutredning Nybøvegen datert konkluderes det med at en utbygging av 40 nye boenheter vil gi en belastningsgrad på vegen på 30 % og en lav belastningsgrad i krysset. I brev datert i forbindelse med oppstart av planarbeidet hadde ikke Trafikketaten noen innvendinger til planavgrensningen. Trafikketaten har derimot satt krav om utvidelse av planområdet til å gjelde Nybøvegen helt fram til og med krysset ved Troldhaugvegen ved utvidelse av planområdet, ved offentlig ettersyn og begrenset høring, brev datert , og Ved utbygging av vegnettet skal vegfunksjoner vurderes i et 20 års perspektiv. Etter foreslåtte utbygging vil Nybøvegen betjene 110 boenheter. I henhold til håndbok 017 bør Nybøvegen på strekningen fra Troldhaugvegen til planlagt ny privat veg dimensjoneres som samleveg Sa1. Dette medfører at planområdet bør utvides inn til vegkryss veg Troldhaugvegen slik at nødvendig arealer for utvidelse inngår i planen. Nybøvegen er i dag stengt med bom i sørenden, slik at all bruk av Nybøvegen kommer via Troldhaugvegen. Nybøvegen er ca 850 meter lang. For å avlaste Nybøvegen kan flytting av bom eventuelt at beboere får tilgang til å åpne bommen vurderes. Den problemstillingen har ikke vært en del av dette planarbeidet. Nybøvegen fra nr. 4 og mot Troldhaugvegen. Del av vegen som er utenfor planområdet, men anbefales regulert. Naboer stiller spørsmål ved om vegen vil tåle belastningen av tunge kjøretøy i forbindelse med en utbygging. Trafikketaten konstaterer at vegen har dårlig bærelag og gjør i uttalelse datert oppmerksom på at Nybøvegen så vidt taklet anleggstrafikken i forbindelse med et enkelt byggetiltak i området. Side 5 av 11

6 Trafikketaten mener at å belaste vegen ytterligere uten vesentlig oppgradering er uforsvarlig. Vegens dårlige tekniske standard blir også bekreftet av meldinger som er gitt Bergen kommune om Nybøvegen de siste årene. Senest har beboere rapportert om at vegkant siger ut og at det er hull og sprekker i asfalten. I bestemmelsene 2.3 vedrørende trafikkplan står det at trafikkplan skal utarbeides i samråd med Trafikketaten og skal avklare omfang av teknisk oppgradering av vegen, etablering av ny gang- og sykkelvegforbindelse, trafikksikkerhet for myke trafikanter spesielt ved kryssing av kjøreveg, opparbeidelse av vegbelysning og universell utforming. Trafikkplan skal utarbeides før rammetillatelse kan gis. Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /147 Trafikketaten kan ikke se at det blir mulig å oppgradere vegen i henhold til deres krav, da nødvendige arealer til slik oppgradering ikke er sikret i planprosessen. Kravene i forslag til bestemmelse kan dermed ikke innfris. Etter en samlet vurdering finner fagetaten ikke å kunne anbefale planforslaget da adkomstveg ikke er tilfredsstillende sikret i planen. Dette gjelder både i forhold til trafikk belastning, trafikksikkerhet/ forholdet til myke trafikanter og i forhold til belastning i utbyggingsperioden. Fagetaten vil bemerke at de trafikkfaglige vurderingene ikke kom tydelig nok fram ved offentlig ettersyn. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder Utnyttelsesgraden varierer i de ulike feltene fra % BRA = 56 % i B3 til 135 % i B1. Tallene inkluderer ikke parkeringskjeller. Dersom parkeringskjeller regnes med vil B1 ha en utnyttelsesgrad på % BRA =170 % og B3 ha 80 %. Denne utnyttelsesgraden er noe høy i forhold til de nære omgivelsene som i stor grad består av eneboliger med relativt store hager. Hopsmyren Sør som er en nylig vedtatt plan som grenser til planforslaget har en utnyttelse på % BRA = 275 %. Planområdet kan ikke direkte sammenlignes med Hopsmyren Sør. Denne vender seg utover, bort fra dalsøkket, mens terrenget rundt Nybøvegen er smalere, mer lukket og påvirker i større grad det grønne rundt Vossabanetraseen og kulturminnene i området. I retningslinjene til kommunedelplanen settes byggehøydene til 7 meter til gesims og 10 meter til møne. Det åpnes opp for høyere byggehøyder der arkitektoniske forhold tilsier det. I felt B1 viser planforslaget en byggehøyde på 16,5 meter fra terreng i forkant av bygget og 10,5 meter i bakkant. Denne byggehøyden bryter med kommunedelplanen. Fagetaten er positiv til reduksjon i felt B1 etter offentlig ettersyn fra tre til ett bygg, men ser at fem etasjer bryter med strøkskarakteren. Blokken i B1 innebærer fortsatt en stor kontrast mot nærmeste småhusbebyggelse. En hoved fasade mot øst på 16,5 er byggehøyde det åpnes for i sentrumsområder, men verken kommuneplanen eller kommunedelplanen åpner for dette i de øvrige byggeområdene. Fagetaten anbefaler at bygget reduseres med en etasje og avtrappes på østsiden. Dette for å tilpasse seg det skrånende terrenget og å unngå en stor og dominerende frontfasade i den trange dalen. Side 6 av 11 Nybøvegen i planområdet, mot Troldhaugvegen

7 Fagetaten vil vise til felt B3 som har byggevolum bedre tilpasset området. Viser i tillegg til uttale fra rådet for byforming og arkitektur der de vurderer volumet i B1 til å være for stort både i kraft av seg selv og i forhold til sine omgivelser. I felt B3 er det foreslått tre bygg med byggehøyde på 9,5 meter, med flate tak. Fagetaten anser ikke at dette bryter med gjeldende kommunedelplan, men vil likevel anbefale noe reduksjon i byggehøyde for bygget lengst mot øst, se under kapittel for naboulemper. Bestemmelser vedrørende privat uteoppholdeareal må stemme overens med krav i kommuneplanen. I forslaget til bestemmelser stilles det krav om 30 m² felles uteoppholdsareal og 7 m³ privat uteoppholdsareal pr. boenhet. Fagetaten vil presisere at kravene til både privat og felles uteoppholdsareal er større for felt B2, der det ikke er snakk om blokkbebyggelse. Dette må framgå av bestemmelsene. Fagetaten vil anbefale at utnyttelsesgraden for felt B2 reduseres fra % BRA = 80 % til 60 %. Planforslaget viser en for tett utbygging av dette feltet, både i forhold til knapphet på uteoppholdeareal og hensyn til løen som har verdi som kulturminne. I kommuneplanen er % BRA = 60 % maksimal utnyttelsesgrad for områder for bebyggelse og anlegg. Naboulemper Planlagt utbygging vil påvirke det etablerte bomiljøet både i forhold til endrede siktforhold, tap av sol og innsyn på eiendommene. Etter fagetatens skjønn er ikke disse ulempene større enn det som må regnes som vanlig i denne typen boligområde. Unntaket fra dette er tap av sol for nabo på bnr Fagetaten anser det ikke som påregnelig at en nabo skal tape nesten all kveldssol på sin opparbeidete uteplass. Fagetaten er oppmerksom på at bygget i B3 nærmest nabo på bnr. 975 er flyttet tre meter lenger vest i forhold til planforslaget som var ute til offentlig ettersyn. Bygget er i dag vist syv meter fra eiendomsgrensen. Fagetaten anbefaler at byggegrensen justeres tilsvarende og at bygget reduseres med en etasje, eventuelt at det vises med en differensiert byggehøyde. Side 7 av 11

8 Soldiagram for 20. juni Universell utforming Planområdet skal være universelt utformet og minimum 70 % av boenhetene skal være tilgjengelige. Grønnstruktur Fagetaten er positiv til at planforslaget nå ikke berører området som i kommunedelplanen er regulert til LNF, men at det blir regulert til grønnstruktur. Foreslåtte plan binder ikke sammen Hopsåsen og Nybøvegen slik det framgår av kommunedelplanen, men sikrer den delen av forbindelsen som er innenfor planavgrensningen. Naboer reagerer på at gang- sykkelforbindelsen er lagt i nabogrense mot vest i store deler av planområdet og argumenterer med at de vil få store ulemper med dette. Nabo argumenterer også med at dersom gang- sykkelvegen legges lenger mot øst i felt B3 vil man få en mer hensiktsmessig kobling opp mot Hopsåsen. Fagetaten anser ikke ulempene ved foreslåtte plassering av gang- og sykkelvegen som større enn hva som er påregnelig i et boligområde. Fagetaten ba ved utleggelse til offentlig ettersyn om dokumentasjon på enighet mellom forslagsstiller og naboer om erverv av grunn som sikrer en forbindelse gjennom planområdet og opp mot Hopsåsen. Forslagsstiller har ikke oppnådd slik enighet med naboer. Fagetaten anser det som tilstrekkelig at det reguleres en forbindelse gjennom planområdet og at det ikke stenges for en framtidig mulig kobling opp mot Hopsåsen. Barn og unges interesser Barn og unges interesser vil her i stor grad være knyttet til trafikksikkerhet. I følge nabomerknader er det Nybøvegen som i dag blir benyttet til skoleveg. Vossabanetraseen ligger parallelt med Nybøvegen på strekningen fra planområdet til Troldhaugvegen og vil kunne benyttes som skoleveg. Beboerne i området argumenterer med at Vossabanetraseen er lite trygg som skoleveg på grunn av konflikt med det store antallet transportsyklister. Fagetaten er oppmerksom på at Statens Vegvesen arbeider for Side 8 av 11

9 å separere gående og syklende på denne strekningen. Det er ikke meldt oppstart for planarbeidet og fagetaten er ikke kjent med når dette vil realiseres. Når Vossebanetraseen er utbygget med eget fortau vil denne være å anse som en trafikksikker skoleveg og et mer attraktivt valg enn Nybøvegen som blir benyttet i dag. En oppgradering og utvidelse av Nybøvegen fram til Troldhaugvegen vil likevel være nødvendig av hensyn til trafikkbelastning. Kulturminner Byantikvaren har vært opptatt av bevaring av løen og våningshuset for å bevare gårdstunet som en helhetlig og lesbar struktur. I uttalelse til begrenset høring sier byantikvaren at den interne vegen i området f_kv2 som gir adkomst til B3 kommer i konflikt med gårdstunet og de vil fraråde utbygging av dette feltet. I løpet av planprosessen har det vært forsøk på å legge om f_kv2 og å flytte gang- og sykkelvegen som er i tilknytning til denne. Fagetaten ser at andre hensyn som stigning og privatrettslige forhold gjør at foreslåtte vegløsning står igjen som det mest hensiktsmessige valget. Planforslaget viser hensynssone kulturmiljø over felt B2 og B6. Det legges opp til at løen skal innredes med to boenheter. Det er foreslått bestemmelser vedrørende grindkonstruksjon, fasader, vindusflater og materialbruk. Både løe og våningshus skal utvikles i samråd med Byantikvaren. Skole og barnehagekapasitet Barneskole for planområdet er Paradis skole. Ungdomsskole er Hop oppveksttun. I følge elevtallsprognosene for kommunale skoler i Bergen kommune , oppdatert i januar 2014, vil kapasiteten for Paradis skole være overskredet i skoleåret 17/18. Hop oppveksttun har god kapasitet i perioden. Barnehagedekningen i Fana byområde var på 97 % ved årsskifte 2010/11. I Bergen kommune sett under ett var dekningsgraden på 88 %. I august 2014 åpner Ramstad barnehage med plass til inntil 80 barn ikke langt fra planområdet. Bestemmelsene 3.2 inneholder rekkefølgekrav om at skole- og barnehagekapasitet må være tilfredsstillende før igangsettingstillatelse kan gis, fagetaten vurderer dette som tilstrekkelig. Naturmangfoldsloven Det er ikke registrert truede eller prioriterte arter eller naturtyper i planområdet. Fylkesmannen i Hordaland påpeker i innsigelse datert at der ved befaring ble observert flere store eiketrær også med omkrets større enn 200 cm i skråningen vest for Nybøvegen. Eiketre med omkrets større enn 200 cm er definisjonen på en hul eik som er utpekt til prioritert naturtype i henhold til naturmangfoldsloven. Fagetaten har ikke klart å dokumentere at det er hule eiker i planområdet. Det er ikke lenger aktuelt med utbygging i skråningen vest for Nybøvegen, området er avsatt som naturområde, grønnstruktur. Rekkefølgekrav I forslag til bestemmelser 3 vedrørende rekkefølgekrav framgår det at o_kv1, del av Nybøvegen skal være opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for byggene. Side 9 av 11

10 Fagetaten vil anbefale at det ved en eventuell utbygging av området må settes klare rekkefølgekrav til oppgradering av Nybøvegen helt fram til Troldhaugvegen før igangsettingstillatelse kan gis. Dette fordi det er usikkerhet om dagens veg vil tåle belastningen fra tyngre kjøretøy i forbindelse med utbyggingen. Privatrettslige forhold Det foreligger vegrett til eiendommene bnr. 414, 485 og 759 på eksisterende veg, deler av denne vist som f_kv3. Grunneierne har vært opptatt av å ivareta denne retten og planforslaget legger opp til at eksisterende veg blir værende som adkomst til nevnte eiendommer. Konklusjon Etter en samlet vurdering finner fagetaten ikke å kunne anbefale planforslaget da adkomstveg ikke er tilfredsstillende sikret i planen. Dette gjelder både i forhold til trafikk belastning, trafikksikkerhet/ forholdet til myke trafikanter og i forhold til belastning i utbyggingsperioden. Fagetaten slutter seg for øvrig til den interne disponeringen av byggeområdene, med unntak av anbefaling om å redusere på noen deler av bygningsvolumene. Anbefalt forslag fra fagetaten: 1. I medhold av plan- og bygningslovens finner Komité for miljø og byutvikling ikke grunn til å fremme følgende forslag til detaljregulering : - Fana, Gnr. 41, Bnr. 757, Nybøhagen, detaljplan. Plannummer , vist på plankart sist datert Tilhørende bestemmelser datert/revidert Dersom bystyret vedtar planforslaget må plankart datert og reguleringsbestemmelser datert rettes opp på følgende måte: Byggehøyde i felt B1 reduseres med en etasje og byggets østfasade må avtrappes. Utnyttelsesgrad i felt B2 settes til % BRA = 60 %. Det vestre bygget i felt B3 må reduseres med en etasje, eventuelt en halv etasje dersom det kan dokumenteres at nabo på bnr. 975 beholder tilstrekkelig kveldssol på sin uteplass. Byggegrense mot vest i felt B3 må justeres fra fire til syv meter fra grense mot bnr Krav til uteoppholdsareal må stemme overens med krav i kommuneplanen. Nytt rekkefølgekrav som sikrer teknisk oppgradering av Nybøvegen helt fram til krysset i Troldhaugvegen før igangsettingstillatelse kan gis. Plankart og bestemmelser må oppdateres i samsvar med bystyrets vedtak og i henhold til tilbakemelding fra siste GIS-kontroll ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 10 av 11

11 Vedlegg: Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /147 A. Plankart datert , dok 150 fil 2. B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 150 fil 6. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 150 fil 5. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert og , dok 136 og 96 fil 2,3 og 2,4. E. Illustrasjonsplan datert , dok 148 fil 6. F. Snitt/illustrasjoner, datert , dok 145 fil 6. G. Soldiagram, datert , dok 145 fil 7. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Side 11 av 11